裁判字號：最高法院86年台上字第1461號民事判決
裁判日期：民國86年05月09日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決八十六年度台上字第一四六一號
上訴人甲○○被上訴人 久圓 建設股份有限公司法定代理人 陳浴生 訴訟代理人吳右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年十二月二十三日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第八○號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊於民國七十九年間，向被上訴人購買坐落台北縣新店市○○段豬肚山小段第二二號等土地上之「台北藝術叢林」Ｄ２棟十一樓房屋一戶（下稱系爭房屋）及坐落土地應有部分，訂約時被上訴人銷售資料顯示系爭房屋採大坪數、高格調設計，原規劃樓高十八層，每棟為二、四或五拼。詎系爭房屋完工後，原為四拼之房屋竟變更為十二拼，戶數增加，顯然影響居住品質，且系爭房屋存有諸多瑕疵，乃依法向被上訴人為解除契約之意思表示。被上訴人即應返還價金於伊，惟屢經催討無着等情。求為命被上訴人給付新台幣（下同）二百四十七萬四千元及加算法定遲延利息之判決（上訴人於第一審係主張依解除契約請求返還價金，於第二審時追加依民法第九十二條規定撤銷意思表示及消費者保護法第十二條第一項之無效之法律關係請求，就此追加部分，另據第二審裁定駁回，已據上訴人向本院提起抗告）。
被上訴人則以：兩造簽訂之房地預定買賣契約，並無整個社區規劃嗣後不得變更設計之保證約定。且上訴人所購買之系爭房屋，其位置、坪數面積，並無變更或短少，上訴人僅以整個社區房屋、戶數增加，即推斷系爭房屋所預定之效用將會滅失或減少，顯然無據。至系爭房屋建材規格均係依契約約定施作，並無瑕疵情事。上訴人主張伊違反誠信，未依債務本旨履行義務，並不實在等語。資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查，本件房地買賣契約原係由被上訴人與訴外人吳 王愛英 所簽訂，嗣 吳王愛英 將系爭房屋及土地預定買賣契約之權利義務移轉於上訴人，三方面為此簽訂協議轉讓書，約定未繳之餘款及貸款由上訴人繼續繳納，同時由上訴人概括承受買賣契約之一切權利與義務，並約定協議轉讓書為本件房地預定買賣契約書之一部分，兩造對此均不爭執。兩造此一行為，應係另行成立一買賣契約，而其買賣契約內容則係援用原房地預定買賣契約書內容，是上訴人提起本件訴訟，應屬適格當事人。次查，被上訴人所興建之「藝術叢林」或稱「三圓羅馬藝術廣場」，共有Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ棟，上訴人所購買者乃Ｄ２棟。兩造對系爭房屋所屬大樓即Ｄ棟，並無增加戶數、隔間乙節，並無意見，上訴人所指變更設計者，乃該社區Ａ棟大樓，上訴人主張戶數增加，必將導致居住品質下降，並引用最高法院、台灣台北地方法院近來判決剪報一則為證。惟查，最高法院該項判決內容所指，乃同一棟大樓內部分樓層變更為小套房情形，與本件系爭房屋所屬大樓並未變更設計、增加戶數之情形不同，是上訴人主張他棟大樓戶數增加，必然影響系爭房屋大樓住戶生活品質云云，尚嫌無據。況該社區庭園部分採開放空間設計，社區與外界間並無任何圍牆阻絕，任何人均得自由進出該社區庭園內，他棟大樓戶數之增加，與社區外界人士得自由進入該社區庭園，實質上並無任何差異。則對於進入該社區庭園之人數及素質既無法管制，則他棟大樓戶數之增加與社區外界人士進入該社區無何差異。上訴人執此主張屬重大瑕疵，並無絕對理論基礎以實其說，自不足採。復被上訴人於簽訂房地預定買賣契約時，並無特約保證不變更戶數設計，而建築業慣例為保留銷售彈性及符合市場需求，自可依法變更設計。再者，開放空間原不得有警衛管制等措施，且依被上訴人所稱，警衛管制等措施，係住戶所組成之管理委員會所決定，與伊無涉等語，該警衛管制等措施，既非屬合法，自不影響該社區為開放空間之性質。上訴人所稱，該社區有警衛管制等措施，與開放空間設計有違等語，尚非可採。況被上訴人將Ｄ棟地下三層變更為五層、樓地板面積減少、增加停車位數及Ａ棟四拼變更為十二拼之變更設計時間，均在上訴人向原買受人吳王愛英買受之八十三年三月十四日前，上訴人自不得就其買受前早已變更完畢之部分，再為爭執。復查，經受命法官現場履勘結果，系爭房屋結構體大致已完成，地板已舖設磁磚，衛浴設備業經裝設完畢，另獨立氣冷式空調並已裝置完成，除房間門顯然係空心木門，廚房石壁有紋路，電源總開關板手有綉斑，各房間天花板電燈插座明顯係燈泡式以外，其他並無明顯瑕疵。至兩造對於其他建材品質優劣之爭執，未見上訴人舉證證明各該建材品級為何，而契約上所載建材與設備規格文件，均以「高級」、「精製」、「豪華」、「特別設計」、「精心設計」、「最新」等不確定概念描述建材品質，則系爭房屋內部建材品質是否低劣，未據上訴人舉證以實其說，上訴人主張系爭房屋存有重大瑕疵云云，即非有據。況上揭瑕疵部分，亦非不可補正，被上訴人亦無拒絕修繕之表示。茲審酌上訴人所繳款項及被上訴人因契約被解除所受之損害，認上訴人以上揭事由主張解除契約，亦將顯失公平。則上訴人解除系爭房屋及土地預定買賣契約，並無理由。其以契約已解除，請求被上訴人返還價金，於法無據，不應准許等詞。為其判斷之基礎。
查，原審既認定上訴人概括承受吳王愛英系爭房屋及土地預定買賣契約之一切權利與義務，且兩造間之買賣契約，係援用上開原房地預定買賣書之內容，則縱系爭房屋部分變更設計，係在上訴人向吳王愛英買受前即已變更完畢，然上訴人既已概括承受吳王愛英買賣契約之一切權利與義務，而系爭房屋如非依約定變更設計，上訴人自得予以爭執，原審謂上訴人不得就其買受前早已變更完畢之部分再為爭執云云，即屬可議。又依卷附房屋土地預定買賣契約書第十二條㈡約定：本建物各項規劃如因法令限制無法按原定規劃進行時，乙方（即被上訴人）得變更原規劃，另為法令許可之處理云云（見一審卷一五頁反面）。則被上訴人如非因法令限制無法按原規劃進行時，其擅自變更戶數，是否符合兩造約定意旨，猶待研求。原審未遑詳加調查審認，即謂被上訴人既無特約保證不變更戶數，自可依法變更設計，而為不利於上訴人之判斷，殊欠允洽。復上訴人主張：觀諸兩造簽訂之買賣契約與海報，俱無開放空間之約定，僅海報上載有「百分之○點一超低密度建蔽率……」，然查建蔽率與開放空間既係二個不同之概念，且系爭房屋大樓亦未豎立「開放空間標示牌」等語（見原審卷二七頁反面、二八頁正面），原審就此亦未加以詳查，即謂系爭房屋所屬社區庭園係採開放空間設計，而認上訴人執此主張屬重大瑕疵為不可採云云，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年五月九日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱錦娟法官朱建男法官許澍林法官王錦村右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年五月二十六日