臺灣高等法院91年度上更(一)字第226號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院91年上更(一)字第226號民事判決

裁判日期：民國93年05月11日

裁判案由：給付管理費

臺灣高等法院民事判決九十一年度上更㈠字第二二六號
上訴人比雅有限公司法定代理人 彭黃瑩子 上訴人鑫增貿易股份有限公司法定代理人 陳守鎬 上訴人甲○○共同訴訟代理人 吳展旭 律師複代理人 李如爾 律師
莊千慧 被上訴人台衣中山 財經 大樓管理委員會法定代理人 周超 訴訟代理人 連銀山 律師右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十九年七月二十八日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第二一二六號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，被上訴人並為聲明之擴張，本院於九十三年四月二十七日言詞辯論終結，判決如左：
主文原判決命上訴人給付民國八十八年二月三日之利息部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判廢棄。
其餘上訴駁回。
上訴人比雅有限公司應再給付被上訴人新臺幣玖拾叁萬零貳拾叁元，上訴人甲○○應再給付被上訴人玖拾萬零捌仟伍佰貳拾叁元，及均自民國九十二年十一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。
第一、二審、發回前第三審及擴張之訴之訴訟費用，由比雅有限公司負擔二分之一、甲○○負擔五分之二，餘由鑫增貿易股份有限公司負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及第二審擴張之訴暨假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除引用原判決及發回前本院判決記載外，補稱略以：㈠查公寓大廈管理條例（以下稱管理條例）雖未規定於該條例施行前既已成立之管
理組織，失其效力，惟原先存在之管理委員會自應被依管理條例成立之管理委員會所取代，縱使新的管理委員會嗣因非法成立而無效，亦屬該公寓大廈需盡速再依管理條例規定成立合於該法規定之公寓大廈管理委員會之問題，殊無使於管理條例施行前原存在之管理委員會，再次續存行使管理委員會之相關職權，否則，將與管理條例第四十三條第一項（按兩造所列管理條例條號均為九十二年十二月三十一日修正公布前者）規定之立法意旨相悖。被上訴人既非依管理條例規定成立，自無從依據九十二年十二月三十一日修正公布前該條例第三十五條第一項規定，賦予其訴訟上之當事人能力，其竟以台衣中山財經大樓（以下稱系爭大樓）於管理條例公佈施行前已有成立管理委員會（以下稱舊管委會），並沿用與舊管委會相同之名稱，且主任委員亦採任期制，自有當事人能力之說法，殊不可採。㈡為落實建築物自主性之管理，並求法律適用之一體性，管理條例明定新舊建築物
一體適用，其目的在維護公平性及利於管理，且該條例施行後，須經區分所有權人會議決議通過之管理規約，始生拘束全體住戶之效力，是系爭大樓於八十二年簽立之住戶公約（以下稱系爭住戶公約），在管理條例施行後已歸失效。縱認系爭住戶公約不因此失其效力，然於上訴人比雅有限公司（以下稱比雅公司）及甲○○，分別於民國八十一年三月五日及八十二年五月三日向訴外人台灣製衣股份有限公司（以下稱台灣製衣公司）、台衣建設股份有限公司（下稱台衣建設公司）購買系爭大樓六樓及七樓房地時，尚不知系爭公約之存在，況上開出賣人亦未將系爭住戶公約做為與伊等簽立不動產買賣契約書之附件，反僅係寄交系爭大樓之各住戶而已。雖依該不動產買賣契約書第九條第三項約定，屬於系爭大樓公共使用應由全體住戶共同分擔之水電費用，及屬於系爭大樓安全防衛、清潔衛生、公共設施之管理操作與維護等事項之各項管理費用（以下統稱管理費），應由全體住戶共同分擔，惟有關收取管理費之詳細標準及如何收取等相關問題，仍須取決於全體住戶共同為相一致之意思表示，共同訂立住戶公約。由於系爭住戶公約第二十七條約定，無論住戶已否認簽，均不影響該公約實施及拘束住戶之效力，即知系爭住戶公約並未經系爭大樓全體住戶公開討論及以多數決方式決議通過，為欠缺法律一般成立要件，不能謂系爭住戶公約已有效成立，是被上訴人不論執系爭住戶公約抑或執不動產買賣契約書向伊等請求繳交管理費，均非有據。若再以伊等曾有繳交管理費之事實遽認伊等知情系爭住戶公約的存在，亦不允當。
㈢再由系爭大樓八十二年十二月二十一日全體住戶第三次臨時會議及八十五年九月
二十五日管理委員會之會議記錄內容可知，與會人員均無論及依系爭住戶公約收取管理費問題，或提出於會議中經多數決決議通過，況伊等未曾參加過上揭會議，亦未委託他人參加。縱認系爭住戶公約第二十九條、第三十條為有關收取管理費之規定及八十七年九月四日已合法成立系爭大樓管理委員會（以下稱新管委會），然於經新管委會作成決議追認前，被上訴人無權要求伊等依系爭公約約定繳交管理費。伊等亦不同意被上訴人為擴張聲明之請求。
㈣被上訴人於原審提出原證四打字之八十七年九月四日會議記錄與原證八手撰會議
記錄，實非屬當時同次之會議記錄；蓋前者應僅係一份公告內容，且於未訂立管理規約前即組織管理委員會，該提案次序錯置，顯證被上訴人為嗣後捏造；而後者所述者非關系爭大樓第一次區分所有權人會議，僅係就系爭大樓管理規約之事項為討論，且未涉表決，復與管理委員會委員之推舉無關。另於八十六年度訴字第七○○號為訴外人周超即系爭大樓管理委員會負責人與比雅公司等間請求給付管理費事件所附開會通知即使伊等有參加，係事關消防安全問題，亦與本件無關。
三、證據：除援用第一審及本院前審所提證據外，補提內政部八十九年六月三十日臺八九內營字第八九八三八六六號函為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡擴張聲明請求如下：⒈上訴人比雅有限公司應再給付被上訴人九十三萬零二十三元，及自被上訴人九十
二年十一月十八日準備書㈣狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉上訴人甲○○應再給付被上訴人九十萬零八千五百二十三元，及自被上訴人九十
二年十一月十八日準備書㈣狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除引用原判決及發回前本院判決記載外，補稱略以：㈠按上訴人比雅公司與甲○○，均自八十四年九月起迄至今日，連續一百零四個月
拒繳系爭大樓各項管理費用，上訴人鑫增貿易股份有限公司（以下稱鑫增公司）亦自八十四年九月起至八十七年七月遷離時止，亦連續積欠上述費用共三十五個月。伊管委會於八十八年一月二十八日起訴請求比雅公司及甲○○給付自八十四年九月起至八十八年一月止，共四十一個月之管理費，前者為六十五萬九千四百三十元，後者為六十五萬八千一百五十四元，此外，另請求鑫增公司給付欠繳三十五個月之管理費五十六萬二千五百二十元，並主張此部分鑫增公司與甲○○有不真正連帶債務關係，業經原審為伊全部勝訴判決在案。然比雅公司與甲○○仍繼續拒繳管理費，自八十八年二月起至九十二年十月止，又各累積欠繳五十七個月，前者為九十三萬零二十三元，後者為九十萬零八千五百二十三元，伊因而擴張如聲明㈡所述之請求，合先敘明。
㈡由管理條例第三條第八款及第二十七條第二項規定可知，公寓大廈之管理委員會
，係由住戶互選管理委員若干人，再由管理委員互推一人為主任委員所組成，亦即管理委員之成員為住戶，不以區分所有人為限。本件系爭大樓除地下二、三層均為停車場，無住戶外，每層住戶，包括所有權人及承租戶，均推一人為管理委員，共有管理委員十人；即一層 李昇憲 、二層 楊俊仁 、三層 許昶慧 、四層台方實業股份有限公司（下稱台方公司）、五層 高玉蓉 、六層彭黃瑩子、七層 陳忠民 、八層 歐陽卓萍 、九層 黃劉玉 、地下一層周超，依管理條例組成系爭大樓管理委員會（下稱新管委會），再經全體管理委員於八十七年十一月三十日以記名方式票選；其中六層彭黃瑩子及七層陳忠民未投票，四層台方公司委託 蕭樹祥 代為投票。而票選結果由周超為系爭大樓管理委員會主任委員、李昇憲為副主任委員、歐陽卓萍為財務委員，並經公告在案，此有記名投票單及公告等件附卷可證，複經證人 翁美津 及蕭樹祥到庭證述屬實，是於管理條例制定公布後，系爭大樓另行組織之新管委會已有效成立，依該條例第三十五條第一項之規定，自有當事人能力。
㈢事實上系爭大樓早於管理條例制定公布前之八十二年一月一日即已成立屬非法人
團體之管理委員會（下稱舊管委會），依民事訴訟法第四十條第三項規定及最高法院六十四年台上字第二四六一號判例意旨，本有當事人能力。而管理條例第三十五條之立法意旨，僅在提示於該條例制定公布前，未成立管理委員會之公寓大廈，應即成立之，並同時明文賦予管理委員會當事人能力，使公寓大廈管理委員會有當事人能力一事明確化而已，是於管理條例制定公布前，原已成立之管理委員會，設有代表人與管理人者，並不因管理條例之制定公布，而從有當事人能力變為無當事人能力。再者，於管理條例制定公布後，各公寓大廈於依該條例第二十七條規定成立管理委員會或推選管理負責人前，必存在一段空窗期間，於此期間內，如不認原管理委員會之當事人能力，將發生住戶可拒繳管理費之藉口，致原管理委員會無錢維護住戶衛生與安全之窘境，有礙社會公益，是應認系爭大樓於八十七年十二月二十一日經臺北市政府以府工建字第八七○八九一九七○○號函核准同意備查新管委會之前已存在之舊管委會，仍具當事人能力，方符法律維護社會公益之旨，並保障大廈住戶之衛生及安全。況系爭大樓舊管委會於管理條例制定公布前，上訴人均按月繳交管理費及各項分擔之費用至八十四年八月份止，而渠等事後拒繳管理費之原因，為系爭大樓一樓承租戶占用公共設施用地之糾紛，實與舊、新管委會是否合法存在無關。添㈣又系爭住戶公約係經全體住戶討論後協議制定的。該公約第二十七條約定之用意
係為防患後來的住戶以未簽名而否認該決議，實際上該約定並不影響原同意該公約住戶之權益。故系爭住戶公約並不因新住戶之遷入系爭大樓及管理條例之制定施行後而失效。
㈤至於系爭大樓八十七年九月四日由周超以區分所有人台衣公司法定代理人名義所
召開之第一次區分所有權人會議，其主要目的係在成立系爭大樓之新管委會，並通過修訂原證五之台衣中山財經大樓管理規約暨組織章程（以下稱系爭大樓管理規約暨組織章程）。該次會議中，曾以手撰之原證八會議記錄供與會人員簽到用，打字列印之原證四會議記錄則為當時之真正會議內容；其後再以所附該次會議出席單位及人員名冊等資料向臺北市政府辦理核准報備手續。由於系爭大樓區分所有權人及住戶當時均不諳管理條例規定，經委請訴外人台建公司指導，該會議之召開過程難免疏略或有不符法令之處，然實質上確係遵循管理條例之意旨而為，其過程與內容並均以區分所有權人、住戶之共同利益為考量，實應認其有效成立。否則，如以其成立過程，稍有瑕疵即認無效，系爭大樓勢必重新申請另成立管理委員會，始能對上訴人起訴請求渠等給付積欠十餘年之管理費，實徒增社會經濟與司法資源之浪費，且亦有悖誠信原則與公序良俗。
三、證據：除援用第一審及本院前審所提證據外，補提系爭大樓一樓承租戶佔用部分補償金支票暨簽收資料、計算式、上訴人比雅公司與甲○○應繳管理費明細表、回條等為證，並聲請訊問證人蕭樹祥。
丙、本院依職權向臺灣臺北地方法院函調該院八十六年度訴字第七○○號周超即系爭大樓管理委員會負責人與比雅公司等間請求給付管理費事件（下稱第七○○號事件）歷審卷宗。
理由
一、被上訴人於本院更審程序，擴張請求金額（詳下述），核與民事訴訟法第四百四十六條第一項及第二百五十五條第一項第二款、第三款規定相符，應予准許。
二、被上訴人主張：系爭大樓區分所有權人與住戶於八十二年一月一日共同簽訂系爭比雅公司係系爭大樓六樓之區分所有權人兼住戶，上訴人甲○○係同大樓七樓區分所有權人，上訴人鑫增公司係同大樓七樓住戶。嗣舊管委會於八十七年九月四日由訴外人周超以區分所有權人台衣公司法定代理人名義所召開之第一次區分所有權人會議，依管理條例第三十一條規定訂定系爭大樓管理規約暨組織章程，且沿用「台衣中山財經大樓管理委員會」名稱成立新管委會，並推選周超為主任委員，向臺北市政府申請取得公寓大廈管理組織報備證明。依系爭住戶公約第二條、第二十一條、第二十九條、第三十條及系爭大樓管理規約暨組織章程第三十四條、第三十六條、第三十七條規定，區分所有權人及住戶每月應向管委會繳納如原判決附表明細所列包括一般管理費及分攤之維修費、公共電費與停車場管理費在內之管理費，詎上訴人等自八十四年九月起迄今拒繳上述費用，其中比雅公司至八十八年一月份止，欠繳四十一個月計六十五萬九千四百三十元，甲○○與鑫增公司至鑫增公司八十七年七月間遷離止，共同欠繳五十六萬二千五百二十元，自八十七年八月至八十八年一月止，甲○○個人欠繳九萬五千六百三十四元等情，爰依上開公約及規約規定，於原審起訴求為分別命上訴人如數給付及自原審起訴狀繕本送達翌日（按為八十八年二月四日）起之法定遲延利息之判決；復於本院審理中主張：自八十八年二月起至九十二年十月止，共計五十七個月，比雅公司欠繳九十三萬零二十三元，甲○○欠繳九十萬零八千五百二十三元等情，擴張請求命其等如數給付，並均自九十二年十一月十八日準備書㈣狀繕本送達上訴人之翌日（按為九十二年十一月二十二日）起之法定遲延利息（被上訴人於原審起訴請求部分，經原判決命上訴人等如數給付及均自八十八年二月三日計付利息，上訴人聲明不服後，本院前審改判駁回被上訴人之請求，為最高法院廢棄發回，被上訴人於本院審理時擴張其請求金額）。
三、上訴人則以：系爭大樓於八十一年建造完成，伊等自八十二年陸續遷入以來，未曾受合法通知召開住戶大會或區分所有權人會議，更不知有系爭住戶公約及管理委員會組織章程之存在。依系爭住戶公約第二十七條之規定，顯然係單方制定，並未經區分所有權人或住戶開會。又依管理條例第四十三條第一項規定成立管理組織者，區分所有權人應依該條例第二十五條第三項規定互推召集人一人召開第一次區分所有權人會議，並向地方主管機關報備，再依該條例第二十五條第三項所定互推一人為召集人者，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上之書面推選，經公告十日後生效。同條例施行細則第十四條、第八條第一項定有明文。被上訴人主張八十二年曾召集區分所有權人會議並組織管理委員會云云，顯與本件無關。又八十七年九月四日召開之區分所有權人會議，並未由區分所有權人二人以上以書面推選召集人，並經公告十日，是該次會議未經合法產生之召集權人召集，應類推適用最高法院二十八年上字第一九一一號判例意旨認為該會議當然無效而不得拘束伊。被上訴人於八十七年九月四日所為召開之會議應為成立新管委會之籌備會議，與區分所有權人會議有間，而被上訴人嗣後以書面形式逕為補選主任委員等職，其所為選舉方式之程序違法，亦屬可議。又被上訴人所提出之系爭大樓第一次區分所有權人會議紀錄，與該次會議當場之紀錄並不相符。再者，該次會議係無召集權人召集而當然無效之會議，是被上訴人據此以系爭大樓管理委員法定代理人地位提起本訴，亦無權利保護之必要等語，資為抗辯。
四、查上訴人比雅公司係於八十一年三月五日與台灣製衣公司簽訂買賣契約，買受系爭大樓六樓，並於八十一年十二月二十一日登記為區分所有權人，且為該樓住戶；甲○○則係於八十二年五月三日與台衣建設公司簽約買受同大樓七樓，於八十二年五月二十五日登記為區分所有權人，鑫增公司則原為系爭大樓七樓住戶至八十七年八月間始遷離，及其等均曾繳納如同原判決附表明細所示之管理費至八十四年八月份，之後即未再繳交之事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書（見本院前審卷五一頁以下）、建物登記謄本（見第七○○號事件一審卷原證一）、鑫增公司於八十五年七月十二日寄給台衣建設公司之存證信函及比雅公司於八十五年九月九日就臺灣臺北地方法院八十五年度促字第二三四四五號支付命令提出之異議狀之陳述（見第七○○號事件一審卷原證八）足稽，應堪信實。被上訴人請求上訴人給付八十四年九月以後之管理費，上訴人則以前揭情詞置辯，茲析述如下：
㈠按法律之制定，有為創設新制度而設者，亦有就既有現狀為明確或補充規範者。
台灣地區都市化情形甚為明顯，在八十四年六月二十八日管理條例公布施行前，公寓大廈經由區分所有權人會議制定住戶規約，成立管理委員會或推選管理負責人依規約執行共有設施管理之情形相當普遍，公寓大廈區分所有權人亦多願遵守規約，管理條例之制定，顯無創設新制度之作用，應認為僅是就既有公寓大廈現狀為明確或補充規範，自不得認制定在管理條例公布施行前之規約，因該條例施行而失其效力。且於管理條例制定前，經公寓大廈區分所有權人會議決議組成之管理委員會，有一定之名稱及事務所，設有代表人或管理人，保管及運用公寓大廈之公共基金（即收取之管理費），屬非法人團體，依最高法院六十四年台上字第二四六一號判例所示見解，應有當事人能力，得為訴訟當事人（該判例全文參照）。則同此理由，亦不得認在管理條例施行前，已經由所有權人會議組成之管理委員會，因該條例公布施行而不得再繼續執行其職務，否則在新管理委員會未依管理條例規定程序組成之前，無任何組織得執行公寓大廈管理職務，將致住戶群居生活之安全及品質，受重大影響，如有之前由舊管理委員會與他人訂定有關公寓大廈清潔、保全等契約，亦將因之陷於不安狀態，對住戶及交易第三人，均無保障，當非該條例立法本意所在。此由管理條例於八十四年六月二十八日公布時，第四十三條第一項雖有：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織」之規定，然對該項所示於管理條例施行前已取得建造執照，而於該條例施行後，仍未依其規定成立管理組織並報備之公寓大廈，於九十二年十二月三十一日修正公布之該條例於第五十五條第二項增列：「直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備」之規定，足徵意在期公寓大廈管理逐漸步入正軌，尚非否定管理條例制定施行前已組成之公寓大廈管理委員會繼續執行職務之權限，應認縱於管理條例施行後依其規定召開區分所有權人會議成立管理委員會，該「新」管理委員會仍不變其與原已成立之管理委員會之同一性，如是方符公寓大廈安全、管理職務執行之一貫性與持續性。上訴人主張管理條例公布施行前所組成之管理委員會，於該條例施行後，不得繼續執行職務，無當事人能力，尚非可採。又公寓大廈住戶規約具團體規範之性質，關係公寓大廈管理職務之執行，進而影響住戶群居生活之安全及品質，則基於前面相同理由，亦應認管理條例施行前制定之住戶規約，未經住戶會議決議修改之前，尚不因該條例施行而失其效力。
㈡系爭大樓於八十二年一月一日訂有「住戶公約」，且組織管理委員會（按即舊管
委會），選任 陳錦釧 為主任委員，有該住戶公約（見原審北調字卷一○頁以下）及陳錦釧於八十二年十二月二十一日主持召開之「台衣中山財經大樓全體住戶第三次臨時會議（下稱八十二年十二月二十一日住戶會議）紀錄」（見本院更㈠卷九三頁）可稽，且為比雅公司於八十五年九月九日就臺灣臺北地方法院八十五年度促字第二三四四五號支付命令提出之異議狀所陳明（見第七○○號事件一審卷原證八），並據陳錦釧於原審證述：「我是台衣管委會之前的主任委員，住戶公約都有給所有住戶看，比雅公司、鑫增公司均有看過，‧‧‧一個住戶給一份，是已印製好的。‧‧‧住戶有開會，由我當主任委員，以後均按這公約繳管理費，他們均有繳，比雅公司反應太貴了，但還是有照繳，之後有降下來，他們也照繳」等語（見原審訴字卷一七一頁以下），及證人蕭樹祥證稱：「我在房子蓋好沒多久差不多八十二、三年的時候，就到台衣大樓當管理員了，我本來是保全公司的人，之後台衣大樓成立管理委員會就歸管理委員會管理了。‧‧‧六、七樓管理費繳到八十四年，之前都是我到他們公司去收的，金額都是以一坪多少錢的方式計算繳納的，到八十四年底以後就沒有繳了，因為他們認為周先生有用到其他他們應當有份的公設部分，所以他們就以拒繳管理費的方式處理。‧‧‧六、七樓一向都是由陳忠民、 彭振陽 出面處理，我就是認得七樓陳老闆、六樓彭老闆」等語在卷（見本院卷七二頁以下）。上訴人不否認曾依舊管委會通知繳納管理費等各項費用至八十四年八月份，但或否認系爭住戶公約存在，或辯稱該住戶公約未經開會決議等語；惟與前述陳錦釧證述情節不符，且住戶公約本具公寓大廈而否認其效力，況如上述系爭大樓於系爭住戶公約訂定後，復進一步組織管理委員會、選任主任委員、召開住戶會議，會議中未見有對該住戶公約或舊管委會之組成提出質疑，上訴人等既參加依系爭住戶公約組織之舊管委會所召開之住戶會議（詳下述），且持續依舊管委會通知繳納各項費用，其中包括系爭住戶公約第二十八條規定：「管委會基金每戶新臺幣貳萬元」、第二十九條規定：「住戶管理費應於每月五日前繳給管委會，依政府登記之所有權狀坪數每坪暫收新臺幣壹佰貳拾元」、第三十條規定：「停車場管理費，每車位暫收新臺幣壹仟元，應於每月五日前繳給管委會」等，其等承認系爭住戶公約及舊管委會之存在，乃至接受會議所為決議，即堪認定。
㈢上訴人另辯稱：其等未參加上開八十二年十二月二十一日住戶會議云云，然綜合
比對該次住戶會議紀錄上出席人處比雅公司法定代理人彭黃瑩子之夫彭振陽及鑫增公司前法定代理人即甲○○之夫陳忠民之簽名，與上訴人不爭執為彭、陳二人簽名之系爭大樓八十七年九月四日區分所有權人第一次會議記錄（見原審北調字卷九一頁）上其二人之簽名、及比雅公司暨甲○○於八十四年八月二十三日分別與台衣建設公司達成協議，由該公司按月補償三千元，而同意該公司「將冷氣冰水機裝置於中山北路二段一一四號一樓後面空地」之協議書（見本院前審卷六一頁以下）上其二人之簽名、及其二人於第七○○號事件分別受委任為訴訟代理人，所提出民事委任書（見該事件卷二三頁以下）之簽名、及比雅公司對上開支付命令提出之異議狀上彭振陽代為具狀之簽名（見第七○○號事件一審卷原證八）、及八十二年十二月二十一日住戶會議召開前，舊管委會於同年月九日通知各住戶「本大樓目前在管理上，爭議甚多，請貴戶提供寶貴意見，於三日內交管委會，彙整後，擇期開會討論，決議改進」時，陳忠民曾代表七樓住戶回覆：「㈠應二十四小時管理，全年無休、㈡餘開會再議」等語（見原審訴字卷一八二頁），該覆文上陳忠民之簽名等，其字跡慣性悉相一致，堪認八十二年十二月二十一日可確定，則以其二人分別與比雅公司法定代理人彭黃瑩子及甲○○之關係，陳忠民當時且為鑫增公司法定代理人，及上引諸多文件上記載由其二人分別代表比雅公司、甲○○或鑫增公司之情形，且如前述陳錦釧及蕭樹祥所證，上訴人等均依舊管委會通知繳交管理費等各項費用以觀，陳忠民及彭振陽二人確經授權代表上訴人參加該次住戶會議無疑，上訴人或否認其二人曾出席該次住戶會議，或辯稱其二人未經委任出席等語，均非可信。
㈣上訴人另抗辯：系爭大樓於八十七年九月四日召開第一次區分所有權人會議，討
論依管理條例成立新管委會及議決系爭大樓管理規約暨組織章程，因未依當時施行之管理條例第二十五條第三項規定，而由非經區分所有權人互推之周超為召集人召集開會乙節，為被上訴人所不否認，應認真實，則類推適用最高法院二十八年上字第一九一一號判例意旨認為該會議當然無效，自不生成立新管委會及通過系爭大樓管理規約暨組織章程之效果。然依上說明，尚不影響原已成立之舊管委會之職權及原有住戶公約之效力。再者，公司為法人，必由其法定代理人為執行機關，並對外代表法人，八十五年九月二十五日舊管委會召開住戶會議，周超以其為系爭大樓區分所有權人台灣製衣公司法定代理人，代表台灣製衣公司參加，與會住戶推選周超為主任委員（見原審北調字卷二○頁以下），其意係推選周超所代表之台灣製衣公司出任舊管委會主任委員，為上訴人所不爭執（見本院更㈠卷二四七頁）。則在新管委會未合法成立前，舊管委會所表彰之非法人團體仍繼續存在，在未經改選前，周超也仍為其法定代理人。被上訴人雖主張新管委會業已成立，而稱係由與舊管委會同名及同一法定代理人之新管委會提起本件訴訟，然基於公寓大廈安全及管理等職務執行之一貫性與持續性，縱於管理條例施行後依其規定召開區分所有權人會議成立管理委員會，該「新」管理委員會仍不變其與原已成立之管理委員會之同一性，業如前述，是系爭大樓新管委會雖實際尚未成立，被上訴人所謂以新管委會名義起訴，實與舊管委會起訴無殊，無礙其當事人之適格。
㈤次按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推
定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之，民法第七百九十九條定有明文。準此，公寓大廈建物區分所有權人就建物共用部分，按其應有部分有所有權，則就公寓大廈共有部分之管理，應適用民法關於共有之規定。而依民法第八百二十條第一項、第八百二十二條第一項規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；共有物之管理費，及其他擔負，除契約另有訂定外，應由各共有人，按其應有部分分擔之。足見共有物之管理及其管理費或其他擔負，首應視共有人間有無另以契約訂定，此為私法自治之基本原則。而公寓大廈區分所有權人，為公寓大廈全體住戶團體之成員，管理、使用共有設施，自應尊重全體住戶之共同意見，則公寓大廈區分所有權人就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，經由區分所有權人合議繳納，而由管理委員會保管運用支付，符合現代群居生活之要求，上開合議應屬共有人間契約約定內容，且具團體規範之性質，全體住戶自應遵守，始能提昇居住品質，確保良好生活環境。查比雅公司及甲○○分別向台灣製衣公司及台衣建設公司購買系爭大樓六樓及七樓房地時，所簽訂之不動產買賣契約書第九條第三項已約定：「願負擔左列費用：⑵屬於本大樓公共使用應由全體住戶共同分擔之水電費用、⑶屬於本大樓安全防衛、清潔衛生、公共設施之管理操作與維護等事項，應由全體二條規定住戶之定義為「所有權人或租用人」、及第二十一條規定：「應依管理經費收支辦法規定，按時繳納管理費及管理委員會議決應分攤之費用」、第二十九條規定：「住戶管理費應於每月五日前繳給管委會，依政府登記之所有權狀坪數每坪暫收新臺幣壹佰貳拾元整，自八十二年二月一日開始起算」、第三十條規定：「停車場管理費，每車位暫收新臺幣壹仟元整，應於每月五日前繳給管委會，自八十二年二月一日起算」等；又甲○○於八十七年七月以前將其所有系爭大樓第七樓交由鑫增公司使用，鑫增公司於前述八十五年七月十二日寄給台衣建設公司之存證信函雖爭執超時電費之分擔，然亦承認有繳納管理費之義務，而謂：「我們等你辦好這一切事務，我們會立即繳清我們應付的費用」（見第七○○號事件一審卷原證八），且上訴人均曾依舊管委會通知繳納如同原判決附表明細所示之管理費至八十四年八月份，業如前述陳錦釧及蕭樹祥所證，足證均已同意依約而行，自有依該公約規定繳納管理費之義務。又系爭大樓公共電費原均以每月應繳費用計算各戶分擔額方式向各戶收取，有原判決附表足稽，因須每月計算，確屬繁瑣，故舊管委會經決議乃於八十六年二月間向全體住戶以記名問卷調查方式，決議公共電費收費方式改採每月每戶以固定金額收費，即自八十六年三月一日起，以權狀登記坪數每坪每月四十五元計算，有問卷回條八紙附卷可據（見本院卷二一九頁以下），依上引系爭住戶公約第二十一條規定，上訴人自八十六年三月以後，亦有按計算繳納公共電費之義務。是被上訴人以上訴人等自八十四年九月起拒繳管理費，比雅公司至八十八年一月份止共欠繳四十一個月計六十五萬九千四百三十元，甲○○與鑫增公司共同欠繳一塊八十七年七月止之五十六萬二千五百二十元，甲○○個人欠繳八十七年八月至八十八年一月之九萬五千六百三十四元，依上開公約規定，請求上訴人如數給付及自原審起訴狀繕本送達翌日即八十八年二月四日起之法定遲延利息，其中甲○○與鑫增公司應共同給付部分，其一人所為給付，他方免該部分給付義務；復自八十八年二月起至九十二年十月止有如附表明細所示共計五十七個月管理費積欠未付，即比雅公司積欠九十三萬零二十三元，甲○○積欠九十萬零八千五百二十三元，被上訴人擴張請求命其等如數給付，並均自九十二年十一月十八日準備書㈣狀繕本送達上訴人之翌日即九十二年十一月二十二日起計付法定遲延利息，應屬有據。至系爭大樓管理規約暨組織章程，雖因系爭大樓於八十七年九月四日召開之第一次區分所有權人會議無效，致該規約暨組織章程亦未生效，而仍依舊標準計繳，業如前述，被上訴人據此所為主張，尚非有據。
五、綜上所述，被上訴人依系爭住戶公約規定，於原審起訴請求比雅公司給付六十五萬九千四百三十元，甲○○與鑫增公司共同給付五十六萬二千五百二十元，甲○○個人給付九萬五千六百三十四元，及均自八十八年二月四日起計付利息，為有理由，原判決予以准許，並為准免假執行之宣告，尚無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。惟原判決命上訴人給付八十八年二月三日之利息，則屬訴外裁判，上訴意旨求予廢棄，為有理由。又被上訴人擴張請求比雅公司再給付九十三萬零二十三元，甲○○再給付九十萬零八千五百二十三元，並均自九十二年十一月二十二日起計付利息，亦屬有理，應予准許。
六、本件事證明確，兩造其餘主張及舉證等攻擊防禦方法，核與判決結論不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，擴張之訴為有理由。依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條，判決如主文。
中華民國九十三年五月十一日
民事第十一庭
審判長法官黃熙嫣
法官鄭傑夫法官陳介源正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十三年五月十四日
書記官鎖瑞嶺附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。