臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度桃簡字第598號
原 告 戴國麟
訴訟代理人 羅庭蓁
被 告 林鄭玉英
訴訟代理人 林宜蓁
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年9月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國103年11月21日向被告購買其所有坐
落桃園市○○區○○段○○○○號土地及其上同段1302建號建
物（門牌號碼為桃園市○○區○○○街○○號4樓，下爭系爭
房屋），並於104年1月15日辦理所有權移轉登記，104年
1月21日辦理交屋。原告取得系爭房屋占有後，於104年9
月、10月間將系爭房屋出租予他人，嗣於106年11月間收回
系爭房屋，竟發現系爭房屋內其中一間房間及浴室天花板有
漏水瑕疵，惟被告曾於標的物現況說明書中勾選現況無滲漏
水情形及最近1年內無修復滲漏水情形，卻以裝潢手法即使
用矽酸鈣板、輕鋼架遮掩漏水，是被告在售屋時既保證無漏
水之狀況，自應負損害賠償責任，原告預估修復漏水需要新
臺幣（下同）368,500元，爰依民法第360條規定提起本件
訴訟等語，並聲明：被告應給付原告368,500元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
並願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：被告於103年11月21日將系爭房屋售予原告時沒
有漏水情形，原告將系爭房屋出租予他人，該承租人曾小姐
也說系爭房屋沒有漏水，是原告於106年收回出租之系爭房
屋後才說有漏水，故系爭房屋漏水與被告無關。原告於106
年間打電話給仲介人員江先生，反應5樓漏水滲到4樓系爭
房屋，故原告應知是5樓漏水導致4樓損害，原告應向5樓
所有權人求償。被告購買系爭房屋請人裝潢天花板時，裝潢
的師傅並未反應有漏水情形，如果當時有漏水，被告一定會
向前手求償。被告裝潢花費70幾萬元，嗣因家人認為系爭房
屋要爬樓梯不方便且不好停車才轉賣。系爭房屋屋齡37年，
老舊公寓本來就會有壁癌，而且被告交屋給原告已經3年了
，不能證明被告交屋時已經有漏水。另原告提出之估價單，
修繕面積30坪，惟系爭房屋面積僅有22.1坪，兩者顯有落差
等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告主張於103年11月21日向被告購買系爭房屋，嗣
於104年1月21日辦理交屋，被告於標的物現況說明書「建
物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近1年內修復滲
漏水」之項目均勾選「否」，此有建物登記謄本、不動產買
賣契約附卷可稽（本院卷第9至10、63至69頁），且為被告
所不爭執（本院卷第61頁反面），自堪信為真實。
四、得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按買賣標的物之利益
及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂
定者，不在此限；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第
373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕
疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但
減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保
其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第373條、
第354條第1項、第2項亦分別定有明文。故物之出賣人就
出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉
時」存在者為限，倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非
出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇。本件原告主張系爭房屋
有漏水之瑕疵乙情，為被告所否認，自應由原告就系爭房屋
漏水瑕疵於被告「交屋時」已存在之有利事實負舉證責任。
㈡經查，原告主張系爭房屋有漏水情形，固提出照片6張及估
價單1份為證（本院卷第13、14、16頁），惟被告於104年
1月21日已將系爭房屋交付予原告占有，原告遲於106年11
間始發現漏水情形並拍攝該照片，則該照片所示之外觀即非
交屋時之外顯情況，而依該照片僅能看出牆面有油漆剝落即
俗稱壁癌之情形，無法判斷該壁癌於104年1月21日交屋時
已經存在。原告雖主張其於發現漏水時，有詢問同棟5樓住
戶該5樓房屋是否有壁癌，5樓住戶表示剛購買5樓房屋時
也是整修好的，但沒幾年就有漏水情形發生，故被告不可能
不知道漏水情形云云，然查，系爭房屋於70年4月7日完成
建築，有建物登記謄本在卷可稽（本院卷第9頁），迄今屋
齡已有37年之久，自有因通常使用而造成之損耗及老化現象
發生，難謂買受人於交屋後發現系爭房屋有漏水之情形即認
為是交付時已存在漏水瑕疵，故買受人仍應就漏水瑕疵於「
被告交屋時」已存在之事實負舉證責任。而原告遲於交屋後
將近3年之107年1月17日才對被告提起本件訴訟主張物之
瑕疵擔保責任，除已違反民法第356條所定之從速檢查義務
之外，因而導致原告就系爭房屋漏水瑕疵存在時點之舉證困
難，應由原告自行負責。
㈢至原告主張被告以裝潢手法即使用矽酸鈣板、輕鋼架遮掩漏
水云云，然原告並未舉證證明交屋時系爭房屋已有漏水情形
及被告知悉漏水而故意隱匿之情形，原告所述即不可採信，
況且原告自承原告於104年9月、10月間將系爭房屋出租予
他人，承租人沒有向原告反應有漏水情形等語明確（本院卷
第62頁），衡諸常情，倘交屋時已有漏水情形存在，應無可
能長達3年均未顯露漏水痕跡，故原告既未盡舉證責任，其
主張被告應負物之瑕疵擔保損害賠償責任，即難認有據。另
依兩造買賣契約第17條第2項固記載：「本標的房屋依不動
產現況說明書，屋主確實告知無滲漏水情形，自點交日起保
固半年，若因買方整修導致者不在此限。」等語（本院卷第
68頁），應認兩造特別約定被告應就系爭房屋於交屋後半年
內之漏水負修繕之責，然原告遲於交屋後3年才主張系爭房
屋有漏水情形，自不能依上開保固條款請求被告負修繕之責
任，附此敘明。
㈣綜上所述，原告既未能舉證證明被告「交屋時」系爭房屋已
存在漏水瑕疵，從而，原告依民法第360條規定，請求被告
被告應給付原告368,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁
回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年9月27日
桃園簡易庭法官吳佩玲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年9月27日
書記官王冠雁