裁判字號：臺灣基隆地方法院110年基簡字第875號民事判決
裁判日期：民國110年11月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決110年度基簡字第875號原告 陳謝宗 被告 何翊宏 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○○路○○○○號B1房屋遷讓遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬元，及自民國一百一十年九月十五日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬捌仟陸佰零柒元由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行；但被告如分別就本判決第一項以新臺幣壹佰陸拾捌萬元、就本判決第二項以到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查：本件原告於起訴時，訴之聲明為：被告應將門牌號碼基隆市○○區○○○路000號B1房屋遷讓遷讓返還原告，並自民國110年5月15日起，按月於每月15日前給付原告新臺幣（下同）70,000元。嗣於110年11月18日本院言詞辯論期日變更為：被告應將門牌號碼基隆市○○區○○○路000號B1房屋遷讓遷讓返還原告，並應給付原告60,000元，及自民國110年8月15日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告70,000元。經核原告上開訴之變更，請求之基礎事實同一，且係減縮應受判決事項之聲明，參以首開規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告前與原告訂立租賃契約，由被告向原告承租原告所有門牌號碼基隆市○○區○○○路000號B1房屋(下稱系爭房屋)，約定每月租金為新臺幣(下同)70,000元，租賃期間自民國108年8月10日起至118年8月10日止，應於每月15日以前給付(下稱系爭租賃契約)。詎被告自110年5月15日起即未依約給付租金（其中110年6、7月份僅各給付40,000元），積欠之租金總額已達2個月之租額，經原告於110年8月25日以基隆新豐街郵局000083號存證信函催告被告給付租金並終止系爭租賃契約，惟未合法送達被告。為此，爰基於系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付已到期之租金60,000元，自110年8月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告70,000元(租期終止前依系爭租賃契約、終止後依不當得利而為請求)，並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並應給付原告60,000元，及自110年8月15日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告70,000元。
二、被告經合法通知未到庭爭執，亦未提出書狀為何聲明或陳述以供本院參酌。
三、本院之判斷：㈠原告主張之上開事實，業據提出系爭房屋之建物登記第二類
謄本、系爭房屋租賃契約書、110年8月25日基隆新豐街郵局000083、000084存證信函、系爭房屋110年房屋稅繳款書等件為證；而被告經合法通知，並未到庭爭執，亦未提出書狀表明證據或有利於己之答辯以供審酌，本院綜合上開證據調查結果，自堪信原告之主張為真實。
㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。又押租金之主要目的，在擔保承租人履行租賃債務及賠償損害之用，是於租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，倘於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、77年度台上字第2213號、72年度台上字第4885號判決意旨參照）。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條著有規定。又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查：
1.本件被告自110年5月15日起即未繳付租金，除其間已繳納110年6、7月份各40,000元之租金外，於扣除被告已給付原告押租金70,000元後，被告於自110年5月15日起已積欠原告2個月以上之租金，且積欠之租金額已逾2個月以上，自得依法終止租約。而本件原告聲請以起訴狀繕本之訴達，以代替催告並向被告表示終止系爭房屋租賃契約之意思表示，原告之起訴狀繕本，經本院於110年10月14日公示送達後，已於同年11月3日發生送達之效力，此有本院公示送達證書在卷可稽，惟被告仍未於原告所限期限（3日內)給付租金，則系爭房屋租賃契約於110年11月6日即已發生合法終止之效力。
由上可知，兩造間之租賃契約既已合法終止，則原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依租金給付請求權及不當得利給付請求權，請求被告給付積欠之租金暨相當於租金之不當得利，應有理由。
2、至原告所請求被告支付未給付之租金60,000元，及自110年8月15日起至遷讓房屋時止之租金及相當於租金之不當得利，惟被告既已給付70,000元之押租金作為擔保承租人履行租賃債務及賠償損害之用，即應與其所積欠之租金當然抵充，是此原告之請求自應扣除被告已付之押租金70,000元。從而，原告請求被告遷讓返還系爭房屋、給付60,000元，併應自110年9月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付70,000元，於法有據，應予准許，逾此範圍之請求，則乏所據，應予駁回。
四、本件係民事訴訟法第427條第2項第1款因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟，本院為被告敗訴判決部分，應依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行；又本院斟酌本件係適用簡易訴訟程序之案件，僅能上訴至第二審，參考各級法院辦案期限實施要點，第二審簡易程序審判案件之辦案期限為2年，以此推估，本判決第一項因被告免為假執行致原告假執行延宕之期間應為2年，因此原告延後2年使用收益系爭房屋所受之損害，應為上開期間之租金合計1,680,000元（計算式：70,000元×24＝1,680,000元），兼之原告因被告就本判決第二項免為假執行所受之損害，即為原告屆期所得受償之金額，爰職權宣告被告分別就本判決第一項以1,680,000元、就本判決第二項以到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。
五、本件事證已經明確，兩造其他攻擊、防禦方法或證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國110年11月30日
基隆簡易庭法官周裕暐以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年11月30日
書記官謝佳妮