臺灣高雄地方法院民事判決 102年度鳳簡字第695號
原 告 益帆不動產仲介有限公司
法定代理人 張宏文
訴訟代理人 黃勝櫳
李惠珠
張玉秀
被 告 唐文一
上列當事人間請求給付酬謝金事件，本院於民國102年11月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬壹仟叁佰元，及民國一○二年七月
二十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟玖佰陸拾肆元由被告負擔百分之七十五，餘
由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹拾萬壹仟叁佰元供擔
保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國102年5月30日委託伊出售被告所有
坐落於高雄市○○區○○段○○○○○○○○號及其上同段15建
號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○○○○號
之房屋（下稱系爭不動產），約定如伊已收買方定金，銷售
契約視為成立，被告應給付委售總價百分之3服務費予伊，
兩造並於同日簽立「益帆房屋銷售授權書（一般約）」（下
稱系爭契約書）。嗣102年6月10日訴外人 梁誠茂 同意以新
臺幣（下同）2,710,000元購買系爭房地，並支付現金50,0
00元之定金，伊立即通知以電話被告，被告應允於隔日即10
2年6月11日與梁誠茂簽訂系爭不動產之書面買賣契約。詎
被告反悔拒絕出售系爭不動產，依系爭契約書約定應給付伊
百分之3服務費及買方應給付之百分之2服務費，共135,50
0元。爰依系爭契約書之約定提起本件訴訟。並聲明：被告
應給付原告135,500元，及自支付命令狀繕本送達翌日起即
102年7月27日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利
息。
二、被告則以：原告於存證信函中稱其已向買受人收取定金100,
000元，惟收據僅記載50,000元，伊質疑實際上並無買受人
存在。且收到原告通知已收取定金時，伊有告知原告伊若與
原告客人成交，需賠償另一家仲介公司之客戶100,000元違
約金，是原告就伊已與其他買主即建興仲介公司帶看客戶簽
立系爭不動產之書面買賣契約等情，已屬知悉。 嗣伊 雖有向
建興仲介公司表示原告之客戶出價較高，但該公司人員表示
要有信用，且伊並未與原告客戶簽訂系爭不動產之買賣契約
書，自得拒絕出售系爭不動產而無庸給付服務費等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
㈠被告於102年5月30日委託原告仲介銷售系爭不動產，委託
總價2,710,000元，兩造並於同日簽立系爭契約書。
㈡原告銷售人員於102年6月10日晚間以電話通知被告，已收
帶看客戶訂金，帶看客戶願以2,710,000元承買系爭不動產
，被告原本同意隔日簽約，事後通知原告無法成交，被告與
原告帶看之客戶尚未簽訂書面買賣契約。
㈢被告另將系爭不動產委託建興仲介公司銷售，原告於102年
6月10日以電話通知被告已收帶看客戶訂金前，被告就系爭
房地已與建興公司帶看之客戶簽立書面金買賣契約，尚未辦
理所有權移轉登記。
四、兩造爭執事項：原告是否已完成銷售業務，而得向被告請求
給付？如是，被告應給付之金額若干？
五、得心證之理由
㈠兩造約定受託人(即原告)如已收買方訂金或議價金或要約
書，委售契約視為成立，如委託人(即被告)不賣應支付委
售總價百分之4服務費及買方應支付之服務費百分之2，有
系爭契約書為證。證人即簽署「購物議價保證金收據」之買
方梁誠茂證稱:該收據上係伊之簽名，伊有去看系爭不動產
，表示願出價2,710,000元，並支付50,000元現金當訂金，
本來說要簽約，後來又說不賣了等語(見本院卷第66頁)。
證人梁誠茂與兩造非親屬關係，又無嫌隙，僅係欲購買系爭
不動產之買方，應無甘冒受偽證刑責處罰之風險，為虛偽證
詞之可能，且證人梁誠茂之證述與「購物議價保證金收據」
上所載之金額相同，可見原告確已向帶看客戶即證人梁誠茂
收取議價保證金50,000元。又原告於102年6月10日晚間通
知被告有客戶願承買系爭不動產時，亦係表明收取金額為50
,000元，有原告提出之錄音譯文可佐，該譯文內容並為被告
所不爭(見本院卷第45、65頁)，足徵原告嗣後於存證信函
表示已收金額為100,000元，確係誤繕無訛。被告辯稱原告
前後表示收取金額不一致，否認「購物議價保證金收據」之
真正云云，不足採信。
㈡又「購物議價保證金收據」約定，議價成功則議價金轉為訂
金之一部分等語(見本院司促卷第5頁)。原告於證人梁誠
茂表示願以2,710,000元承買系爭不動產後，隨即以電話通
知被告，被告同意出價金額2,710,000元，亦同意原告向證
人梁誠茂收取50,000元，並表示希望隔日簽署書面買賣簽約
，有原告提出之錄音譯文可佐，該譯文內容並為被告所不爭
(見本院卷第44至45、65頁)。被告雖辯稱尚未與證人梁誠
茂簽署系爭不動產書面買賣簽約，契約未成立云云。惟按當
事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為
成立，民法第153條第1項定有明文。被告於其不爭執之錄
音譯文內表示同意以2,710,000元價金出售系爭不動產予原
告帶看客戶即證人梁誠茂，在原告向證人梁誠茂收款前僅告
知原告有收取建興仲介公司客戶100,000元斡旋金，並約隔
日簽約，原告向證人梁誠茂收款後，被告向原告確認簽約時
間地點時，始告知已於前日與建興仲介公司客戶簽約，復表
示仍出售予原告帶看客戶，即使賠償建興仲介公司之客戶10
0,000元，也還有賺等語(見本院卷第46至54頁)，被告並
於本院審理中自承:伊答應與原告帶看客戶簽約，係想跟另
一組客人解約，因原告客人出價較高…伊跟另間仲介公司說
原告客人出價較高，但另間仲介告訴伊要有信用，伊才告知
原告無法成交等語(見本院卷第36頁)，是被告就系爭不動
產之標的、價金，已與原告帶看客戶合致，買賣契約即已成
立，嗣因無法推辭建興仲介公司之客戶，始拒絕與原告帶看
客戶簽署書面買賣簽約，係屬可歸責被告之事由。是故被告
已同意證人梁誠茂之出價，且願意出賣予證人梁誠茂，原告
人員向證人梁誠茂收取之金額即為訂金之一部，與首開系爭
銷售授權書第7條約定相符，被告即應依約給付原告服務費
用及買方應支付之服務費用。
㈢末按，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，
社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最
高法院79年台上字第1915號判例可參）。原告依系爭契約書
第7條約定，得請求被告委託銷售價額百分之4計算之服務
費(原告僅請求其中百分之3)及買方應支付之服務費百分之
2，已如前述。揆諸前開約定性質，關於被告應給付之百分
之4服務費部分，係原告得請求居間報酬之擬制條件，此屬
居間人之服務報酬請求權，且原告亦係依系爭不動產出售予
證人梁誠茂之服務費百分之3計算，此部分之性質係屬服務
費，與違約金不同，故原告請求被告支付百分之3服務費81
,300元，尚屬有據。然原告請求被告支付買方應給付百分之
2服務費部分，係以系爭不動產經原告居間出售後，原告可
自買方領得之服務費，本非被告應給付之服務費，而被告此
部分之給付義務係因其違反系爭契約書約定，未完成簽定書
面契約及備妥產權移轉文件所致，應屬損害賠償違約金之性
質。審酌被告嗣後拒絕出售系爭不動產予證人梁誠茂，原告
即毋須再提供協助簽約及辦理過戶之服務，當得節省該部分
成本之支出，是原告請求被告支付買方應負百分之2之服務
費54,200元，核屬過高，應酌減至20,000元為適當。基上，
原告請求被告給付百分之3服務費81,300元，及賠償買方應
負擔服務費20,000元，共101,300元，為有理由。逾此範圍
之請求，不應准許。
六、從而，原告依系爭契約書之法律關係，請求被告給付101,30
0元，及自支付命令狀繕本送達翌日起即102年7月27日起
至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應
予准許，逾此範圍之請求，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響本件
結論，爰不一一論述，附此敘明。
八、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣
告假執行。被告未陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，本
院併依職權定相當擔保金額宣告之。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國102年12月13日
鳳山簡易庭法官楊詠惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年12月16日
書記官李燕枝
計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,440元
證人梁誠茂旅費524元
合計1,964元