臺灣高雄地方法院100年度訴字第1911號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院100年訴字第1911號民事判決

裁判日期：民國101年09月28日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決100年度訴字第1911號原告 黃順隆
黃俊儒 共同訴訟代理人 康進益 律師被告 顏清 和訴訟代理人 吳剛魁 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○○路一三二、一三四、一三六號房屋及地下室三樓十二、二十二號停車位遷讓返還予原告，並自民國一百年八月二十七日起至遷讓返還之日止，按月給付原告新台幣壹拾捌萬伍仟元。
被告應給付原告新台幣參拾萬伍仟元，及自民國一百年八月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新台幣壹佰肆拾萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新台幣肆佰壹拾萬參仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊等於民國93年11月7日將坐落高雄市○○區○○○路132、134、136號房屋及地下室三樓12、22號停車位（下合稱系爭房屋），出租予被告開設醫療診所（下稱系爭租約），訂有租賃契約書（下稱系爭契約書），約定租期自93年11月1日起至103年10月31日止，依系爭契約書第21條，每月租金新台幣（下同）15萬元，次年起調漲5,000元，自第3年起逐年調漲月租費1萬元至契約終止，故94年11月至95年10月間每月租金155,000元、95年11月至96年10月間每月租金165,000元、96年11月至97年10月間每月租金175,000元、97年11月起每月租金185,000元，被告均遵期繳納，兩造於98年11月間約定不再調漲租金，被告並簽發到期日為98年12月至99年10月間，每月1日，面額均為185,000元之本票共11張，約定於清償租金時收回本票。被告尚積欠99年8月、9月、10月、100年6月、7月共5個月租金未付，扣除被告已於99年11月25日給付3萬元、100年7月29日給付35,000元，及其中99年8月至10月份共3個月原告已聲請本院100年度司票字第994號本票裁定取得執行名義部分，被告尚應給付305,000元（計算式：185,000×5－30,000－35,000－185,000×3＝305,000）。又被告積欠租金總額逾2個月，伊等於100年8月1日催告被告於3日內清償，逾期未清償即終止契約，迄未獲置理，被告仍無權占用迄今，拒不交還系爭房屋。爰依民法第767條、第179條及租賃契約書第21條等法律關係，終止系爭租約，請求被告遷讓返還系爭房屋，與返還無權占用系爭房屋期間所受相當於租金之不當得利，及給付租金等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告185,000元；㈡被告應給付原告305,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊自82年間起開始向原告承租系爭房屋，期間原告不斷要求調漲租金，自最初每月6萬元調高至93年11月之15萬元，伊為免原告隨意調高，遂於93年11月簽訂系爭契約書，約定每月租金15萬元，期限10年。因伊於88年間與原告黃俊儒另簽訂投資契約書（下稱系爭投資契約書），約定伊應按月支付10萬元作為營運紅利，嗣伊經營虧損，無力繼續支付紅利，加以原告提出新版房屋租賃契約書，要求每月租金自99年11月1日起為185,000元、100年11月1日起為195,000元、101年11月1日起為205,000元、102年11月1日起為215,000元，伊因已斥資裝潢系爭不動產，且迫於壓力，乃簽發上開本票，然伊迄未於原告所提新版契約書上簽名，是系爭租約租金仍應以93年11月所約定每月15萬元為準。至於系爭租賃契約書第21條所載每年調漲租金之條款，係以伊提前終止系爭投資契約為前提，系爭投資契約書第6條亦有投資契約終止後，每年租金調漲1萬元之約定，而伊於當時並無終止系爭投資契約，且已累積給付982萬元紅利，原告不得調漲租金，僅得請求每月15萬元之租金，原告自94年11月至95年10月，每月收取155,000元，超收5,000元，自95年11月至96年10月，每月收取165,000元，超收15,000元，自96年11月至97年10月，每月收取175,000元，超收25,000元，自97年11月至98年10月，每月收取185,000元，超收35,000元，共超收96萬元（計算式：5,000×12＋15,000×12＋25,000×12＋35,000×12＝960,000），加上自98年11月至99年7月、99年11月至100年5月，共16個月，每月超收35,000元，共54萬元（35,000×16＝540,000），合計原告已超收租金150萬元（96＋54＝150），而被告所欠
5個月租金，扣除已支付之65,000元，應僅欠原告租金685,
000元（計算式：150,000×5－65,000元＝685,000元），未逾150萬元，被告得依民法第334條主張抵銷，已未欠原告租金，原告不得終止租約，況催告期間僅3日過短，難謂有效，且被告已於101年5月9日遷出系爭房屋等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第136頁兩造協議）：㈠原告於93年11月7日將系爭房屋出租予被告，約定租期自93
年11月1日起至103年10月31日止，訂有系爭契約書，約定93年11月至94年10月間每月租金為15萬元。
㈡被告於93年11月至94年10月間，每月支付租金15萬元，94年
11月至95年10月間每月支付租金155,000元，95年11月間至96年10月間每月支付租金165,000元，96年11月間至97年10月間每月支付租金175,000元，99年11月18日繳付99年7月租金185,000元後，99年8、9、10月未付租金，99年12月30日再繳付99年11月租金185,000元，之後陸續繳付99年12月至100年5月之每月租金185,000元，是被告尚未給付99年8月、9月、10月、100年6月、7月共5個月之租金。
㈢被告於99年11月25日給付3萬元及於100年7月29日給付35,000元，共65,000元。
㈣99年8月至10月之3個月租金，原告已就被告於98年11月8
日所簽發到期日分別為99年8月1日、9月1日、10月1日，面額均為185,000元之本票各1張，聲請本院100年度司票字第994號准許強制執行獲准，不在原告本件請求範圍內。
㈤原告委由律師於100年8月1日催告被告於3日內清償所欠租金。
四、本件爭點厥為（見本院卷第164頁兩造協議）：㈠兩造約定每月租金數額若干？被告積欠原告未給付之100年
6月、7月租金若干？被告得否抗辯原告自94年11月至100年5月超收租金而主張抵銷？㈡系爭租賃契約有無經原告合法終止？被告是否仍占用系爭房
屋？原告請求被告遷讓返還系爭房屋有無理由？㈢原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？金額以若干
為正當？
五、本院得心證之理由分述如下：㈠兩造系爭租約自97年11月起每月租金185,000元，被告抗辯原告超收租金不可採：
⒈按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事
項為限，判決理由並無既判力。但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則。是同一當事人間就該重要爭點提起之其他訴訟，除有原判斷顯然違背法令、或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷、或原確定判決之判斷顯失公平、或前訴訟與本訴訟所得受之利益（即標的金額或價額）差異甚大等情形，可認當事人為與原判斷相反之主張，不致違反誠信原則外，應解為當事人及法院就該經法院判斷之重要爭點之法律關係，均不得為相反之主張或判斷（最高法院95年度台上字第1574號、98年度台上字第1090號判決意旨可資參照），而生「爭點效」之拘束力。
⒉查原告提起本件訴訟後，被告以依系爭租約第21條，兩造租
金應維持15萬元，被告得就原告超收租金主張抵銷為由云云，另提起請求確認原告持有被告所簽發發票日為99年8月1日、9月1日、10月1日共3張本票債權不存在之訴，經本院100年度雄簡字第1927號審理，將系爭房屋自94年11月1日起每月租金、被告有無溢付租金、原告所執本票租金債權是否存在等列為重要爭點，闡明兩造確認並加以攻防，經調查後認定兩造自97年11月起每月租金應為185,000元，原告未有超收情事，被告不得主張抵銷，而駁回被告之訴，被告不服，提起上訴，主張原告自94年11月間起超收租金，且金額達150萬元云云，經本院以101年度簡上字第98號判決認上訴無理由而駁回上訴確定，有各該判決書附卷可憑（見本院卷第126至132、148至153頁），足見上開確定判決與本件兩造約定每月租金數額若干、100年6月、7月租金若干、被告得否以原告超收租金主張抵銷等爭點相同，上開案件既經兩造完足舉證及辯論，法院確定判決所為實質判斷，應賦予一定之拘束力，原告復未指出原判斷有何顯然違背法令或有新訴訟資料足以推翻原判斷之情形，揆諸前揭最高法院判決意旨之說明，兩造就上開重要爭點於本件訴訟不得再為相反之主張，本院亦不得再為相反之判斷，而有「爭點效」之適用。是以，兩造約定之租金自97年11月起為每月185,
000元，被告抗辯原告超收租金，並否認有爭點效適用云云（見本院卷第135、165頁），委無可採。
㈡系爭租賃契約業經原告合法終止，被告仍無權占用系爭房屋，原告請求遷讓返還有理由：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行（最高法院69年度台上字第1590號判決要旨參照）。準此，承租人遲延給付逾2個月時，出租人得定期限催告支付，縱所定催告期限雖不相當，應認相當期間經過後發生催告效力。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。
⒉查兩造系爭租約自97年11月起每月租金185,000元，已如前
述，且被告尚未給付99年8月、9月、10月、100年6月、
7月共5個月之租金，及原告於100年8月1日催告被告於
3日內清償所欠租金等情，為兩造所不爭執（見本院卷第13
6頁），又原告於100年8月18日提起本件訴訟，起訴狀繕本於100年8月26日送達被告，有本院送達回證1紙附卷可稽（見本院卷第31頁），揆諸前揭法條意旨之說明，應認原告於100年8月1日之催告已過相當期間發生效力，嗣提起本件訴訟請求返還系爭房屋，起訴狀繕本於100年8月26日送達被告，發生向被告為終止系爭租約之效力，被告自100年8月27日起，已無權占有系爭房屋，應負返還責任。⒊被告雖辯稱已於101年5月9日前完成搬遷，不再占用系爭
房屋，且系爭房屋與高雄市○○區○○○路○○○號房屋（下稱130號房屋）相通，被告承租系爭房屋後，做過變更設計，均由130號房屋出入，而130號房屋已交還出租人即訴外人 黃金水 ，故被告已非占有人云云（見本院卷第142、158頁）。惟按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第
940條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決要旨參照）。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。此係承租人之返還租賃物義務，承租人須依債之本旨履行義務，如未交還鑰匙，甚至未通知出租人，一般出租人均會認為承租人尚在占用中，而不敢逕行進入接收房屋，自難認承租人已返還租賃物。查系爭房屋係被告向原告承租，與130號房屋係被告於97年間另向原告之堂兄弟即訴外人黃金水承租；及系爭房屋有獨立出入口，被告承租後作變更設計，將130號房屋與系爭房屋打通，未通知原告已完成搬遷，亦未交還136號房屋鑰匙等情，均為兩造所不爭執（見本院卷第138、158、
164頁），揆諸前揭法條意旨之說明，應認被告對系爭房屋仍有事實上管領之力，至於被告使用期間曾做過變更設計，均由130號房屋出入乙情，僅係被告自行使用系爭房屋之方法，及其不再占用130號房屋，均不足採為已交還系爭房屋予被告之論據，此項辯解委無可採，應認被告仍無權占有系爭房屋迄今。
㈢原告得請求被告自100年8月27日起至遷讓返還之日止，按月給付相當於租金之不當得利185,000元：
⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，民法第179條定有明文。其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。所有人得依不當得利法則向無權占用其房地之人請求返還相當於租金之損害金。
⒉被告自100年8月27日起，無權占有系爭房屋迄今，應負返
還責任，已如前述。是以，被告無權占有系爭房屋前間，雖不負依約給付租金之義務，仍受有相當於租金之利益，應自該時起至遷讓返還之日止，按月給付原告185,000元。
六、從而，兩造系爭租約自97年11月起每月租金185,000元，被告尚未給付99年8月、9月、10月、100年6月、7月共5個月之租金，遲延給付逾2個月，原告於100年8月1日催告被告給付租金，經過相當期間可認發生催告效力，復以起訴狀繕本於100年8月26日送達被告請求返還系爭房屋，已生終止系爭租約之效力，被告自100年8月27日仍無權占有系爭房屋迄今，原告請求被告應將系爭房屋返還予原告，並自100年8月27日起至遷讓返還之日止，按月給付原告185,
000元，為有理由，應予准許。又原告自行扣除被告已於99年11月25日給付3萬元、100年7月29日給付35,000元，及其中99年8月至10月份共3個月原告已聲請本院100年度司票字第994號本票裁定取得執行名義部分，而請求被告給付305,000元（計算式：185,000×5－30,000－35,000－185,000×3＝305,000），及自起訴狀繕本送達翌日起即10
0年8月27日起至清償日止，按民法第203條所定法定週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，原告依民法第767條、第179條及租賃契約書第21條等法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，與自100年
8月27日起無權占用系爭房屋期間所受相當於租金之不當得利，及給付租金305,000元，及自100年8月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造 陳明 願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核與規定相符，爰依系爭房屋課稅現值3,798,600元、原告請求租金305,000元，合計之4,103,600元（見本院卷第2頁背面、第24頁），分別酌定相當擔保金額准許之（原告因有多數聲明請求合併判決，合併計算其金額、價額逾50萬元，非可依職權宣告假執行）。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年9月28日
民事第四庭法官李俊霖以上正本係照原本製成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年10月1日
書記官趙俊維