裁判字號：臺灣高等法院94年上易字第188號民事判決
裁判日期：民國94年05月10日
裁判案由：分割共有物
臺灣高等法院民事判決94年度上易字第188號上訴人甲○○訴訟代理人 洪榮彬 律師
陳麗玲 律師被上訴人乙○○兼上一人法定代理人丙○○共同訴訟代理人 吳武川 律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國九十三年十二月二十三日臺灣桃園地方法院九十一年度訴字第二一一六號第一審判決，提起上訴，本院於九十四年四月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落桃園縣桃園市○○段第八八三地號，地目建，面積九一點一三平方公尺之土地及其上建號四八二號，面積四七點二五平方公尺，門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○巷○○弄○號之建物（下稱系爭土地及建物），為兩造所共有，且無因物之使用目的不能分割或約定不為分割之情形，而兩造就分割方法又不能達成協議，被上訴人自得請求裁判分割。查系爭土地及建物為一層樓平房，若依附圖所示原物分割後，兩造分得之部分均有獨立之出入門戶，應屬適當，但經原物分割後，上訴人應補貼被上訴人不足面積依土地公告現值計算之差額新臺幣（下同）一萬六千五百元。且上訴人就系爭土地及建物之應有部分僅二分之一，卻排除被上訴人之使用權而獨自占用，已侵害被上訴人權利並獲有利益，被上訴人自得訴請上訴人賠償相當於租金之不當得利，其計算如下：⑴土地申報總價：土地申報地價七千二百元×土地面積九一點一三平方公尺×應有部分二分之一為三十二萬八千零六十八元。⑵建物核定價值：八千二百元。
⑶以上總計：三十三萬六千二百六十八元×百分之十為三萬三千六百二十七元，回溯五年相當於租金之損害賠償數額為十六萬八千一百三十五元，此金額與上述上訴人應補貼之金額合計為十八萬四千六百三十五元。⑷因上訴人持續占用中，並請求上訴人自民國（下同）九十三年二月十五日起至返還系爭房地之日起，按年給付被上訴人三萬三千六百二十七元。另被上訴人亦不堅持原物分割，變價分配亦可。爰本於民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二項、第三項及不當得利之法律關係，求為命㈠請准將兩造共有系爭土地及建物，按原判決附圖（下同）所示Ｂ部分分割予被上訴人乙○○、丙○○依應有部分各二分之一維持共有，如附圖所示Ａ部分則分割予上訴人所有。㈡上訴人應給付被上訴人十八萬四千六百三十五元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢自九十三年二月十五日起至返還系爭土地及建物之日止，按年給付被上訴人三萬三千六百二十七元之判決。（原判決命㈠兩造共有系爭土地及建物應予變賣，所得價金按被上訴人乙○○四分之一、被上訴人丙○○四分之一、上訴人二分之一之比例分配之。㈡上訴人應給付被上訴人三萬三千二百一十七元及民國九十三年二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈢上訴人應自民國九十三年二月十五日起至返還前項土地及建物之日止，按年給付被上訴人六千六百四十三元。被上訴人其餘之訴駁回。上訴人就其敗訴部分上訴。）答辯聲明：
㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：系爭土地及建物為上訴人於六十二年三月三十一日向訴外人 陳瑜 所購買，嗣後上訴人曾將一房間借予訴外人 安運東 居住數年，數年後訴外人安運東即遷離。上訴人係於收受本件訴狀後，始知系爭土地及建物被移轉為上訴人與訴外人安運東所共有，而訴外人安運東死亡後其繼承人即本件被上訴人因此提起本件訴訟。惟系爭土地及建物若確係訴外人安運東向上訴人購買而取得，則被上訴人應有訴外人安運東之買賣契約、支付價金證明等為憑，惟被上訴人迄今不能提出證據以資證明，可見上訴人與訴外人安運東間並無買賣之事實。又系爭土地及建物為三、四十年前之平房，只有一門出入，屋內只有一廚浴，根本無法分割為二戶，若強制另造一扇門，極可能導致房屋塌陷，且系爭土地及建物面積狹小，若分割為二，將造成畸零地，無法利用，故有不能分割之情事。上訴人早於六十二年間即已遷入系爭土地及建物，若訴外人安運東確於六十四年向上訴人買受系爭土地及建物所有權二分之一，理應有與上訴人協議使用居住之分配方法，絕不致支付價金後，放任三十年不使用或任上訴人越權侵奪其應有部分，且訴外人安運東於居住系爭土地及建物上數年後自行遷離，上訴人只不過為原來之使用，仍居住於原本房間，要無逾越權利範圍或侵害訴外人安運東之權利可言，上訴人固負有交付標的物予安運東之義務，但於未交付前，利益尚歸屬於出賣人所有，因此上訴人並非無權占有，故被上訴人主張上訴人請求不當得利，為無理由等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部份廢棄。㈡第一項廢棄部份，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、經查，系爭土地及建物原登記為訴外人安運東與上訴人各有所有權應有部分二分之一，嗣訴外人安運東於九十一年六月六日死亡，上訴人為訴外人安運東之配偶及女兒，繼承訴外人安運東對系爭土地及建物之所有權應有部分，並於九十一年申請為繼承及分別共有之移轉登記完畢，而由被上訴人二人各登記所有權應有部分四分之一之事實，有桃園縣桃園地政事務所九十二年九月二日桃地登字第０九二０００七九六一號函附之九十一年收件桃資登字第三五一０四０號登記案影本乙份在卷可稽，並為兩造所不爭執，堪認定為真實。被上訴人訴請裁判分割共有物及請求上訴人賠償相當於租金之不當得利，則為上訴人所否認，並以上開情詞置辯，是以本件兩造爭執要點即在於：上訴人辯稱安運東盜用上訴人之證件及印鑑偽造文書而辦理系爭土地及建物登記，是否可採？系爭土地及建物是否有不能分割之情事？分割共有物究以原物分割或變價分割為適當？被上訴人得否請求上訴人賠償相當於租金之不當得利？以多少為適當？茲析述如下。
四、上訴人辯稱安運東盜用上訴人之證件及印鑑偽造文書而辦理系爭土地及建物登記，是否可採？
(一)、上訴人辯稱：訴外人安運東係以偽造文書及盜用上訴人證
件及印鑑等方法，將系爭不動應有分二分之一擅自移轉予自己所有，兩人間並無任何買賣關係，訴外人安運東不可能合法取得系爭不動產應有分之二分之一，上訴人依法得訴請安運東塗銷所有權移轉登記。而被上訴人二人係訴外人安運東之繼承人，對於訴外人安運東應塗銷所有權移轉登記之債務，應予概括繼受，且非善意第三人，亦無土地法第四十三條土地登記公示效力保護之適用云云。
(二)、惟查，系爭土地及建物係上訴人於六十二年間因買賣而取
得所有權全部，並於同年六月四日向桃園縣桃園地政事務所申請為所有權移轉登記，而於同年月八日登記完竣；嗣訴外人安運東於六十四年九月五日以買賣為原因而向上開地政事務所申請為所有權應有部分二分之一之移轉登記，其登記義務人則為上訴人，並於同年月六日登記完竣之事實，有上開地政事務所函附之人工土地、建物登記簿謄本、土地及建物登記謄本、異動索引資料各乙份在卷可按。被上訴人雖無法提出訴外人安運東向上訴人購買系爭土地及建物所有權應有部分二分之一之買賣契約或付款資料，惟訴外人安運東既係於六十四年間即向上訴人為此買受及申請移轉登記之行為，迄今已近三十年之久，衡情一般人遇此情形，大抵皆無從提出相同之資料，蓋既已登記完竣，則買賣契約及付款資料尚無保存數十年之必要。且依舉證責任分配原則，上訴人自應就此有利於己之事實存在，復舉證責任。上訴人始終不能舉證以實其說，自難採信。
(三)、況按依本法所為之登記，有絕對效力，土地法第四十三條
定有明文。而所謂登記有絕對效力，固係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因有無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人仍得主張之，最高法院三十三年上字第四九八三號判例意旨可資參照。惟本件上訴人僅空言主張其為真實權利人，並未能加以舉證證明訴外人安運東所有權之登記有何無效或得撤銷且經撤銷之事由，則自不得僅依上訴人所言即否認系爭土地及建物登記之效力（最高法院五十八年台上字第八一八號裁判意旨參照）。是被上訴人所主張其為系爭土地及建物之共有人乙節，尚堪採信，上訴人空言否認，則無足採。
五、系爭土地及建物是否有不能分割之情事？按各共有人得隨時請求分割物，但因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第八百二十三條第一項定有明文。上訴人雖抗辯稱系爭土地及建物面積狹小，若分割為二，將造成畸零地，無法利用，故有不能分割之情事云云。惟依桃園縣畸零地使用自治條例第二條、第三條之規定以觀，所稱畸零地於正面路寬七公尺以下者，其最小寬度為三公尺，最小深度則為十二公尺，而系爭土地為一方正型之土地，若縱向均分為二，而均使分割部分臨路時，其各自之面積各已達四十五平方公尺，則其寬度及深度自應各超過三公尺、十二公尺無疑，此除經原法院履勘現場屬實外，並有桃園縣桃園地政事務所九十二年九月二日桃地登字第０九二０００七九六一號函附之複丈成果圖乙份（即如原判決附圖所示）在卷可稽，是系爭土地縱加以分割，亦不致造成畸零地，已足認定，從而上訴人上開抗辯，尚無足採。又被上訴人所主張兩造間就系爭土地及建物並無不分割之協議，且兩造不能協議方割之方法之事實，為上訴人所不爭執，亦堪認定，則揆諸上揭法律規定，被上訴人訴請分割，即屬有據。
六、系爭土地及建物分割物究以原物分割或變價分割為適當？
(一)、按分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之
聲請，命為左列之分配：⑴以原物分配於各共有人。⑵變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第八百二十四條第二項定有明文。
(二)、本院審酌系爭土地分割後如附圖所示，兩造各所分得之部
分面積僅約四十五平方公尺；而系爭建物則為一老舊之磚造瓦頂一層建物，內部隔局僅有房間三間、廚房一間、客廳一間、衛浴一間，另僅有一出入門戶，且其中除原有保存登記之面積四七點二五平方公尺外，尚經上訴人加蓋面積一八點七四平方公尺之增建建物即前述之廚房及浴廁部分，此除有上開人工建物登記簿謄本在卷可按外，並有桃園縣桃園地政事務所九十三年十二月九日桃地測字第０九三０００二四０八號函附之複丈成果圖在卷可按，復經本院履勘現場無訛，有勘驗筆錄在卷可憑。而按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力；因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。民法第七百五十八條、第七百五十九條定有明文。可知建物在辦理保存登記以前，尚不得加以處分之。再按法院裁判分割共有物而以原物分配於各共有人時，係使共有關係變更為單獨所有，其性質為共有人間應有部分之交換，自屬處分行為，如係變賣共有物而以價金分配於共有人，即係以處分共有物為分割之方法，均以共有人之處分權存在為前提，如果共有人就共有物並無處分權可資行使，法院即無從基此為裁判分割，最高法院六十九年台上字第一一三四號判例意旨足資參照。是就系爭建物中前開增建部分，既未經兩造為保存登記，自屬不能分割，則就系爭建物分割，顯僅能就已辦保存登記之部分即面積四十七點二五平方公尺之原建物為之，致分割後徒留未能一併分割而相連接之增建部分，將使兩造有不能充分利用系爭建物之虞。而就民法分割共有物之立法意旨在於增進共有物之經濟效用，並避免不必要之紛爭以觀，系爭建物率予分割，既不能增進共有物之經濟效用，又徒增不必要之紛爭，顯非適當。
(三)、且分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟
酌各共有人之利害關係、共有物之性質及價值、使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之決定，不受共有人所主張之分割方法所拘束（最高法院八十八年度臺上字第一七六八號、第一二一０號及第一一九一號判決意旨參照）。是本院審酌上情，認基於各共有人之利害關係、共有物之性質為建地，建物部分則已老舊，重建之日不遠，應以單獨所有全部所有權者較能為最有效之利用，因認系爭土地及建物，應以變價後分配價金而不以原物分割為宜。故本件被上訴人依民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二項之規定，起訴請求裁判分割兩造共有之系爭土地及建物，應予准許，並以變價分配之分割方法為適當。
七、被上訴人得否請求上訴人賠償相當於租金之不當得利？以多少為適當？
(一)、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第一百七十九條前段定有明文。且按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有六十一年度台上字第一六九五號著有判例可稽。再按民法第八百十八條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利；民法第八百二十一條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還，最高法院五十五年台上字第一九四九號判例、八十八年度台上字第一三四一號裁判意旨亦足參照。
(二)、查被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地及建物，使其受
有相當於租金之損害之事實，雖為上訴人所否認，惟上訴人並不能就其確有權占有使用系爭土地及建物之全部舉出證據以資證明，僅空言抗辯稱其並未逾其所有權應有部分為使用，且於買賣當時上訴人即居住於系爭不動產上，上訴人固負有交付標的物予安運東之義務，但於未交付前，利益尚歸屬於出賣人所有，因此上訴人並非無權占有，自無上訴人繼續占有使用系爭不動產，有取得任何不當得利而應予返還之問題。反而，安運東請求交付標的物之請求權，早已罹於十五年時效云云。惟查上訴人除依買賣關係有交付買賣標的物之義務外，上訴人既已移轉登記而與安運東成為系爭房地之共有人，自應依共有關係之規定，由共有人共同管理。而所謂管理，旨在使用、收益。是如未經他共有人同意，而就共有物之全部任意占用收益，即係超越其權利範圍。經查系爭土地及建物之全部確係正由上訴人占有使用中，業經原法院依職權履勘屬實，本件上訴人既未經他共有人同意，而有上述無權占有系爭土地及建物全部之事實，顯屬超越其權利範圍而為使用收益，則依上開法律規定及說明，被上訴人自得請求上訴人返還其所受相當於租金之不當得利，而依被上訴人應有部分之比例計算之金額予被上訴人。上訴人執此抗辯，即非可採。
(三)、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。準此，被上訴人併請求上訴人應給付追加起訴前一日回溯五年期間內之不當得利賠償金，及自九十三年二月十五日起迄上訴人返還系爭土地及建物之日止，按年給付相當於不當得利之賠償金一節，自屬有據。經查，系爭土地之申報地價為每平方公尺七千二百元，有土地登記謄本乙份在卷可憑，另系爭建物目前則無申報價額，惟經稅捐機關核定之現值則為八千二百元，有臺灣省北區國稅局桃園縣分局遺產稅免稅證明書一紙在卷可參，本院認目前建物既無申報價額之制度，則以課稅現值作為決定租金參考之依據自無不可，是系爭土地及建物之申報總價應為六十六萬四千三百三十六元（計算式：7200×91.13＋8200＝664336）。
(四)、再查，系爭土地及建物坐落桃園縣桃園市○○路九百四十
五巷巷內，附近均作住宅使用，並無何商業活動，上訴人亦僅將系爭土地及建物作住居使用，且距離南崁交流道約五至十分鐘車程，地段並不繁榮，有地圖影本一紙可稽，並為兩造所不爭執，復經原法院履勘現場無誤。本院審酌上情及現今社會經濟狀況，認被上訴人之主張以申報總價年息百分之十計算相當於租金之損害，尚嫌過高，應以年息百分之二計算，始為允當。準此，被上訴人併請求上訴人應給付自起訴前一日回溯五年期間內之不當得利賠償金三萬三千二百一十七元（計算式：664336×2﹪×5×1／2＝33217，元以下四捨五入），及自九十三年二月十五日起迄上訴人返還系爭土地及建物之日止，另應按年給付被上訴人相當於不當得利之賠償金六千六百四十三元（計算式：664336×2﹪×1／2＝6643，元以下四捨五入），亦屬有據。
八、從而，被上訴人基於民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二項規定之法律關係，請求裁判分割兩造共有之系爭土地及建物，為有理由，應予准許，並諭知如原判決主文第一項所示之分割方法。另被上訴人依民法第一百七十九條規定之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人三萬三千二百一十七元及自追加起訴狀之繕本送達上訴人翌日即九十三年二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自九十三年二月十五日起至上訴人返還系爭土地及建物之日止，按年給付被上訴人六千六百四十三元，為有理由，應予准許。是則原審判決變價分割，並命上訴人如數給付相當於租金之不當得利，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四四九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國94年5月10日
民事第三庭審判長法官林敬修
法官劉勝吉法官藍文祥正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國94年5月11日
書記官顧倪淑貞