裁判字號：臺灣臺北地方法院102年簡上字第2號民事判決
裁判日期：民國102年04月30日
裁判案由：清償債務
臺灣臺北地方法院民事判決102年度簡上字第2號上訴人 張學鈞 訴訟代理人 楊式宏 被上訴人僑泰建設股份有限公司法定代理人 陳居德 訴訟代理人 葉大殷 律師
喬心怡 律師上列當事人間請求清償債務事件，上訴人對於民國101年11月14日臺灣本院臺北簡易庭101年度北簡字第9742號第一審判決提起上訴，本院於民國102年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣伍仟玖佰伍拾伍元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊與上訴人於民國88年6月30日簽訂合作興建大樓契約書（下稱系爭契約書），約定上訴人提供坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地應有部分1/4（下稱系爭土地）予伊規劃興建，伊則依約給付上訴人保證金新臺幣（下同）363,000元。又伊須與建築基地全部地主簽訂合建契約方能取得興建權，雖伊於簽訂系爭契約書後極力協調促成本建案，惟迄今仍有11位地主拒絕合建，致伊未能整合本建築基地全部地主，考量本建築基地已無合建之可能，爰依系爭契約書第13條前段之約定解除契約，並請求上訴人返還上開保證金等語。
二、上訴人則以：被上訴人係基於自己之事由致無法履行系爭合建契約，且系爭契約書第13條之約定於「本約簽訂後6個月內無法簽妥本建築基地全部地主之合建契約」、「因法令限制無法興建開發」等2種情形發生時，被上訴人方能行使解除權。而被上訴人遲至99年11月26日向伊行使解除權，應已喪失第1種情況之解除權，且被上訴人未能證明有法令限制致無法興建開發之情況存在，其解約自非適法。且依雙方於同日另簽之協議書（下稱系爭協議書）第2條約定，於系爭合建契約成立之次月起，被上訴人應按月給付伊4萬元之房租補貼，惟被上訴人未曾履行該義務，縱伊有返還保證金之義務，爰以100年8月至101年7月間伊得請求被上訴人給付48萬元之房租補貼債權主張抵銷。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人363,000元，及自101年8月1
5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回被上訴人利息部分之其餘請求（被上訴人敗訴部分未據聲明不服，已告確定），上訴人提起上訴，聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴暨假執行聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、兩造於88年6月30日簽訂系爭契約書，約定由上訴人提供系爭土地予被上訴人規劃興建，上訴人並於同日收受被上訴人支付之363,000元保證金。
㈡、兩造於同日另簽系爭協議書，約定被上訴人應於系爭合建契約簽訂之次月起，按月給付上訴人4萬元之房租補貼。
五、得心證之理由：被上訴人主張其得依系爭契約書第13條前段之約定解除契約，並請求上訴人返還上開保證金等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，故本件之爭點厥為：㈠被上訴人依約是否得解除契約；㈡上訴人是否得以被上訴人應給付之房租補貼與應返還之保證金為抵銷。現就本件之爭點析述如后：
㈠、關於被上訴人是否得依約解除契約部分：⒈系爭契約書第1條第1項及第13條分別約定：「臺北市○○區
○○段三小段556、557、558、559、560、561、562、563、
564、565、566、567、568、569、570、571、572、57等18筆土地合併為一建築基地。本建築基地如因法規規定需與同段同小段552、554、555、574地號合併建築使用，本建築基地即依法規擴大至能夠准照之範圍」、「本契約簽訂後6個月內如無法簽妥本建築基地全部地主之合建契約或因法令限制無法興建開發，乙方（即被上訴人）可要求解除本契約，甲方（即上訴人）應於乙方通知期限內，退還保證金，但乙方如願繼續尋求解決已完成興建事宜，甲方應予全力配合繼續合作」。可知兩造簽署系爭契約書之目的雖在進行合建，然該合建案之建築基地除上訴人與他人共有之土地外，尚包含另17筆土地，被上訴人須與建築基地之全部地主均簽訂合建契約，該合建案始得正式進行。惟被上訴人陳稱其自與上訴人簽訂系爭契約書迄今，未能與前開合建案建築基地之全部地主簽訂合建契約，此有其提出之地主名冊可參（見原審卷第43頁），且為上訴人所不爭執，堪予信實，足證此合建案迄今仍未獲得全體地主同意而無法進行。
⒉上訴人雖辯稱：被上訴人未於訂約後6個月解約，已喪失解
約權云云。然系爭契約書第13條前段係約定簽約後6個月內，如被上訴人無法簽妥本建築基地全部地主之合建契約，其得選擇解除契約，並非6個月後此合建契約當然解除，或被上訴人即不得再解除契約，上訴人此部分之主張，核與兩造之約定相違，誠非有理。再者，系爭合建案之建築基地為18筆土地，欲使全部地主同意合建，本非易事，如被上訴人於簽約後6個月內因故未能與全部地主簽約，此合建契約即當然解除，而使合建案功虧一簣，應非兩造立約本意，故系爭契約書第13條後段約定「但乙方（即被上訴人）如願繼續尋求解決已完成興建事宜，甲方（即上訴人）應予全力配合繼續合作」，其真意應係賦予被上訴人於6個月期限屆滿而尚未與全部地主簽妥合建契約時，得斟酌實際情形選擇解除契約或順延契約。惟兩造於締約時並未就被上訴人選擇順延契約時之期限或效果設有明文規範，則應探求兩造立約之真意，依誠信原則而為解釋。
⒊本院審酌被上訴人於簽約時，已給付簽約地主部分保證金，
自當儘速謀求與其他地主簽約使投資得以早日回收，而包括上訴人在內之地主，常理上當亦希望儘速確定合建案可否進行，以求地盡其利，並免契約效力懸而未定，造成法律關係之複雜，故被上訴人要求順延之期間應以相當合理之期間為限，在該期間內上訴人應予配合不得解約，否則被上訴人與其餘地主簽妥合建契約，卻因上訴人解約而不能達成合建目的。又契約順延之相當期間屆至，被上訴人未能與其餘地主簽立合建契約，或雖未屆至，被上訴人認無與其餘地主簽立合建契約之可能，兩造合建目的即無從達成，自均得解除合建契約，回復原來未訂約原狀。上訴人於被上訴人要求順延時，依約雖有配合不為解約之義務，對其財產之處分、收益難免因而受有相當之限制，惟上訴人配合被上訴人順延時，仍得無息使用被上訴人之保證金，亦受有相當之對價，難謂對其有顯失公平之處。
⒋本件被上訴人並未於簽約後6個月內與系爭合建案建築基地
之全部地主簽約，惟其當時係選擇順延契約，依前開說明，則在相當合理期間內，上訴人應配合不為解約，過了相當合理期間後，上訴人如不願繼續履約，亦得選擇解除契約。惟上訴人始終未曾向被上訴人為解約之意思表示，係被上訴人於系爭契約書簽訂逾10年後之101年8月14日以合建無法繼續為由解約，被上訴人顯已於順延契約之相當合理期間後，向上訴人為解約之意思表示，其解約權之行使，於法並無不合。
⒌兩造間之合建契約業經被上訴人合法解除，如前述，則被上
訴人自得依系爭契約書第13條之約定，請求上訴人返還已收之保證金363,000元。
㈡、關於上訴人是否得以被上訴人應給付之房租補貼與應返還之保證金為抵銷部分：
上訴人復辯稱：被上訴人並未依約給付其100年8月至101年7月間計48萬元之房租補貼，其得以此債權主張抵銷云云。惟查，兩造簽署之系爭協議書第2條固約定：「房租補貼每月新臺幣肆萬元正，合建契約成立後次月，乙方（即被上訴人）即開始支付甲方（即上訴人）房租補貼」，惟上訴人坦認：其提供予被上訴人合建之土地上有房屋，當初約定該屋交給被上訴人拆除後再進行合建，且被上訴人表示要等全部地主都簽約後，房子再一起拆等語（見本院卷第17頁），顯見依兩造之約定，上訴人須於被上訴人與系爭合建案建築基地之全部地主簽約後，將其坐落在合建土地上之房屋交予被上訴人拆除後進行合建，被上訴人之所以須給付上訴人房租補貼，係因上訴人將其所有房屋交予被上訴人拆除後，須另覓住處之故，顯見此房租補貼係為補償上訴人在合建案動工期間無屋可住所受損害，是前述關於給付房租補貼之約定，自應作目的性限縮解釋，僅於上訴人因點交房屋予被上訴人而無屋可住時，被上訴人方有給付房租補貼之義務。上訴人陳稱其自簽約迄今仍使用合建土地上之房屋，並未將該屋交予被上訴人拆除（見本院卷第17頁），足證上訴人雖與被上訴人訂定合建契約，然因該合建案尚未進行至動工階段，故上訴人所有坐落於合建土地上之房屋尚未遭拆除，亦即上訴人並未因與被上訴人締約，而受有無屋可住之損害，自不得請求被上訴人給付100年8月至101年7月期間之房租補貼。上訴人對被上訴人既無得請求給付房租補貼之債權存在，則其執此主張抵銷，即乏依據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約書第13條約定，請求上訴人給付363,000元，及自101年8月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原判決命上訴人如數給付，並依職權為假執行之宣告或免為假執行，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，聲明全部廢棄改判，惟就上訴人於原審勝訴部分，其本無上訴利益，上訴自非適法；就其於原審敗訴部分，其上訴為無理由，均應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認與判決結果無影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國102年4月30日
民事第八庭審判長法官黃柄縉
法官賴淑美法官陳婷玉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國102年4月30日
書記官吳鸝稻