裁判字號：最高法院95年台上字第1831號民事判決
裁判日期：民國95年08月17日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決九十五年度台上字第一八三一號
上訴人正第建設股份有限公司法定代理人戊○○訴訟代理人 黃啟倫 律師
楊金順 律師上列一人複代理人 游朝義 律師被上訴人乙○○
甲○○即 黃宏 丙○○同上）丁○○同上）兼上列一人法定代理人己○○同上）共同訴訟代理人 陳正磊 律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十三年十一月十日台灣高等法院第二審判決（九十三年度重上字第三八號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴第三審後，被上訴人黃宏於民國九十三年十二月三十一日死亡，其繼承人甲○○、丙○○、丁○○、己○○聲明承受訴訟，經核並無不合，合先敘明。
次查本件原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：兩造於九十年三月二十日訂定買賣契約，約定被上訴人乙○○與其他被上訴人之被繼承人黃宏（下稱乙○○等二人）將其等所有坐落台北市○○區○○段三小段（下均同小段）二七一地號、二七二地號、二七三地號等三筆土地，面積共計三九五平方公尺（折合一一九．四八坪），及其地上物（含第二七三地號上之停車塔）所有權（下稱系爭房地）全部，以總價新台幣（下同）七千一百六十八萬八千元元出售與上訴人，上訴人應於簽約日給付定金七百萬元，第二期款四百萬元於交付過戶證件時給付，第三期款六千萬元由上訴人辦理貸款支付，餘款則於產權過戶並交付土地時給付等情，為兩造所不爭。上訴人除依約給付第一期款七百萬元外，餘皆未依約履行，經乙○○等二人於台灣台北地方法院九十年度重訴字第一七二七號撤銷土地使用權同意書事件審理中，以存證信函及民事準備書狀為解除系爭買賣契約之意思表示。依系爭房地買賣契約約定之付款條件，第三期款應自簽約日起算三個月內付清，亦即上訴人應於九十年六月二十日前付清該期款六千萬元。兩造簽約時，因恐上訴人無法按時履行該繳付第三期款而於特約條款特別約定：若甲方（上訴人）於九十年六月二十日前未能付清第三期款時，延展期間在一個月十日內（九十年七月三十一日前），願依銀行放款利率補貼乙方（乙○○等二人）利息，若超過該展延期限，上訴人尚未付清第三期款時，願自動放棄本契約之一切權利義務，已支付款項歸乙○○等二人所有。意即排除系爭房地買賣契約中上訴人向銀行辦理抵押貸款，並由該核貸撥下之款項支付乙○○等二人第三期款之約定。上訴人無法貸得銀行款項，無論其原因係停車塔未拆除或上訴人債信不良，上訴人依約應於九十年七月三十一日前給付該第三期款，卻未給付，自應負給付遲延之責任。乙○○等二人於同年八月三日以存證信函通知上訴人於一個月內履約，嗣又於同年月十六日再以存證信函通知上訴人，至遲應於同年九月十日前付款，上訴人亦自陳除第一期款外其未依約付款，乙○○等二人定期催告，上訴人仍未履行，則乙○○等二人於九十年十月十二日以存證信函及於同年月十三日以民事準備書狀，向上訴人表示解除系爭房地買賣契約，自合於民法第二百五十四條規定，發生解除契約之效力。查系爭房地買賣契約第十條約定，上訴人如不依期履行本契約各條項時，已付款項上訴人自願放棄歸乙○○等二人所有，乙○○等二人如有違反各條項時，應依所收款項全部加倍歸還上訴人；其特定條款復約定上訴人若超過該展延期限未付清第三期款時，願自動放棄本契約之一切權利義務，已支付款項歸乙○○等二人所有，已如前述，可知上訴人同意其將已付之七百萬元作為其債務不履行時之損害賠償擔保，即具有違約金性質之違約定金。惟當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，是否相當，則仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，以為酌定標準。而債務人請求法院減至相當之數額，應就約定違約金過高之事實，負舉證責任。除非債務人主張並舉證證明約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約之本旨。經參酌七百萬元占系爭房地買賣總價金七千一百六十八萬八千元約十分之一，上訴人未依約履行給付價金之義務，乙○○等二人依法解除系爭買賣契約後，於九十三年一月十三日將系爭房地以總價六千二百十三萬元出售他人，有不動產買賣契約書、土地登記謄本、買賣付價結算書、支票、收據、安泰商業銀行活期儲蓄存款存摺等件為證，足見若上訴人按期履行系爭買賣契約，乙○○等二人可得受之價金為七千一百六十八萬八千元，因上訴人違約未履行給付價金義務，致被上訴人解除契約將系爭房地轉售他人，僅得價金六千二百十三萬元，致其所失預期利益為九百五十五萬八千元，足證兩造約定上訴人未於約定期限前給付第三期款六千萬元時，則七百萬元即充作違約金，其金額尚屬允當，並無過高情形，上訴人迄今亦從未舉證該違約金有何過高之情事，上訴人請求酌減違約金，自無可取等詞，為其判斷之基礎。
按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第二百五十條第二項前段定有明文；此項違約金，於有約定之違約情事時即已發生，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。而同法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言（本院五十五年台上字第二七二七號判例參照），其因契約解除後所生之損害，並不在得斟酌之列。故出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之市價於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差固可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害，以之作為酌定違約金之標準；惟契約解除後，買賣標的物之價值如再有貶損，則不得再以之為酌定違約金之標準。查原審未調查九十年十月間被上訴人解除買賣契約當時系爭房地買賣市值若干，卻以被上訴人於九十三年一月十三日（在被上訴人解除買賣契約後二年餘）將系爭房地出售與他人之總價六千二百十三萬元，低於兩造約定系爭房地之買賣總價七千一百六十八萬八千元，價差九百五十五萬八千元，並以之為基準，認此係被上訴人之財產價值因上訴人債務不履行而減少之損害額數，非就債務不履行所生損害而為衡量，進而論斷兩造約定違約金額允當，並無過高情事，而為不利於上訴人之判斷，依上說明，自難謂合。上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十五年八月十七日
最高法院民事第六庭
審判長法官許朝雄
法官謝正勝法官鄭玉山法官吳麗女法官袁靜文本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十五年八月三十一日
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