裁判字號：臺灣高等法院89年上易字第226號民事判決
裁判日期：民國89年06月13日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院民事判決八十九年度上易字第二二六號
上訴人甲○○訴訟代理人 陳素卿 被上訴人乙○○原住台北市○○區○○街○○○巷○○號九樓（現住居
所右當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十九年一月二十日臺灣士林地方法院八十八年度訴字第一○四四號第一審判決提起上訴並為訴之追加，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹拾伍萬柒仟元及自民國八十八年十二月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人應另給付上訴人新台幣壹拾伍萬伍仟叁佰叁拾貳元。
其餘上訴及追加之訴均駁回。
第一、二審（含追加部分）訴訟費用，由被上訴人負擔六七五分之一０六，餘由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）一百三十五萬元（其中八十萬元為追加部分）及其中五十五萬元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
三、訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、原判決以上訴人所出示之照片未能證明被上訴人所貼紙膠或油漆係新品，而認被上訴人無故意不告知物之瑕疵情事，駁回上訴人之請求。然所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，最高法院七十三年台上字第一一七三號判例可資參照。因此有關物之瑕疵認定，應依該物種類之一般客觀瑕疵觀念加以判斷。上訴人於民國八十七年底與被上訴人簽訂房地買賣契約，依一般人交易習性，房屋不漏水、牆壁無龜裂為基本使用價值，此乃買賣代價之使然，亦是大眾購屋之基本要求，因此出賣人對足以減少房屋價值之漏水、壁癌等瑕疵故意不告知，其應負責甚明。
二、上訴人夫妻雖曾至房屋現場查看後決定購買，然當時被上訴人仍居住其內，大型傢俱置放甚多，實無法一一檢視該屋，而該瑕疵又為被上訴人以紙膠及油漆故意遮掩，難以肉眼判別。尤甚者為，被上訴人利用銀行作業疏失已提前撥付貸款之際，匆匆要上訴人到系爭房屋且未告知要交屋，被上訴人於八十八年二月九日將系爭房屋之鑰匙交付上訴人，但因被上訴人仍在屋內裝修，上訴人於同年月十日始得進入查看，待上訴人入內打掃並遷入該屋後，適逢多日豪雨，屋內發生異狀，才發覺被上訴人故意欺瞞。原審未查，逕自認定上訴人應有檢查所受領標的物瑕疵之義務，但事實上很多瑕疵是搬入居住使用後方能發覺，何況被上訴人根本未與上訴人有確認之交屋動作，原審認定草率。再者，原審以系爭房屋屋齡已二十五年，認定上訴人應已事先知悉屋況而同意購屋云云，然上訴人以與市價相近之總價購置此屋，焉有明知嚴重漏水而執意買下之理，何況被上訴人未曾到場陳述買賣經過，原審即妄加論斷，有失公允。
三、系爭房屋係於五十七年十月三日建造，而仲介公司提供之售屋資料表及電腦建物登記簿謄本均明載該屋係於六十二年十月三十一日建築完工，屋齡為二十五年，而加強磚造房屋之法定耐用年限為三十五年，被上訴人以二十五年屋齡、無瑕疵漏水房屋價格賣與上訴人，短報五年屋齡，為此依一般瑕疵擔保規定，追加請求減少價金八十萬元。
參、證據：除援用原審提出者外，補提：聯禾房屋售屋資料表、聯禾房屋提供之系爭建物電子建物登記謄本、委託斡旋契約書、房地產買賣契約書、收據、系爭建物人工登記簿謄本、系爭房屋電費繳納收據、台北縣板橋地政事務所函影本各一件及現場照片，聲請訊問證人 王勇 勝、 許全鵬 。
乙、被上訴人方面：被上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理由
壹、程序方面：
一、查本件被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件上訴人於原審就油漆剝落、鐵欄杆腐鏽、土石剝落、牆面多處破洞、門戶腐蛀、漏水及壁癌等瑕疵依民法第三百六十條規定請求被上訴人賠償損害五十五萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，雖於本院審理中就前揭瑕疵以言詞聲請補充依民法第三百五十九條之一般瑕疵擔保規定請求減少價金五十五萬元（見本院八十九年五月九日言詞辯論筆錄），核屬補充法律上之陳述，依民事訴訟法第二百五十六條規定，非為訴之變更或追加。另就短報屋齡五年之瑕疵，上訴人於本院審理中以言詞依民法第三百五十九條之一般瑕疵擔保規定，追加請求減少價金八十萬元（見本院八十九年五月三十日言詞辯論筆錄），並請求返還該經減少之價金，核屬訴之追加，因其請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第四百四十六條準用同法第二百五十五條第一項第二款規定，其訴之追加無庸經他造之同意，自屬合法，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：伊於八十八年一月一日向被上訴人購買系爭房地，並已付訖價金二百五十萬元，惟於交屋後發現房屋油漆剝落、鐵欄杆腐鏽、土石剝落、牆面多處破洞、門戶腐蛀、漏水及壁癌等瑕疵，而屋內遺有大型傢俱遮掩，甚者以紙膠帶貼上再以白漆或油漆塗抹掩飾，是被上訴人顯然惡意不告知上訴人上開瑕疵，且系爭房屋亦欠缺出賣人保證之品質。上訴人隨即將前揭瑕疵通知被上訴人，被上訴人置之不理，為此委請長雍工程公司估價修繕費為五十五萬元，此部分自應如數減少其價金。又仲介公司提供之售屋資料表及電腦建物登記簿謄本均明載該屋係於六十二年十月三十一日建築完工，屋齡為二十五年，惟經上訴人查詢地政機關始得知系爭房屋係於五十七年十月三日建造完成，被上訴人竟以二十五年屋齡、無漏水等瑕疵之房屋價格賣與上訴人，此短報五年屋齡之瑕疵，另應減少價金八十萬元，為此求為減少價金並予返還之判決。
二、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第三百五十四條、第三百五十九條分別定有明文。查本件上訴人主張其於八十八年一月一日向被上訴人購買系爭房地，並已付訖全部價款二百五十萬元，業據證人 王勇勝 、許全鵬證述屬實，並有其提出系爭房地買賣契約書、收據、支票及銀行帳戶明細等影本為證（見原審卷第十至十五頁），自堪信為真實。茲應審究者，厥為上訴人上開所指各瑕疵，是否均屬民法第三百五十四條所謂之物之瑕疵而得依同法第三百五十九條規定請求減少價金？茲分述之：
㈠系爭房屋有漏水、壁癌及短報屋齡五年之瑕疵：
查上訴人主張，系爭房屋有漏水及壁癌之瑕疵，於發現該等瑕疵後，隨即通知上訴人，亦有其提出之現場照片、存證信函為證（見原審卷第十九至二三頁、原審及本院卷附證物袋），堪信為真正。次查本件買賣之仲介公司二十一世紀不動產板橋中山加盟店即聯禾房屋仲介公司（下稱聯禾房屋公司）提供與上訴人之售屋資料表，僅載明該屋係於六十二年十月三十一日建築完工，屋齡為二十五年，此有上訴人提出之聯禾房屋售屋資料表、系爭建物電子建物登記謄本（聯禾房屋公司提供與上訴人）、委託斡旋契約書在卷可參（見本院卷第二九、三０、三一頁）。而系爭房屋實際建造完成日期為五十七年十月三日，亦有上訴人提出其上載明總登記日期為五十七年十月三日之系爭建物人工登記簿謄本、載明設電日期為五十七年十二月之系爭房屋電費繳納收據及載明系爭建物建築完工日期為五十七年十月三日之台北縣板橋地政事務所八十九年四月七日北縣板地一字第四五二０號函影本各一件在卷可稽（見本院卷第四二、四七、四九頁）。而聯禾房屋公司人員於仲介時，曾出示前開電子建物登記謄本及售屋資料表與上訴人，聯禾房屋公司與上訴人於買屋時均不知上開系爭建物實際建造完成日期等資料等情，已據聯禾房屋公司店長王勇勝於本院八十九年五月三十日言詞辯論期日結證屬實（見本院卷第八九、九０頁）。是上訴人主張其以二十五年屋齡之價格買受系爭房屋，於交屋後經鄰人告知並函詢地政機關後，始得知系爭建物於八十八年買受時之實際屋齡已為三十年有餘乙節，足堪採信。
㈡漏水、壁癌部分得請求減少價金十五萬七千元：
關於漏水、壁癌部分，乃非於交屋時即可檢查而得知之瑕疵，上訴人既如前述於遷入發現後，旋以存證信函通知被上訴人，即已盡其從速檢查通知之義務，是上訴人就此部分，自可依民法第三百五十九條規定，主張減少價金。就此瑕疵，依長雍工程公司估價須做屋頂ＰＵ防水處理、天花板防水處理及水泥粉光、原有壁癌壁面剷除清運等修繕工程，其費用分別為十四萬元、四萬五千元、七萬三千元，有估價單在卷可參（見原審卷第九頁）。惟因屋頂ＰＵ防水處理即足以防漏，是上訴人於此之外再主張修繕天花板防水工程即非必要，此一費用不應准許。又查系爭買賣標的為四層樓房第四層，室內面積約二十坪，頂樓蓋有面積八坪之違建，有前開聯禾房屋售屋資料表附卷可考，因違建範圍內之頂樓屋頂即無庸做屋頂ＰＵ防水處理，此部分費用亦應扣除五萬六千元（000000×8÷20=56000）。
是就屋頂漏水、壁癌部分上訴人得請求減少價金共計十五萬七千元（000000-00000+73000=157000）。超過部分，即非正當，不應准許。
㈢關於屋齡之瑕疵，上訴人得請求減少價金十五萬五千三百三十二元：
查系爭房屋建造日期實際為五十七年十月間，仲介公司所提供之資料卻載為六十二年十月間，致上訴人以二十五年屋齡之價格買受系爭房屋，已如前述。則此五年間之房屋折舊，亦得請求減少價金。亦即應以八十八年買受時之房屋總價，再行減掉五年之折舊現值。而上訴人係以總價二百五十萬元買受系爭房屋及其基地，該基地為板橋市○○段第二二五０地號，面積八十三平方公尺，應有部分四分之一、八十七年公告現值為每平方公尺六萬五千元，此有系爭基地之土地登記謄本附卷可憑（見本院卷第六十四頁），則本件基地於系爭買賣成立時之價值依公告現值計算為一百三十四萬八千七百五十元（83平方公尺÷4×65000元／平方公尺＝0000000元），扣除土地價值，則系爭房屋於二十五年屋齡時之價值為一百十五萬一千二百五十元（0000000-0000000=0000000）。又本件房屋為加強磚造，依行政院發佈之固定資產耐用年數表，其耐用年數為三十五年，則依攤提法計算，其屋齡三十年時之價值為九十九萬五千九百十八元（計算式詳附表一），則短報五年屋齡之價差為十五萬五千三百三十二元（0000000-000000=155332），應予減少。上訴人追加請求返還，於此範圍，自屬正當，應予准許，超過部分，則非正當，不應准許。
㈣上訴人其餘之瑕疵主張，均屬舊屋修繕，並非瑕疵：
查上訴人既自認其所合意買受者為加強磚造、屋齡二十五年之中古屋，則二十五年屋齡之加強磚造房屋，有欄杆腐鏽、門戶腐蛀、牆面油漆剝落、土石掉落、破洞裂痕等現象，乃為自然之耗損，不得謂為瑕疵。是上訴人所指房屋油漆剝落、鐵欄杆腐鏽、土石掉落、牆面多處破洞、門戶腐蛀部分，非屬民法第三百五十四條所謂之瑕疵。此由本院提示系爭修繕估價單與聯禾房屋公司店長王勇勝訊以「依你的專業而言，那些算是瑕疵？」答稱：「有些項目如新作欄杆、全室油漆、舊水管拆除、更新，舊門拆除、清運，全室蟻蟲消毒應非瑕疵。而漏水、漏水造成壁癌，．．．就是瑕疵，天花板防水不完全瑕疵。」等語，更可佐明。
六、綜上所述，就系爭房屋上開之漏水、壁癌及短報屋齡三大瑕疵，上訴人本於一般買賣瑕疵擔保法律關係，得請求減少價金共計三十萬二千三百三十二元（157,000+155332=312332）。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百九十七條定有明文。查上訴人已付訖系爭房地買賣全部價金，已如前述，上訴人依一般瑕疵擔保規定得請求減少價金三十一萬二千三百三十二元，於收受時雖有法律上之原因，然其後已不存在，已屬不當得利，上訴人上訴及追加請求返還此部分已付價金，及其中十五萬七千元自起訴狀繕本送達翌日即八十八年十二月十日起，至清償日止之法定遲延利息，於此範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分所為請求，屬無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨就十五萬七千元本息部分，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。超過部分之請求，不應准許，原審為上訴人敗訴之判決，依法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴及追加之訴各為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如
主文。中華民國八十九年六月十三日
民事第八庭
審判長法官鄭三源
法官黃豐澤法官王淇梓右正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年六月十六日
書記官吳素雲附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。