臺灣士林地方法院102年度簡上字第204號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院102年簡上字第204號民事判決

裁判日期：民國103年09月11日

裁判案由：給付管理費

臺灣士林地方法院民事判決102年度簡上字第204號上訴人即被上訴人 張玉 妹
曾廖款 共同訴訟代理人 楊承翰 被上訴人即上訴人雙璽名宅大廈管理委員會法定代理人 林正穩 訴訟代理人 陳鄭權 律師
劉彥良 律師上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國102年8月15日本院內湖簡易庭102年度湖簡字第588號第一審判決提起上訴，本院於103年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於㈠命上訴人 張玉妹 給付超過新臺幣叁仟肆佰玖拾伍元之本息、命上訴人曾廖款給付超過新臺幣叁仟伍佰零柒元之本息部分，及該部分假執行之宣告；㈡駁回上訴人雙璽名宅大廈管理委員會後開第三項之訴部分，暨除確定部分外之訴訟費用裁判均廢棄。上列廢棄㈠部分上訴人雙璽名宅大廈管理委員會於第一審之訴駁回。
被上訴人張玉妹、曾廖款應各再給付上訴人雙璽名宅大廈管理委員會新臺幣玖仟伍佰元，及自民國一○二年三月二十八起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人張玉妹、曾廖款其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人張玉妹、曾廖款各負擔百分之六，餘由上訴人雙璽名宅大廈管理委員會負擔。
事實及理由被上訴人即上訴人雙璽名宅大廈管理委員會（下稱雙璽管委會
）於原審起訴主張：伊為雙璽名宅大廈社區（下稱系爭社區）依法成立之管理委員會。系爭社區並於民國98年11月21日定有住戶規約（下稱系爭規約）。系爭規約第10條規定公共基金、管理費之繳納事宜，其中第2項規定：「房屋管理費上限定新臺幣（下同）100元/坪，並授權管理委員會按實際收支訂定收費金額公告之，每一位汽車管理清潔費每月500元，機車管理清潔費授權管理委員會訂定」。伊則又於98年12月21日召開管理委員會議通過決議管理費為每月每坪80元；停車位管理費為每月每位500元，復於98年12月27日管委會再為確認（下稱系爭98年決議）。詎上訴人即被上訴人張玉妹、曾廖款（下稱張玉妹等，分則逕稱其姓名）均為系爭社區之區分所有權人，然其等自98年12月份迄今，每月均僅按照房屋管理費每月每坪40元、停車位管理費每月每位250元標準繳交房屋及停車位管理費，而積欠伊房屋、停車位管理費差額，造成伊及全體住戶極大困擾。經屢次溝通無效後，系爭社區又於101年11月18日召開第四屆區分所有權人會議再次討論張玉妹等管理費問題，而決議對張玉妹等自101年12月起房屋管理費按每月每坪60元計收，停車位管理費則按每月每位500元計收（下稱系爭101年決議）。然張玉妹等依然不願依系爭101年決議足額繳納。
伊乃於102年3月22日對張玉妹等寄發存證信函請其等於文到
7日內結清積欠之管理費（下稱系爭存證信函）。惟張玉妹等仍於102年3月27日以律師函表示拒絕清償。又自98年12月起至102年2月止，張玉妹已積欠房屋及停車位管理費差額9萬8078元，曾廖款則積欠9萬8382元。又張玉妹等最遲已於102年3月27日以律師函明確表示拒絕清償積欠之管理費時，已收受伊所為請求給付之催告，伊自得以該日之翌日即102年3月28日為遲延利息起算點，請求張玉妹等給付積欠之房屋及停車位管理費及其遲延利息等語。
張玉妹等則以：㈠伊等買受所有坐落系爭社區之房地（下合稱
系爭房地，分則稱系爭張玉妹、曾廖款房地）時即與建商約定房屋管理費以每坪每月40元計收。且雙璽管委會自98年12月起即已另行依系爭規約之授權規定，決議主動訂定對伊等以每坪40元計收房屋管理費，並減半以每位250元計收停車位管理費，雙璽管委會自不得再以系爭98年決議標準對伊等收取管理費，故伊等並無欠繳房屋、停車位管理費差額。且伊等所有之系爭房地，均位於系爭社區一樓，有獨立出入門戶，且停車位亦與其他住戶不同，並未設於系爭社區大樓之地下室內，而係位於其約定專用為系爭房地院落使用之空間內。系爭98年決議仍要求伊等必須與其他住戶適用相同之收費標準，本違反公平合理原則，法院應得加以調整為減半計收。㈡雙璽管委會就其所召開之區分所有權人會議所為系爭101年決議之決議方法有瑕疵，伊等已提起確認系爭101年決議無效之訴。且系爭101年決議對系爭房地所為收費標準係於建築結構未改變下僅針對伊等所有之系爭房地兩戶調漲房屋、停車位管理費，違反公平合理原則，應屬無效，且系爭101年決議之收費標準，對伊等而言，亦非公平，法院亦應加以調整為減半計收等語，資為抗辯。
原審對於雙璽管委會之請求，判決雙璽管委會部分勝訴，分別
命張玉妹給付8萬5080元，命曾廖款給付8萬5372元，並就該部分依職權為假執行之宣告，而駁回雙璽管委會其餘之請求。兩造就其敗訴部分各自聲明不服，提起上訴。張玉妹等並聲明：㈠原判決不利於張玉妹等部分廢棄；㈡上開廢棄部分，雙璽管委會在第一審之訴駁回。雙璽管委會則聲明：㈠原判決關於駁回如主文第3項部分廢棄。㈡上開廢棄部分，張玉妹等應再各給付雙璽管委會9500元，及自102年3月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（雙璽管委會就原審判決其對於張玉妹、曾廖款所為101年12月至102年2月房屋管理費差額超過原審判決主文第1項㈠所示金額部分，即其中各3498元、3510元敗訴部分，並未上訴聲明不服，應已確定）。張玉妹等就雙璽管委會上訴部分，及雙璽管委會就張玉妹等上訴部分，均聲明求為駁回上訴。
兩造不爭執事項（見本院103年6月9日準備程序筆錄，本院
並依論述需要，刪除兩造有爭執部分語句，並調整其順序、文字）㈠雙璽管委會為系爭社區依法成立之管理委員會。系爭社區並於
98年11月21日曾以第一屆區權會定有系爭規約如原審卷第12至17頁所示。系爭規約第10條規定公共基金、管理費之繳納事宜，其中第2項規定：「房屋管理費上限定100元/坪，並授權管理委員會按實際收支訂定收費金額公告之，每一位汽車管理清潔費每月500元，機車管理清潔費授權管理委員會訂定」。
系爭社區第一屆區權會進行討論時，針對管理費之議案即分別有自聘管理員或另聘管理公司設計管理費議案為A、B兩案（下稱系爭管理費議案），如本院卷第19頁上證3所示。系爭管理費議案後來並未照原案通過。
㈡雙璽管委會於98年12月21日曾開會通過系爭98年決議為：管理
費每月每坪80元；停車位管理費每月每位500元，復於98年12月27日管委會再為確認，系爭98年決議會議記錄如原審卷第18至19頁所示。
㈢張玉妹等均為雙璽名宅大廈之區分所有權人之一，各自所有權
狀如原審卷第56頁、第57頁。張玉妹等自98年12月份迄今均僅按照每月每坪40元繳納房屋管理費及每月每位250元繳納停車位管理費。雙璽管委會自98年12月起亦均以如本院卷第21頁至第30頁上證5所示收費單據樣式向張玉妹等收受以每坪40元計算之管理費。系爭社區第二屆管委會主任委員更換他人，仍照原第一屆收費標準收費。
㈣系爭社區於100年11月12日召開第三屆區分所有權人會議（下
稱系爭第三屆區權會）針對張玉妹等之管理費問題進行討論，未達成共識，會議紀錄如原審卷第20頁至第22頁、本院卷第41頁所示。曾任第一屆後半年主委之 魏慕蓉 （前半年為 林松根 ）及 張宏仁 財委曾於系爭第三屆區權會中發言表示：「委員會考慮到一樓住戶的感受，決議延遲一年」等語。
㈤系爭社區又於101年11月18日召開第四屆區分所有權人會議（
下稱系爭第四屆區權會）再次討論系爭房地管理費問題，並作成系爭101年決議，系爭第四屆區權會會議紀錄如原審卷第23頁至第25頁原證5所示。最後主席宣布系爭101年決議內容為：「為了社區和諧，對張玉妹等自101年12月起房屋管理費按每坪60元/月計收，停車位管理費則按500元/月計收」。嗣後，張玉妹等針對系爭101年決議，主張決議方法有瑕疵，即未達決議修改規約票數三分之二，而向本院提起確認系爭101年決議無效之訴，由本院102年度訴字第301號審理中，103年5月19日辯論終結，103年6月23日判決及裁定駁回張玉妹等之訴在案，判決書如本院卷第191至197頁所示。㈥雙璽管委會於102年3月22日對張玉妹等寄發系爭存證信函請
張玉妹等於文到7日內結清積欠之管理費差額，如原審卷第26頁所示。張玉妹等以102年3月27日律師函表示拒絕清償，如原審卷第27頁所示。故張玉妹等至遲已於102年3月27日當日收受系爭存證信函之催告意思表示。於此之前，雙璽管委會均從未以正式公函向張玉妹等主張應以每坪80元、每位500元計算管理費差額並催收。亦從未於第一屆至第四屆區權人會議，財務委員報告收支明細時，將此差額列為「應收未收款」項目，如本院卷第42頁第二屆區權會紀錄所示。
㈦若以系爭98年決議、系爭101年決議標準計算自98年12月份迄
102年2月份止，張玉妹依系爭規約應繳交之房屋、停車位管理費與實際所繳交之房屋及停車管理費差額為：①張玉妹部分：98年12月份起至101年11月份止，房屋管理費每坪每月收費80元，每月差額2331元，故此期間房屋管理費差額共8萬1585元；101年12月份起至102年2月份止，管理費每坪每月收費60元，每月差額1165元，故此期間房屋管理費差額應為3495元。②曾廖款部分：98年12月至101年11月，房屋管理費每坪收費每月80元，每月差額2339元，此期間房屋管理費差額為8萬1865元；101年12月起至102年2月份止，房屋管理費每月每坪收費60元，每月差額1169元，總計差額為3507元。③張玉妹等自98年12月至102年2月停車位管理費部分差額均各為9500元（欠繳月數39個月，但被上訴人表明僅請求38個月之金額）。張玉妹等於雙璽管委會訴求之上開期間內，均已繳納上述差額以外之房屋、停車位管理費完竣。
㈧系爭社區區分所有權人與建商間訂立之房地買賣契約中之附件
7如原審卷第93頁所示，內容均標示：「A、D棟壹樓（按即系爭房地）相鄰之法定空地（含34、35號增設車位），約定歸該戶永久無償使用及永久管理維護」（下稱系爭約定專用條款，稱實際上所指空間為系爭房地約定專用部分）。張玉妹等所有系爭房地前之系爭社區建物法定空地即為建商為其等規劃之停車位所在位置，且係經全體區分所有權人同意之約定專用部分，各為張玉妹等專用，買賣契約書如原審卷第71-93、127-168頁所示。張玉妹等購買系爭房地之房地總價加計約定專用增設停車位為2050萬元，約定專用使用權與停車位價款已內含於買賣價金中。
㈨系爭社區於100年11月12日修訂住戶規約（下稱系爭100年規
約）如本院卷第57頁至第72頁所載。其第四章財務管理第17條公共基金、管理費之繳納規定，明定各區分所有權人均應繳納停車位管理費，定額之標準則由區分所有權人會議決議訂定。其中，第20條規定：約定專用部分或約定共用部分使用償金繳交或給付規定：「共用部分之約定專用者或專有部分之約定共有者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金：依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者。依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載訂有使用該一共用部分或專有部分之約定者」。
㈩各住戶之系爭買賣契約書附件4原審卷第90頁之同意書內（下
稱系爭附件四同意書），第3點約定：「A、B、C、D棟之二樓及三樓、九樓、十樓等十二戶相鄰之非屬屋頂避難平台之樓頂平台（露台），由各該戶區分所有權人專有管理使用」。該樓頂平台之專用權人因均為其等自行管理，且房屋管理費僅以住宅之坪數計算，並未納入約定專用之公設坪數一併計算，故該專用部分區分所有權人毋需就該樓頂平台約定專用部分另外支付房屋或停車位管理費。又因符合系爭100年規約規約第20條第2項規定，故亦毋庸繳交使用償金。
系爭房地約定專用部分與系爭社區大樓正門之車道門，有原建
商所設之鐵柵門相隔，鐵柵門內將系爭房地約定專用部分結構上構成系爭房地二戶之庭院，有獨立大門。人員、車輛進出時會經過系爭房地鐵柵門外如原審卷第93頁附件7所示A、B部分，無需通過社區正廳大門，人員的進出也是經由A、B部分相連的鐵柵門。系爭房地屬於獨立門戶出入，於系爭社區正廳內並無另外的出口，相關位置標示如本院卷第100頁上證18所示。一樓房屋及系爭社區平面圖如本院卷第17頁、第18頁上證
1及本院卷第100頁上證18標示所示。照片如原審卷第170頁至第172頁、本院卷第78頁至第80頁所示。本院卷第100頁中庭空間，係因雙璽管委會認為常有孩童在此戲耍外，常設三角錐，照片如本院卷第101頁上證19所示。系爭房地約定專用部分內停車位進出口常有車輛直接擋在出口，亦未見系爭社區管理員驅趕，照片如本院卷第102頁上證20所示。系爭房地約定專用部分原本於建商設計時為一樓法定空地，交屋時該部分即已經建商規劃劃設為系爭房地院落，並各規劃一停車位點交張玉妹等使用，為露天無遮蓋之車位。系爭社區一樓以上其他住戶之約定專用車位均集中於地下室統一管理，使用號誌、專用車道、車庫自動鐵捲門設備、照明設備及監控設備，照片如本院卷第99頁上證17所示。
系爭房地之建物謄本上並未載有地下停車空間共用部分之區分
所有應有部分（未分擔地下停車空間持份），而系爭社區其他住戶之房屋建物謄本均載有停車位共有部分，如本院卷第111頁至第127頁雙璽上證3所示。
雙璽管委會所設置之系爭社區外監視器可照到大門及其車道，
故可監看是否有不明人士，擅闖張玉妹等停車位，亦能監看本院卷第77頁附件1所示螢光標示區域即本院卷第78頁至第80頁照片所示。系爭社區之消防火災受信及電信等系統亦均由雙璽管委會所管理維護，如本院卷第138頁至第158頁上證4照片、消防用緊急廣播主機、火警受信總機安裝及操作手冊、99年至102年消防安全設備檢修申報書及臺北市政府消防局97年12月25日日北市消預字第00000000000號函所示。
系爭房地二戶與其他住戶在公共設施之使用上顯有不同。張玉
妹等為一樓住戶，公共設施之使用狀況亦與樓上住戶有所不同。雙璽名宅大廈本身公設比較低，除守衛室、電梯、地下室外並無一般大廈之公共使用空間，於其原始設計圖上，系爭房地擁有獨立門戶，出入自宅無須經過守衛大廳，亦無使用電梯等公共設備之需要。就供電部分之分攤，系爭社區是採取大公小公之差別，其中所謂小公是指梯間照明、電梯用電及加壓馬達打水到頂樓之用電等公共設備部分，分攤方式為直接攤入各戶當期電費，張玉妹等須就用不到梯間照明及電梯用電部分（因為張玉妹等車位是增設劃設在自家庭院）進行分攤，而大公部分則是指地下室照明、進出地下室鐵門開閉用電等公共設備，此部分則為所有住戶之管理費共同分攤，張玉妹等也都照電費單記載共同分擔。系爭房地守衛是位於向內凹之大廳，又管理費中有一大部分是支付保全公司薪水。
本件經本院於103年6月9日與兩造整理並協議簡化爭點厥為
（見本院同上筆錄，茲依據本院論述方式、順序適當調整或刪除不必要之細項）㈠雙璽管委會依據系爭98年決議所定每月每坪80元標準，請求張
玉妹等給付98年12月至101年11月之房屋管理費差額張玉妹計
8萬1585元及曾廖款計8萬1865元其法定遲延利息，是否有理由？⒈張玉妹等抗辯：雙璽管委會自98年12月起即已主動訂定對其等
以每月每坪40元計收房屋管理費，其等並無欠繳管理費差額，雙璽管委會則抗辯：此差別費率為張玉妹等與系爭社區第一屆主委私下協議，不生效力，孰為可採？⒉張玉妹等抗辯：應依其等與建商約定管理費為每月每坪40元計
收；雙璽管委會否認有此約定，且主張不受拘束，孰為有理？⒊張玉妹等抗辯：系爭98年決議對系爭房地收費標準違反公平合
理原則，法院應得加以調整為減半計收，雙璽管委會則主張：應尊重公寓大廈自治原則，且系爭社區有使用多項公共設施之可能，故收費標準應屬合理，孰為可採？㈡雙璽管委會依據系爭第四屆區權會之系爭101年決議，以每月
每坪60元標準，請求張玉妹等給付101年12月至102年2月之房屋管理費差額張玉妹計3495元、曾廖款3507元及其法定遲延利息，是否有理由？⒈張玉妹等抗辯：系爭101決議，程序上違法，應得撤銷而無效
，是否可採？⒉張玉妹等抗辯：系爭101年決議系爭房地房屋管理費收費標準
，於建築結構未改變下僅針對張玉妹兩戶調漲管理費違反公平合理原則，法院應得加以調整為減半計收；雙璽管委會則主張：應尊重公寓大廈自治原則，收費標準應屬合理，孰為可採？㈢雙璽管委會依據系爭98年決議，請求張玉妹等給付98年12月至
102年2月之停車位管理費差額各計9500元及其法定遲延利息，是否有理由？⒈張玉妹等抗辯：雙璽管委會自98年12月起即已主動訂定對其等
以減半計收之停車位管理費，其等並無欠繳管理費差額；雙璽管委會則主張：此差別費率為張玉妹等與第一屆主委私下協議，不生效力，孰為可採？⒉張玉妹等抗辯：系爭98年決議停車收費標準，對系爭房地住戶
違反公平合理原則，法院應得加以調整為減半計收，雙璽管委會則主張：應尊重公寓大廈自治原則，且系爭房地停車位也會使用大樓正門、公共車道，故收費標準應屬合理，孰為可採？茲論述如下：
㈠雙璽管委會依據系爭98年決議所定每月每坪80元標準，請求張
玉妹等給付98年12月至101年11月之房屋管理費差額張玉妹計
8萬1585元及曾廖款計8萬1865元其法定遲延利息，並無理由。
⒈雙璽管委會自98年12月起，確有依系爭規約決議主動訂定對系
爭房地以每月每坪40元計收房屋管理費，張玉妹等已按此差別費率繳納房屋管理費，張玉妹於此期間並無欠繳管理費差額。①查系爭規約第10條對於公共基金、管理費之繳納事宜，其中第
2項前段規定：「房屋管理費上限定100元/坪，並授權管理委員會按實際收支訂定收費金額公告之」（見不爭執事項㈠所示）。而系爭規約為系爭社區區分所有權人共同制訂，於系爭社區內具有規範系爭社區所有自治機關、住戶之效力。由此可知，雙璽管委會當可以此系爭社區最高自治機關所制訂之規章授權，針對系爭社區各住戶之具體狀況，訂定「房屋管理費」之收取費率，此亦為兩造歷來攻擊防禦方法所不爭執（見不爭執事項㈡所示）。是倘雙璽管委會依據系爭社區各住戶對公共設施之實際使用情形，而就房屋管理費於授權上限範圍內調整訂定差別費率，當無違社區自治之原則甚明。
②其次，觀之系爭社區之系爭第三屆區權會中，曾針對張玉妹等
之管理費問題進行討論，雖未達成共識，但曾任第一屆後半年主委（前半年為另一住戶林松根）之魏慕蓉及張宏仁財委曾於系爭第三屆區權會中發言意旨大致為：差別費率是他們接手時延續交接資料處理，但許多住戶有意見，且應是第一屆主委未經開會自行公告的，但委員會考慮到一樓住戶的感受，決議延遲一年等語。由此即可推知，系爭房地之房屋管理費差別費率，其根據最早依據，或許並未顯諸於系爭社區會議決議文字而無可考，但雙璽管委會對此確實曾開會決議加以追認，自應解為雙璽管委會已依系爭規約授權，就房屋管理費對系爭房地住戶訂定較低之差別費率。
③再者，系爭社區第一屆區權會就系爭管理費議案討論時，本即
有針對房屋管理費之議案即分別有自聘管理員或另聘管理公司設計管理費議案為A、B兩案（見不爭執事項系爭房地約定專用部分㈠）。且由系爭管理費議案文字內容（見本院卷第19頁）所載可知，無論A案或B案，對於系爭房地之房屋管理費，均有適用較低差別費率之提議。顯見，系爭社區剛成立之初，自治機關確實曾有考量系爭房地客觀上結構較為特殊，而有使系爭房地住戶繳納低於其他住戶房屋管理費之芻議。則於其後召開之雙璽管委會除為系爭98年決議，另針對系爭房地議決差別費率，就當時系爭社區氛圍及時空背景，更非無可能。
④再者，雙璽管委會對系爭房地住戶張玉妹等自98年12月份迄10
0年11月間，每月均係製發按每月每坪40元計算之房屋管理費收費單據，向張玉妹等收取房屋管理費，儘管雙璽管委會之主委等幹部因選舉更替亦然（見不爭執事項㈢所示）。甚至，雙璽管委會於系爭社區每屆區權會召開，財務委員對系爭社區財務收支明細為報告時，均從未將張玉妹等所繳納之房屋管理費列為不足而有差額之帳目中（見不爭執事項㈥所示）。由此以觀，當可推知雙璽管委會確實認可此項差別費率之收費標準，當為明確。且由上述系爭第三屆區權會相關幹部發言可知，第一屆雙璽管委會時代，已有住戶對系爭房地差別費率有意見，雙璽管委會若未曾就系爭房地差別費率作成決議據以實施，豈能服眾？凡此，均足認張玉妹等一再陳稱：雙璽管委會於第一屆管理委員會會議中，除系爭98年決議外，另曾針對系爭房地決議差別費率等情，當屬信而有徵，而可採信。
⑤是自98年12月至100年11月系爭第四屆區權會作成系爭101年
決議以前，對於系爭房地住戶之張玉妹等，雙璽管委會自僅能根據雙璽管委會另為差別費率之決議，按每月每坪40元收取房屋管理費。而張玉妹等客觀上已按此雙璽管委會所決議之差別費率繳納（見不爭執事項㈢所示），於此期間要無積欠房屋管理費之差額可言，則雙璽管委會起訴請求此期間之房屋管理費差額，自屬無據，不能准許。
⒉又張玉妹等僅須依雙璽管委會對系爭房地之房屋管理費為差別
費率之決議，繳納房屋管理費，並無積欠差額，故雙璽管委會請求給付此期間差額，並無理由，已認定如上，則原列爭點㈠⒉⒊，無論如何認定，均與結論無涉，本院自不必加以深究。㈡雙璽管委會依據系爭第四屆區權會之系爭101年決議，以每月
每坪60元標準，請求張玉妹等給付101年12月至102年2月之房屋管理費差額張玉妹計3495元、曾廖款3507元及其法定遲延利息，應有理由。
⒈張玉妹等抗辯：系爭101決議，程序上違法，應得撤銷而無效，並無可採。
①按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議召集程序或決議內容
違法之法律效果，並未明文規定，依同條例第1條第2項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定。」而以公寓大廈之區分所有權人會議之性質觀之，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相似，故公寓大廈區分所有權人會議之決議，宜類推適用民法有關撤銷社團總會決議之第56條規定。亦即，如區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或章程時，所有權人得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，而於法院撤銷該決議前，該決議仍屬合法有效，對各區分所有權人自有拘束力存在；如區分所有權人會議決議之內容違反法令或章程者，則為無效。而區分所有權人會議決議表決方法或表決權數之爭議，應屬區分所有權人會議召集程序之違法，而不屬於決議內容違法為無效之範圍。
②經查，張玉妹等雖主張系爭101年決議之表決方法有違反章程
之情形，然其客觀上僅對系爭101年決議向本院提起確認無效之訴訟，而經本院判決駁回（見不爭執事項㈤所示），而並未對系爭101年決議向法院提起撤銷訴訟。申言之，系爭101年決議並未經法院判決撤銷，縱有張玉妹等主張之前述決議方法違背法令之情形，揆諸前揭說明，仍應認定系爭101年決議仍屬合法存在，除有其他無效事由，自仍應對張玉妹等有拘束力。
⒉張玉妹等並未舉證證明系爭101年決議系爭房地房屋管理費收
費標準，明顯違反公平合理原則之情形，故系爭101年決議調整差別費率之決議，仍屬公寓大廈自治機關判斷餘地範圍，應予尊重。
①按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分
所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。是關於為維護共有、共用部分管理上必要所支出之管理費用收費標準之制定，係由區分所有權人會議決議或以規約定之。又區分所有權人會議係因區分所有建物各住戶間就區分所有建物本身之專有部分、共有部分之利用密不可分，且住戶多屬人數可觀，故以區分所有權人會議決議代表住戶之多數意見，以平衡各住戶對於共同事務之參與可能及區分所有建物修繕、管理之進行，是區分所有權人會議以多數決之方式決議區分所有建物事項，仍屬私法自治契約自由之保障空間。且管理費用之收取乃係為全體住戶之共有、共用部分之清潔、維護、修繕、一般改良、公共水電、電梯保養維護及管理人員之薪資等事項之管理使用之支出費用而言，且一社區之價值及使用效益如何，與該社區整體之外觀、結構、管理、維護等要素息息相關，如整棟社區大樓之維護及管理良好，自亦有助於社區範圍內使用效益或交易價格之提昇，故縱居住於一樓之區分所有權人，其雖使用有獨立門戶進出，亦不得謂無庸分攤或減免分攤全棟大樓之管理費。至於公寓大廈區分所有權人之專有部分，因建築構造、位置、水電配置與其他住戶不同，公寓大廈自治機關認為有差別對待之必要時，對此差別對待之比例，尤應尊重公寓大廈自治機關聚合之多數意見，除非有確實之證據顯示，公寓大廈自治機關係濫用其多數決，而對少數住戶強加不合理之負擔外，法院自不宜任意介入調整差別待遇之比例。
②由系爭第三屆區權會會議紀錄觀之（見原審卷第20至22頁），
於100年11月12日系爭第三屆區權會中就系爭房地房屋管理費進行討論時，系爭社區其他住戶對差別費率已然大有意見，甚至曾任第一屆後半年主委之魏慕蓉及張宏仁財委曾於系爭第三屆區權會中更發言表示：雙璽管委會自第一屆以來，即有許多住戶對此反應，委員會考慮到一樓住戶的感受，決議延遲一年等語（見不爭執事項㈣所示）。由此以觀，雙璽管委會對於系爭房地之差別費率，應僅係於系爭社區98年完工後，因管理組織剛成立，尚無從具體觀察系爭房地於系爭社區內使用共用部分之實情，所為之暫時措施。故於101年11月18日系爭第四屆區權會中，作成系爭101年決議，形式上雖係將系爭房地之房屋管理費由每月每坪40元修改為自101年12月起每月每坪60元（見不爭執事項㈤所示），亦當僅屬於系爭社區共同集居之各住戶，基於因暫行措施實施之數年來之觀察，對系爭房地應如何適用差別費率之重新考量而為具體化之措施，已難謂屬於具有針對性、歧視性之多數決濫用。況且，倘如張玉妹等所言，系爭社區自治機關不得針對其等之管理費費率範圍為特別討論、決議，則何以其對於雙璽管委會第一屆作成差別費率之暫時措施，竟認為公平合理，毫無意見？況且，系爭101年決議仍已考量系爭房地即張玉妹等使用共用部分公設之範圍及比例較低（見不爭執事項所示），而為決議繳付較其他住戶為少之管理費，並非強行要求系爭房地住戶之張玉妹等，一律需與其他住戶適用同一費率。僅係基於數年暫行措施之實行經驗上之判斷，認為草創初期之雙璽管委會差別費率決議，未能顧及系爭房地實際使用情形，而相應為差別費率之調整而已。張玉妹等既為社區之一員，則繳交管理費以維社區整體並利之發展，亦屬事理之常且符公平，亦未違反公序良俗，自難認系爭101年決議違反公平合理原則而為無效。
③再者，公寓大廈區分所有權人之專有部分，因建築構造、位置
、水電配置與其他住戶不同，其差別對待之比例，應尊重公寓大廈自治機關聚合之多數意見，除非有確實之證據顯示，公寓大廈自治機關係濫用其多數決，而對少數住戶強加不合理之負擔外，法院自不宜任意介入調整差別待遇之比例，已如上述。是除非張玉妹等得舉證證明，系爭社區所決定之差別費率，具體上如何違反使用者付費或公平合理原則之外，基於公寓大廈自治之原則，法院自應尊重社區多數決之判斷。而卷查，系爭房地建築結構上、使用上固然與其他住戶有所不同，然明顯亦會使用許多系爭社區所提供之服務（見不爭執事項至所示）。甚而，張玉妹等亦自認其等應有繳納房屋管理費、停車位管理費之義務不諱，僅爭執其應適用之差別費率比率而已。然由上開系爭房地結構上與其他住戶之差異性，僅能窺見系爭房地或有與其他住戶就房屋管理費為差別費率之必要，然對於其具體上究應以何比例為適當，張玉妹等並未提出具體數據資料可資判別，法院自不得僅以張玉妹等一己主觀上之感受，據以推翻系爭社區自治機關之具體判斷結論。
⒊綜上小結，系爭101年決議應屬合法有效，張玉妹等應受拘束
，故雙璽管委會依據系爭第四屆區權會之系爭101年決議，以每月每坪60元標準，請求張玉妹等給付101年12月至102年2月之房屋管理費差額張玉妹計3495元、曾廖款3507元（見不爭執事項㈦①②所示），要屬有據。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段分別定有明文。而雙璽管委會已於102年3月22日以系爭存證信函對張玉妹等催告給付此期間之房屋管理費差額，張玉妹等於102年3月27日律師函表示拒絕清償，故張玉妹等至遲已於102年3月27日當日收受系爭存證信函之催告意思表示（見不爭執事項㈥所示），是雙璽管委會請求就此期間房屋管理費差額自102年3月28日起算計付遲延利息，亦屬有據，應予准許。
㈢雙璽管委會依據系爭98年決議，請求張玉妹等給付98年12月至
102年2月之停車位管理費差額各計9500元及其法定遲延利息，應有理由。
⒈雙璽管委會自98年12月起訂定對張玉妹等減半計收之停車位管理費之決議，抵觸系爭規約之規定，應屬無效。
①按公寓大廈管理條例第37條規定：管理委員會會議決議之內容
不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。此為強行規定，是倘管理委員會之決議抵觸規約之規定，其決議自屬無效，要屬當然。
②經查，系爭規約第10條規定公共基金、管理費之繳納事宜，其
中第2項規定：「房屋管理費上限定100元/坪，並授權管理委員會按實際收支訂定收費金額公告之，每一位汽車管理清潔費每月500元，機車管理清潔費授權管理委員會訂定」（見不爭執事項㈠所示）。由此以觀，系爭規約對於停車位管理費係採每戶定額徵收，且僅授權雙璽管委會對於房屋管理費為決議為差別費率，對停車位管理費並未為相應之授權，至為灼然。是雙璽管委會縱於98年間除系爭98年決議外，另行針對系爭房地之停車位管理費為差別費率之決議，當亦無任何授權依據，而屬抵觸系爭規約之規定，當屬無效。是縱如張玉妹等抗辯：雙璽管委會自98年12月起即已主動訂定對其等以減半計收之停車位管理費屬實，張玉妹等亦不得據此免除給付欠繳管理費差額之義務，而仍應回歸適用系爭98年決議辦理。
⒉系爭98年決議之停車位管理費收費標準，對系爭房地住戶並未違反公平合理原則，依公寓大廈自治原則，自屬有效。
①按公寓大廈之區分所有權人依法即應按區分所有權人會議決議
繳納管理費，以作為屬公寓大廈全體區分所有權人共有之公共基金，且該管理費之給付與公寓大廈之管理機關之管理行為間，並無對待給付之關係。申言之，只需管理機關之服務，依區分所有建物結構，區分所有權人客觀上仍可能接受與其他區分所有權人相同之服務者，即應依公寓大廈自治機關所訂一致標準繳付公共基金。縱使區分所有權人主觀上不願接受服務，或管理機關未能依規定提供相應服務亦然。前者情形，屬區分所有權人自主放棄接受服務之權利，衡情度理，固不得拒繳自治機關所訂之公共基金，即便後者情形，區分所有權人亦僅得另行請求管理機關履行其職責，要均非得用以為拒繳公共基金之理由。
②經查，由系爭規約第10條第2項之規定可知，對系爭社區之停
車位管理費用語係以「汽車管理清潔費」稱之。顧名思義，此項費用收取之目的，當係為系爭社區住戶之停車位提供清潔、打掃，管理維護費用。是雙璽管委會亦陳稱：停車位管理費之收取用途在於住戶停車空間之清掃、管理維護等情（見本院卷第183頁筆錄），當屬可信。系爭房地之停車位雖位於系爭房地約定專用部分內，而未如系爭社區其他住戶之停車位，位於系爭社區地下室，然均屬建商原始建造時所規劃設置（見不爭執事項所示）。客觀上觀察，無論設置於地下室之停車位或設於系爭房地約定專用部分內之停車位，雙璽管委會均無不能加以清掃、管理維護之情。是則，系爭98年決議依照系爭規約所定之每位每月定額分擔方式計繳系爭房地停車位管理費，衡諸上開說明，自難謂有何違反公平合理付費原則可言。甚者，理論上雙璽管委會對於系爭社區其他住戶集中位於地下室之停車位進行清潔打掃可能較為方便，所需花費因有相當經濟規模，比之特別打掃位於系爭房地約定專用部分之系爭房地停車位所需花費，可能更少，由此益見系爭98年決議之停車位管理費標準，應屬公平合理。至於系爭房地主觀上拒絕雙璽管委會提供清掃停車位服務，或雙璽管委會未能按時提供清掃維護之服務，要屬執行層面應如何改善之問題，均與系爭房地仍應依系爭98年決議繳納停車位管理費無涉。是張玉妹等以：其等停車位位於系爭房地約定專用部分內，雙璽管委會從來未曾加以清掃維護云云，而認系爭98年決議針對系爭房地之停車位管理費費率不合公平合理原則，自屬無據。
③再者，由系爭附件四同意書（見原審卷第90頁）第四點記載：
本人並同意他住戶所購得之車位，他住戶就此車位有管理使用權。即本人同意與各停車位所有權人間成立分管契約，分管所分得之車位與公共設施。由此可知，不僅系爭房地之停車位屬於約定專用部分，即便系爭社區其他住戶所分得之停車位，性質上當亦屬約定專用之部分甚明。是張玉妹等僅以：其等之停車位位在系爭房地約定專用部分內，屬於約定專用部分，而拒絕比照其他住戶之停車位繳付停車位管理費，顯有誤會。且既然依據系爭社區之最高自治機關區分所有權人會議所訂定之系爭規約設計，系爭社區管理服務機關必須對此等約定專用之停車位空間提供清掃、維護之服務，則基於社區服務之經濟規模要求，自然必須要求已受分停車位，且客觀上可能接受相同服務之住戶，一同負擔此等服務費用，始能達成目的。倘若任由各停車位受配者，按其停車位所在位置，任意爭執其所受服務多寡，而可任意調配其費率，顯將易使經濟規模不易達成，並增加行政成本，而無法達成系爭規約所要求之服務內涵。
④又系爭社區一樓以上其他住戶之約定專用車位均集中於地下室
統一管理，使用號誌、專用車道、車庫自動鐵捲門設備、照明設備及監控設備，而系爭房地停車位則不會使用到專用車道、自動鐵捲門、號誌等設備（見不爭執事項所示）。然地下室停車位照明、進出地下室鐵門開閉用電等公共設備，均為系爭社區住戶之房屋管理費共同分攤（見不爭執事項所示），要與停車位管理費其性質用途係在於停車位管理清潔無關。而房屋管理費，業經雙璽管委會於第一屆及系爭101年決議特別針對系爭房地之差異性具體考量，而訂定與其他住戶差別費率，系爭房地住戶自不得執此再於停車費管理費計收標準上為計較，要屬灼然。
⒊是則，系爭房地住戶張玉妹等既然受有停車位之分配，該停車
位與其他住戶受配之停車位同屬約定專用部分，自應依系爭規約及系爭98年決議之每月定額500元繳納停車位管理費。從而，雙璽管委會依系爭98年決議，請求張玉妹等給付98年12月至
102年2月之停車位管理費差額各計9500元（見不爭執事項㈦③所示）及自102年3月28日起算之法定遲延利息（遲延利息起算日認定理由見上述㈡⒊所論），應認有據，而應准許。
綜上所述，雙璽管委會依系爭101年決議請求張玉妹等給付10
1年12月至102年2月之房屋管理費差額各3495、3507元及其法定遲延利息；並依系爭98年決議請求張玉妹等各給付自98年12月至102年2月之停車費差額9500元及其法定遲延利息，為有理由，應予准許。至雙璽管委會請求逾此部分，應無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分仍判命張玉妹等為給付，並依職權就該部分宣告假執行；及就上開應准許之雙璽管委會停車位管理費差額請求部分，為雙璽管委會敗訴之判決，均有未洽，兩造上訴意旨分別指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示。至於雙璽管委會請求之房屋管理費差額應准許部分，原審判命張玉妹等為給付，並為假執行之宣告，核無違誤，張玉妹等上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，自駁回其上訴。
據上論結，本件雙璽管委會之上訴為有理由；張玉妹等之上訴
為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國103年9月11日
民事第二庭審判長法官林政佑
法官陳筱蓉法官王沛雷以上證本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中華民國103年9月11日
書記官陳琬婷