裁判字號：臺灣臺北地方法院93年訴字第4111號民事判決
裁判日期：民國94年08月15日
裁判案由：確認買賣關係不存在
臺灣臺北地方法院民事判決93年度訴字第4111號原告丙○○訴訟代理人 陳德文 律師被告己○○被告丁○○被告戊○○前列三人共同訴訟代理人 劉昌崙 律師複代理人 洪瑞悅 律師
林聖彬 律師上列當事人間確認買賣關係不存在事件，本院於民國94年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告主張：原告與被告及訴外人 蔣泉成 （本為被告，嗣於本院93年12月16日言詞辯論期間當庭撤回）、 嚴光霽 （本院裁定駁回）因經繼承而共有台北市○○街○○巷○○號2樓及同街巷37號2樓建物及土地（下稱系爭房地）之所有權，嗣於93年6月4日被告與訴外人 王麗惠 簽訂系爭房地買賣契約，被告依土地法第34條之1規定，通知原告是否優先承買時，原告旋於93年6月23日行使優行承買權，並承諾同年7月6日前簽定買賣契約，詎被告及代書乙○○百般阻撓，復以系爭房地所有權狀遺失為由，要求原告俟系爭另35號房地所有權移轉辦畢後，始辦理系爭土地之移轉手續，原告因而錯過前開期限，致未於同年7月6日後仍未與被告簽訂買賣契約，嗣於同年11月間，被迫將其應有部分出倍售予訴外人甲○○（移轉登記日期為：93年11月11日）；而被告本件訴訟中之94年2月24日出售系爭房地，並已移轉所有權登記予訴外人甲○○。按原告原於93年6月25日擬出售系爭房地予 周麗香 時，約定總價12,300,000元，是其自得主張以前開金額扣除本件原告應支付之優先承買價格8,337,000元後之一半（因系爭建物有2戶）為其所受損害額按即1,981,500元。是原告因被告之共同侵權行為及債務不履行，致其受有1,981,500元之損害；又被告如依約讓與原告優先承買，原告原應於93年8月1日前，即可取得系爭房地所有權，並如期出售與周麗香而受領前開價金，故併請求被告自93年8月1日起算遲延利息。為此，原告依民法第184條、第185條規定，先位請求被告連帶賠償；備位依同法第226條規定，請求如備位聲明所示之金額及法定遲延利息等語。聲明：
先位部分：
㈠被告應連帶給付原告1,981,500元，及自93年8月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
備位部分：
㈠被告己○○、丁○○、戊○○各應給付原告585,443元，及自93年8月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：被告於前開時期，出售系爭房地時已依土地法規定通知原告，原告並於93年6月30日至代書處簽立承諾書，並表明於同年7月6日前與被告簽約，否則將無條件放棄優先承買權云云，惟原告自此即未與被告簽訂任何買賣契約，況被告與代書均未有何阻撓、拖延情事不與原告簽約，是依其承諾可知原告已放棄優先承買契約，又原告於93年11月11日未依土地法規定，未通知被告優先承買而逕將其應有部分出售給甲○○，然甲○○自斯時起為本件土地共有人，而甲○○以共有人地位向被告等人購買渠等之應有部分，其無侵權行為、亦無債務不履行情事，原告本件先、備位請求，均為無理由等語置辯，聲明：駁回原告之訴。
三、經查，原告與被告及蔣泉成、嚴光霽等人，因經繼承而共有系爭房地之所有權，被告嗣於93年6月4日被告與王麗惠簽訂系爭房地買賣契約，被告依土地法第34條之1規定通知原告是否優先承買，原告於93年6月23日以書面向被告及蔣泉成、嚴光霽表示主張優行承買權，同意以原買賣雙方約定買賣契約之價格及相關規定承買，並於同年月30日以書面向被告及蔣泉成、嚴光霽表示承諾於同年7月6日前簽定買賣契約，並給付價金及仲介服務費，簽約時給付價金二成、成稅同時給付價金一成，惟原告未依於同年7月6日前與被告簽定買賣契約乙節，等情，有原告提出之系爭房地之建物、土地登記謄本、切結書、承諾書、協議書及被告整理之系爭房地流程表（附於被告答辯七狀）在卷為憑，並為兩造所不爭。
四、按「土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如土地法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該項規定之優先承購權係指他共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而已，除出賣應有部分之共有人通知外，非謂共有人一經表示願優先承購，雙方即成立買賣契約。」（最高法院86年度台上字第1089號著有裁判可參）；且「土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則土地法第34條之1第4項所稱：「共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購權可言。倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅。」（最高法院86年度台上字第3122號著有裁判可參），本件原告固於被告為土地法第34條之1規定通知優先承買，原告固以書面表示願意行使優先承買權，惟其既始終未與被告訂立買賣契約，則揆諸前開說明，原告僅得對被告請求以王麗惠同樣條件訂立買賣契約，非謂原告一經其表示，即認本件兩造間已然成立買賣契約至明，原告所稱被告有債務不履行（按以兩造已成立買賣契約為前題）云云，即洵屬無據。
五、次查，原告復謂被告有侵權不法行為，因被告及其代書乙○○百般阻撓，使其無法於93年7月6日依其承諾書與被告簽定買賣契約，致其受有預期利益之損害云云，固有其提出之其與周麗香間之不動產買賣契約書、世華銀行活期信儲蓄存款存褶節本、通聯記錄、承諾書之記載為憑，惟被告否認有何不法行為，惟本院尚難僅憑其存褶節本、通聯記錄、承諾書之記載遽認被告確有百般阻撓使其無法於93年7月6日依其承諾書與被告簽定買賣契約之不法行為，又證人即受任被告與周麗香間買賣事宜之承辦代書乙○○復到院結證稱：本件承諾書手寫部分是我寫的，原告看過後由他親自簽名，並按指印，原告及將蔣泉成在93年3月23日到我（代書）事務所主張優先承買權，當時我有告訴他們二位，希望他們在一定期限內確定時間簽約，惟當初未約定期限，迄至93年6月30日，原告到我事務所簽承諾書，自93年6月22日簽立切結書至同年7月6日止，就我所知，被告並未阻撓原告簽立買賣契約，被告亦未指示我簽立買賣契約，原告未在7月6日前簽立買賣契約，是原告向我表示要變更承諾書給付價金方式，但因承諾書就此已寫好所以我我拒絕原告請求，又因原告嗣後未與被告簽立買賣契約，所以就沒有辦理移轉所有權登記等語（見本院94年3月22日言詞辯論筆錄），是原告主張被告有阻撓其與被告簽訂買賣契約之不法行為，即乏所據。
六、綜上所述，原告主張被告有不法侵權行為及債務不履行之情事云云，均無可採，被告抗辯其未阻撓原告簽訂買賣契約，兩造買賣契約尚未成立乙節，應為可採。從而，原告依民法第184條、第185條規定，先位請求被告連帶賠償暨備位依同法第226條規定，請求被告給付如備位聲明所示之金額及法定遲延利息等語，均為無理由，不應准許。又其本訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗而應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法均予判決結果不生影響，爰不一一贄述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國94年8月15日
民事第五庭法官賴劍毅以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年8月16日
法院書記官吳芳玉