臺灣嘉義地方法院民事判決 97年度朴簡字第146號
原 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 顏伯奇 律師
複 代理人 丁○○
上列當事人間請求修繕漏水事件，本院於民國九十七年九月九日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將其坐落嘉義縣朴子市○○路二四之一九號房屋三樓浴室
馬桶之糞管導入與同路二四之二○號房屋共同壁彎管接頭處修繕
使之不再漏水。
被告應給付原告新台幣壹萬伍仟元及自民國九十六年八月十一日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。被告如以新台幣伍萬元為原告預供擔保，得免
為假執行。
事實及理由
一、原告之主張：
（一）原告所有之房屋，門牌號碼為嘉義縣朴子市○○路二十四
之二十號（以下稱原告房屋），與被告所有門牌號碼為嘉
義縣朴子市○○路（以下稱被告房屋）比鄰而居，共用一
道牆壁。被告所有之房屋浴室水管自民國（下同）九十五
年七月間即開始漏水，致原告所有上揭房屋之樑柱、牆壁
嚴重滲水，經抓漏專家前來查看，發現係被告房屋之浴室
水管漏水，須由被告屋內進行修繕才能阻止漏水，之後多
次聯絡被告請其修繕，被告均置之不理，原告亦曾聲請調
解委員會調解，但被告卻不到場拒絕調解，又原告房屋因
被告房屋水管漏水造成樑柱、牆壁嚴重滲水、油漆嚴重剝
落、天花板裝潢受損，經請裝潢師傅看過後認為已經無法
修復，會影響居住安全，要拆掉重做，其估價修繕之費用
為一萬五千元，且經依台灣省土木技師公會之鑑定，可知
原告房屋之滲漏係被告所有房屋浴室馬桶之糞管導入共同
壁彎處漏水造成，為此，依民法七百六十七條、第一百九
十一條第一項、及公寓大廈管理條例第十條第一項之規定
，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將其所有坐落嘉義縣
朴子市○○路二四之一九號房屋三樓浴室馬桶之糞管導入
與二十四號之二十號房屋共同壁彎管接頭處修繕使之不再
漏水。㈡被告應給付原告新臺幣一萬五千元，及自民國九
十六年七月九日準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止，
按年息百分之五計算之利息。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
１、依台灣省土木技師公會之鑑定，可知原告房屋之滲漏係
被告所有房屋浴室馬桶之糞管導入共同壁彎處漏水造成
，此係被告專用部分，並非共同壁內之管線，所以應依
公寓大廈管理條例第十條第一項規定，應由被告負責修
繕並負擔費用。
２、原告係於九十五年七月起發現房屋漏水，才找抓漏專家
前來查看，此係被告買受二四之一九號房屋多年後之事
實，並非被告所主張係其九十年十二月二十一日買受系
爭房屋以前之事，被告所辯，與事實不符，亦有違經驗
法則，再者，該二四之一九號房屋有人居住時及會產生
漏水，若無人居住使用時即不會發生滲漏水，此足證係
被告房屋有漏水情形。
３、另就被告主張另行送請台灣省建築師公會嘉義縣市辦事
處進行鑑定，原告認為無此必要，蓋台灣省土木技師公
會即為可告知鑑定單位；且本案標的金額不大，實無必
要再花大筆費用鑑定，倒不如用該筆錢修繕房屋。
二、被告方面則為下列抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利
判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（一）被告房屋坐落嘉義縣朴子市○○路二四之一九
號，係伊向法院標得，於九十六年三月，原告堅稱被告浴缸
底下積水，被告已經請人處理將整個浴缸拆除，發現水泥完
全是乾的；又原告房屋牆壁滲水之事，僅其單方面說詞，實
不足採，蓋原告房屋與被告房屋是連棟透天之房子，棟與棟
有一牆之隔，且原告之水錶埋設在滲水一側，水管埋設與被
告共同牆壁裡面，如今原告牆壁滲水，不從滲水之處找出真
正的原因卻一口咬定是被告水管破裂滲水，實有違背常理。
（二）原告主張建物二樓牆壁滲水痕跡乃被告建物管線滲水所造
成，然台灣省土木技師公會於九十七年六月五日回函稱「
初勘及會勘時只留下滲水之痕跡，現場並無繼續滲水」原
告於七十八年十月二十七日第一次保存登記入內居住迄今
，而被告係於九十年十二月二十一日向法院拍定買受該屋
，可知原告入住時被告尚未拍定該屋，若滲水痕跡乃於九
十年十二月二十一日前所發生，則原告建物所生之損害並
非被告所造成，自不能向被告請求，故原告對於漏水之時
間及原因應自負舉證責任。
（三）台灣省土木技師公會鑑定報告鑑定方法與常規、事實相違
背，自不可採：理由如下：
１、鑑定報告第四頁之鑑定結果第二點「本次會勘時均只留
下滲漏水之痕跡，並無繼續滲漏水現象」，可知原告所
指之位置既無繼續滲漏水，其房屋自無繼續受損害之虞
，故其請求修繕漏水自無理由。然既無「繼續滲漏水」
，鑑定機關如何認定係樑柱滲漏水所造成，而非「壁癌
」，鑑定機關未說明，難令人信服。
２、鑑定報告第五頁之鑑定結果第四點「就現場會勘及二四
之一九號二、三樓已敲除之浴室研判，該柱（原告主張
滲漏水之樑柱）應有二支排放水之PCV管」，惟樑柱內
有何種類水管，除非拆除或見到原本建物設計圖，否則
鑑定人員如何看見樑柱內有幾根水管。
３、鑑定報告第五頁之鑑定結果第六點「滲漏點在二樓頂樑
板柱接頭處滲出，其位置恰落在編號二糞管導入與二四
之二０號共同壁彎管之接頭處，該彎管接頭處施作不良
，即為本次滲漏水之原因」，惟鑑定當時既無滲漏水，
如何認定「滲漏點在二樓頂樑柱接頭處滲出」，又當時
並未拆除該樑柱，如何知悉伊所認定之滲漏點「位置恰
落在編號二糞管導入與二四之二０號共同壁彎管之接頭
處」，此應係鑑定人員推測之詞。另鑑定報告認定係二
四之一九號糞管導入二四之二０號共同壁彎管之接頭處
滲漏水，該彎管接頭處施作不良，而鑑定人員如何知悉
樑柱內之水管形狀為「彎管」、「究何建物之糞管導入
何建物之共同壁彎管」、「如何認定係施工不良，而非
年久損害」等，均未說明。又兩造之房屋均係同一建商
所蓋，管線設計均相同，被告有獨立之化糞池，被告建
物隔壁於相同之位置也有化糞池孔蓋，可見每戶均有獨
立之化糞池，每棟之糞管植通化糞池，不會留入隔壁棟
之管線，因此認定被告三樓之糞管會留入原告之管線，
顯係錯誤之推論。
４、鑑定報告第五頁之鑑定結果第七點「參照二四之二０號
屋主之說詞，其在二四之一九號未搬入時並未發生滲漏
水，在二四之一九號搬入使用浴室時始發生此情形」事
實上二四之二０號屋主乃本件原告，為訟爭之當事人，
鑑定報告怎可參照原告之說詞當成鑑定結果之佐證，此
乃有失公平。
５、本件鑑定未審查相關「管路設計圖面資料」，逕行推論
共同壁內之管線配置及位置，該鑑定結果之判斷，顯然
無據。又本件鑑定未進行「管路色水測試」，即判斷該
糞管之管路確實會造成滲漏水，此鑑定不符鑑定常規，
顯然未盡鑑定之能事。另本件鑑定未進行破壞性檢測滲
漏水原因，逕以推論漏水，亦與鑑定常規相違背。
６、又鑑定結果稱係被告三樓糞管漏水，事實上九十七年三
月二十八日進行鑑定時，被告三樓之馬桶已經拆除，原
告卻稱九十七年五月三日至五月十三日都有漏水情形，
而被告建物之自來水用水自九十七年三月至同年五月均
無用水記錄，足證被告無使用糞管導致原告建物滲水之
可能；再就常理言，若係糞管漏水，漏水處應有明顯屎
尿臭味，原告所指漏水地方，勘驗當天並無臭味，亦證
原告天花板漏水當然不是三樓糞管漏水所造成，可見鑑
定報告係錯誤之推論。
（四）鑑定人於九十七年七月四日現場履勘時稱「本件鑑定我們
是採排除法」，惟鑑定人「無法確定共同壁，除了二個管
子（排水管及糞管），是否還有其他管子」，因此，鑑定
人無法排除「排水管及糞管以外管線漏水」之可能性，換
言之，若測試排水管及糞管均無漏水情形，即有可能是其
他管線漏水，然而鑑定人亦未就糞管進行測試，該鑑定顯
然未找出真正漏水原因且所憑之均單係「施工慣例」、「
一般都是這樣」等語，並未提出施工慣例之書面資料，實
難認為屬於公允之鑑定報告。本次鑑定，僅就部分之可能
性進行鑑定，又鑑定人自稱「柱子是大樓的主要結構，不
敢打」等語，顯欠缺鑑定之專業，加以鑑定報告採用原告
之說詞為依據，顯然偏袒原告，欠缺公正性。
（五）台灣省土木技師公會之鑑定結論有多處瑕疵，且未真正確
認漏水之原因，難令人信服，故主張再委由「台灣省建築
師公會嘉義縣市辦事處」進行鑑定。
（六）原告主張漏水位置係位於兩造建物緊鄰之共同壁，依據公
寓大廈管理條例第十二條規定「專有部分之共同壁及樓地
板或其內之管線，其維修費用應由該共同壁雙方或樓地板
上下方之區分所有權人共同負擔」，故應由兩造共維修責
任，而非被告獨自承擔，原告之請求顯然無理由。
（七）另原告提出之估價單乃伊自行提出，實難認有公正性，又
天花板僅是變色，重新塗漆即可改善，原告要求重新拆除
更新，顯非必要，且原告並未說明目前天花版、牆面係何
時施做，無法認定折舊金額。
三、按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該
區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用
」公寓大廈管理條例第十條第一項定有明文。經查：
（一）關於原告住處與被告相鄰之二樓柱子產生漏水之原因，經
兩造同意進行鑑定並陳報鑑定機構，本院擇兩造均陳報之
台灣省土木技師公會進行鑑定，並經兩造當庭同意，有兩
造陳報狀，本院九十七年一月八日言詞辯論筆錄一份附卷
可證，本件鑑定機構土木技師公會，應為兩造均認可之公
正鑑定機構且為兩造合意選定之鑑定機構，要無疑義。
（二）本件經台灣省土木技師工會鑑定後認：「一、嘉義縣朴子
市○○路二四之一九號（即被告房屋），以下簡稱二四之
一九號；嘉義縣朴子市○○路二四之二○號（即原告房屋
），以下簡稱二四之二○號。二、依據原告說法：該房屋
二四之二○號之二樓柱子滲漏水時間約在九十五年七月到
九十六年八月間，本次初會勘時均只留下滲漏水之痕跡，
並無繼續滲漏水現象，故滲漏水之原因即不是因冷熱水給
水系統所造成。三、現場會勘時發現二四之一九號三樓之
浴室靠近樓梯牆部分並未發生滲漏水且二四之二○號之三
樓牆角（浴室共同壁部分）亦未發生滲漏水情形，故排除
是二四之一九號浴室防水施作不良而造成滲水之原因。四
、就現場會勘及二四之一九號二、三樓已敲除之浴室研判
，該柱應有二支排放水之PVC管，編號一為排放二四之二
○屋頂之雨水及二四之一九號各樓層浴室汙水之排水管，
編號二為排放二四之一九號各樓層浴室馬桶之糞管。五、
若為編號一排水管破裂或接頭施作不良造成本次滲漏水之
原因，責在每逢雨季來臨時，就會產生滲漏水之情形，且
在該天會勘時，由屋頂以水塔水灌入該管時，三天內均未
發現滲漏水之現象，故排除編號一排水管破裂或施作不良
造成本次滲漏水之原因。六、編號二為排放二四之一九號
各樓層浴室馬桶之糞管，檢查二四之二○號房屋二樓柱子
滲漏水情形，滲漏點在二樓頂板樑柱接頭處滲漏，其位置
恰落在編號二糞管導入與二四之二○號共同壁彎管之接頭
處，該彎管接頭處施作不良即為造成本次滲漏水之原因。
七、綜合以上結論，參照二四之二○號屋主之說詞，其在
二四之一九號未搬入時並未發生滲漏水情形，在二四之一
九號搬入使用浴室時始發生此情形，即該編號二糞管由二
四之一九號導入與二四之二○號共同壁處，彎管接頭處部
分產生滲漏水，導致二四之二○號頂板樑柱接頭處產生滲
漏水，沿著該管子，故只滲漏在二四之二○號之柱子，並
未擴及至二四之二○號旁邊之牆壁。」有該會出具之鄰房
漏水原因鑑定報告一份附卷可證，本件原告住處二樓柱子
漏水，乃肇因於被告使用之糞管接頭處滲漏，堪以認定。
（三）被告雖辯稱浴室馬桶拆除後，應未使用糞管，原告陳稱九
十七年五月三日至同年五月十三日每天都有漏水，故本件
漏水之原因，應非鑑定報告所陳稱之因素，惟查：被告住
處之馬桶雖經拆除，惟僅暫以報紙塞住，可輕易除去，有
照片二紙附卷可證，且該水管口距離地面不遠，亦難免排
除因偶有進水之狀況，本院認不得因此認定，鑑定報告係
屬錯誤之推論。
（四）另被告雖辯稱被告房屋有獨立之化糞池，每一棟糞管直通
化糞池，不會流入隔壁之管線，惟查，本件鑑定報告乃指
稱被告住處糞管之管線滲漏，因而滲入混凝土牆之弱面，
而形成原告住處之漏水狀況，並非進入原告住處之管線，
被告此部份抗辯，顯然誤會鑑定報告之意旨。
（五）至於被告辯稱勘驗當日並無屎臭味之狀況，因漏水狀況因
被告之使用狀況而有改善，且兩造當日並未請求勘驗滲漏
處是否有異味之狀況，被告此部份抗辯，亦無足取。
（六）另關於被告抗辯鑑定報告顯有偏頗之狀況，被告並無法提
出相當之論理根據，又被告請求將係爭漏水之牆柱打除進
行鑑定，鑑定人於勘驗當時即曾表示因牆柱為房屋之主要
結構，若進行打除鑑定，可能會引發公共危險，本院顧及
近日地震頻傳，倘因而發生房屋倒塌，甚而引起房屋結構
不穩之狀況，後果應非兩造所得承受，被告此部份請求，
本院基於公安之考量，礙難准許。
（七）被告雖又請求進行滲水測試，惟被告因鑑定之結果對於台
灣省土木技師公會多所懷疑，且本件進行測試之地點位於
兩造之住處，如何排除施測地點之所可能造成之外力因素
，而為公允之鑑定，亦為目前無法克服之因素，且本院對
於鑑定人對於鑑定報告之解說，均足以產生相當之心證，
被告請求再行進行滲水鑑定，本院認無必要。
（八）綜上所述，原告主張因被告使用之糞管接頭處滲水導致原
告牆壁滲漏，堪以採信。
四、專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該
共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修
繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所
有權人負擔。公寓大廈管理條例法第十二條固定有明文。衡
其立法意旨，乃在於解決共同使用部分之修繕問題，解釋上
適用本條之狀況應屬多數區分所有權人共同使用，或無法區
分該處係屬何人使用之狀況，始有本條之適用，倘該部分得
以使用狀況認定由某一區分所有權人使用，則應回歸第十條
第一項之規定。查本件漏水之糞管雖位於兩造之共同牆柱內
，為兩造所不爭執，惟系爭糞管設計上係由被告所單獨使用
，原告並無使用之可能性，基於使用者負責之社會基本觀念
，解釋上該糞管應屬被告之專用部分，自應由被告擔負維護
之保管之責，且本件既因被告未盡維護之責，致原告住處漏
水，亦應屬該條例所稱可歸責於被告之事由所致，如此解釋
，始符社會常情及公寓大廈管理條例之立法意旨。被告依本
條抗辯應由兩造共同負擔，亦無足取。
五、另查，原告主張之住處因被告糞管滲漏而導致牆面毀損，並
已產生凹凸不平之斑駁，及原告住處天花板嚴重之污漬、發
霉為兩造所不爭執，且經本院到場勘驗屬實，並有照片二張
附卷足考，原告主張修復費用一萬五千元，亦據原告提出估
價單二份附卷可證，被告雖抗辯僅有粉刷之必要，衡以本件
漏水對於該水泥壁面產生相當之傷害，亦已擴及屋頂之裝潢
，倘僅粉刷，應無法解除該處壁面斑駁之狀況，被告抗辯僅
有粉刷之必要，要無足取。又本件僅進行小部份修補，並無
以新品更換舊品之狀況，自無扣除折舊之必要，復此說明。
六、從而原告依據公寓大廈管理條第十條第一項、民法第七百六
十七條、第一百九十一條第一項之規定，請求被告將漏水處
修繕完成，並賠償原告遭滲水毀損之修復費一萬五千元，及
自九十六年七月九日準備書狀繕本送達翌日起即九十六年八
月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬
有據，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第
三百八十九條第一項第三款之規定，應依職權宣告假執行。
另被告聲明願供擔保請准宣告免於假執行，經核與法律規定
相符，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三
十六條第二項、第七十八條、第三百八十九條第一項第三款
、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 9 月 23 日
臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭
法 官 康存真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 9 月 23 日
書記官林秀惠