臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 97年度彰小字第591號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求給付違約金事件，於民國九十七年九月九日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告訴之聲明：被告應給付原告新台幣（下同）八萬五千元
，及自支付命令狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百
分之五計算之利息，訴訟費用由被告負擔。
二、事實摘要：
（一）原告主張：被告於民國（下同）九十七年三月二十二日委
託久保田房屋仲介股份有限公司（下稱久保田公司），以
一百七十萬元向原告要約購買彰化縣○○鄉○○段一一一
一之一、一一一一之二及一一一二之六地號三筆原告所有
之土地（下稱系爭土地），原告於得知上情後除口頭承諾
依其價格出賣外，為求慎重，並於九十七年三月二十五日
與被告委託之久保田公司簽訂書面之專任委託銷售契約書
。久保田公司為求維護雙方之權利及保全意思表示一致後
之契約，期間有多次連絡被告要求其應再與原告簽立一正
式書面買賣契約，以作為將來買賣之文書證據，詎被告竟
以系爭土地太偏僻，被告偕同被告之配偶去看系爭土地但
每次都找不到路等不同理由，作為屢次拖延簽立書面之藉
口，前後爽約次數至少有三次之多。最後在久保田公司一
再催促之下，被告復又改口沒有簽立書面之前不受契約拘
束或久保田公司傳達有錯誤等為由，拒絕履行雙方先前已
就契約價金及標的物互相表示意思一致之契約。原告在協
商無效後，遂於九十七年五月十五日發函被告解除雙方買
賣契約，並請求其依簽署之不動產要約書上第六條規定，
賠償成交總價百分之五之違約金八萬五千元（計算式：
00000005%＝85000），惟被告依舊置之不理。爰依契約
之法律關係，請求判決如聲明所示。對被告答辯之陳述：
⑴被告雖辯稱依其所簽立之久保田房屋不動產購買要約書（
下稱系爭土地購買要約書）第四條第一項前段規定，被告
未在原告承諾後之七日內與原告簽訂不動產買賣契約書，
故雙方之買賣契約不成立云云，然依最高法院二十八年度
滬上字第一一○號判例，及依系爭土地購買要約書第四條
第一項前段之規定：「買方應於賣方承諾及受通知日起三
日內交付以總價百分之五計算之定金，七日內簽訂不動產
買賣契約書。」被告於原告承諾其購買系爭土地之要約後
，即先後負有三日內交付總價百分之五之定金，七日內簽
訂不動買賣契約書之義務。既然被告簽訂書面契約前，即
先負有交付總價百分之五定金之義務，則顯見系爭契約書
面方式之約定確係以保全契約之證據為目的，非屬契約成
立之要件。否則縱使將系爭文義做未簽立書面前不生效力
之解釋，然被告於雙方意思表示一致後，竟惡意不肯履行
簽訂書面契約之義務，應認此時亦有民法第一百零一條第
一項規定：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正
當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」之適用。
⑵本件久保田公司有無傳達錯誤？錯誤之內容為何？錯誤是
否重要？錯誤之可歸責對象為何？等均未見被告舉證說明
，其內部關係原告自無從知悉。惟就一般買賣契約重視之
內容而言，不外乎價金及標的物二者，經查，被告九十七
年三月二十二日簽立之系爭土地購買要約書第一條、第二
條明白註明要購買系爭土地，要約總價款則為一百七十萬
元；另原告九十七年三月二十五日簽立之專任委託銷售契
約書第一、二條亦明白承諾要出售之標的物為系爭土地，
承諾總價款亦為一百七十萬元，由前揭簽立之內容得知，
雙方意思表示之內容確實一致，並無被告所稱與其意思表
示內容不一致之錯誤內容發生，被告辯稱顯不足採。
（二）被告請求駁回原告之訴，抗辯稱：系爭土地購買要約書並
無出賣人即原告親自簽名承諾出售字樣，故系爭土地買賣
契約不成立，且久保田公司將被告之意思表示傳達錯誤等
語。
三、法院之判斷：
（一）原告主張被告於九十七年三月二十二日委託久保田公司，
以一百七十萬元向原告要約購買系爭土地之事實，業據原
告提出系爭土地購買要約書影本一份為證，且為被告所不
爭，此部分堪信為真實。
（二）惟原告主張於得知上情後除口頭承諾依其價格出賣外，為
求慎重，並於九十七年三月二十五日與被告委託之久保田
公司簽訂書面之專任委託銷售契約書。久保田公司為求維
護雙方之權利及保全意思表示一致後之契約，期間有多次
連絡被告要求其應再與原告簽立一正式書面買賣契約，以
作為將來買賣之文書證據，詎被告竟以系爭土地太偏僻，
被告偕同被告之配偶去看系爭土地但每次都找不到路等不
同理由，作為屢次拖延簽立書面之藉口，前後爽約次數至
少有三次之多。最後在久保田公司一再催促之下，被告復
又改口沒有簽立書面之前不受契約拘束或久保田公司傳達
有錯誤等為由，拒絕履行雙方先前已就契約價金及標的物
互相表示意思一致之契約。原告在協商無效後，遂於九十
七年五月十五日發函被告解除雙方買賣契約，並請求其依
簽署之不動產要約書上第六條規定，賠償成交總價百分之
五之違約金八萬五千元，為被告所否認，並辯稱系爭土地
購買要約書並無出賣人即原告親自簽名承諾出售字樣，故
系爭土地買賣契約不成立，且久保田公司將被告之意思表
示傳達錯誤等語。
（三）按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直
接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，
而向其代理人為之者，準用之；又契約之要約人，因要約
而受拘束。但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或
事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限
，民法第一百零三條、第一百五十四條第一項分別定有明
文；經查，本件原告雖主張依系爭土地購買要約書第四條
第一項前段之規定可知，被告於原告承諾其購買系爭土地
之要約後，即先後負有三日內交付總價百分之五之定金，
七日內簽訂不動買賣契約書之義務。既然被告簽訂書面契
約前，即先負有交付總價百分之五定金之義務，則顯見系
爭契約書面方式之約定確係以保全契約之證據為目的，非
屬契約成立之要件等詞，然系爭土地購買要約書僅為契約
之要約，倘被告要約當時預先聲明不受拘束，揆諸上揭法
文，被告自不因該要約而受拘束，而被告上開抗辯核與證
人 蔣美瑤 即系爭土地買賣之仲介人員到庭所證：被告有來
久保田公司寫要約書，但他口頭上有但書，表明要被告之
配偶看過系爭土地才同意，因為被告先生一直在上班，後
來被告他先生有跟被告去看地找不到路，然後他先生就沒
有同意要買，原告那邊是我們傳達的等語相符，則應可認
定被告要約當時有預先聲明不受拘束，另原告自承於九十
七年三月二十五日與久保田公司簽訂書面之專任委託銷售
契約書，則久保田公司即為原告就系爭土地買賣事務之代
理人，揆諸上揭法條，被告要約當時既已預先聲明不受拘
束之意思表示，直接對本人即原告發生效力。是以，被告
因不受要約所拘束，上開要約書性質上即為要約之引誘，
而原告之口頭承諾即視為新要約，既被告事後並未有承諾
應買系爭土地之意思表示，系爭土地買賣契約自不成立，
則原告主張依系爭不動產要約書第六條規定，請求被告賠
償成交總價百分之五之違約金八萬五千元，即屬無據，難
謂可採。
（四）從而，原告依據契約之法律關係，請求被告給付違約金八
萬五千元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按
週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，與本件判決
結果並無影響，不予一一論述，併此敘明。
五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六
之二三、第四百三十六條第二項、第七十八條，判決如主文
。
中 華 民 國 97 年 9 月 23 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官謝仁棠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 9 月 23 日
書記官陳文新