裁判字號：臺灣高等法院103年重上字第425號民事判決
裁判日期：民國103年10月28日
裁判案由：簽訂土地買賣契約等
臺灣高等法院民事判決103年度重上字第425號上訴人 蘇聖元 訴訟代理人 陳昆明 律師被上訴人 劉得安 訴訟代理人 孫寅 律師複代理人 趙浩程 律師
何彥勳 律師上列當事人間請求簽訂土地買賣契約等事件，上訴人對於中華民國103年4月16日臺灣桃園地方法院102年度重訴字第48號第一審判決提起上訴，本院於103年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國101年10月5日將其所有坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）委託萬豐不動產仲介有限公司（下稱萬豐公司）以每坪新臺幣（下同）35萬元銷售，伊於同年月7日與萬豐公司人員簽訂確認書及買賣議價委託書，並簽發發票日101年10月7日、未載到期日、票號CH687963號、面額300萬元之本票（下稱系爭本票）由該公司人員轉交予被上訴人作為定金。萬豐公司人員先於同年月10日通知伊，表示被上訴人同意於同年12月23日簽訂買賣契約。詎被上訴人於同年10月19日見伊於大學城網站張貼銷售系爭土地之訊息，即向萬豐公司反應謂不同意伊之銷售行為，並藉故致簽約日期一延再延，同時提出更嚴苛之出賣條件，最後幾經協議於102年1月9日簽訂買賣契約。惟伊於102年1月9日上午到達萬豐公司，該代書尚未完成買賣契約，其後被上訴人及代書逕自離去，萬豐公司人員則提出內容不完整之買賣契約，對伊稱要買就簽，伊因無法接受，要求影印買賣契約帶回審閱，始發現萬豐公司影印時雖故意遮住賣方欄位之簽章欄，但仍可看出被上訴人已簽名於賣方欄位後，再予塗掉痕跡。伊於同年月11日以存證信函催告被上訴人、萬豐公司及代書，請求定期簽約，嗣伊於同年月14日接獲被上訴人之律師函表示終止買賣系爭土地事宜。被上訴人顯故意違約拒不簽訂買賣契約，依民法第249條第3款規定，應加倍返還定金予伊，且被上訴人明知伊已將系爭土地轉售予第三人並已收受定金500萬元，負有履約責任，竟故意違約造成伊無法對第三人履約，而無法獲得轉售價差計6,657,000元（3,997萬－33,313,000＝6,657,000）利益，又受有對第三人加倍返還定金500萬元之損失。故伊對被上訴人有債務不履行損害賠償債權計11,657,000元（6,657,000＋500萬＝11,657,000）及加倍返還定金300萬元，合計14,657,000元。爰依買賣契約及債務不履行損害賠償之法律關係提起本訴（原審為上訴人全部敗訴之判決，即駁回上訴人先、備位請求，上訴人全部提起上訴），其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡先位聲明：1.被上訴人應將系爭土地與伊簽訂買賣契約，以售價33,313,000元出售予伊。2.被上訴人應於伊給付27,776,921元及代繳土地增值稅2,536,079元後，將系爭土地協同伊向桃園縣中壢地政事務所（下稱中壢地政事務所）辦理買賣過戶登記予伊。㈢備位聲明：被上訴人應返還伊系爭本票，並給付伊14,657,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：兩造原約定於101年12月23日簽訂買賣契約，因當日適逢週日，遂順延1日簽約。詎伊依約到場，上訴人未出現，萬豐公司及伊乃分別以存證信函催告上訴人限期出面簽約，上訴人始同意於102年1月2日上午簽約。詎當日上訴人又以在場代書非 溫春玉 代書為由拖延，直至同日下午溫春玉代書到場後，經其擬妥買賣契約要求上訴人簽名，上訴人竟拒絕簽名，並提出伊應將系爭土地過戶予第三人之要求，幾經協調，溫春玉代書乃擬妥協議書，兩造同意依協議書處理簽約事宜。迨同年月9日上午伊依約到場，始知上訴人未依協議書之約定帶同第三人到場，溫春玉代書因而須修改買賣契約，因該代書於中午時分尚未修改完成，兩造遂各自外出用餐，並約定用餐後返回萬豐公司簽約，然至下午2時30分許，上訴人仍未返回，伊只得先行離去，並向萬豐公司人員表示倘上訴人願簽約，需於午夜12時以前簽約，並將契約及台支本票傳真至伊所委任之律師事務所，伊願意補簽約，惟期限屆至均未接獲上訴人之傳真，伊始於同年月11日委請律師函知上訴人終止或解除協議書。兩造間之買賣契約並未成立，未能締約係可歸責於上訴人之事由，上訴人之先、備位請求均無理由等語，資為抗辯。爰答辯聲明：上訴駁回。
三、查被上訴人於101年10月5日將系爭土地委託仲介公司之 呂昀珊 以每坪35萬元出賣，並簽訂專任委託銷售契約。上訴人於同年月7日與仲介公司之 呂秉豐 簽訂確認書及買賣議價委託書，表明願以每坪35萬元買受系爭土地，並簽發系爭本票交付呂秉豐。兩造最初約定於同年12月23日簽訂買賣契約，嗣因故改至102年1月2日，惟當日未簽訂買賣契約，改簽訂協議書，約定同年月9日再簽約，然是日兩造雖依約到場，終未能完成簽約，被上訴人遂於同年月11日以律師函終止協議書等節，有專任委託銷售契約、確認書、買賣議價委託書、系爭本票、手機簡訊、協議書、律師函可稽（見原審卷㈠8至14頁、17頁、29頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本件之爭點在於：㈠兩造間之買賣契約是否已成立生效？㈡被上訴人依102年1月2日簽訂之協議書，是否負有簽訂買賣
契約本約之義務？㈢上訴人之先位聲明請求被上訴人應締結買賣契約及應移轉系
爭土地之所有權，有無理由？㈣上訴人之備位聲明請求：
1.被上訴人應返還系爭本票，有無理由？
2.被上訴人應賠償上訴人無法獲得轉售價差利益計6,657,000元、對第三人所負加倍返還定金500萬元損失，有無理由？
3.被上訴人應加倍返還上訴人300萬元定金，有無理由？
五、本院得心證之理由㈠買賣議價委託書僅為上訴人之要約，既未經被上訴人之承諾，兩造間買賣契約並未成立：
1.按民法第345條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」。是買賣契約之成立，需當事人間就買賣標的物與價金意思表示合致。
2.被上訴人固於100年10月5日簽署專任委託銷售契約，委託萬豐公司（即住商不動產青埔高鐵加盟店）銷售系爭土地，委託銷售價格為每坪35萬元，委託銷售期間自簽署日起至同年月11日止。而上訴人於同年月7日簽署買賣議價委託書，願意購買價格為每坪35萬元，委託議價期間自簽署日起至同年12月31日止，並交付系爭本票予呂秉豐，此有專任委託銷售契約、買賣議價委託書、系爭本票可稽（見原審卷㈠8至9頁、11至12頁、43至44頁、96至98頁）。惟依專任委託銷售契約第8條第3項、確認書各載明：「買方簽署買賣議價委託書或要約書，於委託人（賣方）簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金同時轉為購屋定金。但委託人未同意出售前，買方保有隨時撤回議價之權利」、「您在約定的議價期限內，仍然可以書面隨時撤回議價。但是如果賣方以簽署承諾您的議價條件時，那麼您就不能撤回議價。買賣議價委託書經賣方簽署承諾出售後，買賣契約已經成立，如購屋人不履行上開義務時，則議價保證金由賣方沒收，契約解除」等語（見原審卷㈠9頁、10頁），依上開文字觀之，買賣契約仍須經被上訴人於買賣議價委託書之賣方同意出售確認欄位內親自簽名，確認出售後，始成立。
3.雖依專任委託銷售契約第8條第2項：「委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收款憑證』，給付定金者，毋庸委託人簽收，買賣契約已有效成立」之約定（見原審卷㈠9頁），得排除被上訴人之簽收而使買賣契約成立，然本件卷內並無「買賣定金收款憑證」可憑，即不符合此一條款所約定之事由。又上訴人主張仲介人員呂昀珊於101年10月10日曾發出簡訊予被上訴人謂仲介公司所屬人員、副理及經理於101年10月8日送達買方合約書、系爭本票，已完成送達程序，故合約已生效，買方同意於101年12月23日簽訂買賣契約，再次恭喜買賣雙方等字句（見本院卷21頁），故兩造間之買賣契約成立生效云云，然查，買賣契約是否已成立及生效，應依法律之規定判斷之，尚非憑仲介人員主觀之認定，即得判斷契約是否成立及生效。況本條款係買主「給付定金」，而受託人代收定金時，始無庸再締結買賣契約，可認為買賣契約已有效成立。因依民法第249條第1款之規定，日後契約履行時，定金可作為給付之一部分，倘出賣人所委託之受託人已收取買受人給付之定金者，出賣人可現實取得定金之所有權及占有，作經濟上有效利用，此時始約定無庸再簽訂買賣契約，而認定買賣契約已有效成立。惟觀之本案情形，上訴人係簽署一紙面額300萬元之商業本票欲當作定金，此紙商業本票並不等同於300萬元定金之現實給付，自與本條約定情形不相同。又據證人呂秉豐於原審明確證述系爭本票目前由其保管中，有帶到法庭上等語（見原審卷㈡6頁背面、7頁），上訴人則當庭陳述不願意領回等語（見原審卷㈡7頁），益證被上訴人未收受系爭本票，是上訴人憑證人呂昀珊所傳之簡訊即主張無庸簽訂買賣契約，該買賣契約已有效成立云云，殊非可取。
4.另買賣議價委託書之賣方同意出售確認欄位（原審卷㈠11頁），雖經不詳之人勾選賣方同意依上開內容出售，然賣方簽名欄及時間欄均為空白，即不能憑此一勾選即認定被上訴人已同意出售，而無庸再簽訂買賣契約書。
5.又觀之該確認書亦載明：「購屋人得就『內政部版要約書』或本公司提供之『買賣議價委託書』任選一種」等語（原審卷㈠10頁），足認內政部版之要約書與系爭買賣議價委託書乃屬同一性質，則買賣議價委託書亦屬要約性質，仍需待被上訴人之承諾，始可認為當事人互相表示意思一致，始能成立買賣契約。
6.從而，該買賣議價委託書僅為上訴人之要約性質，尚未經被上訴人承諾之意思表示，兩造間之買賣契約並未成立。
故被上訴人辯稱兩造間買賣契約未成立，洵屬有據。
㈡兩造於102年1月2日簽署之協議書為附解除條件之買賣預約
，因兩造於102年1月9日當晚12點以前為止，均未能簽訂買賣契約，該解除條件已成就，協議書失去效力，上訴人不得請求被上訴人履行簽訂買賣本約之義務：
1.按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號判例參照）。次按買賣預約與本約雖同屬於買賣契約之一種，惟預約乃當事人本其交易上之實際需要及基於對本約之預備性功能，約定將來以該預約作為張本而成立本約之契約；倘締結買賣契約之當事人係將來依所訂之契約履行而無須另訂本約者，其性質應屬於本約而非預約（同院64年台上字第1567號判例參照）。
2.兩造於102年1月2日簽訂一紙協議書，有該協議書可參（見原審卷㈠17頁），自堪信為真實。又觀之該協議書之內容略以：蘇聖元（甲方）與劉得安（乙方）就系爭土地議定買賣，按如下處理：「…2.約定民國102年元月9日乙方逕與甲方指定之新買主簽約。…7.若102年元月9日前甲方未有新買主出面簽約者，甲方應條件負責履約，不得異議，簽約金750萬、完稅500萬、貸款13,313,000元，45天結案，結案日訂定於102年3月4日。乙方得自專戶動撥750萬元，並約定102年元月9日簽約，甲方不得異議，若甲方本人未出面簽約者，則住商青埔店先前下定無效，並解除契約。」（見原審卷㈠17頁）。揆諸前揭說明，兩造係約定需於102年1月9日簽訂買賣契約，倘上訴人已覓得新買主時，由被上訴人直接與新買主簽約，如未有新買主時，上訴人應自己與被上訴人簽署買賣契約，是該紙協議書之性質屬於預約之性質甚明。
3.復按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第99條第2項定有明文。次按如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使（最高法院60年台上字第4001號判例參照）。再按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（同院99年度台上字第1421號裁判參照）。經查，參諸下列證人之證言（摘要敘述）如下：
⑴證人呂秉豐證述：上訴人願意以一坪35萬元購買，因至
101年12月22日被上訴人才無需繳奢侈稅，故約定翌日（23日）簽約，但上訴人在23日表示沒有時間，被上訴人說願意配合，遂改至102年1月2日10時在仲介公司簽約，代書亦在場，但對於簽約細節兩造都有意見，上訴人說要指定過戶給第三人，但被上訴人不同意。嗣兩造有談到如賣給第三人，利潤雙方一人一半，當天本來要簽約，但這些細節問題已談至下午2、3點，談了大概4、5小時大家也都累了，後來有寫協議書，回去考慮最遲到102年1月9日要決定是否簽約，如果不簽約，那這筆買賣交易就算了。102年1月9日還是有一些細節部分沒有談的很順，那天也是從上午10時談到下午，比如說付款部分一般是45天結案，買主希望再延長，但是賣主不同意，像諸如此類的這些小細節一直沒辦法取得共識，所以沒有談成。1月9日那天及之前我們都有密集聯絡雙方，因為協議那天（1月9日）沒有簽就失效，之後再聯絡也沒有用。1月9日那天賣方說要先去吃飯再回來，但是賣方吃完飯回來大概有40分鐘左右，回來時買主已經離開我們仲介公司，但陪同的兩個人還在我們仲介公司內，因為要當事人簽名，我有聯絡上訴人但是他的手機一直都不通，後來賣方等了30分鐘後就離開，離開時有說如果買的人簽名之後，再通知他（指被上訴人）來簽約，那時候他有這樣講，上訴人回來後，我們有將被上訴人之意思跟他講，後來上訴人將契約書影印回去就離開了，他離開時我們也有提醒他一定要在今日簽約等語（見本院卷80至82頁）。
⑵證人呂昀珊證述：（1月9日被上訴人離開貴公司時，有
無交代貴公司對本件買賣什麼事情？）因為雙方等了很久，被上訴人有說在當天晚上12點前都還是可以簽約，我們店長也有等到當天晚上12點。當時在公司等的是呂建鴻，他有等到12點等語（見本院卷83頁背面）。
⑶本院審酌該二名證人為仲介人員，本件買賣交易未能完
成，仲介人員即無法賺取仲介費用，反而對自身不利，是該二名證人自無甘受不利風險，而偏頗證述買賣未成交之必要，從而，該二名證人之證言，應屬客觀可信。
故兩造因就系爭土地買賣交易之付款事項等，仍具有歧見，未能達成協議，以致於102年1月9日當晚12點之前，上訴人均未完成簽約，洵堪採信。
⑷前揭協議書第7條後段已定：「．．並約定102年元月9
日簽約，甲方不得異議，若甲方本人未出面簽約者，則住商青埔店（即指萬豐公司）先前下定無效，並解除契約」（見原審卷㈠17頁），核其真意應係兩造應於是日完成簽約，否則上訴人同意其先前以買賣議價委託書所為之要約，均失其效力，兩造並同意解除協議書。故如果未能於102年1月9日完成簽約，則該解除條件成就，使該協議書失其效力，是該協議書係附解除條件之買賣預約無訛。從而，兩造未能於102年1月9日完成簽約，該協議書已因解除條件之成就而失其效力，本不待被上訴人於同年月14日以律師函行使解除權。
4.上訴人再主張被上訴人及代書於102年1月9日到場係虛應故事，未寫契約書，且提早離去，故意以不正當方法阻止上訴人簽約，依民法第101條第1項及第2項之規定，視為條件已成就，兩造間之買賣契約已成立並生效云云（見本院卷111頁），然查兩造於102年1月9日磋商至中午，仍未能達成協議，被上訴人先去用餐，約40分鐘後返還仲介公司，此時上訴人已離開仲介公司，但其同行友人仍留在仲介公司，仲介公司人員亦嘗試以手機與上訴人連繫，因上訴人手機關機致未能連繫上，被上訴人等待約30分鐘後離開，事後上訴人返回仲介公司，仲介人員亦對上訴人轉達直至當日晚間12點以前均可簽約，且仲介人員亦留守至當日晚間12點等情，業據證人呂秉豐詳述在卷，由上開過程觀之，難謂被上訴人有何施用不正當方法致使條件不成就，上訴人此之主張，殊非可取。上訴人所指代書根本未擬妥契約書云云，惟上訴人用餐返還仲介公司，嗣要求將契約書影印帶回考慮而離開，自其離開仲介公司迄晚間12點止，尚有數小時時間，縱使上訴人對於代書所擬之草稿不滿意，亦足夠上訴人自行重新謄寫一份，是上訴人指稱因代書未擬妥契約書，致其無法簽約云云，並不合情理，洵無足採。
5.從而，因兩造於102年1月9日當晚12點以前為止，均未能簽訂買賣契約，該解除條件已成就，102年1月2日所訂之協議書失去效力。
㈢先位聲明部分：
兩造於102年1月2日所簽訂之協議書已失效力，被上訴人不負有簽訂買賣契約本約之義務，兩造間之買賣契約未成立，亦未生效。則上訴人依買賣及債務不履行之法律關係，提起先位聲明，請求被上訴人應將系爭土地與上訴人簽訂買賣契約，以售價33,313,000元出售予上訴人；及被上訴人應於上訴人給付27,776,921元價金及代繳土地增值稅2,536,079元後，將系爭土地協同上訴人向中壢地政事務所辦理所有權移轉登記予上訴人云云，為無理由。
㈣備位聲明部分：
1.上訴人請求被上訴人應返還系爭本票部分：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實者，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。本件上訴人依買賣法律關係請求被上訴人應返還系爭本票，被上訴人否認占有系爭本票。則依舉證責任分配原則，自應由上訴人先舉證證明系爭本票由被上訴人占有中。此部分業據證人呂秉豐於102年12月13日在原審作證時，明確證述系爭本票目前由其保管中，有帶到法庭上等語（見原審卷㈡6頁背面、7頁），上訴人則當庭陳述不願意領回等語（見原審卷㈡7頁），是系爭本票由證人呂秉豐保管中，並非由被上訴人占有。故上訴人請求被上訴人返還系爭本票部分，為無理由。
2.上訴人依債務不履行損害賠償請求權，請求被上訴人應賠償無法獲得轉售價差計6,657,000元、對第三人加倍返還定金500萬元損失、加倍返還定金300萬元，合計14,657,000元云云，惟查：
⑴兩造於102年1月2日簽署之協議書為附解除條件之買賣
預約，因兩造於102年1月9日當晚12點以前為止，因對於付款細節未能達成合致，致未能簽訂買賣契約，該解除條件已成就，該協議書失去效力。被上訴人不負有簽訂買賣本約之義務，是兩造間之買賣契約並未成立，業如前述，被上訴人不負有債務不履行損害賠償義務。至於上訴人是否受有無法獲得轉售價差計6,657,000元損失、是否需對於第三人加倍返還定金500萬元，均與被上訴人無涉，上訴人請求被上訴人負損害賠償云云，於法無據。
⑵又民法第249條第3款固然規定：「契約因可歸責於受定
金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金」，惟該條本文亦明定如當事人另有約定者，不適用上開條款之約定。本件兩造未能簽訂買賣契約，係因對於付款細節未能達成意思表示之合致，尚難認係可歸責於被上訴人之事由，故上訴人據此請求被上訴人應加倍返還定金300萬元云云，於法不合。況依該協議書第7款之約定，已明定：「．．並約定102年元月9日簽約，甲方不得異議，若甲方本人未出面簽約者，則住商青埔店先前下定無效，並解除契約。」，已言明未能於102年1月9日簽訂買賣契約者，先前之下定無效，是依此協議書之約定，上訴人仍不能請求被上訴人加倍返還定金300萬元。何況上訴人僅交付仲介人員一紙面額300萬元之商業本票，此與定金300萬元之現實交付得使被上訴人可取得300萬元經濟上利用之情形，有所不同，業如前述，是上訴人依民法第249條第3款之規定，請求加倍返還300萬元定金云云，殊無可採。
六、綜上所述，上訴人依買賣契約及債務不履行之法律關係，先位請求：㈠被上訴人應將系爭土地與上訴人簽訂買賣契約，以售價33,313,000元出售予上訴人。㈡被上訴人應於上訴人給付27,776,921元及代繳土地增值稅2,536,079元後，將系爭土地協同上訴人向中壢地政事務所辦理買賣過戶登記予上訴人；其備位請求：被上訴人應返還上訴人系爭本票，並給付上訴人14,657,000元本息云云，均無理由，不應准許。原審為上訴人全部敗訴之判決，核無不合。上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年10月28日
民事第一庭
審判長法官王聖惠
法官傅中樂法官呂淑玲正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年10月29日
書記 官明祖全 附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。