臺灣臺中地方法院民事簡易判決
101年度沙簡字第275號
原 告 黃文柔
訴訟代理人 蔡鴻揆
被 告 蔡晋 中
陳氏 映月
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年2月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告 蔡晋中 應將門牌號碼臺中市○○區○○○街○○○巷○○○
號四樓之房屋（面積七九點十五平方公尺）騰空遷讓返還原告。
被告應連帶給付新臺幣壹拾肆萬元，及自民國一百零二年二月一
日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付新臺幣肆仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但就本判決主文第一項，被告蔡
晋中如以新臺幣貳拾叁萬捌仟元，為原告供擔保後，得免為假執
行；就本判決主文第二項，被告如以新臺幣壹拾肆萬元，為原告
供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查本
件原告原起訴聲明為：㈠、請求判令被告等將坐落臺中市○
○區○○○街○○巷○○號4樓之房屋（面積79.15平方公尺，下
稱系爭建物）全部遷讓交付原告；㈡、被告並應自民國99年
10月1日起至交屋日止按月給付賠償金新臺幣（下同）8萬元
。嗣就上開第2項聲明，於本院101年9月25日言詞辯論期日
，變更為：請求被告給付13萬元；復於本院101年10月16日
言詞辯論期日，將該部分聲明變更為請求被告給付8萬元；
又於本院101年11月16日言詞辯論期日，追加請求被告給付
違約金，並擴張聲明為請求被告給付18萬元。末於本院102
年1月4日及102年2月5日言詞辯論期日變更聲明如下：先位
聲明：被告2人應將系爭建物騰空遷讓返還原告，並應連帶
給付18萬元；備位聲明：被告2人應將系爭建物騰空遷讓返
還原告；並應連帶給付10萬元，及自99年8月1日起至返還系
爭建物止按月給付4,000元止，核分屬擴張或減縮應受判決
事項之聲明，且請求之基礎事實同一，與前開規定相符，應
予准許。
二、被告2人經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條各款所列情形，依民事訴訟法第436條之
23準用第433條之3規定，本院依職權由原告一造辯論而為判
決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、先位主張：
被告蔡晋中於98年4月29日邀同被告 陳氏映 月為連帶保證人
，與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告
將其所有之系爭房屋出租予被告蔡晋中，租賃期間自98年4
月29日起至101年4月30日止，每月租金為4,000元，每3個月
收費一次，並定期於每年2月、5月、8月、11月之15日前繳
納（收之前3個月的租金），而押金原約定為1萬元，然原告
實際僅收6,000元；又依系爭租約第6條第2項約定，若承租
人於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金10萬
元。詎被告蔡晋中自99年11月15日起未依約給付租金（即積
欠自99年8月起之租金），而租賃期間業於101年4月30日屆
至，則被告蔡晋中及 陳氏映月 應自系爭房屋遷讓並交予原告
，並給付尚積欠原告至101年4月30日止，每月4,000元，合
計8萬元之租金（僅請求積欠之20個月租金）；又被告陳氏
映月既為系爭租約之連帶保證人，則應負連帶責任，爰依系
爭租約及連帶保證之法律關係，提起本件訴訟等語，並先位
聲明：被告2人應將系爭建物騰空遷讓返還原告，並應連帶
給付18萬元。
㈡、備位主張：
又被告蔡晋中於99年10月31日雖曾向原告說伊要搬走不租了
，惟當時被告蔡晋中還在搬遷，亦未說要將系爭建物返還予
原告，故縱認系爭租約已因被告蔡晋中之上開通知而提前終
止，因被告蔡晋中仍未依約返還系爭建物，則除請求被告2
人遷讓返還系爭建物外，並請求被告2人連帶給付自99年8月
起至系爭契約屆滿時，依系爭租約按月給付租金4,000元；
自系爭租約發生終止效力後至返還系爭建物止，按月給付相
當於租金之不當得利或損害賠償4,000元，及違約金10萬元
等語，並備位聲明：被告2人應將系爭建物騰空遷讓返還原
告；並應連帶給付10萬元，及自99年8月1日起至返還系爭建
物止按月給付4,000元。
二、被告則以：
㈠、被告陳氏映月則以：
伊於99年10月與被告蔡晋中離婚後就搬離系爭房屋，亦無系
爭房屋之鑰匙，被告蔡晋中之後也搬走了，但被告蔡晋中並
未將系爭房屋之鑰匙交給原告；離婚的時候被告蔡晋中和伊
說租金都有繳等語，並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告蔡晋中則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何
聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張被告蔡晋中向伊承租伊所有之系爭建物，雙方並訂
有系爭租約，租賃期限為98年4月29日起至101年4月30日止
，租金每月4,000元，並約定租金以三個月為一期，於每年2
、5、8、11月之15日前繳納租金，並由被告陳氏映月擔任連
帶保證人；而被告2人目前雖均未居住於系爭建物內，但被
告蔡晋中並未將系爭房屋之鑰匙返還原告之事實，業據提出
系爭租約為證，且為被告陳氏映月所不爭執，而被告蔡晋中
經合法通知，未到庭爭執，亦未提出書狀作何陳述以供審酌
，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項準用同法第280
條第3項、第1項規定，視同其已自認原告主張之事實，故堪
信原告之主張為真正，本院即採為判決之基礎。
㈡、按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450條第3項之規
定，先期通知，民法第453條定有明文。另按民法第450條第
3項規定：終止租賃契約，應依習慣先期通知；但不動產之
租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，「出租
人」應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，
並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。該條項但書
之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契
約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約
之情形，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知
為已足；未定期限之租賃，當事人一方依民法第450條第2項
規定，固得隨時終止契約，惟依同條第3項規定，終止契約
應於該條項規定之相當期間前預行通知。又法律規定須預行
通知，其目的在使相對人得從容準備出租與他人，或另行租
用替代之租賃物，以免受不測之損害，故終止契約之通知如
未附期間，應解為經過上開第450條第3項所定之相當期間後
，即發生終止之效果，最高法院87年度台上字第580號、95
年度台上字第1466號判決意旨足參。經查，系爭租約雖定有
期限，惟從系爭租約第4條第6項約定：「契約期間內乙方（
指被告）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求償還租款或
移轉費及一切權利金，當自將該房屋無條件照原狀交還甲方
（指原告），乙方絕不異議」等語之文義以觀，系爭租約既
約定契約期間承租人擬遷離他處，不得向出租人請求償還租
款或移轉費及一切權利金，且須將該房屋無條件照原狀交還
出租人，則顯然同意承租人於租約期限屆滿前，得終止租約
，故揆諸上開判例意旨，被告自得於租賃期限屆滿前，依法
終止租約。又終止權之性質，係屬形成權一種，而形成權係
賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力
得以消滅，且此項意思表示本不限於一定方式始得為之，亦
無須得他方當事人之同意，始有止約之效力。而原告自承：
被告蔡晋中在99年10月31日向伊說要搬走不租了等語，則應
認被告蔡晋中即係以上開言詞為終止契約之意思表示。然該
意思表示並未附相當期間預行通知，揆諸前揭判決意旨，復
衡酌依系爭租約約定租金為3個月繳納一次等情，應解為應
經過民法第450條第3項所規定最長之期間1個月之通知後始
生終止契約之效力，故系爭租約應於99年12月1日起發生契
約終止之效力。
㈢、再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條前段定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出
租人移轉租賃物之占有，而依民法第946條第1項規定，占有
之移轉因占有物之交付而生效力，最高法院73年度台上字第
4363號、87年度台上字第2504號判決參照。又按所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條
前段定有明文。另依系爭租約第4條第6項後段約定：「契約
期間內乙方（指被告）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請
求償還租款或移轉費及一切權利金，當自將該房屋無條件照
原狀交還甲方（指原告），乙方絕不異議」之內容，足徵被
告雖得依上開規定提前終止契約，然於系爭租約終止後，亦
負有將系爭建物交還原告之義務。經查，系爭租約既已於99
年12月1日起因被告行使提前終止權而消滅，已如前述，而
被告蔡晋中雖已於搬離該屋，惟其未交還鑰匙予原告，亦未
曾向原告表明返還系爭房屋占有之意思表示，復酌以系爭房
屋之門鎖被告2人於租賃期間曾有更換，此業據被告陳氏映
月於本院審理中供陳，則尚難認被告蔡晋中已依債務本旨向
原告移轉系爭建物之占有，應認被告蔡晋中仍為系爭建物之
現占有人。從而，被告蔡晋中既未依約交還系爭建物予原告
，縱其未使用，仍無解其占有使用中，且因系爭租約已於99
年12月1日消滅，被告蔡晋中自斯時起，當屬無合法權源占
有系爭建物，故原告訴請被告遷讓返還系爭建物，自有理由
。至原告另以被告陳氏映月為系爭租約之連帶保證人，故亦
請求被告陳氏映月亦應將系爭房屋騰空遷讓返還原告云云。
惟按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，
最高法院29年上字第1061號判例意旨參照。而查，被告陳氏
映月已於99年10月間搬離系爭建物之事實，為被告陳氏映月
及原告所不爭執；復酌以被告陳氏映月稱：伊亦無系爭建物
之鑰匙等情，及原告於本院審理中亦稱並無證據證明被告陳
氏映月還住在系爭建物裡等語，則尚難認被告陳氏映月亦為
系爭建物之現占有人，故原告先位聲明第1項，另請求被告
陳氏映月將系爭建物騰空遷讓返還部分，難認有據。
㈣、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。是於系爭租約之存續期間，被告蔡晋中即有依約給付
租金之義務，而系爭租約係於99年12月1日發生終止效力，
業如前述，惟被告蔡晋中自98年4月29日起至99年11月30日
止，仍有依約繳納租金之義務。而原告主張：被告蔡晋中於
99年11月15日起即未依約繳付房租，故係自99年8月1日起積
欠房租等情，被告蔡晋中經合法通知，未到庭爭執，亦未提
出書狀作何陳述以供審酌，依民事訴訟法第436條之23、第4
36條第2項準用同法第280條第3項、第1項規定，視同其已自
認原告主張之事實；另參以原告曾於100年10月21日寄發存
證信函予被告蔡晋中，內容略以：「台端於99年10月以後即
未曾依約給付租金，迄今欠租除以押租金抵償外，尚積欠達
二個月以上，為此特以本函催告台端於函到後15日內付清租
金，屆期如未付清，租約即行終止，不另通知。」等語，該
函並已於100年10月22日寄發至被告蔡晋中位於臺中市○○
區○○路0段00號之住處，由其姊簽收，此有卷附之存證信
函及中華郵政郵件收件回執可稽；復酌以依系爭租約約定，
租約係於每年2月、5月、8月、11月繳納房租，故被告蔡晋
中既於99年10月後未依約繳納房租，即應係於99年11月15
日之繳納期限未繳納自99年8月起至99年10月止之租金，故
原告前揭主張應堪信為真正，即採為判決之基礎。至被告陳
氏映月於本院言詞辯論期日雖辯稱：離婚的時候，被告蔡晋
中和伊說有繳租金云云。惟查，被告陳氏映月自 承伊 和被告
蔡晋中離婚後，約在99年10月間搬出去等語，則被告自無從
知悉被告蔡晋中於99年10月後是否有依約繳付租金，且被告
陳氏映月亦未提出他證以實其說，則自難僅憑被告陳氏映月
之空言主張，據以認定被告蔡晋中於99年10月後仍有依約繳
付房租。從而，原告先位主張系爭租約未提前終止，而請求
被告蔡晋中繳納自99年8月1日起至101年4月30日止其中20月
合計8萬元之租金，然系爭租約既已於99年11月30日遭提前
終止，則原告先位請求被告蔡晋中給付99年8月1日起至99年
11月31日止之4個月之租金16,000元，尚屬有據；逾此部分
之請求，則屬無據。
㈤、再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第17
9條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為
度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為
社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參
照）。故所有人自得依不當得利法則向無權占用其房地之人
請求返還相當於租金之損害金。經查，系爭租約既已於99年
12月1日起因被告蔡晋中提前終止契約而消滅，則原告與被
告蔡晋中間已無租賃關係，被告蔡晋中於系爭租約消滅後繼
續占用系爭房屋，即屬無合法權源，且受有相當租金之不當
利益。故原告備位請求被告蔡晋中應自系爭租約終止後，返
還無權占用系爭建物之利益，於法自屬有據。而系爭建物每
月之租金為4,000元，是原告備位主張被告蔡晋中自99年12
月1日起至返還系爭建物止，按月給付相當於租金4,000元之
不當得利，即就相當於租金之不當得利部分，被告蔡晋中應
給付原告104,000元，及自102年2月1日起至返還系爭建物止
，按月給付4,000元之請求，應認有據。
㈥、又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，
民法第250條、第252條分別定有明文。故若為約定賠償額預
定性違約金者，關於違約金之多寡，恆因損害係因給付不能
，遲延給付抑或不完全給付所生者而異。既經約定有違約金
，則一旦有債務不履行情事發生，債權人即得不待舉證證明
其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定
之違約金，請求債務人支付。然若約定之違約金過高者，除
出於債務人之自由意志，已任意給付，可認為債務人自願依
約履行，不容其請求返還外，依民法第252條之規定，法院
均得酌減至相當之金額；而得予酌減之違約金係包括懲罰性
違約金及損害賠償額預定性違約金。又是否相當，須依一般
客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，並債務人若能
如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，
而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益，減少
其違約金金額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照
）。經查，系爭租約第6條第2項約定：「乙方於終止租約或
租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金10萬元整。」，而系
爭租約中又未特別約定係屬懲罰性違約金之性質，則揆諸前
揭法條規定，應為被告蔡晋中於租賃關係消滅後，不交還房
屋之損害賠償額預定性違約金。則本件被告蔡晋中於租賃契
約存續中，未依約給付租金，於系爭租約經被告提前終止而
於99年12月1日合法終止後，迄今未將系爭建物之鑰匙交還
原告，亦未將系爭建物騰空返還予原告，復審酌系爭房屋每
月租金為4,000元，則兩造於租賃契約終止所約定之違約金
額高達10萬元，其違約金額顯然過高，故本院審酌被告蔡晋
中自系爭租約終止後至本院言詞辯論終結前均尚未將系爭建
物騰空返還原告因而致原告所受之損害等情，將違約金額減
至2萬元，始為允當。
㈦、再按就承租人之債務負保證責任者，其所保證之範圍，包括
租賃關係終止後，因承租人未履行返還租賃物義務而生之損
害賠償，最高法院87年度台上字第2428號判決意旨參照。而
系爭租約第6條第3項亦約定：「乙方（承租人）如有發生違
約事項，以致損害甲方之權益者，丙方（連帶保證人）決負
完全賠償連帶責任，並乙、丙方均願拋棄先訴抗辯權。」則
被告陳氏映月既為系爭租約之連帶保證人，則除就承租人即
被告 陳晋中 於租賃契約中所生之債務負連帶保證之責外，揆
諸前揭判決意旨，就租賃關係終止後，因承租人即被告蔡晋
中未履行返還租賃物義務而生之損害，亦負保證責任，而應
負連帶給付責任；且被告陳氏映月已放棄先訴抗辯權，從而
，原告請求被告陳氏映月應就被告蔡晋中積欠之租金16,000
元，及違約金2萬元，合計36,000元部分，及因被告蔡晋中
未依約返還系爭建物致原告所生之相當於租金之損害，即99
年12月1日起至102年1月31日止相當於租金之不當得利合計1
04,000元，及自102年2月1日起至返還系爭建物止，按月給
付4,000元之債務，負連帶清償責任，為有理由，應予准許
。
四、綜上所述，原告依系爭租約及連帶保證之法律關係，先位請
求被告蔡晋中應將系爭建物騰空遷讓返還原告部分，及請求
被告應連帶給付99年8月1日起至99年10月31日止4個月之租
金及違約金2萬元部分為有理由，應予准許；逾此部分之請
求，則為無理由，應予駁回；而備位請求應返還自系爭租約
終止後至返還系爭建物止，按月給付4,000元之不當得利部
分，亦為有理由；其餘部分因本院已依先位之訴判准原告之
請求，即毋庸再與審究。從而，本件原告請求被告蔡晋中應
將系爭建物騰空遷讓返還原告；及被告應連帶給付原告14萬
元（計算式：積欠之租金16,000元+違約金2萬元+99年12月1
日起至102年1月31日止相當於租金之不當得利104,000元=14
萬元），及自102年2月1日起至返還系爭建物止按月給付4,0
00元部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則為無
理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各
項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此
敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為原
告部分勝訴之判決，故依同法第389條第1項第3款之規定，
自應就原告勝訴部分，依職權宣告假執行；並另依職權為被
告預供擔保而得免為假執行之諭知。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中華民國102年2月26日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官陳翌欣
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年2月26日
書記官