臺灣臺北地方法院簡易民事判決
原 告 乙○○
丙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 王中平 律師
余敏長 律師
被 告 丁○○
訴訟代理人 戊○○
趙建和 律師
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於中華民國96年2月7日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌編號臺北市○○區○○路○○○巷○○號一樓房屋
（店面和浴廁半套）騰空返還原告，及自民國九十五年九月十八
日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟叁佰
柒拾伍元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟肆佰參拾元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣貳拾貳萬陸仟玖佰元預供擔
保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：門牌編號臺北市信義區松山區119巷30號1樓房屋
原為 洪萬 所有（民國92年8月28日死亡），原告與訴外人洪
清來、 洪婉庭 （原名 洪韻絜 ）及 洪秋涓 為繼承人，原告於93
年8月29日將上開房屋（店面和浴廁半套約13建坪）（下稱
系爭租賃物）出租予被告，兩造簽有房屋租賃契約書（下稱
系爭租約），約定租期自93年9月17日起至95年9月17日止，
每月租金新臺幣（下同）95,000元，如屆期未按時遷讓返還
租賃物，原告得向被告請求按照租賃5倍之違約金。嗣95年3
月17日，原告委請律師為不再續租通知，95年6月23日再請
律師重申上旨。豈料，被告屆期拒不搬遷，顯無法律上原因
受有相當於租金之利益，並使原告受有損害，除應按月給付
95,000元之損害賠償與不當得利外，另應按月給付475,000
元之違約金。為此，依系爭租約、不當得利及侵權行為法律
關係起訴，並聲明：被告應騰空返還系爭租賃物，並自95年
9月18日起至騰空返還房屋之日止，按月給付原告57萬元。
二、被告辯稱：93年間，長期旅居日本之丙○○欲與被告配偶戊
○○合夥經營成衣批發買賣，主動與被告洽談承租系爭租賃
物事宜，因被告當初不清楚系爭租賃物有無糾紛，乃與丙○
○簽訂系爭租約，然被告取得系爭租約時，竟發現乙○○及
甲○○同為出租人，經詢問丙○○後，獲告知 係渠 等三人繼
承系爭租賃物，被告不疑有他，即使用系爭租賃物。豈料，
被告於94年6月30日接獲 洪清來 寄來附有房屋登記謄本之存
證信函，爰請原告自行處理其與洪清來間之產權爭議。然原
告未能處理，洪清來又提出洪萬遺囑，戊○○遂於95年4月
15日簽署95年9月17日為始期之房屋租賃契約書，並於系爭
租約租期屆滿時返還系爭租賃物予洪清來，不僅被告不再占
有系爭租賃物，丙○○更表示無起訴之意思，足徵原告之訴
無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執之事實：原告與洪清來、洪婉庭（原名洪韻絜）
及洪秋涓於93年2月11日因繼承登記取得洪萬所有之系爭
租賃物（目前登記為公同共有），迨93年8月29日，原告將
之出租予被告，兩造並簽有95年9月17日屆期之系爭租約，
繼於95年3月17日委請律師為不再續租通知，惟洪清來已向
本院提起分割遺產之訴，並於95年4月間寄發存證信函對被
告為侵權行為之主張，戊○○因而與洪清來簽訂95年9月17
日至97年9月16日止之房屋租賃契約書，有建物登記第二類
謄本（原證4）、系爭租約（原證1）、存證信函（被證1、
原證3）、本院93年訴字第57號、臺灣高等法院95年家上字
第248號民事判決網路版影本（原證5）及房屋租賃契約書（
被證2）可證。
四、本件爭點：㈠原告丙○○有無起訴之意思？㈡系爭租約對被
告是否有效？㈢原告之訴有無理由？茲敘述如下：
㈠按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法
應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之，民法
第531條定有明文。本件原告主張丙○○概括授與母親乙○○
及胞姐甲○○處理系爭租約相關事宜之權限，有書面聲明可
稽（原證6），雖被告否認此私文書之真正（見96年2月7日
言詞辯論筆錄第2頁），惟稽諸原告委任之訴訟代理人王中
平律師表示：「原告丙○○在我面前在原證六上面簽署，確
定她有起訴的意思，願負刑事責任」及另名訴訟代理人余敏
長律師陳稱：「我在接受丙○○的委任時，已經知悉被告對
她的起訴已有爭執，所以請原告甲○○打電話去日本和她本
人確認。」（見上開筆錄第1、2頁），丙○○有提起本件訴
訟意思之情恐非虛假。另參以被告承認與丙○○簽訂系爭租
約等語（見答辯狀第2頁），可認系爭租約上丙○○印文為
真正，應係丙○○使用或授權使用之印章蓋印而來。如今以
肉眼比對余敏長律師所提委任狀（附於上開筆錄後）上「丙
○○印文」與系爭租約上「丙○○之印文」，發現字體、型
態及大小大致相符，此委任狀經丙○○授權出具之情即堪認
定，訴訟代理人王中平律師及余敏長律師合法受丙○○委任
之事實亦可信實。雖被告一再質疑丙○○起訴意思，但未為
任何舉證，此項指摘即屬無據，自不可取。
㈡次按「公同共有人之一人或數人，未經全體共有人之同意，
出賣公同共有物，其買賣契約，在締約當事人間非不受其拘
束，即對其他公同共有人，亦非絕對無效」最高法院著有78
年度台上字第2170號裁判足供參照。本件原告未徵得洪清來
之同意即與被告簽訂系爭租約，固為不爭之事實，然揆諸上
開裁判意旨，僅對未同意締約之公同共有人不生效力，對於
締約之被告仍然有效，原告得以系爭租約出租人地位起訴。
㈢原告之訴有無理由：
⒈被告辯稱已將系爭租賃物返還予洪清來，不再占有系爭租
賃物云云。惟洪清來非原告授權處理系爭租約相關事宜之
代理人，縱使被告所稱返還之情屬實，對原告並未發生效
力，依系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆
滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心
按照原狀遷空交還甲方（即原告）」，被告仍有騰空返還
義務，原告訴請被告騰空返還系爭租賃物，即無不當，應
予准許。
⒉依系爭租約第6條後段約定：「乙方：：如不即時遷讓交
還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金
至遷讓玩了之日止」，被告固應給付違約金，但約定之違
約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條
所明定，且為衡平正義起見，約定之違約金過高者，法院
得依職權酌減至相當之數額。又契約當事人約定之違約金
是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人
實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可
享受之一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準。
原審酌被告因系爭租賃物之繼承糾紛始將系爭租賃物交還
予洪清來，被告未依約履行遷讓返還系爭租賃物義務，原
告所受積極損害及所失之預期利益僅為按隱藏性應有不分
比例計算之租金收入與此部分租金轉投資之收益，其所受
損害難謂重大，原告請求被告按月租金之5倍計算之違約
金，尚屬過高，應予酌減。況目前處於微利及經濟不景器
年代，銀行存放款利率偏低，認按月給付2,375元為適當
（系爭租賃物之公同共有人6人，原告有3人，潛在之應有
部分比例為2分之1，95,000元租金/月×0.5×12個月×年
息5%÷12個月），故原告請求被告自系爭租約租期屆滿之
翌日即95年9月18日起至騰空返還系爭租賃物之日止，按
月給付2,375元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求
，則無理由，應予駁回。
⒊又按民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，
致他人受損害者，應返還其利益。其判斷是否該當上開不
當得利之成立要件時，應以『權益歸屬說』為標準，亦即
欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應
對該對象成立不當得利。若為惡意占有他人之物之無權占
有人，依民法第952條之反面解釋，其對他人之物並無使
用收益權能，即欠缺權益歸屬內容，自不得依不當得利之
法則，請求占有該物之第三人返還該使用占有物所受之利
益（94年度台再字第39號裁判意旨參照），可知未徵得全
體公同共有人同意之原告不得享有系爭租賃物全部之租金
收益，是以縱認被告對原告無占用系爭租賃物之權源，原
告仍無依不當得利及侵權行為法律關係請求之理。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預
供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條但書（如後計算書
）。
中 華 民 國 96 年 2 月 27 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官 許純芳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
中 華 民 國 96 年 3 月 1 日
書記官熊掌山
計算書：
項 目 金 額備註
第一審裁判費 2,430元 依系爭租賃物課稅現值226,900
元徵收第一審裁判費2,430元
，被告就遷讓返還租賃物部分
敗訴，應負擔全部裁判費。