裁判字號：臺灣桃園地方法院91年訴字第2116號民事判決
裁判日期：民國93年12月23日
裁判案由：分割共有物
臺灣桃園地方法院民事判決九十一年度訴字第二一一六號
原告丙○○兼法定代理人丁○○訴訟代理人 吳武川 律師複代理人甲○○○被告乙○○訴訟代理人 許明桐 律師複代理人 陳慶瑞 律師右當事人間請求分割共有物事件，本院於民國九十三年十二月九日言詞辯論終結，判決如左：
主文兩造共有坐落桃園縣桃園市○○段第八八三地號，面積九一點一三平方公尺之土地及同段第四八二建號，總面積四七點二五平方公尺之磚造一層建物應予變賣，所得價金按原告丙○○四分之一、原告丁○○四分之一、被告二分之一之比例分配之。
被告應給付原告新臺幣參萬參仟貳佰壹拾柒元及民國九十三年二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國九十三年二月十五日起至返還前項土地及建物之日止，按年給付原告新臺幣陸仟陸佰肆拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）請准將兩造共有坐落桃園縣桃園市○○段第八八三地號，地目建，面積九一點一三平方公尺之土地及其上建號四八二號，面積四七點二五平方公尺，門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○巷○○弄○號之建物（下稱系爭土地及建物），按附圖所示Ｂ部分分割予原告丙○○、丁○○依應有部分各二分之一維持共有，如附圖所示Ａ部分則分割予被告所有。
（二）被告應給付原告新臺幣（下同）十八萬四千六百三十五元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並自民國九十三年二月十五日起至返還系爭土地及建物之日止，按年給付原告三萬三千六百二十七元。
（三）訴訟費用由被告負擔。
（四）訴之聲明第二項，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）系爭土地及建物為兩造所共有，且無因物之使用目的不能分割或約定不為分割之情形，而兩造就分割方法又不能達成協議，原告自得請求裁判分割。查系爭土地及建物為一層樓平房，若依附圖所示原物分割後，兩造分得之部分均有獨立之出入門戶，應屬適當，但經原物分割後，被告應補貼原告不足面積依土地公告現值計算之差額一萬六千五百元。
（二）被告就系爭土地及建物之應有部分僅二分之一，卻排除原告之使用權，獨自占用，侵害原告權利並獲有利益，原告自得訴請被告賠償相當於租金之不當得利，原告爰依土地法第九十七條、土地法施行法第二十五條之規定，計算相當於租金之損害賠償數額為：⑴土地申報總價：土地申報地價七千二百元×土地面積九一點一三平方公尺×應有部分二分之一為三十二萬八千零六十八元。⑵建物核定價值：八千二百元。⑶以上總計：三十三萬六千二百六十八元×百分之十為三萬三千六百二十七元，回溯五年相當於租金之損害賠償數額為十六萬八千一百三十五元，此金額與上述被告應補貼之金額合計為十八萬四千六百三十五元。⑷因被告持續占用中，並請求被告自九十三年二月十五日起至返還系爭房地之日起，按年給付原告三萬三千六百二十七元。
（三）被告所辯原告無所有權係為拖延訴訟，因本件已辦妥所有權移轉登記，依土地法第四十三條之規定，有絕對效力，而向原告購買系爭土地及建物所有權應有部分二分之一之訴外人即原告之被繼承人 安運東 已死亡，一般人就買賣契約於辦妥登記後，亦不會留存。另原告亦不堅持原物分割，變價分配亦可。
（四）綜上，爰依民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二項、第三項及不當得利之規定，請求判決如聲明所示。
三、證據：提出土地登記謄本一份、建物登記謄本一份、桃園縣建物平面圖一紙、戶號民事判決一份、桃園縣行政區域圖影本一紙。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）系爭土地及建物為被告於六十二年三月三十一日向訴外人 陳瑜 所購買，嗣後被告曾將一房間借予訴外人安運東居住數年，數年後訴外人安運東即遷離。被告係於收受本件訴狀後，始知系爭土地及建物被移轉為被告與訴外人安運東所共有，而訴外人安運東死亡後其繼承人即本件原告因此提起本件訴訟。惟系爭土地及建物若確係訴外人安運東向被告購買而取得，則原告應有訴外人安運東之買賣契約、支付價金證明等為憑，惟原告迄今不能提出證據以資證明，可見被告與訴外人安運東間並無買賣之事實。又系爭土地及建物為三、四十年前之平房，只有一門出入，屋內只有一廚浴，根本無法分割為二戶，若強制另造一扇門，極可能導致房屋塌陷，且系爭土地及建物面積狹小，若分割為二，將造成畸零地，無法利用，故有不能分割之情事。
（二）按民法第八百十八條所規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，故共有人如未逾越其權利範圍使用收益，要難謂不當得利，最高法院五十五年度台上字第一九四九號判例參照，而被告早於六十二年間即已遷入系爭土地及建物，若訴外人安運東確於六十四年向被告買受系爭土地及建物所有權二分之一，理應有與被告協議使用居住之分配方法，絕不致支付價金後，放任三十年不使用或任被告越權侵奪其應有部分，且訴外人安運東於居住系爭土地及建物上數年後自行遷離，被告只不過為原來之使用，仍居任於原本房間，要無逾越權利範圍或侵害訴外人安運東之權利可言，故原告主張被告逾越所有權，請求不當得利，為無理由。爰請為判決如答辯聲明所示。
三、證據：提出地圖影本一紙、照片十一張、平面略圖一紙。
丙、本院依職權履勘現場並囑託桃園縣桃園地政事務所測量人員測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖各二份附卷。並函詢桃園縣桃園地政事務所系爭土地及建物之登記資料、六十二年、六十四年間申辦買賣移轉登記須備何文件及系爭建物可否為分割登記等事項，有桃園縣桃園地政事務所九十二年九月二日桃地登字第○九二○○○七九六一號函附人工土地建物登記簿謄本、土地及建物登記謄本、異動索引資料、九十一年收件桃資登字第三五一○四○號登記案影本各乙份及九十三年二月十八日桃地登字第○九三○○○一○七九號覆函在卷。
理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明初為請求判決准將兩造共有之系爭土地及建物為分割，嗣於訴狀送達被告後，原告復依民法不當得利之法律關係，追加請求被告應給付原告十八萬四千六百三十五元，及自追加之訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自九十三年二月十五日起至返還系爭土地及建物之日止，按年給付原告三萬三千六百二十七元。經核原告所請求之基礎事實同一，復不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，則揆諸上揭法律規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張，系爭土地及建物為兩造所共有，且無因物之使用目的不能分割或約定不為分割之情形，兩造就分割方法又不能達成協議，爰請求裁判分割，且經原物分割後，被告應補貼原告不足面積依土地公告現值計算之差額一萬六千五百元。又被告就系爭土地及建物之應有部分僅二分之一，卻排除原告之使用權，獨自占用，侵害原告權利並獲有利益，原告自得訴請被告賠償相當於租金之不當得利。原告依土地法第九十七條、土地法施行法第二十五條之規定，計算回溯五年相當於租金之損害賠償數額為十六萬八千一百三十五元，此金額與上述原告應補貼之金額合計為十八萬四千六百三十五元。再因被告持續占用系爭土地及建物中，並請求被告自九十三年二月十五日起至返還系爭土地及建物之日起，按年給付原告三萬六百二十七元。爰依民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二項、第三項及不當得利之規定，請求判決如聲明所示。
被告則以：原告係主張其繼承訴外人安運東對系爭土地及建物之所有權應有部分，而提起本件訴訟。惟原告並不能證明系爭土地及建物確係訴外人安運東向被告購買而取得所有權應有部分二分之一。又系爭土地及建物為三、四十年前之平房，只有一門出入，屋內只有一廚浴，根本無法分割為二戶，若強制另造一扇門，極可能導致房屋塌陷，且系爭土地及建物面積狹小，若分割為二，將造成畸零地，無法利用，故有不能分割之情事。再被告早於六十二年已遷入系爭土地及建物，訴外人安運東不致於六十四年間支付價金後，放任三十年不使用或任被告越權侵奪其應有部分，且被告一向居任於原本房間，並未逾越自己之權利範圍或侵害訴外人安運東之權利，故原告請求不當得利，為無理由等語，資為抗辯。
二、經查，系爭土地及建物原登記為訴外人安運東與被告各有所有權應有部分二分之一，嗣訴外人安運東於九十一年六月六日死亡，被告為訴外人安運東之配偶及女兒，繼承訴外人安運東對系爭土地及建物之所有權應有部分，並於九十一年申請為繼承及分別共有之移轉登記完畢，而由原告二人各登記所有權應有部分四分之一之事實，有桃園縣桃園地政事務所九十二年九月二日桃地登字第○九二○○○七九六一號函附之九十一年收件桃資登字第三五一○四○號登記案影本乙份在卷可稽，並為兩造所不爭執，堪以認定為真實。次查，系爭土地及建物係被告於六十二年間因買賣而取得所有權全部，並於同年六月四日向桃園縣桃園地政事務所申請為所有權移轉登記，而於同年月八日登記完竣；嗣訴外人安運東於六十四年九月五日以買賣為原因而向上開地政事務所申請為所有權應有部分二分之一之移轉登記，其登記義務人則為被告，並於同年月六日登記完竣之事實，有上開地政事務所函附之人工土地、建物登記簿謄本、土地及建物登記謄本、異動索引資料各乙份在卷可按，原告雖無法提出訴外人安運東向被告購買系爭土地及建物所有權應有部分二分之一之買賣契約或付款資料，惟訴外人安運東既係於六十四年間即向被告為此買受及申請移轉登記之行為，迄今已近三十年之久，衡情一般人遇此情形，大抵皆無從提出相同之資料，蓋既已登記完竣，則買賣契約及付款資料尚無保存數十年之必要。況按依本法所為之登記，有絕對效力，土地法第四十三條定有明文。而所謂登記有絕對效力，固係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因有無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人仍得主張之，最高法院三十三年上字第四九八三號判例意旨可資參照。惟本件被告僅空言主張其為真實權利人，並未能加以舉證證明訴外人安運東所有權之登記有何無效或得撤銷且經撤銷之事由，則自不得僅依被告所言即否認系爭土地及建物登記之效力（最高法院五十八年台上字第八一八號裁判意旨參照）。是原告所主張其為系爭土地及建物之共有人乙節，尚堪採信，被告空言否認，則無足採。
三、按各共有人得隨時請求分割物，但因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第八百二十三條第一項定有明文。就此被告抗辯稱系爭土地及建物面積狹小，若分割為二，將造成畸零地，無法利用，故有不能分割之情事等語。惟依桃園縣畸零地使用自治條例第二條、第三條之規定以觀，所稱畸零地於正面路寬七公尺以下者，其最小寬度為三公尺，最小深度則為十二公尺，而系爭土地為一方正型之土地，若縱向均分為二，而均使分割部分臨路時，其各自之面積各已達四十五平方公尺，則其寬度及深度自應各超過三公尺、十二公尺無疑，此除經本院履勘現場屬實外，並有桃園縣桃園地政事務所九十二年九月二日桃地登字第○九二○○○七九六一號函附之複丈成果圖乙份（即如附圖所示）在卷可稽，是系爭土地縱加以分割，亦不致造成畸零地，已足認定，從而被告上開抗辯，尚無足採。又原告所主張兩造間就系爭土地及建物並無不分割之協議，且兩造不能協議方割之方法之事實，為被告所不爭執，亦堪認定，則揆諸上揭法律規定，原告訴請分割，尚屬有據。
四、次按分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為左列之分配：⑴以原物分配於各共有人。⑵變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第八百二十四條第二項定有明文。本院審酌系爭土地分割後如附圖所示，兩造各所分得之部分面積僅約四十五平方公尺；而系爭建物則為一老舊之磚造瓦頂一層建物，內部隔局僅有房間三間、廚房一間、客廳一間、衛浴一間，另僅有一出入門戶，且其中除原有保存登記之面積四七點二五平方公尺外，尚經被告加蓋面積一八點七四平方公尺之增建建物即前述之廚房及浴廁部分，此除有上開人工建物登記簿謄本在卷可按外，並有桃園縣桃園地政事務所九十三年十二月九日桃地測字第○九三○○○二四○八號函附之複丈成果圖在卷可按，復經本院履勘現場無訛，有勘驗筆錄在卷可憑，而按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力；因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。民法第七百五十八條、第七百五十九條定有明文。可知建物在辦理保存登記以前，尚不得加以處分之。再按法院裁判分割共有物而以原物分配於各共有人時，係使共有關係變更為單獨所有，其性質為共有人間應有部分之交換，自屬處分行為，如係變賣共有物而以價金分配於共有人，即係以處分共有物為分割之方法，均以共有人之處分權存在為前提，如果共有人就共有物並無處分權可資行使，法院即無從基此為裁判分割，最高法院六十九年台上字第一一三四號判例意旨足資參照。是就系爭建物中前開增建部分，既未經兩造為保存登記，自屬不能分割，則就系爭建物分割，顯僅能就已辦保存登記之部分即面積四十七點二五平方公尺之原建物為之，致分割後徒留未能一併分割而相連接之增建部分，將使兩造有不能充分利用系爭建物之虞。而就民法分割共有物之立法意旨在於增進共有物之經濟效用，並避免不必要之紛爭以觀，系爭建物率予分割，既不能增進共有物之經濟效用，又徒增不必要之紛爭，顯非適當。且分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌各共有人之利害關係、共有物之性質及價值、使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之決定，不受共有人所主張之分割方法所拘束（最高法院八十八年度臺上字第一七六八號、第一二一０號及第一一九一號判決意旨參照）。是本院審酌上情，認基於各共有人之利害關係、共有物之性質為建地，建物部分則已老舊，重建之日不遠，應以單獨所有全部所有權者較能為最有效之利用，因認系爭土地及建物，應以變價後分配價金而不以原物分割為宜。故本件原告依民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二項之規定，起訴請求裁判分割兩造共有之系爭土地及建物，應予准許，並以變價分配之分割方法為適當。又此部分既以變價分配為適當，則原告所主張其不能依應有部分之比例而受原物分配，進而向被告請求補償一萬六千五百元之部分，自不應准許。
四、次查，原告主張被告無權占有系爭土地及建物，使其受有相當於租金之損害之事實，雖為被告所否認，惟被告並不能就其確有權占有使用系爭土地及建物之全部舉出證據以資證明，僅空言抗辯稱其並未逾其所有權應有部分為使用，然系爭土地及建物之全部確係正由被告占有使用中，業經本院依職權履勘屬實，是原告此部分之主張，尚堪採信，被告之抗辯則不足採。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。且按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有六十一年度台上字第一六九五號判例可稽。再按民法第八百十八條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利；民法第八百二十一條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還，最高法院五十五年台上字第一九四九號判例、八十八年度台上字第一三四一號裁判意旨亦足參照。本件被告既有上述無權占有系爭土地及建物全部之事實，顯屬超越其權利範圍而為使用收益，則依上開法律規定及說明，原告自得請求被告返還其所受相當於租金之不當得利，而依原告應有部分之比例計算之金額予原告。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。準此，原告併請求被告應給付追加起訴前一日回溯五年期間內之不當得利賠償金，及自九十三年二月十五日起迄被告返還系爭土地及建物之日止，按年給付相當於不當得利之賠償金一節，自屬有據。經查，系爭土地之申報地價為每平方公尺七千二百元，有土地登記謄本乙份在卷可憑，另系爭建物目前則無申報價額，惟經稅捐機關核定之現值則為八千二百元，有臺灣省北區國稅局桃園縣分局遺產稅免稅證明書一紙在卷可參，本院認目前建物既無申報價額之制度，則以課稅現值作為決定租金參考之依據自無不可，是系爭土地及建物之申報總價應為六十六萬四千三百三十六元（計算式：7200×91.13＋8200＝664336）。次查，系爭土地及建物坐落桃園縣桃園市○○路九百四十五巷巷內，附近均作住宅使用，並無何商業活動，被告亦僅將系爭土地及建物作住居使用，且距離南崁交流道約五至十分鐘車程，地段並不繁榮，有地圖影本一紙可稽，並為兩造所不爭執，復經本院履勘現場無誤。本院審酌上情及現今社會經濟狀況，認原告之主張以申報總價年息百分之十計算相當於租金之損害，尚嫌過高，應以年息百分之二計算，始為允當。準此，原告併請求被告應給付自起訴前一日回溯五年期間內之不當得利賠償金三萬三千二百一十七元（計算式：664336×2﹪×5×1／2＝33217，元以下四捨五入），及自九十三年二月十五日起迄被告返還系爭土地及建物之日止，另應按年給付原告相當於不當得利之賠償金六千六百四十三元（計算式：664336×2﹪×1／2＝6643，元以下四捨五入），亦屬有據，至原告逾越上開各金額之請求，則於法不合，不應准許。
四、從而，原告基於民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二項規定之法律關係，請求裁判分割兩造共有之系爭土地及建物，為有理由，應予准許，並諭知如主文第一項所示之分割方法。另原告依民法第一百七十九條規定之法律關係，請求被告應給付原告三萬三千二百一十七元及自追加起訴狀之繕本送達被告翌日即九十三年二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自九十三年二月十五日起至被告返還系爭土地及建物之日止，按年給付原告六千六百四十三元，為有理由，應予准許，其逾此金額範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核於判決之基礎及結果均無影響，無庸一一論列，附此敘明。
六、本件判決所命被告給付原告金額之部分未逾五十萬元，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款規定，應依職權宣告假執行；此部分原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動；另原告其餘請求給付金額而經駁回之部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十條之一、第八十五條第一項前段、第三百八十九條第一項第五款，判決如主文。
中華民國九十三年十二月二十三日
臺灣桃園地方法院民事第二庭
法官張震武右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年十二月二十四日
法院書記 官惠莊