臺北簡易庭101年度北簡更(一)字第2號民事宣示筆錄

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄
　　　　　　　　　　　　　　　　101年度北簡更(一)字第2號
原　　　告　巨地資產管理顧問有限公司（即中信房屋左營新光
　　　　　　三越加盟店）
法定代理人　 林莉文
訴訟代理人　 張海宇
被　　　告　 李昭慧
訴訟代理人　 李千慧
　　　　　　 李佳樺
上列當事人間請求返還定金等事件，於中華民國102年3月21日言
詞辯論終結，同年4月25日下午5時在臺灣臺北方法院臺北簡易庭
第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　陳君鳳
　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　鄭玉佩
　　　　　　　　　　　　　　　　通　譯　　 陳建憲
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬元，及自民國一百年九月二十二
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應向第三人 胡錦順 清償新臺幣壹拾萬元，並由原告代理收受
。
訴訟費用新臺幣貳仟玖佰捌拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如分別以新臺幣壹拾捌萬元、新臺幣壹
拾萬元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告於訴
之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更
或追加，民事訴訟法第255條第2項定有明文。本件原告起訴聲
明第2項原為：被告應給付原告為第三人胡錦順代位求償新臺
幣（下同）10萬元，此有支付命令聲請狀在卷可稽（見支付命
令卷第1頁），嗣於民國102年3月6日變更聲明為被告應向第三
人胡錦順清償10萬元，並由原告代理收受（見本院卷第46頁）
，被告對原告訴之變更並無無異議，且為本案之言詞辯論，揆
諸前揭規定，自應准許，合先敘明。
原告主張：
㈠被告於民國100年5月19日與原告簽訂「專任委託銷售契約書
」（下稱系爭委託銷售契約書），委由原告以開價558萬元
、底價500萬元銷售被告所有坐落於高雄市○○區○○路○○
號3樓房屋（下稱系爭不動產），並約定銷售期間自前開契
約成立之日起至同年9月20日止。於此期間，原告就系爭不
動產之廣告刊登、客戶帶看以及回報業主等工作，歷經2至3
個月未曾間斷，被告與原告所帶看之買方即訴外人胡錦順曾
於同年7月30日見面談價，胡錦順出價440萬元，然被告堅持
450萬元才願意賣，因而未成立契約。嗣被告於當日簽署「
委託銷售契約內容變更同意書」，同意將銷售底價調整為45
0萬元，後於同年8月20日，胡錦順願出價以450萬元購買系
爭不動產，並於當日即簽訂「附停止條件定金委託書」，由
胡錦順支付現金10萬元作為定金，原告旋即將有買主出價達
成交價之資訊通知被告，並請被告配合進行後續交易締約等
相關事宜，惟被告置之不理。原告不得已乃於同年8月24日
寄發存證信函請求被告出面處理履約事宜，然被告仍不予配
合，胡錦順乃於同年9月1日寄發存證信函予原告，要求原告
與被告應就買賣違約情事作出說明，並將依法向原告及被告
就違約賠償定金部分求償。
㈡經查，被告違約致買賣契約無法成立，並使胡錦順得向原告
就定金部分求償之行為，係違反系爭委託銷售契約書第貳部
分第5條第2項第3款：「甲方（即被告）同意出售並簽署『
附停止條件定金委託書』後，或買方依第壹部分第4條第1項
簽署『購屋承諾書』後，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；
或簽定不動產買賣契約書後違約不賣；或因可歸責於甲方之
事由致買方解除買賣契約者。」之約定，原告自得依該約定
向被告請求委託銷售總價的4%（其中2%為服務報酬、2%為違
約金）即18萬元（計算式：450萬元×4%＝18萬元）。
㈢又因被告之違約，使胡錦順得依民法第249條第3項及系爭委
託銷售契約書第壹部分第4條第3項之約定，向被告請求加倍
返還已支付之定金，而胡錦順復於100年9月2日與原告簽立
約定書，授權委任原告代理其向被告求償，故原告就該部分
代理胡錦順向被告求償10萬元。
㈣綜上，爰依系爭契約書約定，請求被告如數給付等語。
並聲明：被告應給付原告18萬元，及自100年9月22日起至清償
日止，按年息5%計算之利息；被告應向胡錦順清償10萬元，並
由原告代理收受。
被告則以：
㈠系爭不動產之底價，不等同於被告願意實際銷售之價格：
兩造間就系爭不動產銷售總價約定為558萬元，嗣被告雖曾
於100年7月30日簽訂委託銷售內容變更同意書，調整系爭不
動產出售底價為450萬元，然其目的係為降低門檻，該底價
實為參與議價之門檻，並不代表實際售價，此觀諸系爭委託
銷售契約書第壹部分第2條「銷售總價」與第貳部分第7條「
底價」之用語不同即明。另依系爭委託銷售契約書第壹部分
第4條第1項：「若買方同意本契約甲方之銷售條件而簽署『
購屋承諾書』者，毋庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立。
」之約定，並非以底價為用語，益徵底價與實際售價不同。
是縱有第三人願以450萬元購買系爭不動產，於未得被告同
意前，契約尚未成立。
㈡再者，原告請求服務報酬及違約金之條件尚未成就：
⒈被告於100年7月30日因原告之通知而與胡錦順見面談論系
爭不動產出售事宜，然雙方對於價金部分並無共識，被告
已表示不同意出售，且未簽立「附停止條件定金委託書」
，依系爭委託銷售契約書第壹部分第4條第2項但書：「但
附停止條件定金須在甲方同意依買方之購屋條件出售並於
『附停止條件定金委託書』上簽認時，方生定金效力。..
..」之約定，胡錦順所給付之10萬元尚未生定金之效力，
更不生契約生效之效力。
⒉原告迄今亦未將附停止條件定金委託書及定金轉交於被告
，依系爭委託銷售契約書第貳部分第3條第5項、第6項約
定，已違約在先；且是否有該「附停止條件定金委託書」
之存在，尚非無疑。
㈢復以，原告與胡錦順間之交易過程，有悖常情：
胡錦順於100年8月20日看屋後隨即以450萬元出價，並於短
短10日內即同年9月1日發函予原告催促被告儘速履約，於該
函中表示已向原告調閱系爭委託銷售契約書、契約內容變更
同意書，並發現所出承購價業已達屋主委售價格。惟胡錦順
看屋後隨即發函請求履約，時間點如此接近，出價亦正好為
被告所出底價，又專任委託銷售契約書、契約內容變更同意
書等文件，竟為胡錦順得任意調閱者，實與一般交易習慣有
違，該交易過程，有悖常情。
㈣又被告並未避不見面，被告係於100年8月24日始收受存證信
函，非如原告所言在24小時內接到電話通知；且至同年9月
20日止，原告亦未再帶看上開房屋，故應係原告未履約等語
資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回；願供擔保，請准宣告免為假執行。
下列事實為兩造不爭執，並有系爭委託銷售契約書、委託銷售
契約內容變更同意書、確認書、附停止條件定金委託書、左營
福山郵局第262號存證信函在卷可稽（見支付命令卷第4至10頁
、本院卷第14頁），堪信為真實，本院得採為判決之基礎：
㈠被告於100年5月19日與原告簽訂系爭委託銷售契約書，委由
原告以銷售總價558萬元、底價500萬元銷售被告所有之系爭
不動產。
㈡胡錦順曾於同年7月30日與被告會面談價，胡錦順出價440萬
元，然被告堅持450萬元才願意賣，雙方未成立買賣契約。
嗣被告於當日簽署委託銷售契約內容變更同意書，銷售底價
改為450萬元。
㈢胡錦順於100年8月20日簽立確認書，及附停止條件定金委託
書，表示願以450萬元向被告購買系爭不動產。
㈣胡錦順於100年8月24日簽立購屋承諾書同意以450萬元向被
告購買系爭不動產。
㈤原告於100年8月24日以左營福山郵局第262號存證信函催告
被告出面履行買賣契約。
得心證之理由：
原告主張得依系爭委託銷售契約書第貳部分第5條第2項第3款
規定，請求被告應給付原告服務報酬、違約金共18萬元；另胡
錦順得依系爭委託銷售契約書第壹部分第4條第3項及民法第24
9條第3項規定，請求被告給付10萬元，並由原告代理收受乙節
，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：
㈠被告與胡錦順關於系爭不動產之買賣契約是否已成立？㈡原
告、胡錦順分別請求被告給付18萬元、10萬元，是否有理由？
茲分述如下：
㈠被告與胡錦順關於系爭不動產之買賣契約是否已成立？
⒈被告辯稱委託銷售契約內容變更同意書中底價雖變更為450
萬元，然不等同於實際售價，是縱有第三人願以450萬元購
買系爭不動產，於未得被告同意前，契約尚未成立等語，並
以100年7月30日錄音譯文為憑。然查，當日對話內容略以：
張店長：那如果說你回去，回去了對不對，那假設我給你調
起來，你媽媽可以代理你簽約嗎？還是你要再下來
？
被告：價格如果說是450的話，我就OK啊。
張店長：就是媽媽代理你簽約嗎？
被告：對！對！對，450就OK啊。
（中略）
張店長：如果達到450我們就確定成交嘛？
被告：對、對，就是底價啦，這是底價，啊....
（中略）
業務員：好，那你看一下，我們的底價，委託價我們現在改
為450萬，那、服務費2%，那、補到9月20日，我們
幫你調這個客人的價，那簽約的話要委託給....，
那這樣的話，以後簽約就由你媽媽進來簽約。
李母 ：（台語）有賣去再講。
被告：（台語）調的起來再講。
（中略）
業務員：（台語）所以沒要緊我們先寫，你再讓他回去想看
看，（國語）然後下一次我們進來就直接簽約，就不會這樣
，做調價的動作，就是下次就直接簽約....。
有當日錄音譯文在卷可稽（見本院卷第19至21頁）；觀諸被
告與原告公司店長、業務員之對話內容，可知被告同意調降
系爭不動產之底價為450萬元，且店長及業務員均業已告知
如買方的價格達到450萬元，其與被告間買賣契約就會成立
，之後雙方即須前往原告公司簽立書面契約；參以，前開委
託銷售契約內容變更同意書，關於委託價格調整欄部分，填
寫為「肆佰伍拾萬元整」、委託期間延長至「中華民國100
年9月20日止」，特別約定事項則記載「底價為肆佰伍拾萬
，服務為2%，簽約將委託給 江秀鳳 」等語（見支付命令卷第
7頁），且被告復自承：為大專畢業，目前擔任空服員，當
日業務員的確有說對方出價談到450萬元，再來簽約，其沒
有反對的意思，只有回應調的起來再說等語（見本院卷第30
至31頁），被告自無誤認前開文字之含意之虞，則被告於簽
立前開委託銷售契約內容變更同意書前，已知悉系爭不動產
之實際銷售價格及底價，均已調降為450萬元，且倘有買方
出價達450萬元，其即有簽約之義務等節甚明。再按表意人
無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表
示，不因之無效。但其情形為相對人所明知者，不在此限，
民法第86條定有明文。被告辯稱其真意是買方出價達到底價
後，才願意見面談價等語，然其抗辯情節既經原告否認，而
被告又未能舉證證明原告的確知悉其心中真意保留之情形，
則參酌前揭規定，被告所為之調降實際銷售價格及底價意思
表示即不因之而無效。是以被告此部分辯解，即難採信。
⒉次按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其
意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實
或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條定有明文。另
主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責
任（最高法院18年上字第371號判例、44年台上字第75號判
例意旨參照）。查被告已自承7月30日調降底價的行為是其
同意簽立，原告未有詐欺或脅迫行為等語屬實（見本院卷第
30頁），尚難認被告係因原告詐欺或脅迫行為，而為訂立前
開委託銷售契約內容變更同意書，被告自不得主張因被詐欺
或脅迫而撤銷其意思表示。準此，本件系爭不動產被告委託
原告銷售之委託銷售價格為450萬元，堪以認定。
⒊原告主張被告所提條件、價格，經胡錦順於
買受本件不動產之人即證人廖
天發後，曾派員至上訴人位在臺北市○○○路○○○號二樓
之工作處所賀雙企業有限公司所在地及數度以電話與上訴人
聯繫，並於九十八年五月九日寄發臺北青田郵局第一一三五
號存證信函至本件不動產房屋址，再於同年月十四日傳送簡
訊至門號0000000000號行動電話，通知上訴人於指定時地與
所仲介之買方訂立買賣契約書面，已經提出（原證四）臺北
青田郵局第一一三五號存證信函、（原證六、七）相片，並
引用證人 王承鴻 所述為憑，然就上訴人已受通知一節，咸為
上訴人否認。經查：
①被上訴人於九十八年五月四日覓得願以上訴人所提條件、
價格買受本件不動產之人即證人 廖天發 後，曾派員至上訴
人位在臺北市○○○路○○○號二樓之工作處所賀雙企業
有限公司所在地及數度以電話與上訴人聯繫，而上訴人於
首次電話聽聞被上訴人覓得買受人後，旋以訊號不清為由
掛斷，後即拒絕接聽電話，亦不應門，致被上訴人無法告
知簽立買賣契約書面之時地一節，已經證人王承鴻到庭證
述詳明，證人王承鴻固為被上訴人公司員工，但被上訴人
公司係以提供不動產居間服務、收取居間成功之服務報酬
為營業，居間成功、簽立買賣契約與否並係計算證人王承
鴻收入之主要依據，衡情被上訴人及證人王承鴻應無於委
託期間內終覓得願以上訴人所提條件、價格買受本件不動
產之人後，竟怠於通知上訴人，致無法簽立買賣契約書面
、取得服務報酬之理，是證人王承鴻此節所述應屬可採，
上訴人於九十八年五月四日已經經證人王承鴻以電話告知
而獲悉「被上訴人覓得願以上訴人所提條件、價格買受本
件不動產之人」情節。
②被上訴人於九十八年五月九日寄發存證信函至本件不動產
房屋址，通知上訴人於同年月十日晚間八時在該公司址簽
立不動產買賣契約書，有臺北青田郵局第一一三五號存證
信函可佐，是紙存證信函因招領逾期經退回被上訴人，已
經被上訴人供承在卷，上訴人雖稱被上訴人將存證信函寄
送至本件不動產房屋址，不生通知之效力，惟斯時上訴人
仍設籍該址，迄至九十八年六月二十四日方遷出設籍長春
路現址，有（原審卷第十六頁）戶籍謄本可資佐憑，且兩
造間曾於九十七年十二月十一日訂立除委託銷售價格、期
間不同外，其餘內容均相同之專任委託契約，前業提及，
上訴人在該紙專任委託契約書上僅填載本件不動產房屋址
，並未留有其他聯繫住址，而上訴人在本件專任委託契約
中亦未記載或指示被上訴人變更其住址，被上訴人因而續
向戶籍地之該址送達通知文件，尚無不合，況上訴人於九
十八年五月十五日向臺北市政府提出轉讓國宅及基地（即
本件不動產）之申請，所載住址仍為本件不動產房屋址，
上訴人仍於該址收受臺北市政府許可之覆函，而持以於九
十八年六月十日辦理本件不動產所有權移轉登記，有（本
院卷第四五、六十頁）臺北市中正地政事務所北市中地三
字第○○○○○○○○○○○號覆函暨臺北市政府府都住
字第○○○○○○○○○○○號函可稽，亦即上訴人顯非
不得在本件不動產房屋址收受書面之送達，被上訴人已依
約以書面通知上訴人到場簽立買賣契約書面，係因上訴人
故意不收取存證信函而遭退回甚明。
經觀諸前揭上訴人與中誠公司間之專任委託銷售契約書第8
條第2項約定：「若買方（即被上訴人）同意委託人（指賣
方，即上訴人）之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證給付定
金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。」(見原
審司促字卷第8頁)，此部分亦為上訴人所不爭執，足見上訴
人確有以訴外人中誠公司為代理人，並有代為收受定金之權
利，中誠公司於被上訴人同意委託人即上訴人之銷售條件而
簽署買賣定金收款憑證給付定金時，毋庸經委託人簽收，兩
造間之買賣定金契約即已有效成立，上訴人即有依該定金收
款憑證約定之總價金及委託銷售條件，與被上訴人簽訂買賣
契約之義務，亦即關於定金之效力，均應適用民法第248條
、第249條之規定。經查被上訴人確已同意委託人即上訴人
之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證並給付系爭定金予中誠
公司之事實，為上訴人所不爭執，並有委託銷售契約書、委
託銷售契約修正同意書、買賣議價委託書、買賣定金收款憑
證等影本在卷可稽(見原審司促字卷第6至12頁)，上訴人雖
未簽收系爭定金，惟揆諸首揭說明，兩造間之買賣契約即已
推定有效成立。
上訴人於委託銷售期間內經被上訴人書面、簡訊通知後，
仍未於指定時地與廖天發以委託條件即一千二百萬元簽立
本件不動產買賣契約書面，兩造間專任委託契約第五條第
一項、第三項第四款構成要件已經成就，上訴人復未能舉
證證明其未履行係因不可歸責於其之事由所致，依前開約
定，上訴人自應一次給付被上訴人按成交價即一千二百萬
元百分之四計算之服務報酬。

綜上所述，原告依系爭委託銷售契約書第貳部分第5條第2項第
3款規定，請求被告應給付原告服務報酬、違約金共18萬元，
及自支付命令繕本送達翌日即100年9月22日起至清償日止，按
年息5%計算之利息；另胡錦順得依系爭委託銷售契約書第壹部
分第4條第3項及民法第249條第3項規定，請求被告給付10萬元
，並由原告依約定書代理胡錦順收受，均為有理由，應予准許
。
本件判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假
執行。並依同法第392條第2項規定，職權宣告被告為原告預供
擔保後，得免為假執行。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，
爰不一一論述，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，
依後附計算書確定如主文所示金額。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官鄭玉佩
法官陳君鳳
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費2,980元
合計2,980元
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年10月9日
書記官鄭玉佩