裁判字號：臺灣桃園地方法院111年重訴字第247號民事判決
裁判日期：民國112年02月20日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決111年度重訴字第247號原告 皮温秀鳳 訴訟代理人 皮希聖 訴訟代理人 洪嘉吟 律師被告 邱基裕 訴訟代理人 顏碧志 律師複代理人 江宇軒 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國112年1月18日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。
二、經查，原告起訴時係依民法第455條、第767條及第179條規定聲明請求：「㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，並交還系爭房屋之鑰匙。㈡被告應自民國110年5月19日起至遷讓返還系爭房屋及鑰匙之日止，按月返還原告新臺幣（下同）3萬元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院110年度壢簡字第1390號卷，下稱壢簡卷，第3頁）。嗣於111年10月26日具狀擴張聲明第2項為：「被告應自110年5月19日起至返還系爭房屋及鑰匙之日止，按月給付原告7萬元」，並追加民法第181條規定為請求權基礎（見本院卷第79頁至第81頁），原告所為前開聲明變更，核屬訴之聲明之擴張、訴之追加，核其所為均係基於系爭房屋租賃契約爭議之同一基礎事實，與原訴之主要爭點具共通性，並就原請求提出之證據資料，於追加之訴得加以利用，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於101年6月26日向原告承租系爭房屋，約定租期自該日起，每月租金3萬元，並簽訂租賃契約（下稱系爭租約）。詎被告未告知原告並經原告同意即擅自於系爭房屋內裝設隔間、鋁門，甚至加裝廁所、化糞池等設施，違反系爭租約第9條約定，依系爭租約第14條、第18條約定及民法第438條規定，原告自得終止系爭租約。而系爭租約業於110年5月19日終止，被告應依民法第455條、第767條規定返還系爭房屋及鑰匙與原告。又被告於系爭租約終止後仍以每月7萬元轉租予訴外人 韓德勤 ，亦應依民法第179條、第181條規定返還此部分之租金等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並交還系爭房屋之鑰匙。㈡被告應自110年5月19日起至遷讓返還系爭房屋及鑰匙之日止，按月返還原告7萬元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋因面臨道路拓寬房屋徵收拆除，兩造除約定租期至「房屋被徵收道路拓寬」為止，並特別約定：「…至龍東路76號（即系爭房屋）道路拓寬徵收以前任由乙方（即被告）全權處理」等語（下稱系爭手寫約款），改裝設施對系爭房屋及原告均無影響。且原告知悉被告承租系爭房屋係為營業使用，所指裝設之設施均係為達租賃目的所需。況原告認系爭房屋既將徵收拆除，且於徵收拆除前均由被告使用，而不願再予修繕，將本應由原告負擔之修繕費用，均要求被告負擔，此亦足認兩造於簽訂系爭租約時，原告即概括同意被告自行改裝設施，故其並未違反系爭租約第9條。縱認被告有違反系爭租約，原告終止租約亦不符誠信原則，而屬權利濫用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，系爭房屋坐落於桃園市○○區○○段0000○000000○0000地號土地上，為未辦理保存登記之建物，房屋稅納稅義務人為原告，該屋為原告所有。原告與被告於101年6月26日簽訂系爭租約，約定被告向原告承租系爭房屋，月租金為3萬元，租期至房屋被徵收道路拓寬前為止，現仍未完成徵收程序。系爭房屋現為被告占有中，並經被告於系爭房屋內裝設隔間、鋁門及廁所、化糞池等設施，被告之配偶即訴外人 陳鈺惠 將系爭房屋之部分以每月7萬元轉租予韓德勤。被告迄今仍按月給付月租金3萬元。原告於110年5月19日以簡訊通知被告終止系爭租約等情，有系爭租約、系爭房屋現況照片、訊息截圖及桃園市中壢地政事務所110年8月11日中地登字第1100012599號函、桃園市政府地方稅務局中壢分局函附系爭房屋稅籍證明書、不動產估價報告書、陳鈺惠與韓德勤之房屋租賃契約書等件在卷可佐（見壢簡卷第8頁至第19頁、第25頁至第27頁、第42頁至第45頁、第70頁；本院卷第89頁至第95頁），復為兩造所不爭執（見本院卷第47頁至第49頁、第75頁、第121頁），應堪信為真實。
四、原告另主張被告應遷讓返還系爭房屋及鑰匙與原告，及被告應自110年5月19日起至遷讓返還系爭房屋及鑰匙之日止，按月給付原告7萬元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠原告主張業已合法終止租約，請求被告應遷讓返還系爭房屋及鑰匙，是否有理由？㈡原告請求被告應自110年5月19日起至遷讓返還系爭房屋及鑰匙之日止，按月給付原告7萬元，是否有理由？如有理由，金額為若干？茲分述如下：
㈠、原告主張業已合法終止租約，請求被告應遷讓返還系爭房屋及鑰匙，無理由：
１、按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第438條、第455條、第767條第1項分別定有明文。查兩造於101年6月26日簽訂系爭租約，系爭租約原訂租期係至房屋被徵收道路拓寬前止，而系爭房屋迄尚未完成徵收程序，原告本件欲請求被告遷讓返還系爭房屋及鑰匙，自以原告得提前合法終止系爭租約為前提，本件原告即係以系爭租約第14條、第18條約定及民法第438條規定為提前終止系爭租約之依據，合先敘明。
２、按「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（即原告）得隨時解約收回房屋，因此乙方（即被告）所受之損失甲方（即原告）概不負責。」、「租賃期間內乙方（即被告）如有違背本契約各條項時，任憑甲方（即原告）處理，乙方（即被告）決不異議」，系爭租約第14條、第18條定有明文（見壢簡卷第9頁至第10頁）。本件原告主張被告未經其同意擅自將系爭房屋內裝設隔間、鋁門及廁所、化糞池等設施，已違反系爭租約第9條約定及民法第438條規定等情，被告固不爭執其於系爭租約簽訂後有為前述改裝系爭房屋之情（見壢簡卷第40頁反面），然否認有違反系爭租約情事。經查，系爭租約為一般制式租賃合約，其中第2條約定租賃期限係以手寫「至房屋被徵收道路拓寬前」為止（見壢簡卷第43頁），第6條關於租期屆滿未遷離須按月給付違約金之約定則以黑筆劃去刪除（見壢簡卷第43頁反面），顯見系爭租約於簽訂當時，原告即已知悉系爭房屋終將因徵收道路拓寬而遭拆除，且兩造間之租賃契約亦會因政府徵收而告終止。是系爭手寫約款：「PS甲方皮温秀鳳位於中壢市○○路00號之土地租於乙方邱基裕於民國101年6月26日起至龍東路76號道路拓寬徵收以前任由乙方（即被告）全權處理」（見壢簡卷第44頁反面）所約定之「全權處理」，自係指系爭房屋於租賃屆滿前由被告自行處置之意；且參以原告對被告於兩造租賃關係存續期間自行支出修繕系爭房屋之屋頂漏水、門口遮雨棚、水槽、捲門及馬達之費用合計305,000元乙節（見被告提出之報價單，壢簡卷第46頁至第47頁）未有異詞，此亦與系爭契約第11條後段約定及民法第429條第1項規定應由出租人即原告負擔租賃物之修繕義務有違，亦可徵原告係將系爭房屋交由被告全權處理，故被告抗辯系爭手寫約款有排除第9條制式「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方（即被告）於交還房屋時自應負責回負原狀」之一般約定，應可認定。承此，兩造訂約之真意，應仍回歸系爭手寫約款之約定即「系爭房屋於道路拓寬徵收前任由被告全權處理」，則原告依系爭契約第9條約定主張被告違反系爭租約第9條約定等語，核屬無據。
３、原告雖以系爭手寫約款違反一般租賃常情、明顯對出租人不利而有違誠信原則、契約目的，且其係因系爭房屋為未辦保存登記之建物，不知悉系爭房屋是否符合建築法規而同意被告將「土地部分」增列於系爭契約內云云。惟由系爭租約開宗明義即為「房屋」租賃契約書，各項約款均為「房屋」，第1條租賃標的亦為系爭房屋，且一般承租「房屋」之承租人，就該屋之建築面積或係有無符合容積率等建築法規等節均無特別約定之必要，原告迄至言詞辯論終結止，均未能提出合理說明，顯無足採。依此，系爭房屋雖經被告為改裝，然兩造既於系爭手寫約款約定系爭房屋由被告「全權處理」，原告事後自即不得主張系爭房屋係違約改裝。
４、綜上，原告主張違反系爭租約第9條約定等語，應屬無據，本件被告未構成系爭租約第14條、第18條約定所定「違背本契約各條項」，原告自不得據系爭租約第14條約定提前終止系爭租約。系爭租約之租賃關係既未經合法終止而仍存續，被告自非無權占有，原告依民法第455條、第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及鑰匙，即屬無據。
㈡、原告請求被告應自110年5月19日起至遷讓返還系爭房屋及鑰匙之日止，按月給付原告7萬元，無理由：
原告不得據系爭租約第9條約定提前終止系爭租約，業經本院認定如前，系爭租約之租賃關係既未經原告合法終止，被告占有系爭房屋即非無法律上原因，原告依民法第179條、第181條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬無據。
五、綜上所述，原告本於終止租約後依民法第455條、第767條規定請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並交還系爭房屋之鑰匙；並依民法第179條、第181條規定請求被告應自110年5月19日起至遷讓返還系爭房屋及鑰匙之日止，按月返還原告7萬元，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，自應併予駁回，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中華民國112年2月20日
民事第三庭法官卓立婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國112年2月21日
書記官謝宛橙