裁判字號：臺灣高等法院高雄分院97年上字第111號民事判決
裁判日期：民國98年01月22日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣高等法院高雄分院民事判決97年度上字第111號上訴人戊○○法定代理人丙○○訴訟代理人 陳世明 律師複代理人 曾慶雲 律師被上訴人丁○○訴訟代理人甲○○上列當事人間因請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於民國97年4月28日臺灣屏東地方法院95年度訴字第494號第一審判決提起上訴，本院於98年1月21日辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被上訴人於言詞辯論期日未到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：㈠坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）原
為訴外人壬○○所有，現為上訴人法定代理人丙○○繼承取得土地所有權，壬○○前於民國81年間將系爭土地出租與訴外人屏東縣鹽埔鄉花卉運銷合作社（下稱鹽埔鄉花卉運銷合作社）作為興建花卉運銷集貨場之建築基地，嗣後系爭花卉運銷合作社亦在其上建有同段136建號之建物（下稱系爭建物），嗣後系爭建物先由訴外人癸○○於90年4月間經由拍賣程序取得之所有權，並辦理第一次保存登記，復於同年10月間再出售予訴外人庚○○，庚○○並與丙○○就系爭土地簽立不定期基地租賃契約，嗣於94年6月間再轉賣予上訴人，並由上訴人繼續向丙○○承租使用至今。嗣因丙○○積欠訴外人陽信商業銀行股份有限公司債務，丙○○所有系爭土地經台灣屏東地方法院以95年度執字第4838號執行事件（下稱系爭執行事件）進行拍賣程序，而由被上訴人拍定取得系爭土地。
㈡而上訴人既已受讓系爭建物之所有權，而系爭建物原有基地
租賃契約，上訴人自亦隨同繼受之，因此上訴人對系爭土地有優先承買權存在。為此，爰依民法第426條之1、第426條之2、土地法第104條之規定，請求確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在及塗銷被上訴人就系爭土地之所有權登記。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在。㈢屏東縣里港地政事務所就系爭土地（權狀字號：095屏里地字第007678號），於95年9月27日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人否認上訴人對系爭土地享有優先購買權，蓋系爭土
地於57年間為壬○○所有，而鹽埔鄉花卉運銷合作社於81年間興建系爭建物時，因未經系爭土地之前所有權人壬○○同意，而未辦理所有權保存登記，直至90年4月2日方由癸○○以買賣為原因取得系爭建物之所有權，並由壬○○出具同意書辦理第一次所有權保存登記，登記主要用途為花卉運銷集貨場，並非租用基地建築房屋，故不符合基地租賃之要件。上訴人或系爭建物前所有權人癸○○、庚○○與系爭土地之前所有權人壬○○、丙○○或被上訴人間均未訂立基地租賃契約，亦無民法第426條之1所規定，房屋所有權移轉時繼受基地租賃契約效力規定之適用餘地。況上訴人自認僅向庚○○購買系爭建物，自不能僅因購買系爭建物即認其對系爭土地全部有租賃關係。
㈡另外上訴人提出庚○○與丙○○簽立之租賃契約書，被上訴
人否認其為真正，蓋上訴人於系爭土地強制執行或起訴狀中均無此主張，亦未提出，且非庚○○所親簽，無法證明屬實。且癸○○於90年4月2日以第一次登記為原因取得系爭建物之所有權，但未就系爭土地取得租賃權，之後庚○○於90年10月17日以買賣為原因取得系爭建物之所有權，亦未就系爭土地取得租賃權，且上訴人提出之丙○○與庚○○間租賃契約書，其約款有諸多疑點，顯屬不實。而且依向里港地政事務所調得之系爭建物移轉登記相關文件中，上訴人與庚○○間之移轉手續中，庚○○竟被課與贈與稅，其等間買賣契約亦屬有疑。以上訴人尚未滿20歲，在外就學，上訴人有何資力可購屋？況其父親所有系爭土地亦因積欠銀行債務導致被拍賣，何來資金可購買系爭建物？買賣系爭建物極有可能為虛偽。
㈢系爭執行事件中，上訴人未曾表示基於租賃權可優先承買，
直至95年8月間被上訴人拍定系爭土地後，上訴人方於95年
9月4日主張優先承買，是已自認其就系爭土地無租賃關係，僅所有系爭建物而已，並經執行法院對該聲明優先承買不採，認不符優先承買要件在案等語，資為抗辯，並於本院聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被上訴人經系爭執行事件之拍賣程序，拍定取得系爭土地之所有權，並登記完畢。
㈡上訴人為坐落在系爭土地上，系爭建物之所有人。
四、兩造爭執事項㈠依據民法第426條之1、第426條之2及土地法第104條，
上訴人對系爭土地是否有優先承購權？㈡依據土地法第104條上訴人得否塗銷系爭土地於95年9月27
日所為之所有權登記？
五、茲就上開爭執事項，分述本院見解如下：㈠按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租
賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明文。次按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2第1項前段定有明文。又按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。
㈡本件系爭土地原為壬○○所有，於87年3月25日乙○○因繼
承取得所有權，被上訴人於95年9月27日經系爭執行事件之拍賣程序，拍定取得系爭土地之所有權，並登記完畢；系爭建物原為鹽埔鄉花卉運銷合作社於81年3月間所興建，88年10月間因法院拍賣取得所有權，於90年4月2日辦理第一次登記，90年10月17日因買賣移轉於庚○○所有，94年3月29日再因買賣移轉為上訴人所有等情，有土地登記簿謄本、異動索引、房屋稅課稅明細表足憑（原審卷31至48頁）。㈢鹽埔鄉花卉運銷合作社興建系爭建物作為花卉運銷集貨場，
為鋼筋混凝土構造、一層樓、面積共292.95平方公尺，由地主壬○○（即丙○○之父）出具「土地使用權同意書」予鹽埔鄉花卉運銷合作社主席乙○○；而乙○○嗣更名為丙○○，為上訴人之父，有屏東縣鹽埔鄉公所97年2月29日鹽鄉建字第0970001299號函及其附件、丙○○及上訴人之戶籍謄本可稽（原審卷199至246、269至271頁）。又系爭建物經增建為：A部分為一層鐵皮屋、面積982.64平方公尺、B部分為一層加強磚造、二層圍蓋鐵皮、面積471.52平方公尺一情，業據原審勘驗現場並囑託屏東縣里港地政事務所派員繪製複丈成果圖在案（原審卷141頁）。
㈣按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，但
法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。上訴人主張壬○○將系爭土地出租予鹽埔鄉花卉運銷合作社興建系爭建物作為花卉運銷集貨場，庚○○向丙○○租用系爭土地云云，雖據上訴人之父親丙○○（原名乙○○）到庭為相同之證述，及提出丙○○與庚○○間於90年10月20日所訂立之租賃契約書為證（原審卷第
29、99頁）。經查：⑴壬○○所出具之前開同意書，固足證明鹽埔鄉花卉運銷合作
社有權使用系爭土地，然究係無償使用之使用借貸法律關係或有償使用之租賃法律關係，尚屬不明，而主張係有償使用之租賃法律關係者，係主張積極事實，自應由主張者負舉證之責。惟丙○○對於鹽埔鄉花卉運銷合作社支付租金之事實，並未舉證以實其說，不能證明其所述屬實。另證人即鹽埔鄉花卉運銷合作社改制為屏東縣花卉運銷合作社後擔任理事之辛○○，於改制前僅為會員，對於鹽埔鄉花卉運銷合作社使用系爭土地之法律關係為何，並不清楚，有其證詞可憑（本院卷101、102頁），亦不能證明丙○○所述屬實。
⑵至於丙○○與庚○○所簽訂之租賃契約書第1條雖載明：「
查坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地全部面積，前地主即甲方之被繼承人壬○○於81年間即出租予屏東縣鹽埔鄉花卉運銷合作社做為基地使用，屏東縣鹽埔鄉花卉運銷合作社並在該土地上建有建物（建號：屏東縣○○鄉○○段136建號，門牌號碼：屏東縣○○鄉○○路3之1號），茲該建物已由乙方取得所有權，上開土地全部同意由乙方繼續承租」等語，然上述約款，係丙○○與庚○○間所為約定之描述內容，並非系爭建物建築之初，原土地所有人壬○○與鹽埔鄉花卉運銷合作社間，就系爭土地如何租用之直接約定。而丙○○雖證稱上揭出租及收取租金等情，然就收取租金之事實，並未能提出任何證據以實其說，上訴人亦自承該部分並未申報租金所得等語，是否確有該租賃關係，已屬有疑。另上訴人雖聲請訊問證人庚○○，庚○○經通知未到場，經上訴人捨棄在案。綜上，上訴人並未能證明該租賃契約之真正。⑶又，上訴人為00年0月00日生，尚未成年，其如何有資力購
買系爭建物並支付租金，為被上訴人所質疑，上訴人雖主張由其舅舅己○○出資購買系爭建物並繳納租金云云，並聲請訊問己○○，但未能攜帶己○○到庭，並經捨棄調查該證據在案，亦不能證明其所述屬實。
⑷綜上，上訴人既無法證明其前手與原地主間有基地租賃契約
存在，則上訴人亦無從依據上開法條規定享有優先承買權甚明。
㈤關於「依據土地法第104條上訴人得否塗銷系爭土地於95年
9月27日所為之所有權登記？」之爭點，本院之判斷為：承前所述，上訴人所有系爭建物對系爭土地既無優先購買權存在，則上訴人依據土地法第104條訴請對屏東縣里港地政事務所就系爭土地所發權狀字號：095屏里地字第007678號，於95年9月27日以拍賣為原因，所為所有權移轉登記予被上訴人部分，予以塗銷云云，即屬無據。
六、綜上所述，本件上訴人主張系爭建物因繼受前手基地租賃之法律關係而使用系爭土地，為不足採。從而，上訴人本於基地租賃之法律關係，請求確認優先承買權存在及塗銷被上訴人之所有權登記，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中華民國98年1月22日
民事第四庭
審判長法官蔡文貴法官謝靜雯法官陳真真以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中華民國98年1月22日
書記官馬蕙梅附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。