裁判字號：臺灣臺北地方法院93年簡上字第521號民事判決
裁判日期：民國94年05月27日
裁判案由：返還保證金
臺灣臺北地方法院民事判決93年度簡上字第521號上訴人政松股份有限公司兼法定代理人乙○○上訴人丙○○上列三人共同訴訟代理人 商桓朧 律師被上訴人立承餐飲股份有限公司
設臺北市○○○路○○○號3樓之4法定代理人甲○○住同上訴訟代理人 廖修譽 律師複代理人 劉嘉瑜 律師上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國93年6月15日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭92年度北簡字第19988號第一審判決提起上訴，本院於中華民國94年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：其於民國91年6月1日分別與上訴人政松股份有限公司（下稱政松公司），就坐落臺北市○○○路
207之2、之3號1樓之房屋，及上訴人乙○○、丙○○就該二人共有坐落臺北市○○○路之2、之3號地下1樓之房屋（下稱系爭房屋），簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被上訴人向上訴人分別承租系爭房屋，租賃期間自91年6月1日起至96年2月28日止，被上訴人簽約時給付保證金新臺幣（下同）261萬元（其中219萬元交付上訴人政松公司、42萬元交付上訴人乙○○、丙○○），約定出租人即上訴人應於租賃期間屆滿交還房屋後三日內，將上開保證金無息返還被上訴人。嗣因經濟不景氣，被上訴人要求將系爭租約內容重新協議，兩造於91年11月21日簽訂附約，加記於原租約，合意自91年11月1日起調降租金，並變更租期至92年2月28日止，另言明如經營改善則另續約。然景氣並未回升，被上訴人之經營未見起色，遂於91年1月間停止營業，通知上訴人不再續約，兩造之租賃契約於92年2月28日即確定終止。因上訴人以第三人可能承租系爭房屋遂囑被上訴人將屋內物品暫時留下，被上訴人依其指示未予搬遷，迄至92年5月初，上訴人以該第三人承租意願生變，請被上訴人搬遷系爭房屋，被上訴人即於92年5月26日搬遷完畢，完成系爭房屋之點交，依約上訴人應返還前揭保證金，扣除系爭房屋回復原狀之費用38萬元外，上訴人尚應返還保證金223萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起計付之法定遲延利息。上訴人抗辯系爭租約期間迄至92年7月2日始經兩造合意終止，被上訴人應給付自92年3月1日起至同年7月1日止之租金及水電費用，即非有據等語。聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：系爭租約之租賃期間係至96年2月28日止，兩造於91年11月21日所簽訂之附約，僅約定調降91年11月1日起至92年2月28日期間之租金，並未合意變更原租賃期間之約定，兩造迄至92年7月2日始合意終止系爭租約。是被上訴人依約應給付終止系爭租約前之租金，惟被上訴人於92年一月間通知上訴人，自92年3月1日終止系爭租約之意思表示，該項終止之意思表示顯與兩造系爭租約之約定不合，不生終止之效力，上訴人自得依系爭租約之約定，請求被上訴人給付等同保證金之金額即261萬元充作違約金。又被上訴人自
92年3月1日起即未依約給付上訴人，其中一樓部分，被上訴人積欠之租金為306萬6千元、地下一樓部分為56萬元，加上水、電及管理費用102,727元，合計為4,188,727元，再加上前揭違約金261萬元，經與被上訴人給付之保證金261萬元抵銷後，尚有不足，上訴人自無庸返還系爭保證金。又縱認被上訴人主張上訴人同意其於92年3、4月間另尋續租戶，迄至同年5月間始催告其搬遷，則被上訴人既於同年5月26日始搬遷完畢，此時被上訴人除應給付上訴人相當一個月租金之不當得利即906,500元，上訴人亦得主張被上訴人應依系爭租約第9條第2款加倍給付一個月租金之違約金即1,813,000元，加上被上訴人應給付上訴人之回復原狀費用38萬元及前揭違約終止系爭租約之違約金261萬元，上訴人對此主張抵銷後，亦無須返還系爭保證金等語抗辯。聲明：（一）原判決廢棄（二）被上訴人第一審之訴及假執行均駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於91年6月1日就系爭房屋簽訂租賃契約，租期自91年6
月1日起至96年2月28日止，被上訴人分別交付上訴人政松公司219萬元，乙○○、丙○○42萬元之保證金。
㈡嗣兩造於91年11月21日將系爭租約約定之租金自91年11月1
日起至92年2月28日止，一樓部分自73萬元（外加營業稅共766,500元）調降為459,900元，地下一樓部分自14萬元（不含營業稅）調降為84,000元。
㈢被上訴人自92年3月1日起以系爭租約期間屆至，不再續約為
由，未再給付上訴人租金亦未向系爭房屋所在之管理委員會繳交水電、管理費用。
㈣被上訴人於92年5月7、20日分別收受上訴人催告給付系爭房屋租金之存證信函。
㈤系爭租賃房屋回復原狀之費用，其中一樓部分為217,500元，地下一樓部分為162,500元，合計38萬元。
四、得心證之理由：本件主要爭執點為兩造於91年11月21日所簽訂附記於系爭租賃契約之約定（下稱系爭附約），是否為縮短系爭租約期間或約定終止權之合意？爰析述如下：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上第1118號判例要旨可資照。查被上訴人與上訴人政松公司附記系爭租賃契約之約定為：「因逢經濟不景氣乙方（即被上訴人）要求甲方（即上訴人政松公司）調降租金，甲方同意自民國九十一年十一月一日起每月租金新臺幣柒拾陸萬陸仟伍佰元整（含加值營業稅），調降為新臺幣肆拾伍萬玖仟玖佰元整（含加值營業稅）至民國九十二年二月二十八日止，上述期間內乙方如終止租約除保證金沒收外，所繳交甲方之租金亦充作違約金概不退還。92.11.21」；被上訴人與上訴人乙○○、 邱俊榮 之約定為：「因逢經濟不景氣乙方（即被上訴人）要求甲方（即上訴人乙○○、丙○○）調降租金，甲方同意自民國九十一年十一月一日起每月租金新臺幣拾肆萬元整，調降為新臺幣捌萬肆仟元整至民國九十二年二月二十八日止，上述期間內乙方如終止租約除保證金沒收外，所繳交甲方之租金亦充作違約金概不退還。
92.11.21」等語（見原審卷第11、15頁），而系爭租約第10條第4項則約定：
本租約租賃期限未滿，任何一方擬終止租約，應給付對方同等於本租約之保證金之金額充作保證金等語。互核以觀，兩造就系爭房屋之租金自91年11月1日起至92年2月28日止，約定調降，並言明於前揭調降租金期間，被上訴人如終止系爭租約，上訴人得沒收被上訴人已付之保證金及租金以為違約金，較之系爭租約第10條第4項僅約定沒收保證金之違約責任為重。換言之，上訴人因被上訴人之要求，固同意於前揭期間調降租金減少收益，然同時加重被上訴人於減租期間之違約責任，並未明文約定縮短系爭租約之租賃期間。再參諸系爭附約係以附記方式加註於系爭房屋之原租賃契約書上，為兩造所不爭執，是系爭租約之租賃期間仍應以契約原來約定之期限即自91年6月1日起至96年2月28日為據。系爭附約既僅明確約定兩造調降租金之意，而系爭租約對於租賃期間本已約定甚明，依前開判例意旨，尚難將兩造之系爭附約約定解為縮減系爭租約租賃期間於92年2月28日屆滿終止之合意，亦難認系爭附約有約定被上訴人得於92年3月1日至96年
2月28日任意終止租約而免除保證金被沒收之違約責任。是上訴人抗辯系爭附約僅為租金調降之約定，而系爭租約之租賃期間應依原約定自91年6月1日起至96年2月28日止等語，應屬可採。被上訴人主張系爭附約為縮短租期或任意終止權之約定云云，均不足採。
㈡本件兩造系爭租約之租賃期間應依原租約之約定自91年6月1
日起至96年2月28日止，被上訴人於91年11月1日至92年2月28日終止租約，應依系爭附約之約定，給付上訴人已付之保證金及租金以為違約金；於92年3月1日至96年2月28日終止租約，則應依系爭租約第10條第4項之約定，給付上訴人相當保證金之金額以為違約金，已如前述。而被上訴人自陳因公司之經營未見起色，於91年1月間停止營業，通知上訴人自92年3月1日起終止系爭租賃契約等語，並據證人 張振澤 、 侯彥良 於結證在卷（見原審卷第89、90頁），由此堪認被上訴人自92年3月1日起單方終止系爭租約。惟被上訴人既於系爭租約租賃期限屆滿前終止系爭租約，則上訴人主張依系爭租約第10條第4項之約定，被上訴人應給付同等於系爭租約保證金之金額以為違約金一節，即非無據。
㈢違約金係於債務不履行時，由債務人支付，如債務履行，債
務人即免給付義務，而當事人訂立違約金契約目的，乃在確保主債務的履行，而有強制履行債務之作用，至於違約金之給付，僅係強制主債務人履行債務之主要手段而已。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。從而違約金過高得由法院酌減，乃係基於公平觀念，實務上是否酌減違約金或或酌減金額為若干之審酌因素則包括：「所約定之額數，如果與實際損害相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減」、「是否相當仍須依照一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受益減少數額」最高法院分別著有19年上字1554號判例、49年台字第807號判例可供參考。被上訴人於系爭租約租賃期限未滿前終止系爭租約，上訴人依約固得請求相當於保證金之金額充作違約金，然查，系爭被上訴人給付之保證金之金額為261萬元，相當系爭房屋原約定3個月不外加營業稅之租金（73萬元＋14萬元＝87萬元，87萬元×3月＝261萬元），本院審酌被上訴人於系爭租約終止前均未拖欠租金、因經濟不景氣經營困難之終止租約原因及上訴人曾同意調降租金等情，認系爭租約約定相當3個月未減租前之房屋租金以為違約金，尚屬過高，應予酌減為相當2個月之原約定房屋租金（不含營業稅）即174萬元為適當。
㈣再者，系爭租約第5條第5項約定：房屋有改裝設施必要，乙
方（即被上訴人）取得甲方（即上訴人）同意後得自行裝設，但不得損壞原有建築，租賃期滿乙方交還房屋時應負則恢復原狀清理乾淨等語。本件兩造對於系爭房屋回復原狀之費用為38萬元，均不爭執，是被上訴人依約應給付38萬元之回復原狀費用予上訴人，亦堪認定。
㈤末查，被上訴人於92年3月1日違反系爭租約期限之約定，單
方向上訴人為終止系爭租約之意思表示，該項意思表示不生終止系爭租約之效力，固如前述，然被上訴人於92年5月26日將系爭房屋之第一把鑰匙交付系爭房屋之管理委員會，上訴人於同年5月底自該管理委員會取得該鑰匙，並基於所有權人地位取得系爭房屋之管理收益權，此為兩造所不爭執（見本院94年5月13日言詞辯論筆錄），是上訴人於92年5月底取得系爭房屋之管理使用權時，兩造已有終止系爭租約之合意，自堪認定。被上訴人對於終止系爭租約前即92年3月1日起至同年5月底所積欠之租金之租金，仍應依約給付上訴人，則上訴人主張被上訴人應給付前揭積欠租金等語，依法有據。至於被上訴人以因上訴人對其表示因另有承租人欲承租系爭房屋，故於92年3月1日終止系爭租約時，未將系爭房屋搬空，自不應給付租金云云，則為上訴人所否認，被上訴人對此並未舉證以實其說，是該此部分主張，並不足採。
㈥小結：系爭租約既經兩造於92年5月底終止，上訴人本應依
約無息返還保證金261萬元予被上訴人，然被上訴人提前終止系爭租約，應給付上訴人之違約金174萬元、回復原狀費用38萬元及積欠自92年3月1日至同年5月底，逾期3個月之房屋租金為2,719,500元（906,500元×3月＝2,719,500元，原約定租金一樓應含稅），合計被上訴人應給付予上訴人之金額已超過系爭保證金，是上訴人主張前揭被上訴人應給付之金額與其應返還被上訴人之保證金互為抵銷後，上訴人無需返還保證金等語，應屬可採。
五、從而，被上訴人本於系爭租約，請求上訴人返還保證金，共計223萬元及自起訴狀繕本送達翌日起計付之法定遲延利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人政松公司應給付被上訴人1,972,500元及法定遲延利息，乙○○、丙○○應給付上訴人257,500元及法定遲延利息，並依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
六、兩造其餘主張及所提證據，經審酌後均與本院上開論斷無涉或無違，自不予一一贅述。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國94年5月27日
民事第二庭審判長法官鄭純惠
法官吳燁山法官洪純莉以上正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中華民國94年5月27日
書記官黃慧怡