臺灣板橋地方法院三重簡易庭小額民事判決
99年度重小字第2116號
原 告 國防部
法定代理人 高華柱 同上
訴訟代理人 吳惠玲 同上
訴訟代理人 張靈秀 同上
被 告 鄭巧玲
訴訟代理人 王進 和
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於100年3月11日言詞辯
論終結，並判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟參佰伍拾元及自民國九十九年九
月三日起至清償日止，按年息百分之五算之利息。
本件訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付
前，以新臺幣壹萬捌仟參佰伍拾元為原告預供擔保或將請求標的
物提存，得免為假執行。
理由要領
一、原告起訴主張：其依國軍老舊眷村改建條例（下稱眷改條例
）辦理國軍老舊眷村改建，乃在新北市五股區 陸光 一村坐落
之基地上起造興建陸光新城住宅社區（下稱陸光新城社區）
，並於興建完成後配售與申請承購之原眷戶或享有原眷戶權
益之人。被告則為享有原眷戶權益之人，並向原告申請承購
社區內門牌號碼為新北市○○區○○街○○號8樓建物及基地
暨公設應有部分（下稱系爭房屋），經原告依法核定配售，
兩造並於民國98年3月18日簽訂國防部辦理國軍老舊眷村改
建興建住宅社區房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），
原告並於同日完成交屋程序，則依系爭買賣契約書第15條約
定：「乙方（指被告）承購之建物及土地（含公共設施），
自通知交屋（點交）之日起，房屋稅、地價稅、水電費、瓦
斯費、管理費、公共基金等稅費概由乙方負擔；前開稅費以
交屋之日為準，按當年度日數比例負擔之。」被告自該日起
即應負擔按其買受公設應有部分比例分擔之管理費或共用部
分之修繕、管理、維護費用，不因系爭房屋有無完成所有權
移轉登記予被告而得解免給付管理費之義務；另原告係陸光
新城社區之起造人，於該社區之管理委員會成立前，依公寓
大廈管理條例第28條第3項規定為管理負責人，有關該社區
之共用部分及公共事務之管理、維護工作，固由原告負責，
但因相關管理、維護工作所支出之費用，被告仍應依系爭買
賣契約書前開約定，按系爭房屋應有部分比例分擔之，雖原
告為執行身為管理負責人之上開職務，先向被告預收初期管
理費新臺幣（下同）3,500元，但業已用罄，原告乃衡估陸
光新城社區每月因社區公共事務及公設管理維護所需費用，
按被告買受之系爭房屋應有部分比例計算其每坪應分擔之管
理費，結果認被告於98年7月份應分擔1,750元，自98年8月
至99年5月則每月應分擔1,660元，合計18,350元，乃通知被
告繳納，但未獲置理。為此，爰依系爭買賣契約書第15條之
約定，請求被告給付18,350元及自支付命令送達翌日起至清
償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息等事實。
二、被告則求為判決駁回原告之訴及 陳明 如受不利判決，願供擔
保請准免為假執行，並辯稱：
（一）原告雖主張其已於98年3月18日完成交屋程序，依系爭買
賣契約書第15條約定，被告應負擔98年7月起至99年5月止
之管理費等情，然其所稱於98年3月18日完成交屋程序，
乃係因原告原應於93年12月完工，但工程延宕3年，經承
購戶抗議後，原告始以國家公務機關之態勢要求承購戶須
於98年3月18日至4月28日簽立系爭買賣契約書，並完成交
屋程序及預付3,500元管理費，否則將拒絕辦理所有權移
轉登記事宜，被告始含淚受迫勉強予以同意。
（二）另按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之
契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分
約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任
者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋
棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重
大不利益者。」民法第247條之1定有明文。本件系爭房屋
係於98年9月22日完成所有權移轉登記事宜，卻早於98年3
月18日經原告通知完成交屋，原告此舉有違社會一般交易
常理。究其因，乃原告為起造人亦為陸光新城社區之區分
所有權人之一，在原告未辦理所有權移轉登記予承購戶前
，房屋所有權大部分仍屬原告所有，其為圖減免於社區內
之支出費用，竟罔顧承購戶之權益，脅誘承購戶辦理交屋
，其所為係圖免除預定契約條款中原告之責任，並加重被
告之責任，亦有違誠信原則，依上開民法及消費者保護法
第12條規定，系爭買賣契約書第15條約定應屬無效。參以
原告就被告繳付3,500元後之管理費應俟陸光新城社區管
理委員會成立為意思表示，自無法以該社區管理委員會未
成立為由，便宜行事向被告催收管理費。另觀諸原告請求
被告給付管理費之期間長達11個月，且其通知承購戶繳納
之數額不定，顯見收費標準不一，被告自難依原告之粗簡
郵遞通知逕認其為合法之繳費通知。
（三）又原告雖主張陸光新城社區未成立管理委員會前，其為該
社區之管理負責人，但依公寓大廈系理條例第3條第10款
規定，管理負責人應由區分所有權人推選，原告非經推選
為管理負責人，則在陸光新城社區未成立管理委員會前，
原告尚不得未經區分所有權人會議之決議，逕自以管理負
責人之地位向被告收取管理費。
三、原告主張其依眷改條例辦理國軍老舊眷村改建，乃在新北市
五股區陸光一村坐落之基地上起造興建陸光新城社區，並於
興建完成後配售與申請承購之原眷戶或享有原眷戶權益之人
。被告則為享有原眷戶權益之人，並向原告申請承購社區內
之系爭房屋，經原告依法核定配售，兩造並於98年3月18日
簽訂系爭買賣契約書，原告已於同日完成交屋程序等事實，
業據其提出系爭買賣契約書、新建住宅社區交屋明細表、臺
北縣（現改為新北市）工務局使用執照副本通知書、使用執
照申請書各1件為證，並為被告所不爭執，堪信真實。
四、原告另主張依系爭買賣契約書第15條約定：「乙方（指被告
）承購之建物及土地（含公共設施），自通知交屋（點交）
之日起，房屋稅、地價稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共
基金等稅費概由乙方負擔；前開稅費以交屋之日為準，按當
年度日數比例負擔之。」被告自交屋日即98年3月18日起即
應負擔按其買受公設應有部分比例分擔之管理費或共用部分
之修繕、管理、維護費用；及原告係陸光新城社區之起造人
，於該社區之管理委員會成立前，依公寓大廈管理條例第28
條第3項規定為管理負責人，有關該社區之共用部分及該社
區公共事務之管理、維護工作，固由原告負責，但因相關管
理、維護工作所支出之費用，被告仍應依系爭買賣契約書前
開約定，按系爭房屋應有部分比例分擔之，而經核算被告於
98年7月份應分擔1,750元，自98年8月至99年5月則每月應分
擔1,660元，合計應繳18,350元管理費等事實，則為被告所
否認，並以上開情詞置辯。經查：
（一）被告所辯原告係以國家公務機關之態勢要求承購戶須於98
年3月18日至4月28日簽立系爭買賣契約書，並完成交屋程
序及預付3,500元管理費，否則將拒絕辦理所有權移轉登
記事宜，其始含淚受迫勉強予以同意乙節，並未舉證以實
其說，非可採信。
（二）又依司法院大法官會議釋字第540號解釋意旨，國家為達
成行政上之任務，得選擇以私法上行為作為實施之手段，
故其與人民訂立買賣契約者，屬涉及私權法律關係之民事
事件。惟並非所有買賣關係之民事事件，均有消費者保護
法第12條規定之適用，必須合於該條規定之要件者，始得
適用該條規定。而消費者保護法第12條第1項固規定：「
定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者
，無效。」然此所謂之「定型化契約條款」，依同法第2
條第7款規定，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂
立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。且所謂之
「企業經營者」依同法第2條第2款規定係指以設計、生產
、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。本件系爭
買賣契約之出賣人為原告即國防部，顯非前開企業經營者
，參諸眷改建條例第3條第2項規定「本條例所稱原眷戶，
係指領有主管機關或其所屬權責機關核發之國軍眷舍居住
憑證或公文書之國軍老舊眷村住戶。」及第5條第1項規定
「原眷戶享有承購依本條例興建之住宅及由政府給與輔助
購宅款之權益。原眷戶死亡者，由配偶優先承受其權益；
原眷戶與配偶均死亡者，由其子女承受其權益，餘均不得
承受其權益。」可知承購依眷改條例所興建之房屋之人須
為原眷戶或承受其權益之人，並非不特定之人，因而本件
系爭買賣契約所約定之條款顯非屬消費者保護法所定之定
型化契約條款，則原告援引消費者保護法第12條之規定，
辯稱系爭買賣契約書上開第15條約定無效，並非有據。
（三）被告雖另辯稱系爭房屋係於98年9月22日完成所有權移轉
登記事宜，卻早於98年3月18日經原告通知完成交屋，原
告此舉有違社會一般交易常理。究其因，乃原告為起造人
亦為陸光新城社區之區分所有權人之一，在原告未辦理所
有權移轉予承購戶前，房屋所有權大部分仍屬原告所有，
其為圖減免於社區內之支出費用，竟罔顧承購戶之權益，
脅誘承購戶辦理交屋，其所為係圖免除預定契約條款中原
告之責任，並加重被告之責任，依民法第247條之1規定，
系爭買賣契約書第15條之約定亦應為無效等語。然於買賣
房屋之法律關係中，交屋與所有權移轉登記，非必同時為
之，先交屋再辦理所有權移轉登記，事所常見，且於交屋
後買受人即得占有、使用房屋，並加以收益，已享有相當
於所有權人之權利，則使其相對地負擔因使用房屋所生之
費用如房屋稅、地價稅、水電費、瓦斯費、管理費等，本
屬當然，難謂有加重買受人責任之情形。從而，系爭買賣
契約書第15條約定：「乙方（指被告）承購之建物及土地
（含公共設施），自通知『交屋（點交）之日』起，房屋
稅、地價稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費
概由乙方負擔」等情，不能認係免除或減輕原告之責任或
加重被告之責任，非屬無效，是原告據以主張被告應自系
爭房屋交屋日起負擔使用系爭房屋所生之管理費，即有依
據。
（四）復按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由
區分所有權人按其應有部分比例分擔之，為公寓大廈管理
條例第10條第2項所明定。又同條例第28條第3項僅規定起
造人於召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理
負責人前，為公寓大廈之管理負責人，並無起造人為管理
負責人時，上述費用由起造人負擔之明文。準此，共用部
分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，應由公共基
金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔，不因管
理委員會成立與否而有差異（最高法院96年台上字第2640
號判決意旨參照）。據此，本件原告主張其為陸光新城社
區之起造人，於該社區之管理委員會成立前，依公寓大廈
管理條例第28條第3項規定為管理負責人，有關該社區之
共用部分及公共事務之管理、維護工作，固由原告負責，
但因相關管理、維護工作所支出之費用，被告仍應依系爭
買賣契約書前開約定，按系爭房屋應有部分比例分擔等情
，亦屬合法有據。故被告所辯原告非經推選為管理負責人
，在陸光新城社區未成立管理委員會前，尚不得未經區分
所有權人會議之決議，逕自以管理負責人之地位向被告收
取管理費等情，即非可信。
（五）至於本件管理費之收費標準何？原告主張經核算被告於98
年7月份應分擔1,750元，自98年8月至99年5月每月應分擔
1,660元，合計應繳納18,350元管理費等事實，業據其提
出陸光新城社區98年7月及8月因社區公共管理維護事務支
出之項目及相關單據暨明細表等資料為證，雖被告辯稱原
告請求被告給付管理費之期間長達11個月，且其通知承購
戶繳納之數額不定，顯見收費標準不一，非屬合法等語。
然兩造簽訂之系爭買賣契約書第15條並未約明管理費之收
費標準，在原告為陸光新城社區管理負責人，就相關管理
、維護工作所支出之費用，已提出相當單據之情況下，且
本院認其所據以核算之上開收費標準，復與一般社區管理
費收費標準並非顯不相當，當可採信，被告空言予以否認
，更未提出足供本院審酌訂定收費標準之依據，自難遽認
原告主張之收費標準不實，則原告據以請求被告給付上開
管理費，核屬有據。
五、綜上所述，原告依據系爭買賣契約書第15條約定，請求被告
給付18,350元及自支付命令送達翌日即99年9月3日起至清償
日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應
予准許。
六、本件係依小額訴訟程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告
假執行；而被告陳明願供擔保請准免為假執行，爰併宣告被
告得供擔保免為假執行；另本件訴訟費用為1,000元，另依
職權確定由敗訴之被告負擔。
七、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌於本
判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
中華民國100年4月8日
法官趙義德
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容
。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書，法院得逕
以裁定駁回上訴。
中華民國100年4月8日
書記官馬秀芳