裁判字號：臺灣臺中地方法院112年訴字第580號民事判決
裁判日期：民國113年05月13日
裁判案由：履行租賃公證契約
臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第580號原告即反訴被告 李聞笙 訴訟代理人 李時明
王仁祺 律師被告即反訴原告 黃寶鳳 訴訟代理人 陳姿君 律師上列當事人間請求履行租賃公證契約事件，本院於民國113年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、本訴部分：㈠被告應協同原告就兩造於民國110年3月22日就臺中市○○區○○段000地號土地所簽訂土地租賃契約書進行公證。
㈡訴訟費用由被告負擔。
二、反訴部分：㈠反訴被告應將臺中市○○區○○段00○號建物之所有權狀、建物建造執照、建物使用執照正本返還反訴原告。
㈡反訴被告應給付反訴原告新臺幣13萬6,037元，及自民國112年4月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢反訴訴訟費用由反訴被告負擔。㈣本判決第1項、第2項於反訴原告分別以新臺幣55萬元、4萬5,
000元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如分別以新臺幣165萬元、13萬6,037元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由
甲、程序方面
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項定有明文。查本件原告依兩造於民國110年3月22日就被告所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）所簽訂之土地租賃契約書（下稱系爭契約），起訴請求被告協同就系爭契約進行公證，於訴訟過程中，被告於112年3月31日以民事答辯㈠暨反訴狀（下稱反訴起訴狀）提起反訴（見本院卷第61至66頁），請求原告將其依系爭契約在系爭土地上建造完成之臺中市○○區○○段00○號建物（下稱系爭建物）之所有權狀、建物建造執照、建物使用執照返還被告，並依系爭契約約定給付自111年5月13日至同年8月30日之租金，核其反訴與本訴之標的均與系爭契約有關，而有相牽連之關係，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸前揭規定，被告即反訴原告所提反訴於法有據，應予准許。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件反訴原告原聲明第2項請求反訴被告應給付新臺幣（下同）13萬6,806元，及自反訴起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（見本院卷第61頁）；嗣於113年2月22日當庭變更聲明為：反訴被告應給付反訴原告13萬6,037元，及自反訴起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（見本院字卷第152頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上揭規定，應予准許。
乙、實體方面
壹、本訴部分：
一、原告主張：兩造於110年3月22日就被告所有之系爭土地，簽訂系爭契約，系爭契約第5條約定：「建築物取得使用執照後，即日起交付承租人，無條件供承租人營業使用，並於5日內雙方完成公證手續」，公證方式並無限制，詎原告於111年9月1日通知被告至法院公證，被告竟要求修改系爭契約內容才要公證，兩造無法達成共識。 爰依 系爭契約第5條約定，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應協同原告就兩造於110年3月22日就系爭土地所簽訂土地租賃契約書進行公證。
二、被告則以：系爭契約第5條並未言明所稱「完成公證手續」究屬何意，該條內容並未具體約定就何契約內容為公證，公證處所亦不明，並未就具體特定而可作為給付之標的成立契約，應僅係兩造宣示日後如欲確保各方利益，尚需進行公證之意，屬任意性、不具拘束力之條款等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造簽訂系爭契約，約定反訴被告如於系爭土地有營建工程，由反訴原告擔任起造人及建物完成之所有權人，反訴被告在系爭土地上建造完成之系爭建物，登記為反訴原告所有，故系爭建物之所有權狀、建物建造執照、建物使用執照正本應屬反訴原告所有，爰依民法第767條第1項前段規定，請求反訴被告將上開證明文件返還反訴原告。又系爭建物於110年7月13日取得建築執照，依系爭契約第2條約定，反訴被告應自111年5月13日起給付反訴原告租金，且依系爭契約第6條、第8條，反訴被告得持反訴原告之印章申請臨時水電，反訴原告並未拖延，亦未同意免除該期間之租金，然反訴被告於111年9月1日起始開始給付租金，爰依系爭契約第2條約定，請求反訴被告給付自111年5月13日起至同年8月30日之租金總計13萬6,037元等語。並聲明：㈠反訴被告應將系爭建物之所有權狀、建物建造執照、建物使用執照正本返還反訴原告。㈡反訴被告應給付反訴原告13萬6,037元及自反訴起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保後請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴原告並未依約完成系爭契約之公證，且對契約內容有爭議，在反訴原告未為對待給付完成公證手續，並對契約內容有爭議部分修正前，反訴被告行使同時履行抗辯權，及避免發生損害，拒絕將系爭建物所有權狀、建物建造執照、建物使用執照交付反訴原告。反訴原告出租系爭土地供反訴被告興建地上物，反訴原告須提供水源、電力，而系爭土地並無水電，又因反訴原告不諳法律，因故拖延3、4個月，致反訴被告取得建築執照後無法動工興建地上物，故反訴原告之代理人即訴外人 江献堂 同意免除該取得臨時水電期間之租金等語，資為抗辯，並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
參、兩造不爭執事項（見本院卷第152至154頁）：㈠兩造（被告即反訴原告部分由江献堂代理）於110年3月22日
就被告即反訴原告所有系爭土地，面積355.67平方公尺，簽訂系爭契約。
㈡系爭契約第2條約定：「租賃期限：自建築執照取得後十個月
為建造期，同意免收租金，建造期滿起至租期滿12年止，為租賃期限」；第3條第1項第1款約定：「㈠租金：⒈承租日生效起4年（第1年至第4年），每坪以350元計，每月37653元整」。
㈢系爭契約第5條約定：「建築物取得使用執照後，即日起交付
承租人，無條件供承租人營業使用，並於5日內雙方完成公證手續」。
㈣原告即反訴被告在系爭土地上建造完成之系爭建物，登記為
被告即反訴原告所有，系爭建物係於110年7月13日取得建造執照，於111年6月17日取得使用執照（見本院卷第73至80頁建築執照查詢資料）。若依系爭契約第2條約定內容，原告即反訴被告應自111年5月13日起給付租金，則自111年5月13日起至同年8月30日止之租金數額為13萬6,037元（計算式：
37653×3＋37653×19/31＝136037，元以下四拾五入）。原告即反訴被告係自111年9月1日起給付租金。
㈤系爭建物之所有權狀、建造執照、使用執照現為原告即反訴被告持有。
肆、法院之判斷：
一、本訴部分：㈠按契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我
決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。且探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院103年度台上字第713號、111年度台上字第511號判決意旨參照）。
㈡原告主張兩造於110年3月22日就被告所有之系爭土地，簽訂
系爭契約，系爭契約書第5條約定：「建築物取得使用執照後，即日起交付承租人，無條件供承租人營業使用，並於5日內雙方完成公證手續」，而原告在系爭土地上所建造之系爭建物業於111年6月17日取得使用執照等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、系爭建物之使用執照影本在卷可稽（見本院卷第17至21、164至168頁），堪予認定。系爭建物既已於111年6月17日取得使用執照，原告依系爭契約第5條約定，請求被告協同原告就系爭契約進行公證，自屬有據。
㈢被告雖抗辯系爭契約第5條關於公證之約定為任意性、不具拘
束力之條款，並以前詞置辯。惟觀諸系爭契約第5條之約定內容，已明定「建築物取得使用執照後，……，並於5日內雙方完成公證手續」，該條款就兩造應完成公證手續之期限約定明確，顯然並非宣示日後如欲確保各方利益，尚需進行公證之意。且證人江献堂於本院言詞辯論時證稱：伊代理被告與原告簽訂系爭契約，系爭契約第5條約定於建築物取得使用執照後5日內雙方完成公證手續，是要去法院豐原簡易庭的公證處做公證，當時有提到要公證之前要先預約等語（見本院卷第182頁），可見兩造於簽訂系爭契約時，確實已約定兩造應於建築物取得使用執照後5日內完成公證手續，並於言談中提及屆時需先至法院公證處預約等語，縱締約當時未詳細將公證處所等細節定明於契約中，亦不得以此即否認上開約定之效力，是被告抗辯系爭契約第5條關於完成公證手續之約定為任意性、不具拘束力之條款云云，並無足採。又被告雖請求「原告應將系爭土地上建物之營建總成本提出於被告，以明確雙方權利義務關係」等語，惟被告此部分請求僅涉及其稅務事宜，並非系爭契約之約定事項，難認與原告本訴之請求有何關聯，自無調查之必要，附此敘明。㈣至證人江献堂於本院言詞辯論時雖另證稱：「（被告訴訟代
理人問：剛才提示的土地租賃契約書第5條，建築物取得使用執照後雙方要去完成公證手續，當時簽約時有無說要以該租約或重新簽定1份租約去公證？）有說公證要預約，要重新定一個契約」等語（見本院卷第185頁）。惟證人江献堂為被告之配偶，其證述難免有迴護被告之虞，且參以證人江献堂於同日作證時，前經本院詢以系爭契約第5條約定之意，其並未提及兩造應簽訂新契約後再行公證（見本院卷第182頁），嗣經被告訴訟代理人詢以「當時簽約時有無說要以該租約或重新簽定1份租約去公證？」後，始答稱「要重新定一個契約」等語，其此部分證述顯係受誘導所為，憑信性實有可疑。且綜觀系爭契約之全部內容（見本院卷第17至21頁），系爭契約首先即明文：「關於土地租賃事項，訂立本契約，以資共守，其約定條款如下：」，其後各條款即分別約定兩造就系爭土地租賃之權利義務關係，全未提及或暗示兩造於系爭契約之外，將重新擬定新的契約；況兩造若需重新議定新契約，為使兩造就新的契約條款達成合意，勢必需要相當時間協商始能完成，然系爭契約第5條乃約定兩造於建築物取得使用執照後「5日內」雙方完成公證手續，其約定應公證之期限甚短，顯然係約定兩造應逕就系爭契約完成公證手續，並無重新擬定契約再公證之意，是證人江献堂此部分證述顯與系爭契約不符，不足採信，自無從採為有利於被告之認定。
二、反訴部分：㈠反訴原告得請求反訴被告返還系爭建物之所有權狀、建造執照、使用執照正本：
⒈按土地或建物所有權狀，應蓋登記機關印信及其首長職銜簽
字章，發給權利人，土地登記規則第25條定有明文。故房屋、土地之所有權狀，係證明不動產所有權之文件書據，尚非不動產所有權之本體，自屬權利人或登記名義人所有或應由其持有（最高法院91年度台上字第1772號判決意旨參照）。
反訴原告主張反訴被告在系爭土地上建造完成之系爭建物，登記為反訴原告所有，系爭建物於110年7月13日取得建造執照，於111年6月17日取得使用執照，而系爭建物之所有權狀、建造執照、使用執照正本現均為反訴被告持有等情，為兩造所不爭執，並有系爭建物建築執照查詢資料、所有權狀及使用執照影本、建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第73至80頁、第163至168、170頁）。系爭建物既登記為反訴原告所有，反訴被告又未能證明有何占有該等證明文件之正當權源，則反訴原告依民法第767條第1項前段之規定，訴請反訴被告返還系爭建物之所有權狀、建造執照、使用執照正本，自屬有據。
⒉按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方
之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判決意旨參照）。反訴被告雖以反訴原告未會同辦理系爭契約之公證，而主張行使同時履行抗辯，拒絕交付系爭建物之所有權狀、建造執照、使用執照。惟查，系爭契約關於反訴被告在系爭土地上所興建之系爭建物之所有權及其他權利義務部分，乃於第7條、第9條、第12條分別約定：「建物：若乙方（即反訴被告，下同）於租賃物有營建工程，依據相關營建法規需申請起造者，由甲方（即反訴原告，下同）擔任起造人及建物完成之所有權人……」、「乙方保證就租賃土地及地上建物應合法使用」、「租賃期間內，租賃物之土地及登記為甲方所有之建物賦稅由甲方負擔」，可見兩造乃約定系爭建物為反訴原告所有，並由反訴原告負擔系爭建物之賦稅，系爭契約並未約定反訴被告有何占有系爭建物相關證明文件之權源，或反訴原告應履行何種債務後，始得取得系爭建物相關證明文件。且關於兩造應完成系爭契約公證手續部分，系爭契約第5條僅約定：「建築物取得使用執照後，即日起交付承租人，無條件供承租人營業使用，並於5日內雙方完成公證手續」等語，亦與系爭建物相關證明文件之占有無關，兩者並非立於互為對待給付之關係，自不能發生同時履行之抗辯，是反訴被告以反訴原告未完成系爭契約公證手續，拒絕交付系爭建物之所有權狀、建造執照、使用執照，並無理由。
㈡反訴原告得依系爭契約約定，請求反訴被告給付自111年5月1
3日起至111年8月30日之租金總計13萬6,037元：⒈反訴原告主張系爭建物係於110年7月13日取得建築執照，若
依系爭契約第2條約定，反訴被告應自111年5月13日起給付被告租金，反訴被告係自111年9月1日起給付租金，自111年5月13日起計算至同年8月30日止之租金數額為13萬6,037元（計算式：37653×3＋37653×19/31＝136037，元以下四拾五入）等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、建築執照查詢系統附卷為憑（見本院卷第17至21、73至76頁），是反訴原告依系爭契約約定，請求反訴被告給付自111年5月13日起至111年8月30日之租金總計13萬6,037元，應屬有據。⒉反訴被告雖抗辯反訴原告之代理人江献堂同意免除其於申請
臨時水電獲准前之租金，故無庸給付自111年5月13日起至同年8月30日止之租金等語。惟證人江献堂就此業於本院言詞辯論時證稱：系爭土地出租及後續建築事宜，是伊與反訴被告聯絡，反訴原告授權給伊處理，系爭土地出租時並無水、電，反訴原告有授權承租人代刻反訴原告的印章，及影印反訴原告的身分證，自己申請水、電，反訴被告沒有提到申請水有問題，導致建造房屋的進度落後，反訴被告沒有向伊說過因為辦理水電期間，沒有水電無法施工，要伊減免該期間的租金等語綦詳（見本院卷第182至185頁）。此外，反訴被告並未舉證證明反訴原告曾同意免除其自111年5月13日起至同年8月30日止租金之情，是反訴被告此部分抗辯，自無足採。⒊按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。依系爭契約第3條第2項約定，承租人應於每月5日前，將租金匯入反訴原告帳戶，反訴被告未依上開約定之期限給付租金，自應負遲延責任。本件反訴原告請求反訴被告自112年3月31日反訴起訴狀送達翌日起給付遲延利息，惟反訴原告並未陳報反訴起訴狀送達於反訴被告之時間，及提出相關送達憑證，本院參以反訴被告於112年4月10日提出民事陳報委任暨請假變更期日狀，向本院陳報「原告及反訴被告」委任訴訟代理人暨請假等語（見本院卷第89頁），堪認上開反訴起訴狀繕本至遲於112年4月10日應已送達於反訴被告，從而反訴原告請求自反訴起訴狀送達反訴被告之翌日即112年4月11日起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之利息，應予准許。
三、綜上所述，㈠本訴部分，原告依系爭契約第5條約定，請求被告協同原告就兩造於110年3月22日就系爭土地所簽訂土地租賃契約書進行公證，為有理由，應予准許。㈡反訴部分，反訴原告依民法第767條第1項前段規定，請求反訴被告返還系爭建物之所有權狀、建造執照、使用執照正本，並依系爭契約約定，請求反訴被告給付自111年5月13日起至111年8月30日之租金總計13萬6,037元，及自112年4月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許
四、兩造就反訴部分分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國113年5月13日
民事第二庭法官李宜娟正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年5月13日
書記官李噯靜