臺灣高等法院93年度上字第69號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院93年上字第69號民事判決

裁判日期：民國93年08月17日

裁判案由：返還價金

臺灣高等法院民事判決九十三年度上字第六九號
上訴人 郭賢傳 即正豐化學股份有限公司之破產管理人訴訟代理人 高進發 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 施榮發 右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國九十二年十一月二十八日臺灣臺北地方法院九十年度訴更字第一四號第一審判決提起上訴，經本院於九十三年八月三日言詞辯論終結，判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱略以：㈠被上訴人提出之照片拍攝於民國（下同）八十五年三月十四日，然兩造係
於八十五年四月十一日始簽訂買賣合約書，上訴人已將系爭房屋興建完工，取得使用執照，並將房地所有權移轉登記於上訴人，並無違約。㈡依系爭房屋使用執照所載，該房屋已於八十四年十二月十八日完工，自係
已完成所有工程，包括牆壁、浴廁、車庫、公共設施等均在內。被上訴人提出拍攝於八十五年三月十四日及八十六年五月廿二日之未完工照片，應屬不實。
㈢系爭房屋自八十二年十一月五日開工至八十四年十二月十八日完工為止，
其施工期間共七百七十三天，較諸房屋買賣合約書第九條所約定之完工期限即七百五十個日曆天，祇超過二十三日，依房屋買賣合約書第十六條第一項約定，按房屋總價千分之一計算違約金僅為新台幣（下同）三萬六千五百七十元。但因被上訴人尚未繳納土地及房屋尾款高達二百零六萬元，爰於三萬六千五百七十元之範圍內，向被上訴人主張抵銷。
㈣系爭大樓於完工後，已交付由該大樓管理委員會管理，依被上訴人提出之
照片，縱有大樓管理室及地下室入口地面破損等情形，亦係因管理不善所致，不能指為系爭房屋未完工或具有瑕疵。
㈤被上訴人拒絕給付買賣價金並拒絕受領點交，反而指責上訴人違約，殊屬
無理。退萬步言，縱系爭房屋之公共設施具有小瑕疵，被上訴人亦僅得請求減少價金，並無拒絕受領交屋及給付價金之權利，亦無權解除契約。
三、證據：援用原審及本院前審之立證方法，並補提出系爭房屋附近租金價格之網路查詢資料，及聲請函請高雄縣政府建設局查復高縣建局建管字第一三八七五號使用執照之申請日期。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱略以：㈠上訴人於八十五年三月九日，以郵件通知被上訴人於同年三月十四日「前
去工地接待中心辦理一切事宜」，上訴人以兩造係於八十五年四月十一日始簽訂買賣合約書為由，否認於同年三月十四日曾受被上訴人催告云云，顯非實在。
㈡被上訴人於八十五年四月十二日已至台灣中小企業銀行安平分行辦理抵押借款事宜，足見被上訴人並未拒絕受領交屋。
㈢被上訴人就系爭房屋之瑕疵，未曾以書面催告修補，但曾以口頭向皇朝開發股份有限公司（下稱皇朝公司）反應。
㈣系爭房地原已設定本金最高限額二百四十萬元抵押權於台灣中小企業銀行
，惟實際上並未借款，故嗣經台灣中小企業銀行同意，已於九十二年十二月十三日辦妥抵押權塗銷登記。
㈤上訴人雖於八十四年十二月十八日申請使用執照，然系爭房屋之公共設施
迄今仍未完全蓋好，亦未依兩造間契約之約定施工，自不應以使用執照所載竣工日期認定完工。
三、證據：除援用原審及本院前審之立證方法外，並補提出照片為證。
丙、本院依職權函請高雄縣路竹地政事務所查復系爭房地於八十五年五月八日以八五年路字第四二０九號收件所登記之本金最高限額二百四十萬元抵押權已否及何時辦畢塗銷登記。
理由
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人前於八十二年七月十三日，向訴外人皇朝公司購買坐落高雄縣○○鄉○○段五三七等六筆地號土地上所興建之「弗羅里達」九樓Ｍ號預售屋一戶（含車位一個）及其基地所有權應有部分，嗣因皇朝公司發生財務危機，而由上訴人承受該不動產買賣契約，以繼續完成建築並履行各項契約上之義務，兩造乃於八十五年四月十一日簽訂房屋及土地預定買賣合約書。依房屋預定買賣合約書第九條之約定，系爭房屋應於八十四年十一月十七日前完工，惟迄至八十六年五月廿二日為止，仍未完工，依據系爭房屋預定買賣合約書第十六條第一項之約定，上訴人應給付逾期完工之違約金一百五十四萬八千三百一十元；又依系爭買賣合約書之約定，主臥室衛浴側牆自高度一二０公分以上之部分應為鏤空之施工，然因該衛浴側牆為承重牆，基於結構安全之考量，根本無法為鏤空之施工，致該部分給付已不可能，被上訴人已於八十五年三月十四日向皇朝公司之員工以口頭方式催告，爰依民法第二百五十五條、第二百五十四條及第二百二十六條、第二百五十六條之規定，以起訴狀繕本之送達，向上訴人為解除系爭買賣合約之意思表示，依據民法第二百五十九條之規定，上訴人亦應將被上訴人已付價金七十五萬元如數返還等情，爰求為命上訴人給付二百二十九萬八千三百一十元及法定遲延利息之判決。
上訴人則以：系爭房屋已於八十四年十二月十八日完工，雖有逾期二十三天，依系爭房屋預定買賣合約書第十六條第一項約定，伊固應計付違約金三萬六千五百七十元，惟因被上訴人尚有價金二百零六萬元未付，爰據此主張抵銷；又系爭房屋既已完工並取得使用執照，且伊亦已將房地所有權移轉登記與被上訴人，殊無違約可言；又系爭大樓完工後，已交付該大樓管理委員會管理，縱有若干破損情形，亦係因管理不善所致，不能指為系爭房屋未完工或具有瑕疵，況縱有小瑕疵，被上訴人亦僅得請求減少價金，不得解除契約，更何況被上訴人從未對伊催告，其所為解除契約尤非合法等語，資為抗辯。
二、經查，兩造於八十五年四月十一日訂立房屋及土地預定買賣合約書，約定被上訴人向上訴人買受坐落高雄縣○○鄉○○段五三七等六筆地號土地上所興建「弗羅里達」住家九樓Ｍ號房屋一戶（含停車位一位）及其基地所有權應有部分，約定總價款為二百八十一萬元（其中房屋價款為一百五十九萬、土地價款為一百二十二萬元），伊已繳付買賣價款七十五萬元之事實，業據被上訴人提出房屋及土地預定買賣合約書為證（見原審台南地院卷第七至三二頁），且為兩造所不爭執，固堪信為真實；又依系爭買賣合約書附件㈠之分期付款表所示，被上訴人自八十二年七月十三日起至八十四年十二月二十三日止，陸續交付買賣價款計七十五萬元（含訂金、簽約金、開工款及第一至二十四期之分期價金─見原審台南地院卷
十九、二０頁），上開價款既係於兩造訂約（八十五年四月十一日）之前支付，顯係於先前由皇朝公司收取，惟經徵諸上訴人於八十五年三月九日致被上訴人之通知書已載明：「‧‧‧今年元月份既已通知辦理銀行對保及產權過戶手續，然客戶經屢次聯絡均未前來辦理，現今皇朝公司暫停營業，為確保貴客戶所有之權益不致受損，本公司當竭盡所能，幫其辦理所有相關之手續以維護之，懇請貴客戶於八十五年三月十四日九時三十分前來『弗羅里達』工地接待中心辦理一切事宜」等語（見本院本審卷二０頁），亦堪認上訴人在與被上訴人正式簽訂系爭買賣合約書之前，即已以皇朝公司之繼受人自居，而承擔被上訴人先前與皇朝公司所訂買賣契約之出賣人地位。
三、惟查系爭房屋預定買賣合約書第九條已約定：「完工期限：本約建築工程自報准開工之日起，七五０個日曆天完成，完工日期以申請使用執照之日為準，‧‧‧」（見原審台南地院卷第十頁背面），則系爭房屋完工與否，自應依上開約定認定之。本件系爭房屋所在之集合住宅，於八十二年十一月五日報准開工，於八十四年十二月十八日竣工並申請使用執照，而於八十四年十二月三十日經高雄縣政府建設局核發高縣建局建管字第一三八七五號使用執照等情，業據上訴人提出使用執照為證（見本院本審卷廿三頁），並經本院函請高雄縣政府建設局查復屬實，有該局九十三年七月十三日建局管字第０九三一０一九七０九號函足按（見本院本審卷七七至七九頁）。則系爭房屋工程自報准開工之日即八十二年十一月五日起，算至申請使用執照之日即八十四年十二月十八日止，前後歷時計有七七三個日曆天。雖被上訴人提出八十五年三月十四日及八十六年五月廿二日之照片（見原審台南地院卷三四至四六頁），主張系爭建物迄至八十六年五月廿二日仍未完工云云，但 查姑 不論上訴人已否認上開照片係於八十五年三月十四日及八十六年五月二十二日所拍攝（見本院本審卷三六頁、四０頁背面），即令各該照片所示即為系爭建物於八十五年三月十四日及八十六年五月二十二日之現況，惟其大樓結構體、外壁磁磚及建物內部地板、磁磚、廚具、衛浴設備及大部分油漆皆已完成，充其量亦僅有系爭房屋存在部分電源開關、油漆尚未完成而已，以及大樓管制室、中庭景觀等公共設施尚未施作完成等瑕疵，尚難指為尚未完工。又系爭房屋工程歷時七七三個日曆天完工，較諸兩造所約定之七五０個日曆天，固已逾期二十三日，而有給付遲延之情形，惟被上訴人並非於上訴人遲延完工中，而係於完工（八十四年十二月十八日）後之八十六年八月二十三日始以起訴狀繕本之送達，向上訴人為解除契約之意思表示，顯與民法第二百五十四條、第二百五十五條規定不合，自屬不合法。
四、次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有明文。本件縱認兩造間約定為買賣標的物之系爭建物，於八十五年三月十四日及八十六年五月二十二日，尚有系爭房屋存在部分電源開關、油漆尚未完成、以及大樓管制室、中庭景觀等公共設施仍未施作完成；且上訴人亦自認系爭房屋主臥室衛浴側牆為承重牆，確無法依系爭買賣合約書附件㈡建材設備說明附註之約定，就高度一二０公分以上之部分為鏤空之施工（見原審台南地院卷廿三頁及本院本審卷三六頁），惟此等情形，要僅屬於房屋內部之細部瑕疵，上訴人既已完成系爭房屋之興建，並無不符居住使用之通常效用或契約預定效用，則就系爭買賣標的之房屋，自不得指為給付不能。再者，系爭房屋雖有上述瑕疵，惟尚非重大，經上訴人修補後，除主臥室衛浴側牆鏤空之部分外，均得予以除去，此有上訴人提出系爭房屋所在大廈及其房屋內部於八十九年七月十三日所拍攝之照片可稽（見外放證物），經衡量於契約解除後，所致上訴人之損害遠大於被上訴人所得之利益，因認解除契約顯失公平，依上開說明，被上訴人僅得就該瑕疵請求減少價金或損害賠償，其主張解除契約，亦非有據。
五、末查系爭房屋預定買賣合約書第十六條第一項約定：「乙方（即上訴人）除因不可抗力之事由外，其逾期完工每逾一日，按房屋總價千分之一計算違約金予甲方（即被上訴人）。」（見原審台南地院卷十二頁）。系爭房屋逾期完工計二十三日，業如前述，依上開約定計算，每逾一日所得請求之違約金應為一千五百九十元（其計算式為：1,590,000元×1/1,000=1,590元）。又上開違約金之約定，僅見於系爭房屋預定買賣合約書，且依上開約定，又已明白表示僅係以「房屋總價」為計算標準，是被上訴人主張應依房地總價即二百八十一萬元為基準計算違約金，應屬無據。準此，被上訴人所得請求逾期完工二十三日之違約金為三萬六千五百七十元（其計算式為：1,590元×23日=36,570元），爰斟酌上訴人逾期完工日數不多，及被上訴人因遭致延宕，受有未能預期利用該房屋之損失等一切情狀後，認上開違約金額應屬相當。惟查被上訴人就系爭房地之買賣價款，既自認僅已支付七十五萬元，尚有二百零六萬元迄未支付，準此，上訴人就被上訴人所積欠之買賣價款，於其所應負三萬六千五百七十元違約金之範圍內主張抵銷，即非無據。是經此抵銷後，被上訴人已無可得再向上訴人請求給付之違約金。
六、綜上所述，被上訴人本於民法第二百五十九條之規定及系爭房屋預定買賣合約書第十六條第一項之約定，請求上訴人給付二百二十九萬八千三百一十元及自八十六年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴論旨執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年八月十七日
民事第七庭
審判長法官林鄉誠
法官王聖惠法官梁玉芬正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十三年八月十七日
書記官常淑慧附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。