裁判字號：臺灣高等法院89年上字第951號民事判決
裁判日期：民國90年01月10日
裁判案由：給付管理費
臺灣高等法院民事判決八十九年度上字第九五一號
上訴人比雅有限公司法定代理人 彭黃瑩子 上訴人甲○○
鑫增貿易股份有限公司設同右市○○○路○段○○號十右一法定代理人 陳守鎬 共同訴訟代理人 吳展旭 律師複代理人 謝守賢 住台北市○○路○○○號十樓之一被上訴人台衣中山財經大樓管理委員會設台北市○○○路○段○○○號法定代理人 周超 訴訟代理人連銀山律師右當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十九年七月二十八日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第二一二六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
（一）原判決認「公寓大廈管理委員會性質，應屬社團法人之類，而區分所有權人會議之性質，應係公寓大廈管理委員會之意思決定機關．．．」，似有違誤：⒈蓋欲討論決議之瑕疵，須以意思決定機關及其決議之存在為前提。若根本未
有意思決定機關或決議之存在，即無討論決議之瑕疵是否係違反程序規定得撤銷之必要。所謂決議不存在，指自決議成立之過程觀之，顯然違反法令，在法律上不能認為有意思表示決定機關或其決議成立之情形而言。換言之，由於欠缺意思決定機關決議之成立要件，致可以否定有決議存在之場合屬之，如根本未召開會議或無決議之事實，而在議事錄為虛偽之開會或決議之紀錄，及由無召集權人召集會議所為之決議等。本件民國八十七年九月四日當天根本未召開該次會議，被上訴人所言者，顯然不實。
⒉退步言之，縱前述會議確有召開，然其未依公寓大廈管理條例及其施行細則
之規定，由區分所有權人二人以上書面推選召集人，並經公告十日，而後由召集權人召集第一次區分所有權人會議，是則該項瑕疵，非屬原判決所言，僅係決議方法或召集程序之瑕疵。事實上無召集權人所召開之會議，非屬召集程序之瑕疵，而係前述決議不成立之事由。蓋意思決定機關會議之召開與決議，在法律上有其一定之程序，形式上已依法定程序召集並決議，而其程序有瑕疵者，固為決議之撤銷問題，但如形式上未依法定程式召集並決議，其決議在形式上應認為不存在，亦為當然無效問題，而非撤銷問題，而由無召集權人所召開之會議，既非合法成立之意思決定機關，自不能為有效之決議，其所為之決議當然無效。
（二）公寓大廈之最高意思決定機關，自應由全體「區分所有權人」所組成，蓋區分所有權人為建築物所有權之持有者，對於建築物相關之權利義務關係最為深切。而住戶者，依據公寓大廈管理條例第三條第十款之定義可知，其與「區分所有權人」之概念並不相同。則八十七年九月四日被上訴人所召開之會議，既係「區分所有權人會議」，自僅能由中山財經大樓之「區分所有權人」出席並作成決議，查該大樓之區分所有權人有五：即台灣製衣股份有限公司（下稱台灣製衣公司）、台衣建設股份有限公司（下稱台衣建設公司）、資通電腦股份有限公司、比雅有限公司及甲○○，僅其所有權數有別而已。今被上訴人既稱該次會議係區分所有權人會議，自僅得由該五區分所有權人始得出席及作成決議。則該次會議縱如被上訴人所言確有召開，然其竟有非區分所有權人之「住戶」，即承租人參與會議及作成決議，此等瑕疵自屬前述決議不成立之事由，上訴人自不受該等違法召開之會議及違法決議之拘束。
（三）如前述，縱該等承租戶係受部分區分所有權人之委託出席，然依公寓大廈管理條例第二十九條第三項之規定，任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算。是則該次會議在上訴人等未出席之前提下，依公寓大廈管理條例第三十一條之決議方法顯不可能通過表決權之門檻，自不可能作成任何決議。且依被上訴人所稱該次會議之事項，包括「管理規約暨組織章程」等重大事項，而管理費之給付又係規定於「管理規約暨組織章程」中，則依公寓大廈管理條例第三十一條之規定，自應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例計合三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意行之。惟該次會議因上訴人未出席根本無法作成任何決議已如前述，且該次會議之事項須依公寓大廈管理條例第三十一條所定之表決方法，亦為被上訴人所自承，而原判決逕認該次會議無須依第三十一條規定之決議方法，只須依第二十九條之決議方法即可，其認事用法顯有違誤。
（四）⒈又依被上訴人所稱其起訴請求之基礎，為八十二年一月一日所簽訂之「住戶
公約」及八十七年九月四日召開之區分所有權人會議所訂定之「台衣中山財經大樓管理規約暨組織章程」，就後者而言，上訴人等主張根本未有該次會議之召開，或縱有召開該次會議，亦屬決議不成立，上訴人不受其拘束。就「住戶公約」而言，被上訴人主張係住戶所「共同簽訂」，然事實上僅係寄交各該住戶，且於公約之第二十七條規定，無論住戶已否簽認，均不影響本公約之實施效力，是則該住戶公約是否已有效成立，而有拘束各住戶之效力，容有疑問。蓋規約之性質，屬於法律行為中之「共同行為」，即多數人，就一致的目的為相一致之意思表示。且民主社會中任何會議體之作成，均須經過公開之討論，之後始以多數決之方式加以議決，今被上訴人所稱之住戶公約，根本未經公開討論及以多數決之方式決議通過，是則此規約未以當事人是否有協同一致之意思表示為基礎，而法律行為之有效成立，須以意思表示存在為其成立要件，今該規約欠缺此成立要件，自屬不成立，亦無效力，上訴人自不受此等不成立且無效之規約所約束。
⒉行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條定有明文
，公寓大廈住戶確有繳納管理費及各種應分擔之公共設施費用之義務，然其請求之依據，係合法有效成立之住戶公約及管理規約、組織章程等。今被上訴人明知自身組織非合法成立，復執未合法通過之「住戶公約」及「管理規約暨組織章程」向上訴人請求，顯係違背誠信，亦與民法公平正義之要求有違。
（五）全體區分所有權人乃係公寓大廈之實體權利義務歸屬者，管理委員會僅係執行者，是以公寓大廈管理條例第三十六條明定其應向區分所有權人會議負責，並對業務之執行和訴訟事件之內容有報告的義務，如此管理委員會管理事務之處理，與管理費之給付顯有對價性。事實上管理費之給付乃係作為管理委員會管理事務之執行或辦理之用，倘管理委員會不為或怠為管理事務之處理，住戶自無庸給付任何管理費，今被上訴人就本件台衣中山財經大樓一樓公共設施部分被一樓承租人占用一事，遲未處理，而由主任委員周超按月收取高額租金，惟地價稅卻由其他所有權人分擔，且查本件訴訟繫屬前鑫增公司已於八十七年八月遷至桃園市○○○路○段○○○號十四樓，而被上訴人職司大樓之一切管理事務，竟不知上開事實仍予以起訴，是則被上訴人對於管理事務之處理顯有重大過失。被上訴人就管理事務之處理有重大過失，且怠於為管理事務之處理與執行，其管理組織之成立及決議，亦有不成立或無效等事由，被上訴人執此請求，顯有違誠信，且無理由。
（六）上訴人發現被上訴人種種違法事實時，早先抱持寬容之態度，圖以私下溝通協調之方式，以達成事件圓滿之解決，故曾配合繳納管理費至八十四年八月份，然其後發覺被上訴人並無放棄違法行為之意，始斷然決定自斯時起，不再繳納管理費予違法組織之管理委員會及採取法律行動主張權利，蓋法律上之正當權利，只要符合法律時效及除斥期間之規定，任何時刻皆得主張之，職是被上訴人豈可謂上訴人曾繳納管理費至八十四年八月份，即有同意受其拘束之意？
（七）依被上訴人所提原證㈣「台衣中山財經大樓第一次區分所有權人會議記錄」，其將手撰會議紀錄列於前，將打字列印之會議列於後，然兩者皆為「第一次區分所有權人會議記錄」，內容卻大不相同，出席人員亦不同，則孰為真？孰為假？倘兩者均為真，則為何內容不同？查：
⒈手撰會議紀錄部分，其中第四項「主席」部分未有任何人簽名蓋章，然打字
會議紀錄部分竟有「周超」之名及印記。又手撰會議紀錄僅記錄至第七項「報告事項及決定」，其後即空白，然打字會議紀錄部分卻於第六項「討論事項及決議」後有各項討論案之內容及決議，則此部分內容從何而來？殆有疑問。
⒉依證人 翁美津 於原審之證言，謂 彭振陽 、 陳忠民 確有代表上訴人全程出席該
次會議並有提出臨時動議，足認該次會議確有舉行，然為何手撰會議紀錄確有彭、陳兩人簽名，而打字會議紀錄卻無二人之簽名？又打字會議紀錄第六項所討論之各案，均記載「本大樓區分所有權人應到十位，實到八位」，顯然表示彭、陳兩人並未與會，是則證人翁美津之證言已陷入自相矛盾之窘境而不自知，蓋若手撰會議紀錄為真，翁美津之證言為真，即彭、陳兩人確有與會，則打字會議紀錄顯係事後所捏造。倘打字會議紀錄內容為真，則彭、陳兩人依會議紀錄所載應未出席參與決議，則翁美津於原審之證言顯有不實。
⒊實則當日並未召開「區分所有權人會議」，該打字稿文件僅周超擅自製作供台北市政府備查用，所謂出席人員，亦非區分所有權人。
（八）被上訴人依公寓大廈管理條例第二十五條第三項之規定，謂「區分所有權人會議之有召集權人，為任何區分所有權人」，恐有嚴重之誤解。蓋公寓大廈管理條例第二十五條、第四十三條及同法施行細則第八條、第十四條有關區分所有權人會議「有召集權人」之規定，其意旨分明係所謂「有召集權人」必須有區分所有權人之「資格」而已，即召集人係由區分所有權人中選出，且此召集人為一「機關」，其必須依公寓大廈管理條例施行細則第八條之規定，「應有區分所有權人二人以上之書面推選，經公告十日後生效」始能合法成立，始可謂真正之「有召集權人」。
（九）被上訴人執上訴人與台灣製衣公司及台衣建設公司之不動產買賣契約書，而謂契約第十條第六項有約定大廳空地頂樓，由一樓所有權人及頂樓所有權人管理使用，上訴人就此已事先同意，惟：
⒈事實上契約之相對人即台灣製衣公司及台衣建設公司，其法定代理人皆為被
上訴人台衣中山財經大樓管理委員會之主任委員周超，是則其為一己之私，將本屬大樓共有部分設為專用，其出租予一樓之承租戶之租金事實上已包括此部分之租金，然共有部分之稅金卻由全體大樓住戶分擔。
⒉況大樓之大廳、空地及頂樓可否設為專用尚非無疑，公寓大廈管理條例第七
條、第八條、第九條定有限制。又公寓大廈管理條例之內容事涉公益，其條文自屬強制規定，依民法第七十一條之規定，應屬無效，則被上訴人舉契約之內容作為其違法行為之藉口，皆不足取。
⒊縱大廳、空地、頂樓及地下一樓得設為專用，然此事項依公寓大廈管理條例
第三十一條第一項第五款之規定，自須依該條所定之表決權數，由區分所有權人會議加以決議，今竟由被上訴人與承租人私自約定，則被上訴人自私自利，棄全體區分所有權人及住戶之權益於不顧，實已明矣。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提 柯芳枝 教授著公司法論再修訂初版第二七五～二七七頁、最高法院二十八年上字第一九二號判例、七十年台上字第二二三五號判決各一份為證，並聲請訊問證人 阮嘉賢 。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
（一）台衣中山財經大樓，有地下一層及地上九層，住戶共十戶，除上訴人比雅有限公司及甲○○（分別為樓之區分所有權人兼住戶）外，其餘八戶，長年以來均遵守八十二年一月一日台衣中山財經大樓住戶公約、台衣中山財經大樓管理委員會組織章程、及八十七年九月四日台衣中山財經大樓管理規約暨組織章程之有關規定，繳交管理費、公共電費、停車位管理費、及公共設施維護費，唯獨上訴人與大樓其他住戶同享公共設施、同享公共用電、同享居家與停車場之管理服務，但卻拒絕繳交任何應分擔之費用，達五年之久，對其只享受權利不分擔義務之自私與無理，大樓其他住戶，與住戶管理委員會，均感不平與無耐。
（二）按行使債權，履行債務，應依誠實及信用方法，民法第二百十九條定有明文，台衣中山財經大樓住戶，為同大樓住戶之共同利益，於八十二年一月一日制訂「住戶公約」及「管理委員會組織章程」後，大樓全體住戶，均遵上述住戶公約及管理委員會組織章程之規定，繳納管理費及各種應分擔之公共設施費用，即上訴人於八十九年七月八日在原審言詞辯論時，亦承認其曾配合繳交管理費至八十四年八月份屬實，是上述住戶公約與管理委員會組織章程，顯然已經大樓全體住戶之同意，而均應受其拘束。再者，八十四年六月二十八日，公寓大廈管理條例公布施行後，台衣中山財經大樓區分所有權人於八十七年九月四日召開區分所有權人會議，依該條例第三十一條之規定，訂定「台衣中山財經大樓管理規約暨組織章程」，沿用「台衣中山財經大樓管理委員會」名稱，推選周超為主任委員，向台北市政府申請取得「公寓大廈管理組織報備證明」，此由證人翁美津於八十八年十一月十一日在原審之證稱及彭振陽、陳忠民參加該八十七年九月四日區分所有權人會議之簽到紀錄可證（彭振陽係上訴人比雅有限公司法定代理人彭黃瑩子之夫，陳忠民係上訴人甲○○之夫，為上訴人所承認）。可知原證㈣區分所有權人會議，其召開、及決議內容，均為事實，上訴人均有派人參加開會，自應與大樓其他住戶，同受會議決議之拘束，而台衣中山財經大樓，除上訴人以外之其他全體住戶，自八十七年九月四日以後，亦均遵照該日區分所有權人會議決議通過之「台衣中山財經大樓管理規約暨組織章程」之規定，繼續繳交每月應分擔之管理費、公共電費、維修費、停車場管理費，唯獨上訴人拒不繳納，此與誠信原則顯有違背，對大樓其他住戶亦極不公平。
（三）本件八十七年九月四日區分所有權人會議之召集，上訴人所派參加會議之彭振陽、陳忠民未當場表示異議，既經證人翁美津證明屬實，該決議又已逾三個月之期間，而未經法院撤銷決議，依民法第五十六條第一項規定其決議自屬有效，大廈全體區分所有權人及住戶，均應受拘束。又區分所有權人會議「由無召集權人召集會議」與「召集程序之瑕疵」，係屬兩事。依公寓大廈管理條例施行細則第十四條規定可知，區分所有權人會議之有召集權人，為任何區分所有權人，易言之，任何區分所有權人均為區分所有權人會議之「有召集權人」。
被上訴人之法定代理人周超，為本件大樓一樓區分所有權人台衣建設公司之法定代理人，依法自為區分所有權人會議之「有召集權人」。至同法施行細則第八條第一項規定，乃召集程序之問題，區分所有權人如有違此規定而召集區分所有權人會議者，為召集程序之瑕疵。上訴人將召集權之有無與召集程序之瑕疵，混為一談，認本件區分所有權人會議，係由無召集權人所召集，應為無效云云，實無足採。
（四）上訴人比雅公司於八十一年三月五日向訴外人台灣製衣公司訂立不動產買賣契約書，及上訴人甲○○於八十二年五月三日向訴外人台衣建設公司訂立不動產買賣契約書，分別購買本大樓地上建物第六層、第七層房屋及其基地應有部分，依該契約第十條特別約定第㈥項約定可證，上訴人於購屋之時，已同意本大樓空地，屬一樓所有權人管理使用，及同意本大樓屋頂平台，除公共設施外，由頂樓所有權人管理使用。是本大樓一樓所有權人及九樓所有權人，無論自行或交由其承租人使用一樓空地與九樓屋頂平台，裝置冷氣冰水機或冷氣壓縮機，因係事實情況之所需，且有契約為據，上訴人本無權干涉，但上訴人卻以台衣中山財經大樓一樓後面空地，有部分被一樓承租人占用，以裝置冷氣冰水機為由，作為其拒繳管理費之藉口，進而強迫一樓區分所有權人台衣建設公司必須與其訂立協議書，每月支付上訴人補償費各新台幣三千元，始願繳納管理費，嗣因大樓住戶管理委員會認為被占用者既為一樓空地，屬於公共設施，則因占用公共設施而支付之補償金，應交付管理委員會，供大樓全體住戶公用，始為合理，不應支付上訴人，上訴人因此乃自八十四年九月份起，拒繳管理費及應分擔之公共電費、與公共設施維護費等，迄今已逾五年。又，台衣中山財經大樓一樓公共設施空地，一樓所有權人依約有權使用，已如前述，故該一樓所有權人台衣建設公司將之出租後，即供一樓承租人使用，未收租金，上訴人謂由主任委員周超按月收取高額租金云云，並非事實。再者，一樓承租人，借用大樓地下一樓儲藏室，係向管理委員會按月繳交「資助金」做為公共管理基金，此有協議書及收據為證。
（五）上訴人對本件大廈住戶管理委員會之成立、開會、決議，乃至一樓後面公共設施空地之使用等事項，吹毛求疵、百般挑剔，其目的並非為大樓全體住戶之公共利益，而係為一己之私，以此作為其拒不繳納管理費及大樓各住戶應分擔各種公共電費、公共設施維護費之藉口而已，斯與誠信原則顯屬有違。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提比雅公司不動產買賣契約書、甲○○不動產買賣契約書、比雅公司協議書、甲○○協議書、協議書、收據各一份為證。
理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人比雅有限公司（下稱比雅公司）係台北市○○○路○段○○○號台衣中山財經大樓六樓之區分所有權人兼住戶，上訴人甲○○係同大樓七樓區分所有權人，上訴人鑫增貿易股份有限公司（下稱鑫增公司）係同大樓七樓住戶。台衣中山財經大樓區分所有權人與住戶於民國八十二年一月一日共同簽訂住戶公約，並設立「台衣中山財經大樓管理委員會」。八十四年六月二十八日公寓大廈管理條例公布施行後，台衣中山財經大樓區分所有權人於八十七年九月四日召開區分所有權人會議，依該條例第三十一條之規定訂定「台衣中山財經大樓管理規約暨組織章程」，沿用「台衣中山財經大樓管理委員會」名稱，推選周超為主任委員，向台北市政府申請取得「公寓大廈管理組織報備證明」。依上開住戶公約第二條、第二十一條、第二十九條、第三十條及台衣中山財經大樓管理規約暨組織章程第三十四條、第三十六條、第三十七條規定，區分所有權人及住戶每月應向管理委員會繳納管理費及分攤之費用與停車場管理費，詎上訴人自八十四年九月起至八十八年一月止連續拒繳上述費用達三年五個月之久，其中上訴人比雅公司積欠新台幣（下同）六十五萬九千四百三十元，上訴人甲○○與鑫增公司欠繳五十六萬二千五百二十元，上訴人甲○○欠繳九萬五千六百三十四元。爰依本大樓管理規約及組織章程第三十四條、第三十六條及第三十七條之規定，請求判命如數給付並均自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息等語。
上訴人則以：本件台衣中山財經大樓於八十一年建造完成，伊自八十二年陸續遷入以來，未曾受合法通知召開住戶大會或區分所有權人會議，更不知有住戶公約及管理委員會組織章程之存在。被上訴人主張該住戶公約經大樓區分所有權人與住戶簽訂並設立台衣中山財經大樓管理委員會，惟依該住戶公約第二十七條之規定，顯然該住戶公約係單方制定，並未經區分所有權人或住戶開會。又依公寓大廈管理條例第四十三條第一項規定成立管理組織者，區分所有權人應依本條例第二十五條第三項規定互推召集人一人召開第一次區分所有權人會議，並向地方主管機關報備，再依本條例第二十五條第三項所定互推一人為召集人者，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上之書面推選，經公告十日後生效。同條例施行細則第十四條、第八條第一項定有明文。上訴人主張八十二年曾召集區分所有權人會議並組織管理委員會云云，顯與本件無關。又八十七年九月四日召開之區分所有權人會議，並未由區分所有權人二人以上以書面推選召集人，並經公告十日，是該次會議未經合法產生之召集權人召集，應類推適用最高法院二十八年上字第一九一一號判例意旨認為該會議當然無效而不得拘束伊。被上訴人於八十七年九月四日所為召開之會議應為「台衣中山財經大樓管理委員會」籌備會議，與區分所有權人會議有間，而被上訴人嗣後以書面形式逕為補選主任委員等職，其所為選舉方式之程序違法，亦屬可議。又被上訴人所提出之台衣中山財經大樓第一次區分所有權人會議紀錄，與該次會議當場之紀錄並不相符。又周超雖為本件大樓區分所有權人台灣製衣股份有限公司（下稱台灣製衣公司）及台衣建設股份有限公司（下稱台衣建設公司）之負責人，然其本身非區分所有權人，亦非承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者，除經委任代理公司為管理委員外，自無擔任管理委員會委員之資格，更遑論得為管理委員會主任委員，何況該次會議係無召集權人召集而當然無效之會議，是被上訴人據此以本件大樓管理委員法定代理人地位提起本訴，亦無權利保護之必要，而應予駁回等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張：上訴人比雅公司係台北市○○○路○段○○○號台衣中山財經大樓六樓之區分所有權人兼住戶，上訴人甲○○係同大樓七樓區分所有權人，上訴人鑫增公司係同大樓七樓住戶至八十七年八月間始遷至桃園市之事實，為上訴人所不爭執，應堪信實。
三、被上訴人主張：台衣中山財經大樓區分所有權人與住戶於八十二年一月一日共同簽訂住戶公約，並設立「台衣中山財經大樓管理委員會」。八十四年六月二十八日公寓大廈管理條例公布施行後，台衣中山財經大樓區分所有權人於八十七年九月四日召開區分所有權人會議，依該條例第三十一條之規定訂定「台衣中山財經大樓管理規約暨組織章程」，沿用「台衣中山財經大樓管理委員會」名稱，推選周超為主任委員，向台北市政府申請取得「公寓大廈管理組織報備證明」。依上開住戶公約第二條、第二十一條、第二十九條、第三十條及台衣中山財經大樓管理規約暨組織章程第三十四條、第三十六條、第三十七條規定，區分所有權人及住戶每月應向管理委員會繳納管理費及分攤之費用與停車場管理費，詎上訴人自八十四年九月起至八十八年一月止連續拒繳上述費用達三年五個月之久，其中上訴人比雅公司積欠六十五萬九千四百三十元，上訴人甲○○與鑫增公司欠繳五十六萬二千五百二十元，上訴人甲○○欠繳九萬五千六百三十四元等情，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。查：
被上訴人主張：台衣中山財經大樓曾於八十七年九月四日召開第一次區分所有權人會議，彭振陽係代理上訴人比雅公司出席、陳忠民則代理上訴人甲○○出席等情，固據提出手繕之會議紀錄一件在卷可稽（見一審卷調解卷九一頁原證八），惟為上訴人所否認，且被上訴人亦無法提出委託書為證，況被上訴人其後向台北市政府報備之該完整之會議紀錄所附出席人員名冊亦無該公司列席人員之簽名，復於會議討論事項及決議欄各案之決議情形說明中亦認該二位區分所有權人未曾出席（見同卷二五頁至二八頁）。準此足見被上訴人主張該大樓區分所有權人上訴人比雅有限公司及上訴人甲○○曾出席上開區分所有權人會議一節，即非可採。
次按區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人。召集人無法依前項規定互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指定臨時召集人，或依規約相互輪流擔任，其任期至新召集人選出為止。又區分所有權人會議之決議，關於規約之訂定或變更，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權之比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。又前項區分所有權比例之計算，任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算，公寓大廈管理條例第二十五條第二項、第三項、第三十一條第一項第一款、第二項準用同法第二十九條第三項分別定有明文。本件上訴人抗辯：台衣中山財經大樓於八十七年九月四日召開之區分所有權人會議紀錄係由非區分所有權人周超所召集，且其亦未經區分所有權人二人以上以書面互推所產生，復未依法先經公告十日以上即召開會議等情，此為被上訴人所不爭。查周超雖為區分所有權人台灣製衣公司及台衣建設公司之法定代理人，惟其本身並非區分所有權人，仍需以台灣製衣公司及台衣建設公司區分所有權人法定代理人之身分，並經區分所有權人二人以上以書面推舉，經公告十日後始得召集（公寓大廈管理條例施行細則第八條第一項參照），並經台灣製衣公司或台衣建設公司之委任始得代理該公司出任管理委員會之主任委員，該區分所有權人會議既由無召集權人之周超所召集，並選任非區分所有權人之周超為該大樓管理委員會之主任委員，依上開公寓大廈管理條例第二十五條第二項、第三項之規定即有未合，依法即不生效力。又本件被上訴人於起訴時提出之台衣中山財經大樓於八十七年九月四日召開區分所有權人會議紀錄所附出席人員名冊上已載明修正前該大樓區分所有權之比例為：台灣製衣公司占百分之三十八點一八、台衣建設公司占百分之三十點四四、上訴人比雅公司及甲○○合占百分之二十點九二、訴外人台方實業股份有限公司占百分之十點四六（見一審調解卷二八頁），台灣製衣公司除法定代理人周超親自出席外，雖另委任 李昇憲 、 楊俊仁 、 高玉蓉 ，另台衣建設公司則委任 許昶慧 、 歐陽卓萍 及 黃劉玉 出席，惟依上開公寓大廈管理條例之規定，台灣製衣公司及台衣建設公司超過五分之一部分不予計算，只可分別以五分之一計算。該次會議之事項既包括「管理規約暨組織章程」等重大事項，而管理費之給付又係規定於「管理規約暨組織章程」中，依前開公寓大廈管理條例第三十一條之規定，自應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權之比例合計三分之二以上出席，始得作成決議，該次區分所有權人會議上訴人比雅公司及甲○○既未出席，顯未達區分所有權人三分之二以上及其區分所有權之比例合計三分之二以上之出席，依法即不得作成決議，則該次區分所有權人會議就管理規約暨組織章程等重大事項所作成之決議，即已違反上開法律之強制規定，依法即屬無效（民法第七十一條參照）。按無效之法律行為，係自始、當然、確定的不發生效力，要不因其後被上訴人報經台北市政府核備而變為有效。
四、綜上所述，本件被上訴人台衣中山財經大樓管理委員會既係由無召集權人即非區分所有權人周超未依法經區分所有權人二人以上以書面推舉，並經公告十日後所召集，依法不生效力；且該大樓區分所有權人台灣製衣公司之區分所有權占百分之三十八點一八、台衣建設公司占百分之三十點四四、上訴人比雅公司及甲○○合占百分之二十點九二、訴外人台方實業股份有限公司占百分之十點四六，台灣製衣公司除法定代理人周超親自出席該八十七年九月四日之區分所有權人之會議外，雖另委任李昇憲、楊俊仁、高玉蓉出席，另台衣建設公司則委任許昶慧、歐陽卓萍及黃劉玉出席，惟依上開公寓大廈管理條例第三十一條第二項準用同法第二十九條第三項之規定，台灣製衣公司及台衣建設公司超過五分之一部分不予計算，只可分別以五分之一計算。該次會議之事項既包括「管理規約暨組織章程」等重大事項，而管理費之給付又係規定於「管理規約暨組織章程」中，依前開公寓大廈管理條例第三十一條第一項之規定，自應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權之比例合計三分之二以上出席，始得作成決議，惟該次區分所有權人會議上訴人比雅公司及甲○○既未出席，顯未達區分所有權人三分之二以上及其區分所有權之比例合計三分之二以上之出席，依法即不得作成決議，則該次區分所有權人會議就管理規約暨組織章程等重大事項所作成之決議，亦已違反上開法律之強制規定，依法即屬無效，已如上述。
從而被上訴人依住戶公約及管理規約暨組織章程，請求上訴人比雅公司給付自八十四年九月起至八十八年一月止之管理費六十五萬九千四百三十元，請求上訴人甲○○及鑫增貿易股份有限公司給付五十六萬二千五百二十元之管理費，另請求上訴人甲○○給付九萬五千六百三十四元之管理費，並均加計法定遲延利息，即無理由，不應准許。至被上訴人或該大樓其他區分所有權人得否依其他法律關係，請求上訴人給付前開管理費，核屬別一問題，非屬本件審酌之範圍，併此說明。本件被上訴人之訴既被駁回，其假執行之聲請亦已失所依據，應併予駁回。
原審為被上訴人勝訴之判決並以供擔保為條件為准免假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
五、兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條判決如主文。
中華民國九十年一月十日
臺灣高等法院民事第四庭
審判長法官李瓊蔭
法官林金吾法官楊豐卿右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十年一月十一日
書記官殷丹妮附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。