裁判字號：臺灣士林地方法院98年重訴字第58號民事判決
裁判日期：民國99年03月10日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣士林地方法院民事判決98年度重訴字第58號原告甲○○
戊○○共同 楊宗儒 律師訴訟代理人複代理人 謝玉璇 律師被告丙○○○輔佐人丁○○上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於中華民國99年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹仟壹佰肆拾壹萬壹仟肆佰伍拾貳元，其中新臺幣伍佰陸拾貳萬元，依如附表所示起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及其中新臺幣伍佰柒拾玖萬壹仟肆佰伍拾貳元，自民國九十八年二月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁佰捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告二人為母女關係，於民國97年6月19日與被告締結買賣契約（以下簡稱系爭買賣契約），由原告向被告買受被告所有坐落於臺北市○○區○○段6小段154地號，應有部分196/2570之土地，及其上門牌號碼臺北市○○區○○路3段16巷115號3樓之建物（以下簡稱系爭房屋），總價金新臺幣（下同）5,620,000元。雙方並約定被告若因違約情事致本約解除，應立即返還已收價金並負擔原告所所受損害之賠償以外，並同意按原告已支付價金總額計算，作為懲罰性違約金給付原告。嗣被告交屋予原告後，原告於97年8月中旬開始進行裝修，將天花板及牆面所貼覆、包覆之新壁紙與木夾板撕下、拆除後，竟發現系爭房屋有混凝土嚴重剝落、鋼筋外露銹蝕之情形，且經台灣省土木技師公會鑑定氯離子含量過高，並已影響結構安全、難以修復，顯未具備建築物應有之價值、效用及品質。被告既交付原告有瑕疵之物而違約，原告乃依法寄發通知予被告解除系爭買賣契約，並依兩造之約定及民法第259條規定，請求返還原告已支付價金5,620,000元、違約金5,620,000元及原告因辦理系爭房屋所有權移轉登記，所支出代書費24,600元、仲介費56,000元、契稅6,852元，鑑定費用84,000元（台灣省土木技師公會鑑定費4,000元、台北市土木技師鑑定公會鑑定費80,000元）共計171,452元，先位聲明請求：㈠被告應返還價金5,620,000元予原告暨如附表所示利息起算日起迄清償日止按年息5%計算之利息；㈡被告應給付原告損害賠償及違約金5,791,452元暨自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止按年息5%計算之利息；㈢並願供擔保請求宣告假執行。惟若系爭房屋之瑕疵程度尚未達得解除契約之程度，因系爭房屋的瑕疵已明顯降低系爭房屋之價值，原告亦得請求減少相當於3,000,000元之買賣價金。為此，依不當得利法律關係，聲明請求：被告應給付原告3,000,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起迄清償日止按年息5%計算之利息。
二、被告則據其前曾到庭之陳述以：系爭房屋業已居住6、7年，並無原告所述瑕疵，也無明知瑕疵存在而不告知原告等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、本院得心證之理由：原告主張因購買系爭房屋及其基地，支付價金5,620,000元，為辦理所有權移轉登記，又支出代書費24,600元、仲介費56,000元、契稅6,852元，鑑定費用84,000元，共計171,452元乙節，被告並不爭執，且有買賣契約書（本院卷第15～24頁）、費用明細、單據（本院卷第85～88頁、第96～99頁），被告對於上揭文書之真正及支出金額均不爭執，堪認為真。是本件的爭點在於：㈠系爭房屋是否確存在足得解除系爭買賣契約之瑕疵？㈡原告得請求之金額為何？茲分述如下：
（一）系爭房屋的瑕疵依民法第359條前段規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約。又依通常交易觀念，建築物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建築物所應具備之通常效用即應包含穩固、耐用之建築形體在內，苟建築物形體、構造欠缺此一功能或有受損之虞，即應認建築物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在，買受人自得依前揭規定解除契約。本件原告主張系爭房屋已嚴重欠缺通常交易所應具備之效用、品質及價值，而有明顯之瑕疵，故已向被告為解除契約之意思表示，此經原告陳稱：其於買受後進行裝潢，於將天花板及牆面所貼覆、包覆之壁紙與木夾板撕下、拆除後，竟發現有混凝土嚴重剝落、鋼筋外露銹蝕之情形，且自行委請台灣省土木技師公會進行氯離子含量檢測，亦發現所取樣處分別有0.580kg/m3、0.485kg/m3、1.735kg/m3之氯離子含量過高之情形，後再委請台北市土木技師公會進一步鑑定，亦經該會鑑定結果認為所取樣之三位『樑處』，其氯離子含量分別為1.2518kg/m3、
0.9636kg/m3、1.2930kg/m3（平均值為1.1695kg/m3），已高於0.3kg/m3之國家標準數值數倍；混凝土平均抗壓強度僅有95.3kg/cm2，僅達其原設計強度210kg/cm2之45/100，未符內政部營建署頒布之建築規則構造篇第352條鑽心試體試驗所規定，試體壓力強度之平均值不得小於規定壓力強度之85/100，且無單一試體之強度小於規定壓力之75/100之規定，結論認定系爭房屋結構安全已生不良之影響等語。此經原告提出照片4幀（本院卷第33～36頁）、台灣土木技師公會97年9月22日硬固混凝土氯離子含量測試報告書（本院卷第37頁）、台北市土木技師公會98年
1月8日氯離子檢測及混凝土強度鑑定報告書（本院卷第50～75頁）、原告通知信函（本院卷第42頁）為證，核與原告所聲請證人即台灣土木技師公會鑑定人員乙○○於審理中證述：「本件系爭建物的混凝土氯離子含量不符合國家標準，就是違反建築法的規定，混凝土是鋼筋的保護層，氯離子含量過高會導致混凝土因鋼筋生銹、膨脹而脫落，鋼筋沒有混凝土保護也會造成建物強度惡化」，「（問：本件以這樣的氯離子濃度，所代表的含義是不是相當的嚴重？）現場已經發生混凝土剝落現象，顯見混凝土保護作用已經喪失」等語一致，被告均無爭執，是上揭證據均足堪採憑，系爭房屋已欠缺建築物所應具備穩固、耐用等通常效用，且瑕疵已屬嚴重，應足認定，則原告解除系爭買賣契約，即屬合法有據，此部分的主張為可採。
（二）原告得請求之金額系爭買賣契約既經解除，原告請求被告應給付之金額是否妥適，茲分述如下：
1、買賣價金返還依民法第259條第2款規定：契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。本件原告主張因系爭買賣契約已為其解除故請求被告給付總價金5,620,000元及如附表所示之利息，被告對總價金已無爭執，則依法於系爭買賣契約解除後，自應併同利息返還該部分所受金額予原告。
2、違約金請求系爭買賣契約書第九條第二項約定：「本約簽訂後，甲方（按：即被告）若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方（按。即原告）所受損害之賠償以外，並應以已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方」。原告主張被告於買受之際，企圖以新壁紙及包覆之木作掩蓋系爭房屋混凝土嚴重剝落、鋼筋外露銹蝕之情形，致原告於買受時即使行通常檢查方式，亦無法判認系爭房屋具有嚴重瑕疵，因認被告有可歸責之違約事由，依約應給付上開約定之違約金即相當於買賣總價金的金額予原告等情，並提出照片19幀（本院卷第221~229頁）為證，被告就原告此部分主張之事實，經受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為爭執，是原告主張之事實，經本院之調查，堪信為真，該部分主張，亦屬可採。
3、其他損害請求原告依上述約定內容，主張因辦理系爭房屋所有權移轉登記及證明系爭房屋為有瑕疵之物，受有支出代書費24,600元、仲介費56,000元、契稅6,852元，鑑定費用84,000元（台灣省土木技師公會鑑定費4,000元、台北市土木技師
鑑定公會鑑定費80,000元）共計171,452元等損害，並提單據為證，堪認屬實，已如前述，是原告此部分的主張，既屬有據，應堪可採。
四、綜上所述，因原告合法解除系爭契約，其依法及兩造間的約定聲明請求：被告應給付原告（因給付可分，且未指定何原告應得金額為何，依民法第271條規定即應平均分受之）11,411,452元（0000000＋0000000＋171452=00000000）及其中5,620,000元自如附表所示起算日起至清償日止，按年息5%計算之利息，其餘金額則均自送達被告之翌日即98年2月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息。又預備訴之合併，以先位之訴有理由為就備位之訴裁判之解除條件，本件原告所提起先位之訴有理由，已如前述，則原告請求判決如聲明備位之訴部分，已因解除條件成就而無從裁判，併此敘明。
五、本件原告陳明願供擔保聲請假執行之宣告，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證業已明確，兩造其餘主張陳述、所提之證據及聲請調查之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴，為有理由，並依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國99年3月10日
民事第一庭法官古振暉以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年3月15日
書記官姜貴泰附表：
┌────┬───────┬─────────┐│項目│金額│利息起算日│││（新臺幣）│（民國）│├────┼───────┼─────────┤│簽約款│伍拾陸萬元│九十七年六月二十日│├────┼───────┼─────────┤│用印款│伍拾陸萬元│九十七年七月四日│├────┼───────┼─────────┤│完稅款│伍拾陸萬元│九十七年七月二十二││││日│├────┼───────┼─────────┤│尾款│叁佰玖拾肆萬元│九十七年八月九日│├────┼───────┴─────────┤│總計│伍佰陸拾貳萬元│└────┴─────────────────┘