裁判字號：臺灣士林地方法院96年訴字第852號民事判決
裁判日期：民國97年08月08日
裁判案由：遷移臨時管理室
臺灣士林地方法院民事判決96年度訴字第852號原告甲○○被告 亨利 百世管理委員會法定代理人丙○○訴訟代理人 翁顯杰 律師複代理人乙○○上列當事人間請求遷移臨時管理室事件，本院於97年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬柒仟叁佰叁拾伍元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊為亨利百世社區（下稱系爭社區）之住戶，然被告亨利百世管理委員會之臨時管理室（下稱系爭管理室），自民國（下同）84年起，長期占用社區基地內之通巷及原告所屬店面（門牌號碼：臺北市○○區○○街○○號1、
2樓，下稱系爭店面）之外牆面，已危及公共安全，並直接損及該店面美觀與生活機能及商業機能，造成該店面之租售行情下跌。經其向被告提出該違法占用之事實，被告概以依該社區之住戶規約有合法占用權源為由，拒絕遷離。爰依民法之規定，本於所有權提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將臨時管理室遷離，讓原告所有○○○區○○街○○號店面左側之外牆面與公共通路，保持淨空恢復原狀。㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：系爭社區建築完成日期為83年8月2日，建物登記及發狀日期為83年11月9日。原告於83年11月9日購買其店面時，建商早已完成系爭管理室之建設，乃合法之建物，並非臨時性管理室。且系爭管理室已在本社區設立12年之久，未危及社區之公共安全，專為社區收發信件及代收管理費等事項，原告所有之店面房價下跌，與系爭管理室之設立無關等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
三、兩造爭點整理如下：
甲、兩造所不爭執之事項：㈠系爭社區為閤豐建設開發股份有限公司（下稱閤豐公司）
所起造，領有臺北市工務局81建字第136號建築執照及83使字340號使用執照，並由該公司制定相關規約。
㈡系爭管理室係於84年間由閤豐公司設立，並點交於 王永 （
即亨利百世一期住戶管理委員會之主任委員），交由全體社區住戶使用（參見被證五），並於83年12月16日召開住戶大會及聘請管理員（參見被證七）。
㈢嗣公寓大廈管理條例（下稱本條例）於84年6月28日公布
實施，再經本社區於92年1月20日召集第一次區分所有權人會議，決議更名改制為亨利百世社區管理委員會，追認並制定規約（參見被證一），及追認設置系爭管理室，並報請臺北市政府核備（見被證二）。復於該次會議第五案由決議，住戶需從59號及61號兩棟大樓間通道出入，通往大門的通（走）道，屬於區分所有權人生活利用上不可缺少的共用部分，應設置大樓管理室，溯及83年8月份，照案通過（見被證三），而上述規約第22條亦制定有系爭管理室及管理員之設置，負責社區警衛安全、管制人員出入及收發掛號信等工作，故系爭管理室係依區分所有權人會議之決議而設置，並載明於規約中。
㈣系爭管理室位於臺北市○○區○○街○○號及61號兩棟大樓
間之通道，通道總長9.7公尺、寬2.9公尺，其上蓋有壓克力採光罩，前端通道長3.1公尺，中為管理室，長2.6公尺，後端通道長4公尺。
㈤前端通道位於59號牆壁上有材質為白鐵之住戶信箱，管理室內有消防警戒箱及授信總機，尾端則有一黑板。
㈥系爭管理室為該社區管制人員出入之樞紐，設有一管理員
，上班時間為上午9點至下午6點30分。另大興街59號及61號兩棟大樓住戶，除原告不同意外，其餘住戶於97年6月30日立同意書表明均同意因管理上之需要，得使用兩棟大樓臨近通道之外牆面（見被證八）。
乙、兩造所爭執之事項：原告得否要求被告遷離系爭管理室？若可，原告是否屬權利濫用？
四、得心證之理由：
（一）原告得否要求被告遷離系爭管理室？若可，原告是否屬權利濫用？經查：
１、系爭社區所使用系爭店面之外牆面，應屬系爭社區全體區分所有權人所共有⑴按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附
屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之。民法第799條定有明文。該條所稱「數人區分一建築物，而各有其一部者」，即指專有部分而言；又所稱「該建築物及其附屬物之共同部分」，即指專有部分以外之建築物其他部分，亦即共有部分。而所謂共有部分，解釋上包括下列
3種型態部分：⑴建築物之基本構造部分，例如屋頂、外牆等；⑵建築物之共用部分及必具之附屬物，例如樓梯間、走廊、樓梯與屋頂突出物等；⑶僅為部分區分所有人共有者，例如各層樓間之樓板。共有部分無論如何登記或有無登記，均不得分割，且於各相關區分所有部分之建築物所有權移轉時，應隨同移轉於同一人。
⑵經查，由原告所提出系爭社區所使用系爭店面之外牆面之
照片（見本院卷第13-14頁）、使用執照壹層平面圖及建物測量成果圖（見本院卷第18頁）等以觀，可知系爭社區所使用系爭店面之外牆面，係屬包覆全棟建築物整體外觀牆面之一部分，應屬無疑；是系爭社區外牆確為維持同棟建物安全性及其外觀所必要，而屬全棟建築物之基本構造部分而不可分。則揆諸上揭法條意旨及說明，系爭社區所使用系爭店面之外牆面，自屬同棟區分所有權人全體共有，而非原告單獨所有，堪以認定。
２、系爭住戶規約，乃合法有效⑴按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶
間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。本條例第23條第1項定有明文。次按公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附‧‧‧及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。本條例第56條第1項、第2項亦有明文。
⑵又依本條例第3條第1項第12款規定，所謂規約，乃公寓
大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項之謂。即規約性質上為共同行為，依據私法自治原則，除規約有違反強制禁止規定或公序良俗外，悉應認可其具有拘束全體區分所有權人之效力。而非原始參與制訂規約之區分所有權人，依據本條例第24條第1項規定，亦於繼受取得區分所有權後，負有遵守之義務，不得以不知或未參與制訂為由，拒絕遵守規約所定之事項。
⑶查系爭社區由閤豐公司所起造，並制定有相關規約草約乙
節，業如上述兩造所不爭執之事項㈠所載，復有被告所提臺北市工務局81建第136號建造執照、83使字第340號使用執照（見本院卷第61頁）及83年12月16日享利百世一期第一屆住戶會議會議記錄（見本院卷第182頁）等為證，應堪信為真實。又被告復於92年1月20日召集第一次區分所有權人代表大會，決議成立管理委員會、制定規約，並經報請臺北市政府核備在案等情，亦如上述兩造所不爭執之事項㈢所載，復有92年1月20日享利百世社區第一次區分所有權人代表大會會議記錄（見本院卷第163-164頁）、亨利百世社區住戶生活規約（見本院卷第155-160頁）、臺北市政府92年5月8日府工建字第09211029700號函暨公寓大廈管理組織報備證明（見本院卷第161-162頁）等在卷可稽。則依上開法條規定，系爭住戶規約應合法有效一事，亦堪認定。
３、系爭管理室之設置，於法有據⑴按本條例於中華民國92年12月9日修正施行前，領得使用
執照之公寓大廈，得設置一定規模、高度之管理維護使用空間，並不計入建築面積及總樓地板面積；其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理維護使用空間及設置條件等事項之辦法，由直轄市、縣（市）主管機關定之，本條例第56條第5項定有明文。又本辦法所稱管理維護使用空間，指公寓大廈基於管理維護需要設置之警衛室、辦公室、會議室、設施器材室等空間，臺北市公寓大廈管理維護使用空間設置辦法第4條亦有明文。
⑵經查，系爭社區係於83年間領得臺北市工務局使字第340
號使用執照，自屬本條例所規定之公寓大廈。又系爭管理室係為管理維護系爭社區所設置，亦符合上開辦法之規定。而屬特別法之本條例及所授權訂定之該設置辦法規定，亦應優先於該技術規則規定而優先適用；且系爭住戶規約第22條就系爭管理室之設置，復定有明文，是系爭管理室之設置，於法自屬有據。
４、綜上所述，系爭社區所使用系爭店面之外牆面，既屬系爭社區全體區分所有權人所共有，而非原告單獨所有，則其使用即應依系爭住戶規約之約定，自不生須經原告單獨同意與否之問題。系爭管理室復為合法設置，並經系爭住戶規約就其使用、設立予以明文規範，是系爭社區全體住戶含原告，即應受此規約拘束。是以，原告要求被告遷離系爭管理室，於法無據，應予駁回。
（二）是以，本件原告要求被告遷離系爭管理室，既於法無據，應予駁回，業如上述。則關於「原告如可要求被告遷離系爭管理室，則原告是否屬權利濫用？」之爭點，自毋庸審究，附此敘明。
五、綜上所述，原告訴請：被告應將臨時管理室遷離，讓原告所有○○○區○○街○○號店面左側之外牆面與公共通路，保持淨空恢復原狀，並無理由，應予駁回。
六、末按，法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。民事訴訟法第87條第1項定有明文。查本件原告之訴為無理由，則訴訟費用17,335元（第一審裁判費17,335元）應由原告負擔。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘爭執事項及所提出之攻擊防禦方法暨訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。中華民國97年8月8日
民事第二庭法官陳梅欽以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年8月13日
書記官高郁婷