臺灣臺北地方法院民事小額判決 97年度北小字第2097號
原 告 玉群不動產經紀有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 王啓平
樓
樓
上列當事人間給付服務費事件，於民國97年12月22日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國九十七年六月十一日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆萬元為原告預供擔保後，
得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：原告係不動產仲介業者，日前居間仲介被告
與訴外人 廖林鳳嬌 所有坐落臺北縣土城市○○路○段○○○號9
樓房屋及其基地之不動產買賣，嗣被告與廖林鳳嬌於民國97
年1月6日就上開不動產簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契
約），並由被告簽具服務費確認單（下稱確認單）同意給付
原告居間仲介之服務費新臺幣（下同）40,000元，詎嗣後被
告卻未依約給付服務費，經多次催討無效，爰依督促程序聲
請本院發支付命令予被告請求其給付上開所欠金額，為被告
異議後，以該支付命令視為起訴，而聲明請求被告給付原告
40,000元，及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按
年息5%計算之利息。並提出不動產買賣契約書、服務費確認
單等為證。
貳、被告則聲明駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判
決，願供擔保請准宣告免予假執行，並抗辯：伊於97年1月3
日在原告處為房仲諮詢時，即明確告知原告公司之店長乙○
○，表示被告本身財力有限，目前尚欠銀行貸款約
1,400,000元，實無力支付總金額共6,950,000元之房價頭
期款，乙○○遂以承諾為被告取得全額貸款為條件，而於97
年1月6日仲介被告與廖林鳳嬌簽訂系爭房屋買賣契約，並由
被告簽發與買賣價額同額之商業本票5紙為付款之擔保，於
待銀行房屋貸款撥貸後方才返還被告，復因被告資力不佳，
遂與乙○○達成給付房仲服務費40,000元之協議。詎嗣後經
送件前往銀行申辦貸款初步核貸時，乙○○卻無法達成為被
告取得全額貸款之約定，顯有違反刑法第342條背信罪嫌疑
，經被告多次向其反映協商解除契約，均為乙○○拒絕，並
堅持被告需支付5倍服務費方才願意解約，及拒絕透露賣方
聯絡資訊致被告無法及時與賣方聯繫達成解約，而該系爭房
屋買賣契約既以乙○○能為被告取得全額貸款為發生效力之
前提條件，乙○○既未能達成該前提條件，系爭房屋買賣契
約則當失效，況被告業已另案將賣方及乙○○列為被告起訴
請求確認本票債權不存在等語。
參、得心證之理由：
一、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契
約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。為民法第
565條、第568條第1項所明定。本件兩造約定居間仲介費
共40,000元，有被告簽立之服務費確認單為證，業據證人
丁○○、丙○○結證屬實（見卷附本院97年8月11日訊問
筆錄、97年12月8日訊問筆錄），被告亦不否認有約定仲
介費40,000元一節，足見兩造間已有達成居間之合意，且
本件被告自認其有與廖林鳳嬌簽訂系爭房屋買賣契約，並
由被告簽發本票5紙為擔保等情（見卷附本院言詞辯論筆
錄），依首揭規定，兩造系爭居間契約既因被告與廖林鳳
嬌之訂約而生效，則原告請求被告給付仲介費，要屬有據
。被告雖抗辯原告之店長乙○○承諾為被告取得全額貸款
為條件，而與廖林鳳嬌簽訂系爭房屋買賣契約，並簽發本
票5紙以為付款之擔保，待銀行撥貸後方才返還被告，現
銀行未通過全額貸款，系爭房屋買賣契約自不生效云云，
惟經本院訊問本件不動產買賣辦理後續過戶及申辦房屋貸
款之地政士丁○○，經其結證所述：「（問：(提示不動
產買賣契約)是否你承辦?是，我承辦的。」、「（問：
原告有無允諾被告本件可全額貸款?）沒有允諾可以全額
貸款。」、「（問：是否知悉本件爭執?）當初買賣契約
已經簽成，買方過來玉群不動產討論說怕貸款會有問題，
所以有過來仲介公司請我一起去討論，現在仲介公司的慣
例是八成至八五成，其他是配合信貸，我有建議被告信貸
最好向家人借，以免影響房貸，後來應該是甲○○先生這
邊反悔。」等語（見卷附97年8月11日訊問筆錄第1頁至第
2頁），與承辦本件不動產買賣仲介契約之原告店員丙○
○（原名 陳逸霖 ）結證所述：「（問：是否有介紹被告甲
○○與屋主系爭房屋？(提示卷內仲介契約)）有。付款按
合約付款，當初我們有要求被告先提出現金。依照其年收
入是可以信貸1成5。尚未送銀行貸款被告就違約。貸款指
房貸及信貸。我沒有說信貸貸不出來。所有款項被告都沒
付，但仲介責任已經完成，被告也與屋主簽約。後來被告
願以4萬元與全部即屋主跟仲介公司解決問題，但屋主不
同意，我們公司部分後來不是我在處理的，故不知道公司
同不同意。被告在刑事部分告我們詐欺，檢察官說以後不
傳喚我們，這是11月20日的事。」等語所述相符（見卷附
97年12月8日訊問筆錄第1頁至第2頁），前揭證人與兩造
無利害關係，所證又係其等親自聞見之事，彼此所證又相
互符合，無誣攀或誤認之虞，所證均可採信，而依一般經
驗法則，銀行受理貸款人申請貸款之核貸流程，無非係就
申辦貸款之人之財產、收入、職業等信用狀況，一一進行
審核評估，稽此足認銀行之貸款風險控制於申辦貸款人之
收入及信用狀況，其所核貸金額，亦非得由當事人間所得
以約定，且另據證人丁○○證述：「我是承辦的代書。」
、「（問：雙方買賣貸款之情況？）大約是8成到85成。
剩餘是自備款。自備款就是買方自己的錢，當時我是告訴
買方剩餘的部分買方先跟家人借，利息比較低。餘剩部分
信貸就買方資歷是可以貸出來的。當時簽約已經成立，可
能買方負擔不起，就反悔，詳細情形太久記不得。」、「
（問：(提示卷內資料)10萬元是否為現金？）應是開本
票。」、「（問：銀行貸款是否交給你處理？）我記得好
像有，信貸當時買方並沒有委託我處理。房屋貸款金額當
時需銀行評估亦也不確定。」、「（問：不足部分當時仲
介有無說要幫忙辦信貸？）是說協助幫忙找信貸。」、「
被告有請我暫停備證，被告沒有告訴我貸款成數不足要解
除契約。如果貸款成數不足可解約，要在簽約前說，並加
註在特別約定事項內。」、「（問：被告有無告訴你停止
辦理貸款程序之原因？）沒有。」、「（問：證人傳真被
告資料給銀行，銀行有無告知可貸幾成？）銀行未告知前
，被告就停止。實際銀行可貸幾成我不知道。」等語（見
卷附97年12月22日訊問筆錄第1頁至第2頁及言詞辯論筆錄
第1頁），應可確認被告於申辦貸款且銀行進行核貸程序
完成前，即要求送件之丁○○撤件不再申辦，此亦為被告
所不否認，則該受理貸款銀行既未完成核貸程序對被告之
信用評估，被告自無以得知銀行所授權之貸款成數，依上
開證詞，被告未告知何理由，即逕自在銀行核發貸款前即
以銀行貸款成數不足為由，請求解除不動產買賣契約云云
，其所為之抗辯，諉無足採。
二、本件居間契約既已媒介成立，從而，原告依系爭居間契約
之法律關係提起本訴，請求被告給付如主文第1項所示之
金額、利息，為有理由，應予准許。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌
後，認均與本件之結論無涉，茲不予論述，併予敘明。
伍、假執行之宣告：本件係行小額程序為被告敗訴之判決，依民
事訴訟法第436條之20規定，應職權宣告假執行。並依同法
第392條第2項、第3項規定，依職權宣告如被告預供擔保，
得免為假執行。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並依同法第436
條之19第1項規定，依後附計算書確定訴訟費用額如主文第3
項所示。
中 華 民 國 98 年 1 月 5 日
臺北簡易庭法官劉亭柏
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當
事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 1 月 5 日
書記官謝韻華
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第392條第2項、第3項：
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的
物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物
拍定、變賣或物之交付前為之。
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合計1,000元