臺灣士林地方法院小額民事判決 108年度士小字第761號
原 告 楊儒益
被 告 李金本
上列當事人間返還押租金等事件，於中華民國108年4月17日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬柒仟元，及自民國一０八年一月十六
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新台幣貳萬柒仟元為原告預供擔保，
得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）爰原告之母先前於民國90年10月向被告承租門牌號碼台北
市○○區○○○路○段○○巷○○弄○號3樓（下稱系爭房屋
），其後於106年10月15日改由原告向被告承租，兩造並
訂立租賃契約1份（下稱系爭租約），約定租期106年10
月15日至108年10月15日，租金每月新台幣（下同）14,0
00元，以及每年11月給付3,000元地價稅予被告，前租約
原告之母給付被告之押租保證24,000元轉為系爭租約押租
保證金。簽約後當日，被告隨即來電告知原告當月款項先
不要給，表明簽系爭租約被告划不來，地價稅會少收，遂
按照先前原告之母與被告舊有約定，口頭改約定地價稅每
月預付1,000元，不同意則要求搬遷，因本人係單親家庭
，除工作負擔外，仍有家庭開銷仍須支付，遑論當下要挪
出搬家時間和費用，只能妥協被告要求支付，並於隔日進
行匯款包含租金14,000元、地價稅1,000元，隔月（106
年11月）被告竟要求原告應支付地價稅3,000元，恣意調
整口頭約定，原告僅能妥協，並於106年11月20日給付包
含租金14,000元、地價稅3,000元，然隔月後（106年12
月）被告再告知原告，地價稅仍按口頭約定仍須每月支付
1,000元，再次要求被告不同意可以搬遷，原告亦僅能妥
協給付（即106年12月至107年10月每月給付租金14,000
元、地價稅1,000元），直至107年11月11日，被告來電
要求原告應支付租金及地價稅3,000元，原告表示被告先
前業已口頭約定每月預付1,000元地價稅，系爭租約原約
定地價稅給付之內容已變更，被告後來同意，原告遂於
107年11月16日給付租金14,000元、地價稅1,000元。由
於原告與原告之母不願每年再接到被告要求依系爭租約收
取地價稅3,000元，亦不願每年被告收到地價稅單有調漲
時再來電要求，乃於107年12月22日以電話通知被告欲於
108年1月15日終止及遷出返還系爭租屋，被告表示同意
並主張依系爭租約第8條約定，原告不得向被告請求押租
金償還，其後原告業於上開日期搬遷返還系爭租屋予被告
，主張被告返還押租金24,000元、原告期間給付之地價
稅17,000元，分述如下：
（1）租押金24,000元：被告以原告因系爭租約未到期前提前解
約為由，主張依系爭租約第8條，其得沒收租押金而拒絕
返還原告，然被告於107年11月11日來電要求原告給付該
月地價稅3,000元，致使原告認定，對被告而言，書面合
約及每次口頭約定都是無效，使原告信以為兩造租賃關係
延續回到被告維持以口頭約定之租賃方式（即預付最新口
頭約定之當月租金及地價稅即可續租，不同意只能搬離）
。而租押金主要用於原告無法支付租金或非自然因素導致
租賃標的毀損，甚至被告受有財物損失方可沒收，原告與
原告之母承租系爭租屋18年之久，未積欠租金，亦未對系
爭租屋為為重大耗損，原告業於23天前口頭告知搬遷日，
期間並未拒絕被告可提前帶人來看屋，故被告自應返還原
告系爭租押金。
（2）地價稅17,000元：原告給付被告地價稅，除系爭租約約定
而於106年11月支付3,000元，尚有口頭約定每月預付地
價稅1,000元，然地價稅依稅捐法關定法定義務應由出租
人負擔，自不得轉嫁承租人即原告，故被告應返還原告期
間給付其地價稅17,000元。
（二）訴之聲明：原告應給付被告41,000元及自108年1月16日
起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（三）對被告答辯之陳述：
（1）原告已於107年12月22日以電話提早通知被告於108年1
月15日終止系爭租約，被告當時已同意，並約於該日終止
系爭租約，原告業於該日搬遷，且原告已釋出善意給被告
緩衝時間，被告辯以找不到新承租戶及找不到人裝潢云云
，並無理由。
（2）被告主張未收取地價稅與事實不符，且依消費者保護法第
11條、第12條、第16條、第17條等規定，被告多次自行變
更協議內容，要求原告須按其條件支付，不同意則搬離，
違反平等互惠及誠信原則，系爭租約第8條沒收租押金及
第17條支付違約金之約定，對原告顯失公平，應屬無效，
再者，中華民國105年6月23日內政部內授中辦地字第
0000000000號公告（000年0月0日生效）行政院消費者
保護會第47次會議通過，其中規定如下：「1.應記載事項
第7點規定：「房屋稅、地價稅由出租人負擔。」，不得
記載事項第5點規定：「不得約定應由出租人負擔之稅賦
，若叫出租前增加時，其增加部分由承租人負擔」、應記
載事項第12點規定：「提前終止租約最高不得超過一個月
租金金額之違約金，依約定得終止租約者，租賃之一方應
於一格月前通知他方，一方未為先期通知而逕行終止租約
者，應賠償他方（最高不得超過一個月）租金金額之違約
金。」。乃原告認為與被告之租賃關係，早已是預付最新
口頭約定之當月租金及地價稅籍可續租，不同意只能搬離
，故與系爭租約規範之租賃期間無涉，且原告與被告雙方
無口頭約定終止租約先期通知天數，原告以考量被告利益
先期通知，況且法令規定最高不得超過一個月，意指金額
不一定是一個月，若按天數分攤計算租金亦可，但房東沒
收2個月租金於法不合。
二、被告答辯以：
（一）兩造所簽立之系爭租約為雙方基於自由意思所簽立，自屬
有效，原告若主張系爭租約無效，其究竟受有何詐欺、脅
迫或遭被告利用其因急迫、輕率、無經驗而逼迫簽立，應
由其舉證，且亦應先由其撤銷該法律行為與意思表示。
（二）被告係因簽立系爭租約後，收到該年度地價稅單高達上萬
元，乃與原告商議，希望原告能每月再補貼被告1,000元
，而原約定每年11月原告支付被告3,000元地價稅，則不
必給付，原告當時亦口頭同意，且於106年10月16日起，
按月匯款原議定租金14,000元及另行補貼之1,000元，且
被告當初詢問原告是否需要修改租約內容，於原告同意按
月補貼被告1,000元事項載入系爭租約，原告表示不用，
若原告當初不同意該項約定，又何須自106年10月起至
107年12月期間長達1年多時間按月匯款房屋租金14,000
元及雙方約定之補貼費用1,000元予被告，足見原告係基
於自由意思而同意除租金外，另按月補貼被告1,000元，
故原告主張被告恣意收取地價稅，原告迫於無奈妥協給付
之陳述，與事實不符。
（三）原告要求被告返還押金24,000元及地價稅17,000元，顯無
理由：按系爭租約基於兩造同意而簽訂，且為有效。依系
爭租約第2條約定租賃期間「自106年10月15日起至108
年10月15日止」，第8條「契約期間內乙方若擬遷離他處
時，乙方不得向甲方請求押租金償還..乙方絕無異議」，
原告於108年1月15日逕行通知被告提早終止租約，依雙
方租約約定，原告違約提早終止，本不得向被告要求租押
金返還，每月補貼被告1,000元，亦原告基於自由意思口
頭同意構成契約一部份（諾成契約），且被告其後亦未收
取原告所謂每年11月之3,000元應繳納地價稅，故原告主
張被告應返還租押金24,000元及地價稅17,000元，非但於
法無據，且無理由。
（四）答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：當事人主張有利於己之事實者，就其事
實有舉證之責任，民法第277條訂有明文。經查，原告主張
於106年10月15日向被告承租系爭租屋，並簽立系爭租約，
約定租期2年，每月租金14,000元，租押金24,000元（由原
告之母於前租約繳付被告押租金24,000元轉為系爭租約押租
金給付），原告應於每年11月份多付3,000元繳納地價稅，
其後被告口頭告知原告變更地價稅部分由原告每月繳納
1,000元，經原告同意，其後經原告於107年12月22日通知
被告其於108年1月15日終止系爭租約並遷出，原告於終止
前，均依約繳納每月租金及地價稅共17,000元，並於上開終
止日遷讓返還系爭租屋予被告等情，為被告所不爭執，並有
原告提出之系爭租約1份在卷，原告主張系爭租約業經終止
且經返還系爭租屋予被告，請求被告返還押租金，另主張系
爭租約期間繳付之地價稅，依法應由被告負擔，被告轉嫁原
告約定由原告負擔應屬無效，請求返還17,000元，被告則以
上情置辯，主張均無返還義務。經查：
（一）原告請求被告返還其於上開承租期間給付被告之地價稅
17,000元部分：
（1）按租賃住宅市場發展及管理條例第5條規定：「租賃契約
具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關
係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。
」、「前項應約定事項，其內容得包括：一、契約之重要
權利義務事項。二、違反契約之法律效果。三、契約之終
止權及其法律效果。四、其他與契約履行有關之重要事項
。」、「第一項不得約定事項，其內容得包括：一、限制
或免除租賃當事人之一方義務或責任。二、限制或剝奪租
賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任。三、其
他顯失公平事項。」、「非具消費關係之租賃契約條款，
違反第一項應約定及不得約定事項者，無效；該應約定事
項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定者
，亦同。」、「租賃契約條款，一部無效或不構成契約內
容之一部，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他
部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約
全部無效。」；參以上開條款立法理由一：..惟非具消費
關係之住宅租賃契約，如出租人非為企業經營者，或承租
人為企業經營者而非消費者之情形，則無消費者保護法之
適用。考量為健全住宅租賃關係，保障租賃雙方當事人權
益及發展租賃住宅服務業之目的，允宜由中央主管機關就
非消費關係之住宅租賃契約，定明其應約定及不得約定事
項，爰為第一項規定。三、為促進住宅租賃契約之公平合
理，衡平租賃雙方權利義務關係，非具消費關係之住宅租
賃契約有違反第一項授權規定之應約定及不得約定事項，
或有應約定事項而未記載於住宅租賃契約中之情形，於第
四項定明其法律效果。故非具消費關係之租賃契約條款，
若違反中央機關所定應約定及不得約定事項者，無效。
（2）復查，內政部於107年6月28日以內政部內授中辦地字第
0000000000號令訂定發布，並自000年0月00日生效之
住宅租賃契約應約定及不得約定事項：壹、應約定事項其
中「六、稅費負擔之約定本契約有關稅費、代辦費，依下
列約定辦理：(一)租賃住宅之房屋稅、地價稅由出租人
負擔。」；貳、不得約定事項其中「四、不得約定應由出
租人負擔之稅賦及費用，若較出租前增加時，其增加部分
由承租人負擔。」，可知上開租賃契約就租賃住宅之地價
稅，應約定由出租人負擔之規定，屬強制規定，若違反者
，依租賃住宅市場發展及管理條例第5條第4項之規定，
自屬無效。
（3）經查，兩造於系爭租約第21條約定：「乙方（即原告承租
方）應於每年11月份多付3000元繳地價稅」，其後兩造復
口頭約定將上開原告給付地價稅予被告之金額及方法合意
變更為原告於每月預繳地價稅1,000元予被告，原告並於
系爭租約終止前，依約給付地價稅共17,000元等情，為兩
造所不爭執。次查，兩造非消費者保護法第2條第3款規
定消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係
，是以原告以兩造系爭租約約定違反消費者保護法第11
條、第12條、第16條、第17條等規定而主張無效，雖難認
有據，然依租賃住宅市場發展及管理條例第5條，兩造非
具消費關係者，系爭租約有關系爭租約應約定及不得約定
事項，應適用該條授權中央主管機關即內政部定之應約定
及不得約定事項。而觀諸上開兩造於系爭租約約定將地價
稅由承租人負擔部分，與上開內政部依租賃住宅市場發展
及管理條例第5條授權定之住宅租賃契約應約定及不得約
定事項所定壹、六稅費負擔約定地價稅應由出租人負擔之
應約定事項有違，故依租賃住宅市場發展及管理條例第5
條第4項之規定，自屬無效。故被告所辯兩造就地價稅由
原告繳付之約定，係兩造基於契約自由之約定，而屬有效
，難認可採。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損
害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存
在者，亦同，民法第179條訂有明文。乃上開兩造就系爭
租約上開約定由承租人即原告負擔地價稅之約定部分既屬
無效，原告期間給付被告地價稅17,000元即屬無法律上原
因，被告受有利益致原告受有損害，原告請求被告返還
17,000元，應屬有據，為有理由，應予准許。
（二）原告請求被告退還押租金24,000元部分：
（1）經查，原告主張其於107年12月22日通知被告其於108年
1月15日終止並遷出，其後伊已於終止日遷讓返還系爭租
屋，請求被告退還押租金，並提出終止租賃聲明1份，被
告則以原告提前終止租約，依系爭租約第8條得其得沒收
收押租金等情置辯。經查，依原告主張之事實，兩造系爭
租約，應為原告於系爭租約租期屆至前，所為承租人一方
提前終止，且於通知被告迄其終止之日，尚未滿1個月。
（2）而觀諸兩造系爭租約有關押租金及承租方提前終止之相關
約定於第4條「..乙方如不續租，甲方應於乙方遷空、交
還房屋後無息退還押租保證金」、第8條「契約期間內乙
方若擬遷離他處，乙方不得向甲方請求押、租金償還、遷
移費..」、第17條特約應受強制執行之事項：「..2.租賃
期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月
租金，乙方絕無異議」，依兩造上開約定，並無不准承租
人一方提前終止，然約定於承租人提前終止時，其應賠償
被告方一個月租金之預定違約損害賠償，以及承租人不得
請求返還押租金。惟查，依上開住宅租賃契約應約定壹、
十三「提前終止租約之約定」其中第2項、第3項規定：
「依約定得終止租約者，租賃之一方應於□一個月前□__
個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，
應賠償他方__個月（最高不得超過一個月）租金額之違約
金。」、「前項承租人應賠償之違約金得由第四點之押金
中扣抵。」，依上開應約定事項，租賃契約於約定得提前
終止之情形，應定先期通知期間至少1個月以上，違反者
應賠償最高不超過一個月租金之違約金，且得自押金中扣
抵，故就租賃一方提前終止租約，且違反先期通知義務者
，所定違約金不超過1個月租金即屬合法，是以兩造就系
爭租約第17條第2點有關上開承租人提前終止應賠償1個
月租金違約金之約定，尚難認有違反前開住宅租賃契約應
約定事項，然就第8條所定不得請求押金返還，自應限於
上開被告依法得請求提前終止預定違約金抵扣範圍內有效
，逾超過1個月租金違約金部分不得請求返還部分，應認
屬違反強制規定而該部分無效。故原告於系爭租約屆期前
，向被告提前終止系爭租約，且事實上亦未於1個月以上
對被告為先期通知，故被告依上開兩造系爭租約第17條第
2點、第8條之有效約款部分，扣抵押租金抵充原告應賠
償之相當1個月租金違約金14,000元，即非無據。故原告
此部分請求被告返還押租金10,000元（即00000-00000＝
10000），應屬有據，為有理由，應予准許，逾此部分，
難認有理，應予駁回。
（三）綜上，原告依兩造租賃關係及民法不當得利之規定，請求
被告給付27,000元（即17000+10000＝27000），及自
108年1月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息，應屬有據，為有理由，應予准許，逾此部分，難認有
理，應予駁回，乃判決如主文第一項。
四、本件原告勝訴部分，係小額程序為被告敗訴之判決，依民事
訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行；本院並依
同法第392條第2項之規定，依職權宣告被告預供擔保，得
免為假執行。
五、本件訴訟費用額，確定為裁判費新台幣1,000元。
六、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之
必要，併此敘明。
中華民國108年4月30日
士林簡易庭法官張嘉芬
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國108年4月30日
書記官高郁婷
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。