裁判字號：臺灣臺北地方法院109年訴字第9074號民事判決
裁判日期：民國110年09月23日
裁判案由：確認約定專用部分存在等
臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第9074號原告 陳姿卉 訴訟代理人 江承欣 律師被告鄉林京華社區管理委員會法定代理人 張勝睿 訴訟代理人 彭玉華 律師
翁松谷 律師 段愛麗 上列當事人間請求確認約定專用部分存在等事件，本院於民國110年9月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟前當然停止，惟於有訴訟代理人時不適用之；前開所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第173條、第175條第1項分別定有明文。查原告法定代理人原為 林哲生 ，嗣於本院審理中變更為張勝睿，並經其具狀聲明承受訴訟，此有被告民事承受訴訟聲明狀、臺北市政府都市發展局同意備查函及鄉林京華社區第11屆區分所有權人會議記錄暨第11屆第1次管理委員會委員推舉會議決議在卷可稽（見本院卷一第367-368、377-386頁），核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：伊於民國105年8月31日受贈坐落臺北市○○區○○段○○段00○00地號土地，以及同小段5170建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號15樓建物（下稱系爭房屋），為鄉林京華社區（下稱系爭社區）頂樓戶之區分所有權人。由系爭社區110年3月2日第一次區權人會議（下稱系爭區權人會議）紀錄可知，系爭社區規約第2條第2款原係約定「……頂樓平台分別約定由頂樓戶之區分所有權人專用」（下稱原規約），然系爭區權人會議未經當時頂樓戶即系爭房屋前屋主 余四川 之同意，即逕自修改規約，決議將頂樓平台變更為全體區權人共用（下稱系爭決議），並於頂樓平台加裝曬衣架。系爭決議未經使用該約定專用部分之區權人同意，違反公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第33條第3款規定，應不生效力。被告雖提出「住戶生活使用手冊」內附之系爭社區規約，然並無任何用印或簽名，客觀上無從證明為有效規約，甚至於最末頁亦無確切成立之日期，可謂係空白規約。被告雖另提出本建案竣工圖（下稱系爭竣工圖）主張頂樓平台並無約定專用之情，然系爭竣工圖僅係為證明營造商施工完竣範圍而製作，並不具有公寓條例第56條第2項擬制規約之效果，約定專用與否當以規約或規約草約證之。爰依公寓條例第33條第3款及原規約第2條第2款所賦予之約定專用權利，提起本件訴訟等語。並聲明：（一）確認原告就如附圖所示斜線部分（即頂樓部分平台，下稱系爭頂樓平台）約定專用部分存在；（二）被告應將系爭頂樓平台騰空遷讓予原告占有。
二、被告則以：原告所主張之原規約內容，並非建商申請建照時所附之規約草約，亦未曾經區權人會議決議通過，系爭頂樓平台從未有過約定專用之事實存在。又依系爭峻工圖所示，系爭頂樓平台被劃定為共用部分，此與本建案申請建照時所附之規約草約（下稱系爭草約）第2條揭示「頂樓平台為共用部分」等情相符，且從系爭社區3樓露台被劃為約定專用可知，倘系爭頂樓平台有相同約定專用之約定，即應與3樓露台為相同標示，足徵本件並無公寓條例第56條第1、2項之情形，況系爭草約未經承受人簽署同意，亦不能視為規約。
另依據系爭社區點交房屋予住戶時所交付之「住宅生活使用手冊」內之系爭社區規約記載，頂樓平台亦不得約定為約定專用部分。再遍查卷內資料，除系爭決議所引用之原規約條文紀錄外，其餘規約版本均未見有頂樓平台約定專用之情形，推測原規約可能是原本合建契約之內容，為建商私自修改所致。末者，原告前手余四川並未就系爭決議於表決時表示反對，於嗣後住戶意見反應名冊中亦表示無意見，可見系爭頂樓平台確為共用性質等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告現為系爭房屋所有權人、系爭社區區分所有權人；系爭社區大樓於96年間申請建造執照所檢附之系爭草約第2條第2款規定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定」；依系爭區權人會議之會議記錄，就規約討論事項及決議記載：「第二案：規約第2條第2項（按：應為第2款，下同）『……頂樓平台分別約定由頂樓戶之區分所有權人專用，……』，屋頂平台專用是否符合現行相關法令，請解釋之。說明：原始合建契約有載明為頂樓專用，但應以不牴觸現行法規對避難平台的使用限制。決議：頂樓綠化由鄉林建設設計施作，設計時可將頂樓住戶所需使用的綠化空間一併規劃設計，後續請管委會繼續與鄉林建設接洽處理此議案。表決：贊成67票，反對3票；通過決議。第2條第2項修改如下：
本公寓大廈之頂樓平台約定為全體區分所有權人共用。另屋頂避難平台及法定空地依『公寓大廈管理條例』有關規定辦理。第15條第3項修改如下：刪除。經全體住戶決議，同意通過修正後之規約」等情，此有系爭房屋建物登記第一類謄本、臺北市建築管理工程處96建字第0387號建造執照卷附系爭社區規約草約、系爭區權人會議記錄在卷可佐（見北司調卷第19-21、25-53頁；本院卷二第183-190頁），且為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、得心證理由原告主張依系爭社區原規約第2條第2款約定，原告就系爭頂樓平台本有約定專用之權利，被告未經系爭房屋原所有權人即使用頂樓平台之區權人同意，以系爭決議將頂樓平台變更為全體區權人共用，違反公寓條例第33條第3款等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者為：（一）原規約是否存在？（二）若原規約存在，則系爭決議將頂樓平台由頂樓戶區權人約定專用變更為全體區權人共用，有無違反公寓條例第33條第3款規定？（三）原告請求被告將系爭頂樓平台騰空遷讓予原告，有無理由？茲述如下：
（一）系爭社區規約難認曾有頂樓平台為頂樓戶區權人專用之規定，是原告就系爭頂樓平台並無約定專用權利。系爭決議亦不適用公寓條例第33條第3款：
1.按區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：三、依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限，公寓條例第33條第3款定有明文。是公寓大廈之共用部分如屋頂平台、露台等，倘已有依公寓條例第56條第1項規定，約定將前開共有部分僅供特定區分所有權人使用者，如嗣欲變更其約定專用之性質，須經該專有部分區權人同意始得為之。惟本款之適用，仍以確有依公寓條例第56條第1項規定成立規約，且有約定專用部分之約定存在為前提。倘無前開條件存在，即應無本款之適用。
2.原告固主張從系爭決議文字紀錄可知，系爭社區原規約業已規定頂樓平台分別約定由頂樓區權人專用等語，並以該次會議紀錄及系爭社區首次報備臺北市政府所附規約為證（見北司調卷第25-33頁；本院卷一第265、277-278、294-295頁）。然查，系爭區權人會議之主要目的，係選出第一屆管理委員會並且通過規約，此由該次會議紀錄第一點主席報告內容即明（見本院卷一第294頁）。是系爭區權人會議既為首次區權人會議，則系爭社區於系爭區權人會議決議通過該次規約以前，有無原告所主張原規約存在，已屬有疑。復查，系爭決議提案固有原規約「頂樓平台分別約定由頂樓戶之區分所有權人專用」之文字，然觀紀錄於後之該案提案說明可知，此係因原始合建合約有記載頂樓為專用（見本院卷一第294頁），始有此提案以供區權人決議。是原告所主張之原規約內容，至多僅係原始「合建合約」中所曾記載者，性質上屬於系爭區權人會議所欲議決之規約內容之草擬，尚難認屬系爭社區已有效存在之規約。反面言之，系爭決議所通過之規約，始為系爭社區第一次有效成立之規約。故縱然被告嗣於報備規約時，將前開原規約內容即頂樓平台約定由頂樓戶區權人專用列為「原條文」、將頂樓平台約定為全體區權人共有列為「修正後之條文」，亦無從更易前開「原條文」僅屬規約之草擬，而未曾有效存在之事實。是原告僅以系爭區權人會議記錄之內容，主張原規約存在乙節，已難認有據。
3.復按公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同；前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約，公寓條例第56條第1、2項分別定有明文。然查，本件申請建造執照所附系爭草約第2條第2款本文就頂樓平台部分規定係屬共有部分（見本院卷二第183頁），與原告所主張之原規約內容顯然不同。又系爭草約該條款但書亦雖有規定起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定，然究與系爭決議中提案說明欄所載之原始「合建合約」有所不同，原告復未提出其他證據證明其所主張之原規約內容為系爭草約該條款但書所規定之「起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定」，自難以此推認系爭頂樓平台曾屬於約定專用部分。況依公寓條例第56條第2項規定，系爭草約並未曾經承受人即系爭社區住戶簽署同意，亦無從視為規約。是原告以系爭草約佐以系爭區權人會議紀錄內容，主張可間接推知有約定專用部分存在等語，亦無理由。
（二）綜上，原告主張系爭社區頂樓平台以原規約約定由頂樓戶區權人專用等節，並無證據可以支持。是原告就系爭頂樓平台，並無約定專用之權利。系爭決議確認頂樓平台為全體區權人共用，屬於系爭社區第一次有效成立之規約，且系爭草約並不符合公寓條例第56條第2項視為規約之情形，故本件系爭決議亦無公寓條例第33條第3款之適用，自毋須取得頂樓戶區權人之同意。又原告就系爭頂樓平台既無約定專用之權利，其請求被告將系爭頂樓平台騰空遷讓予原告占有，亦無理由。
五、綜上所述，原告請求確認其就系爭頂樓平台約定專用部分存在，並請求被告應將系爭頂樓平台騰空遷讓予原告，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年9月23日
民事第二庭審判長法官林鈺琅
法官林修平法官郭子彰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國110年9月24日
書記官李真萍附圖：（系爭頂樓平台）