臺灣新北地方法院96年度訴字第2061號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院96年訴字第2061號民事判決

裁判日期：民國97年05月12日

裁判案由：損害賠償

臺灣板橋地方法院民事判決96年度訴字第2061號原告丙○○
樓訴訟代理人 魏錦芳 律師被告地王不動產投資顧問股份有限公司法定代理人丁○○被?告乙○○上二人共同訴訟代理人戊○○??????甲○○上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國97年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新臺幣柒拾肆萬捌仟陸佰柒拾玖元，及自民國九十七年三月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣柒拾肆萬捌仟陸佰柒拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但如經他造同意，或屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第7款分別定有明文。
查原告先於起訴後之民國97年1月7日言詞辯論期日，追加聲明「願供擔保，請准予宣告假執行」（並當庭具狀陳明），嗣原告因與訴外人己○○成立調解（有調解筆錄在卷足佐）而更正其訴之聲明為「⒈被告地王不動產投資顧問股份有限公司暨乙○○應連帶給付原告新臺幣柒拾肆萬捌仟陸佰柒拾玖元，及自97年2月26日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行」（原告97年
3月13日言詞辯論意旨狀在卷足考），其後又於97年3月13日言詞辯論期日，不變更訴訟標的，就前述遲延利息部分減少為自97年3月14日起算。核原告前揭所為，因被告等人亦據之補充答辯聲明主張「願供擔保，免為假執行」、或對原告更正聲明表示同意（以上，分參本院97年1月7日、2月
25日、3月13日言詞辯論期日筆錄），或因原告就遲延利息之主張僅屬聲明之減縮而已，依上開規定，均應准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於95年7月14日與仲介業被告地王不動產投資顧問股份
有限公司（以下簡稱地王公司）及其公司業務員被告乙○○共同簽立買賣斡旋書，約定由被告地王公司居間仲介原告買受訴外人己○○所有座落台北縣新莊市○○段88、88-1（此地號土地，以下簡稱為道路用地）、88-2地號土地（以上土地總面積140.16平方公尺，約42.4坪）暨地上建物即門牌號碼台北縣新莊市○○路○○巷○○號房屋所有權全部（權狀面積294.84平方公尺，約89.19坪，以上土地及建物合稱為系爭不動產），原告願承購之總價新臺幣（下同）1,560萬元，斡旋有效期間至95年7月24日止，原告同時交付地王公司斡旋金10萬元，約定若賣方承諾原告之承購條件，視為仲介成交，斡旋金即作為買賣契約之定金，並作為簽約款之一部分，地王公司之服務報酬費用為買賣總價金1％。惟地王公司在斡旋期間屆至未久之95年7月29日，被告乙○○藉口賣方願賣之價額已很接近原告之出價，希望原告略為提高願承買之價金為1,600萬元，地王公司願酌減原告之服務酬金為
6萬元，經原告同意被告地王公司之建議，於95年7月29日雙方簽訂契約變更同意書，而被告地王公司及其營業員乙○○與賣方己○○斡旋結果，賣方同意將其所有上揭不動產，??以總價1,600萬元出售予原告，買賣雙方於95年8月5日簽
訂買賣預約，約定由原告以總價1,600萬元買受賣方己○○所有之系爭不動產，於簽訂預約書時，由買方支付賣方100萬元為定金，再於同年9月9日正式簽訂不動產買賣契約書，經原告付清全部價款後，於同年10月25日辦妥所有權移轉登記在案。
㈡原告買受系爭不動產中之地上建物部分係三樓建物，經新莊
地政事務所登記之建物面積之部分，各層面積88.2平方公尺，陽台20.16平方公尺，平台10.08平方公尺，以上共計29
4.84平方公尺，均座落在鴻福段88地號內，另尚有二筆土地即88-1地號面積45.2平方公尺、88-2地號面積3.12平方公尺，地目建，賣方己○○於出售前，在該二筆土地上已有搭蓋增建物但並未辦理保存登記，故買賣契約書第8條第7項約定，違章建築部分，在簽約後至交屋前被通知需拆除（或被拆除）者，買賣雙方同意得按不動產鑑價公司就被拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金。若在交屋後被通知需拆除（或被拆除），由買方自行負擔風險，但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而故意未告知者，賣方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責。㈢原告購買系爭不動產，原係擬提供公司方面營業上倉儲使用
，嗣後因另覓有較適合之場地，故並未使用而在空置中，為避免房屋閒置之損失，遂另委託永慶不動產仲介公司台北樹林加盟店，擬以原價1,600萬元出售系爭不動產，嗣經永慶??房屋將原告提供之房地資料審視後，認為需另行申領地籍圖??等相關資料了解狀況，未久永慶公司仲介人員通知原告謂委
託出售之不動產中之地號鴻福段88之1土地面積45.2平方公尺，折合約13.67坪，係屬新莊都市○○○道路預定地，故??必須明確據實告知買受人，已不可能仍用原價1,600萬元委??託出售，此時原告始知悉賣方出售之房地有瑕疵存在。仲介??人被告地王公司仲介人及其業務員被告乙○○在與原告簽約??前，並未告知原告系爭不動產中有道路用地，致原告與賣方
洽談系爭房屋買賣價金時，除就部分違章建築物之存在事實??有記載於買賣契約外，其餘係以買賣標的物無任何瑕疵為前
提，原告於不知情下，買受已在71年列為新莊都市計畫「頭??前」工業區細部計畫案之公共設施道路用地。倘若被告地王
公司及賣方於雙方斡旋及簽約前能據實告知，原告應不會買??受，更不致於當作無瑕疵之基地，以1,600萬元市價買受，??造成嗣後再賣出時始知其瑕疵，因需據實告知買方，致減少
價金並衍生其他相關之損失，故被告等人依法應負損害賠償??責任。
⒈被告地王公司係從事不動產仲介、管理經營業務，乙○○係
其雇用之業務員，雙方具有業務上之僱用關係，為專業人士，對不動產買賣標的物之仲介可能發生隱藏之瑕疵或問題，自已累積足夠之專業知識及經驗，因此被告地王公司及其營業員乙○○不能推卸責任，將未據實告知之責任全部歸責予賣方。而通常買方委託仲介公司斡旋不動產買賣，基於信賴原則，不致於懷疑有何瑕疵，但被告地王公司及其營業員均未向原告據實說明買賣之系爭不動產有道路用地之正確資訊，以致原告誤信買賣之標的物無任何瑕疵，而同意以1,560萬元表示願買受，其後復簽訂契約變更同意書，將欲承購之價金由1,560萬元提高為1,600萬元，甚至應無承購意願。
從而被告地王公司及其營業員乙○○顯有違反不動產經紀業管理條例第23條第1項、第26條第2項等規定，負連帶賠償責任。
⒉被告地王公司雖辯稱：有關系爭土地中已被編定為都市○○
道路用地部分之事實，可在電腦網路上搜尋下載資料得知，並認為原告自己未查明亦有過失。惟按不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，明示經紀人員在執行業務過程中，應有義務要說明不動產之狀況及相關資訊予交易之相對人，否則端賴買方自己查明，則經紀人之說明義務規定豈非形同具文？何況買方基於信賴原則，通常係相信仲介公司之媒介行為，不會懷疑買賣之風險存在。況且原告不懂電腦，故焉能將買受物之瑕疵歸責予買受人即原告？⒊證人 莊麗蘭 係被告地王公司雇用之營業員，確曾陪同原告赴
買賣標的物現場了解並做說明，但並未提示系爭土地使用分區證明或表明系爭土地已被編定為道路用地之事實，因此證人所稱：系爭房屋土地有部分做為道路用，被告乙○○有將土地分區證明拿給原告看等，並非實在。倘若被告方面有告知系爭土地被編定為道路用地或提示土地分區使用證明，在簽約時為何未將上開瑕疵列載於買賣契約？況且原告訴訟代理人問證人：買賣契約簽約時有否記載房屋有一部份是違章建築？證人稱：沒有記載。事實上被告係有告知建物有部分係違建，故簽約時有記載該部分違建之風險負擔。同樣情形，為何買賣契約未記載系爭不動產中有被編定為道路用地之風險負擔約定？明顯係因被告未曾告知所致，足見證人所言不實。
㈣有關原告請求被告損害賠償金額之部分：
⒈系爭不動產再出售之差價損失額為120萬元。
?原告以1,600萬元向賣方己○○買受系爭不動產後，委託永
慶公司台北樹林加盟店擬以原價出售，但經上開仲介公司營?業員查閱系爭不動產相關資料後，發現有前述道路預定用地
，必須於委託買賣時據實告知買方，故難以仍按前次交易價金出售，原告不得已只好降價出售，最後成交金額為1,480萬元，較原先之交易價金1,600萬元，減少之價金為120萬元，此為系爭不動產價差方面之損失。
⒉被告地王公司營業員及賣方己○○故意不告知買賣系爭不動
產土地有道路用地，造成原告誤判而購買系爭房屋土地所衍生之損失金額共計297,358元，其項目如下：
⑴契稅損失33,936元，系爭不動產所有權移轉登記予原告之稅金。
⑵登記系爭不動產之費用損失46,542元，即登記買受系爭不動產相關登記費、代書費等損失。
⑶仲介費用60,000元，即原告支付被告地王公司之仲介費用。
⑷出售系爭房屋需支付之仲介費及履約保證費共計156,880
元，即原告出售系爭房屋，委託永慶公司仲介費用係按買賣總價1480萬元百分之一計酬，即148,000元，另履約保證費為8,880元，二者合計156,880元。
⒊以上為原告買受有瑕疵之系爭房地當時暨出售所衍生之損失?，總共計1,497,358元。
⒋惟被告地王公司及其營業員乙○○固因與原告先後簽訂斡旋
書及變更契約書，雙方間具有媒介關係，就原告所受損害，應依不動產經紀業管理條例相關規定負連帶損害賠償責任，但上開二名被告與出賣人己○○間並非連帶債務，係可分之債，並無民法第272條之適用，故應依民法第271條規定，因法律及契約均未明訂各個債務人之分擔額，宜由被告地王公司及其營業員乙○○連帶負擔二分之一，即748,679元。
㈤並聲明：⒈被告地王公司暨乙○○應連帶給付原告748,679
元，及自97年3月14日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠95年7月間，被告地王公司之營業員即被告乙○○承辦原告
與出賣人己○○間系爭不動產之買賣事宜。但由於被告所提出土地使用分區中，載明部份標的物係道路用地，交易進度膠著。蓋此等事由致原告所提出之價格，與訴外人己○○所能接受之價格有極大差距。嗣後被告地王公司命被告乙○○商請原告決定最高的價格，由被告作最後努力，如不成即放棄。此時，原告提出第二次買賣斡旋金額，但原告要求將成交價額1％之服務費改為6萬元，此時，被告乙○○則又交付另一份資料（含謄本，地籍圖及使用分區等），而被告之所以前後兩次提出標的物資料，乃因此為銀行授信放款所需，事實上，如被告確無提出，則原告無法判斷並出價，蓋高價房地買賣，通常需向銀行貸款。而此不動產買賣事件，以原告提出新買賣斡旋金額而成交，而原告於與訴外人己○○完成物轉之移轉登記後，即以系爭不動產之全部共同擔保其對台灣銀行之1,680萬元債務。惟訴外人己○○亦因此降低原本簽認之專任服務費金額。然於96年元月8日，被告 林芝 ??嘩發現此標的物有出租或出售之廣告，即去電詢問情況。原
告稱因不需使用乃出租、售，但渠曾堅稱是自用，現在因故用不到，所以要出租售，但怕被告認為伊是投資客，乃未委任之。被告乙○○則詢問可否繼續提供服務，原告告知可以，並於當天遣人送鑰匙至被告地王公司。
㈡按原告與訴外人己○○係於95年9月9日成立買賣契約，登
記日係10月25日；原告與台灣銀行之抵押權設定，係於95年
10月25日所為。而依台灣銀行之鑑價認定，系爭建物及土地確有1,680萬元以上之價值，故原告並無損害。
㈢依兩造先前約定，服務報酬為買賣總價1％，以原告與訴外
人己○○之買賣成交價金推算，則被告可得之服務報酬係16萬元。但經原告與被告協商，被告同意僅收取6萬元之服務報酬。如被告係有意隱匿交易上重要訊息，則於原告與訴外人己○○間之價金差距僅40萬元，如將建物不計，僅以土地換算每坪價差僅2,854元，實不難以其他方式獲取原約定之服務報酬，又何需讓步為?萬元，故事實上，被告讓步之主因即系爭不動產確實存有道路用地問題，經被告確實報告原告後，致使被告依仲介慣例降低服務報酬，是以被告並無隱匿交易上重要訊息。
㈣原告請求金額其中之契稅33,936元、登記費46,542元、支付
予被告之仲介費6萬元、支付予訴外人之仲介費及履約保證金156,880元，總計297,358元均係交易上應有之成本，復與本件無因果關係。
㈤系爭不動產之土地面積計140.16平方公尺，原告買受之價額
是1,600萬元，出售之價額為1,480萬元，價差計120萬元，如不計建物，則換算土地每平方公尺價差為8,535元。依不動產估價師法第41條第1項：「不動產估價師間，對於同一標的物在同一期日價格之估計有百分之二十以上之差異時，土地所有權人或利害關係人得請求土地所在之直轄市或縣
(市)不動產估價師公會協調相關之不動產估價師決定其估定價格；必要時，得指定其他不動產估價師重行估價後再行協調。」上開條文應是蘊含「同一標的物在同一期日價格之估計有百分之二十以上之差異時，其價格已經脫離可接受之誤差」。蓋物之價值，人言言殊，然有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者，皆屬正常價格（參見不動產估價技術規則第
2條）。此正常價格，如無不法操弄，其最高與最低值之差距，應不逾20％。反面言之，不逾20％之價差，均為合理之價差。本件原告先後買賣價差為120萬元，則其價差百分比係百分之7.5，並無異常。
㈥被告等人並均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（參照本院97年1月7日、2月25日言詞辯論筆錄）：
㈠原告於95年7月14日與被告地王公司締結買賣斡旋書，委由
被告地王公司居間仲介欲以1,560萬元之對價向訴外人己○○洽購系爭不動產；嗣原告於95年8月5日透過被告地王公司之受僱人乙○○居間仲介，而與訴外人己○○締結買賣預約，洽購系爭不動產，價金1,600萬元，並在同年9月9日經由被告等人居間仲介而締結不動產買賣契約書，且於同年
10月25日辦理移轉所有權登記。?㈡訴外人己○○及被告地王公司、乙○○於本件買賣契約成立??前，確已知悉系爭不動產其中之新莊市○○段88之1地號土?地係道路用地。
㈢訴外人己○○原欲出售價額為1,670萬元，嗣經降價為1,600萬元，與原告達成合意而成交。
?㈣原告於95年6月23日出售系爭不動產予訴外人之 楊焜樹 價金??為1,480萬元。
㈤原告向訴外人己○○購入系爭不動產後，迨至出售予訴外人
楊焜樹，其間差價為120萬元。又原告自訴外人己○○處為購入系爭不動產所支出之契稅為33,936元、登記費及代書費支出合計46,542元、支付予被告地王公司之仲介費用為60,
000元；又原告出售系爭不動產予訴外人楊焜樹所支出之仲介費為148,000元、履約保證費為8,880元。
四、兩造爭執要旨：㈠被告地王公司、乙○○曾否於原告與訴外人己○○於締約前
告知或交付前揭新莊市○○段88之1地號之土地係道路用地之資料？即原告於締約前是否已知悉上開前揭土地係屬道路用地猶願與訴外人己○○締約？㈡如認被告地王公司、乙○○未曾告知原告上開道路用地情事
，致原告因此向訴外人己○○購入系爭不動產，得否認為原告係因此受有損害？㈢如認原告係受有損害，則原告主張之不動產經紀業管理條例
第26條第2項之規定，得否為請求權之依據？㈣如認原告受有損害，則其得請求被告2人賠償之項目、金額
為何？
五、茲就上開爭點，分別說明如次：㈠被告地王公司或乙○○於原告與訴外人己○○於締約前，並
未告知、亦未交付前揭坐落新莊市○○段88之1地號之土地係屬道路用地之資料，且原告於締約前亦不知前揭土地係屬道路用地。
⒈觀之被告地王公司係從事不動產經紀行業之專業公司，旗下
並有領有經紀人執照之人員 胡錫山 ，而被告乙○○為地王公司之受雇人，亦具備營業員證照（其號碼為93登字第032284號），以上為兩造所不爭之事實，且有兩造曾經簽署之買賣斡旋書、契約變更同意書、買賣預約書等在卷足考，是知被??告等人對於不動產專業之相關資訊，例如足以影響土地、建
物之交易價格等因素必當知悉應妥適載明於契約相關交易文件內，以免將來交易當事人發生紛爭。茲以系爭不動產上早經出賣人己○○於出售之前，即在新莊市○○段二筆土地即88-1地號、88-2地號土地上搭蓋有未辦理保存登記之建物（即俗稱違章建築），而被告遂於協助撰擬之不動產買賣契約書第8條第7項約定，「違章建築部分：在簽約後至交屋前被通知需拆除（或被拆除）者，買賣雙方同意得按不動產鑑價公司就被拆除部分辦理鑑價，『減少買賣價金』；若在交屋後被通知需拆除（或被拆除）時，由買方自行負擔風險，但是賣方在交屋前以（按應為「已」之誤）收到相關單位查報、拆除通知而故意未告知者，賣方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責」，可證上情無訛。參之證人莊麗蘭身為被告地王公司所雇用之員工，彼亦到場證稱「（問：道路用地對於土地買賣價格有無影響？）有影響，道路拓寬，廠房會拆除一部份‧‧‧影響使用面積」等語（本院97年2月18日言詞辯論筆錄參照），可見依具有通常土地仲介專業知識之人員而言，均會認為本件不動產買賣情節而言，系爭道路用地之存在，對於買賣交易價金之數額確有影響；則衡情，買賣雙方對於前揭未必發生之違章建築拆除責任分配問題等事宜既會要求被告於買賣契約上記載明白，則原告如事先知情係爭不動產有此道路用地情事，豈能不要求被告及出賣人於買賣契約詳細說明，以資日後辨明風險分擔責任之理？此由被告一再抗辯：出賣人係因考量系爭不動產有上開道路用地存在，才同意降價出售各語（惟被告此部分抗辯並不可採，參後），尤見即便被告亦認為所謂「道路用地」應為本件交易能否成立、以及成交價額高低之重要因素，對於身為買受人之原告而言，斷無知情而竟會同意免予記載或檢附相關資料於契約之理。然綜觀前揭各該文書內容以及卷附原告與訴外人己○○所締結之不動產買賣契約書所載文字，並無隻字片語言及系爭不動產中有前述土地已經都市○○○○道路用地之情形，甚至被告地王公司法定代理人更到場陳稱「（問：有何明確事證證明本件有將分區使用證明交給原告？）沒有」（本院97年3月13日言詞論筆錄參照），足見被告辯稱原告事先曾經收受土地分區使用證明，並同意無庸記載上開事項於契約明文云云，顯與常情不符，難以採信。
⒉再者，證人莊麗蘭雖到場證稱伊曾告訴原告「這邊的地主都
將這裡土地巷子的道路用地各出一半來作為道路用地‧‧‧」以及「‧‧‧第二次‧‧‧許先生認為系爭房屋可能將來道路會拓寬，房屋前面會拆除一部份，所以他認為該屋價格只有1600萬元，當天被告林（按指被告乙○○）有將土地分區證明拿給許先生看‧‧‧」、「（問：原告丙○○何時到你們公司表明這價格1,600萬元？）95年7月中旬，約15到20日左右、‧‧‧當天原告有就分區使用討論，土地分區使用證明是被告乙○○當天拿出來的」云云（本院97年2月18日言詞辯論筆錄）。然查，證人莊麗蘭乃被告地王公司之受雇人、被告乙○○之同事，其與被告間關係深厚，故其此部分所述是否真實已非無疑，更何況本件不動產買賣契約書已經載明前揭建物中有一部份為違章建築，以及買賣雙方就該違章建築之將來可能發生之拆除責任分配等事宜，然證人莊麗蘭竟指稱前契約書內並無上開違章建築情節之記載，與契約之明文不符，可見證人莊麗蘭上開陳述，無非事後袒護被告等人之說法而已，要無可取，自不待言。
⒊按被告雖辯稱彼等曾於原告與訴外人己○○締約之前，即已
告知原告上開道路用地存在之事實，甚至被告乙○○更曾交付原告台北縣新莊市公所所發給之土地證明書用以說明上開情節，然該等事實既均經原告堅詞否認，乃被告對此所引前開事證又均不足以證明上開情節確實成立，揆諸民事訴訟法第277條之規定，已難相信被告此部分抗辯之真正。是以，原告指稱：被告地王公司或乙○○於原告與訴外人己○○於締約前，並未告知前揭坐落新莊市○○段88之1地號之土地係屬道路用地，且原告於締約前亦不知前揭土地係屬道路用地乙情，堪認屬實。
㈡對於本件交易而言，原告不知有上開道路用地情節之存在而
經被告居間仲介與訴外人己○○締結前揭買賣契約，自屬受有損害。
⒈被告固辯稱依原告事後就系爭不動產向台灣銀行申辦貸款，
經台灣銀行鑑價認定系爭不動產建物及土地確有1,680萬元之價值，故被告以1,600萬元之價格買受，並未受到損害云云。
⒉然查，細繹台灣銀行中崙分行97年1月15日中崙營字第0970
0002251號函所檢附原告以前述不動產為擔保之貸款申請及徵審等相關文件，上開貸款事件，係由訴外人金星實業有限公司向上開銀行申辦週轉金及出口押匯等貸款，而以前揭不動產為質押之擔保品，然而依其所附資料內容，該行庫係以至現場查看、調閱並列印該不動產網路「UrMap」地圖、土地及建物登記謄本、公告現值及原告提出之不動產買賣契約書等方式以勘估前述質押品之價值（上開資料，外附），並無土地分區使用證明資料，可見就本件交易價值之評估，上開台灣銀行中崙分行當與原告相同，均不知有前述道路用地存在之事實方有是理，故自不得徒憑該行庫前揭認定土地價額之結論，即認原告本件買入系爭不動產並無損害。
⒊更何況，證人莊麗蘭既到庭證實前述道路用地之存在，因會
拆除部分廠房，影響使用面積，故對於本件不動產買賣之交易價格確會發生影響等語已如前述；乃本件原告因不知前述道路用地之存在，而於95年9月9日以1,600萬元之對價購入系爭不動產，然於交易成立後經由其他仲介公司查閱資料得知上開情事（土地使用分區證明書，參本院卷第28頁），在相隔不到1年之96年6月23日，標的物完全相同之情形下，原告如實告知買受人楊焜樹有此道路用地之事實後，其成交價即跌落為1,480萬元（此部分參前述，又不動產買賣契約書，見本院卷第29至34頁），以其數額差距之大，可見系爭不動產中有無「道路用地」之存在，確實會影響一般人對於交易價格之高低評估。是以，原告主張：其如得知系爭不動產中有前述道路用地之存在，其可能考慮不會購買或不會以1,600萬元之對價買受，故被告隱匿此等訊息，係對原告構成損害乙節，堪認有據。
㈢原告主張之不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，當?可作為本件請求權之依據。
⒈經查，侵權行為之加害行為本不以積極之加害行為為限，若
在法律上、契約上、交易習慣上或依公序良俗就某事項負有作為義務者，則消極之不作為，亦構成侵權行為，最高法院33年度上字第884號判例、最高法院42年度臺上字第90號判例明揭此旨，此乃因有作為義務竟不作為致發生損害，具有違法性之故。
⒉茲本件受雇於經紀業即被告地王公司之經紀人員被告乙○○
既依同條例第23條第1項之規定，於其「執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說」，竟對於原告隱匿系爭不動產內有道路用地之重要資訊，造成原告漏未斟酌上開足以影響交易成立與否暨價格高低之因素，致與訴外人己○○締結前揭買賣契約，參酌前揭法理，被告乙○○、地王公司自屬違反其等在法律上就說明不動產相關情節之事項所應負之作為義務，是其此部分消極之不作為既構成義務之違反，則原告依同上條例第26條第2項「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」之規定，請??求被告乙○○與被告地王公司連帶負損害賠償責任，即屬有??理。是被告空言否認上開規定係屬請，即求權基礎云云，屬??無據，不值採取。
㈣至於原告得對於被告等人主張之損害賠償項目及金額，分述如後：
⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。故無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件，故衡量賠償之標準，應調查被害人實際上之損害額，方能定其數額之多寡。
⒉查原告係因被告地王公司、乙○○隱匿系爭不動產中有前述
道路用地之情事，致以1,600萬元之對價購入，嗣後又僅能以1,480萬元之對價出售他人，其減少之價金120萬元（1,600萬元－1,480萬元＝120萬元），自屬原告所受之損害。至於被告雖辯稱依不動產估價師法第41條第1項之意義，當指不逾20％之價差，仍為合理之價差，本件原告先後買賣價差為120萬元，則其價差百分比係百分之7.5，故無異常云云，然細繹前揭法規內容之規範對象，乃在說明不動產估價師彼此間對於不動產價格之評定發生差異時，土地所有權人或利害關係人有何救濟途徑，實難比附援引作與本件當事人間之私權紛爭之參考依據，因此被告此部分辯解，容有誤會。
⒊其次，原告為購入系爭不動產所支出之契稅33,936元、登記
費及代書費支出合計46,542元、支付予被告地王公司之仲介費用為60,000元等，以及原告事後為出售系爭不動產予訴外人楊焜樹支出之仲介費148,000元、履約保證費為8,880元，雖分屬稅捐或費用成本，然揆諸原告支出緣由或因被告等人消極不告知系爭不動產中早已存在道路用地致誤認而購入，或為減輕負擔而轉手出售他人所產生必要之費用，既皆與交易之成立既息息相關，當應認為均屬原告本件所受之損害無疑。是參酌上開規定，原告此部分請求，洵屬有據。被告上開指摘內容，尚不足採。
⒋綜上，本件原告所受損害，合計為1,497,358元（計算式：
120萬元＋33,936元＋46,542元＋60,000元＋148,000元＋8,880元＝1,497,358元）。然而本件被告地王公司、己○○固有前述應對原告損害負擔連帶賠償責任情事，然而出賣人己○○原亦難以卸免其依出賣人對於身為買受人之原告所應負擔之瑕疵擔保責任，惟因訴外人己○○與本件被告間對於前揭債務既無法令、又無契約應負連帶賠償之明文，則依民法第271條規定，彼等自應就本件分可之債平均分擔其給付之責，故準此，本件被告應連帶賠償原告之數額為748,67
9元（計算式：1,497,358元÷2＝748,679元）。
六、又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責??任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1、2項定有明文。查原告本件損害賠償請求係屬未定期限之給付，則依上開規定，被告應自受催告時起負遲延責任，而原告並未主張及證明其有於起訴前催告被告之事實，故被告應自收受原告於97年3月13日言詞辯論期日提出之民事辯論狀繕本送達翌日即97年3月14日起始負遲延責任（此部分，參原告於前揭言詞辯論筆錄所述）。而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項、第203條定有明文。是依上開說明，原告依據不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求地王公司、乙○○連帶給付748,679元，及自97年3月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬有據。
七、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項之法律關係，請求被告地王公司、乙○○連帶給付748,679元及自97年3月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
八、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
九、本件事實已臻明確，本院既准原告以不動產經紀業管理條例第26條第2項請求被告2人連帶賠償損害，則原告另於書狀內主張依據民法第184條第2項規定訴請損害賠償乙節即不須再予論斷（況且，原告早於97年12月17日之言詞辯論明確主張「不請求依民法第184條第2項規定」）。此外，兩造其餘攻擊防禦方法暨未經援用之證據，經核與本件判決之結果均不生影響，已無庸再予逐一論列之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年5月12日
民事第二庭法官蕭胤瑮如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀。
中華民國97年5月12日
書記官曹復