裁判字號：臺灣臺北地方法院96年簡上字第216號民事判決
裁判日期：民國96年08月28日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決96年度簡上字第216號上訴人乙○○
丙○○甲○○共同訴訟代理人 王中平 律師上訴人丁○○訴訟代理人 趙建和 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國96年2月27日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭95年度北簡字第51925號第一審判決各自提起上訴，本院於中華民國96年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、本件上訴人乙○○、丙○○、甲○○（下稱上訴人乙○○等3人）起訴主張：門牌編號臺北市信義區松山區119巷30號1樓房屋原為 洪萬閅 所有（民國92年8月28日死亡），上訴人乙○○等3人與訴外人 洪清來 、 洪婉庭 （原名 洪韻絜 ）及 洪秋涓 為 洪萬門 之繼承人。嗣上訴人乙○○等3人於93年8月29日將上開房屋（店面和浴廁半套約13建坪，下稱系爭租賃物）出租予上訴人丁○○，兩造並簽有房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自93年9月17日起至95年9月17日止，每月租金新臺幣（下同）9萬5,000元，如屆期上訴人丁○○未按時遷讓返還租賃物，上訴人乙○○等3人得向上訴人丁○○請求按照租金5倍計算之違約金。後於95年3月17日，上訴人乙○○等3人委請律師通知上訴人丁○○期滿不再續租，95年6月23日再度發函重申上旨。豈料上訴人丁○○於租約期滿後拒不搬遷，顯係無法律上原因受有相當於租金之利益，並使上訴人乙○○等3人受有損害，除應按月給付9萬5,000元之損害賠償與不當得利外，另依約應按月給付47萬5,000元之違約金。爰依系爭租約、不當得利及侵權行為法律關係請求上訴人丁○○返還系爭租賃物及自95年9月18日起至騰空返還房屋之日止，按月給付上訴人乙○○等3人57萬元。
二、上訴人丁○○則以：系爭租賃物係長期旅居日本之上訴人丙○○欲與上訴人丁○○之配偶 黃金昌 合夥經營成衣批發買賣，而主動與上訴人丁○○洽談承租事宜，上訴人丁○○當初不清楚系爭租賃物有無糾紛，乃與丙○○簽訂系爭租約，然上訴人丁○○取得系爭租約時，竟發現乙○○及甲○○同為出租人，經詢問丙○○後，獲告知 係渠 等三人繼承系爭租賃物，上訴人丁○○不疑有他，即使用系爭租賃物。豈料上訴人丁○○於94年6月30日接獲洪清來寄來附有房屋登記謄本之存證信函，上訴人丁○○請求上訴人乙○○等3人自行處理其與洪清來間之產權爭議。然上訴人乙○○等3人未能處理，且洪清來又提出洪萬閅遺囑，上訴人丁○○之配偶黃金昌遂於95年4月15日簽署95年9月17日為始期之房屋租賃契約書，並於系爭租約租期屆滿時返還系爭租賃物予洪清來。雖洪清來未經上訴人乙○○等3人授權代理受領租賃房屋之返還及簽訂新租約，但洪清來與黃金昌簽訂新租約時，渠仍為系爭房屋之公同共有人之一，地位與上訴人乙○○等3人並無差異，因此，上訴人依洪清來所提之遺囑及存證信函而認洪清來係有權代理上訴人乙○○等3人，應已構成表見代理。又上訴人丁○○已不再占有系爭租賃物，且上訴人丙○○更向上訴人丁○○表示無起訴之意思，足徵上訴人乙○○等3人之起訴並無理由等語置辯。
三、原審判令上訴人丁○○應將系爭租賃物騰空返還上訴人乙○○等3人，並應給付自民國95年9月18日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付上訴人乙○○等3人2,375元，並駁回上訴人乙○○等3人其餘之請求。兩造均對原審判決不服，提起上訴，上訴人乙○○等3人並聲明：（一）原判決不利上訴人之部分廢棄。（二）廢棄部分被上訴人（按即上訴人丁○○）應自民國95年9月18日起至騰空返還系爭房屋之日止，應再按月給付上訴人新台幣56萬7625元。上訴人丁○○則聲明：（一）原審判決不利於上訴人部分廢棄。（二）前項廢棄部分請駁回被上訴人乙○○、丙○○、甲○○第一審簡易之訴。
四、查上訴人乙○○等3人與洪清來、洪婉庭（原名洪韻絜）及洪秋涓於93年2月11日因繼承登記取得洪萬閅所有之系爭租賃物（目前登記為公同共有），迨93年8月29日，上訴人乙○○等3人將之出租予上訴人丁○○，兩造並簽有95年9月17日屆期之系爭租約，繼於95年3月17日委請律師為不再續租通知，惟洪清來已向本院提起分割遺產之訴，並於95年4月間寄發存證信函對上訴人丁○○為侵權行為之主張，黃金昌另與洪清來簽訂95年9月17日至97年9月16日止之房屋租賃契約書等情，有建物登記第二類謄本、系爭租約、存證信函、本院93年訴字第57號、臺灣高等法院95年家上字第248號民事判決影本及房屋租賃契約書在卷可證，復為兩造所不爭執自堪信為真實。
五、上訴人丁○○雖質疑上訴人丙○○並無起訴之意云云，惟按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之，民法第
531條定有明文。本件上訴人乙○○等3人主張丙○○概括授與母親乙○○及胞姐甲○○處理系爭租約相關事宜之權限，有書面聲明在卷可稽，雖上訴人丁○○否認此私文書之真正（見原審96年2月7日言詞辯論筆錄第2頁），惟稽諸上訴人乙○○等3人委任之訴訟代理人王中平律師於原審表示：「上訴人乙○○等3人丙○○在我面前在原證六上面簽署，確定她有起訴的意思，願負刑事責任」及原審另一名訴訟代理人 余敏長 律師陳稱：「我在接受丙○○的委任時，已經知悉上訴人丁○○對她的起訴已有爭執，所以請上訴人乙○○等3人甲○○打電話去日本和她本人確認。」（見上開筆錄第1、2頁），足見丙○○有提起本件訴訟意思之情應屬非虛。另參諸上訴人丁○○自承與丙○○簽訂系爭租約等語（見原審上訴人丁○○答辯狀第2頁），可認系爭租約上丙○○印文為真正，應係丙○○使用或授權使用之印章蓋印而來，而核諸余敏長律師所提委任狀（附於上開筆錄後）上「丙○○」印文與系爭租約上「丙○○」之印文，其字體、型態及大小均大致相符，是此委任狀經丙○○授權出具之情即堪認定。再上訴人乙○○等3人之訴訟代理人王中平律師於二審準備程序期日並另提出經我國台北駐日經濟文化代表處橫濱分處認證之上訴人丙○○授權上訴人甲○○就系爭租賃物全權行使權利之授權書為證，是上訴人丁○○一再質疑上訴人丙○○就本件無起訴意思，但迄未為任何舉證，其空言否認即無依據，自不可取。
六、上訴人丁○○另辯稱已將系爭租賃物返還予洪清來，不再占有系爭租賃物，縱認洪清來無受領返還之代理權，然因洪清來仍為系爭房屋之公同共有人之一，地位與上訴人乙○○等
3人無異，依洪清來所提之遺囑及存證信函而認洪清來係有權代理上訴人乙○○等3人，應已構成表見代理云云。惟查，無論是「直接代理」或是「間接代理」，必須係該人以代理人自居，始有可能成立表見代理，而使法律效力及於被代理之「本人」。本件洪清來從兩造締結系爭租約開始，本即非上訴人乙○○等3人授權處理系爭租約相關事宜之代理人，此為上訴人丁○○所明知，而依洪清來所發之存證信函內容及所提出之遺囑，其內容均係洪清來本人以其為系爭租賃物共有人自居，提及上訴人丁○○應與其本人簽訂租約支付費用，其內容完全未提及係代上訴人乙○○等向上訴人丁○○請求返還，參諸前揭說明，此種情形顯無任何「代理」或「表見代理」法律關係之適用，上訴人丁○○聲請訊問證人洪清來即顯無必要。又洪清來既非上訴人乙○○等3人就系爭租約之代理人，上訴人丁○○之夫與洪清來縱有另外訂立租約之情事，該等租約亦無法阻卻上訴人丁○○違約及未返還系爭租賃物予上訴人乙○○等3人之事實，是縱使上訴人丁○○所稱洪清來發函請求返還之情屬實，上訴人丁○○之夫黃金昌與洪清來另訂之租約，對上訴人乙○○等
3人自無任何效力可言。又按「公同共有人之一人或數人，未經全體共有人之同意，出賣公同共有物，其買賣契約，在締約當事人間非不受其拘束，即對其他公同共有人，亦非絕對無效」（最高法院78年度台上字第2170號裁判參照）。本件上訴人乙○○等3人未徵得洪清來之同意即與上訴人丁○○簽訂系爭租約，然此租賃契約僅係對未同意締約之公同共有人不生效力，對於締約對造即上訴人丁○○仍然有效，上訴人乙○○等3人自得以系爭租約請求上訴人丁○○履行系爭租約上之義務。而依系爭租約第6條約定：「乙方（即上訴人丁○○）於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即上訴人乙○○等3人）」，故上訴人丁○○就系爭租賃物仍有騰空返還義務至明。上訴人丁○○主張其已將租賃物返還予洪清來並由其夫黃金昌與洪清來訂立租約云云，揆諸前開說明，對於上訴人丁○○應負之違約責任及返還義務並無影響，上訴人乙○○等3人訴請上訴人丁○○騰空返還系爭租賃物，即有理由，應予准許。
七、按依系爭租約第6條後段約定：「乙方……如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止」，上訴人丁○○固應給付違約金，但約定之違約金額過高者，為衡平正義起見，法院得減至相當之數額，此為民法第252條所明定。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準。本院審酌上訴人丁○○因系爭租賃物之繼承糾紛始將系爭租賃物交還予洪清來，上訴人丁○○未依約履行遷讓返還系爭租賃物義務，以及上訴人乙○○等3人所受積極損害及所失之預期利益僅為按隱藏性應有不分比例計算之租金收入與此部分租金轉投資之收益，以及目前景氣係處於微利及經濟不景氣年代，銀行存放款利率偏低，上訴人乙○○等3人所受損害難謂重大等情，認為上訴人乙○○等3人請求上訴人丁○○按月以租金5倍計算之違約金，尚屬過高，應予酌減。認按月給付2,375元為適當（系爭租賃物之公同共有人6人，上訴人乙○○等3人有3人，潛在之應有部分比例為2分之1，95,000元租金/月×0.5×12個月×年息5%÷12個月），故上訴人乙○○等3人請求上訴人丁○○自系爭租約租期屆滿之翌日即95年9月18日起至騰空返還系爭租賃物之日止，按月給付2,375元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又上訴人乙○○等3人雖另以系爭租賃物係處五分埔夜市中，營業利益極佳，故原審將違約金核減為2千餘元並不合理云云。惟查，本件違約金之性質與應審酌之情狀業已如前所述，其與無權占有使用他人之物所生相當於租金之損害並不相同，上訴人乙○○等3人之上訴意旨顯未斟酌前開兩者之區別，以及由於上訴人丁○○尚須另與其他共有人締約另支付使用費用等情，故而上訴人乙○○等3人此部分上訴理由即不可採。
八、次按民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。又判斷是否該當上開不當得利之成立要件時，應以『權益歸屬說』為標準，亦即欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。若為惡意占有他人之物之無權占有人，依民法第952條之反面解釋，其對他人之物並無使用收益權能，即欠缺權益歸屬內容，自不得依不當得利之法則，請求占有該物之第三人返還該使用占有物所受之利益（最高法院
94年度台再字第39號裁判意旨參照），又公同共有物如因遭他人無權占有使用，其所生之不當得利請求權或侵權行為請求權，在性質上仍屬公同共有之權利，公同共有人縱經全體公同共有人同意而起訴，於聲明中仍應請求將該不當得利返還予公同共有人全體，始屬合法。是揆諸前開說明，本件上訴人乙○○等3人未徵得包含洪清來在內之全體公同共有人同意，自不得享有系爭租賃物全部之租金收益，縱認上訴人丁○○對上訴人乙○○等3人已無占用系爭租賃物之權源，上訴人乙○○等3人仍不得依不當得利及侵權行為法律關係請求返還予自己，仍應請求返還予公同共有人全體。故而上訴人乙○○等3人就此部分之請求並無理由，應予駁回。
九、綜前所述，上訴人乙○○等3人依據系爭租約，請求上訴人丁○○應將系爭租賃物騰空返還上訴人乙○○等3人，並應給付自民國95年9月18日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付上訴人乙○○等3人違約金2,375元部分為有理由，應予准許。逾此部分之請求即無理由，應予駁回。原審為如上內容之判決，並以本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為上訴人丁○○敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，且同時依同法第392條第2項規定，依職權宣告上訴人丁○○如預供擔保，得免為假執行，經核並無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十、本件之事實及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張陳述及攻擊防禦方法，對判決之結果無影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
十一、據上論結，本件兩造之上訴均無理由，依民事訴訟法第
436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國96年8月28日
民事第一庭審判長法官陳邦豪
法官傅中樂法官朱漢寶以上正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中華民國96年8月28日
書記官陳彥樺