臺灣臺北地方法院簡易民事判決 106年度店簡字第610號
原 告 何國田
訴訟代理人 何福源
被 告 陳芷姍
陳新穎
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107年1月12日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告陳芷姍應將門牌號碼為新北市○○區○○路○號7樓之22之
房屋騰空返還予原告。
被告陳芷姍應給付原告新臺幣柒萬貳仟柒佰元，及自民國一百零
七年一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告陳芷姍應自民國一百零七年一月七日起至遷讓返還上開房屋
之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
被告陳芷姍應自民國一百零七年一月七日起至遷讓返還上開房屋
之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟陸佰玖拾元，其中十分之八由被告陳芷姍負
擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告陳芷姍如以新臺幣捌拾肆萬元為
原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告陳芷姍如以新臺幣柒萬貳仟柒佰
元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項得假執行；但被告陳芷姍如於每月履行期屆至前各
期以新臺幣柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項原告勝訴部分得假執行；但被告陳芷姍如於每月履
行期屆至前各期以新臺幣柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行
。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有
明文。本件原告原起訴請求：㈠被告應將坐落新北市○○區
○○路○號7樓之22房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告
；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）46,400元，及自民國10
6年5月3日起至遷讓返還上開房屋日止，按月給付原告35
,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣於106年7月18
日言詞辯論期時，追加連帶保證人陳新穎為本件被告（參見
本院卷第34頁反面），並於107年1月12日言詞辯論期時變
更訴之聲明為：㈠被告2人應將門牌號碼為新北市○○區○
○路○號7樓之22之房屋騰空返還予原告；㈡被告2人應連
帶給付原告72,700元，及自107年1月13日起至清償日止按
年息百分之5計算之利息；㈢被告2人應自107年1月7日
起至遷讓返還上開房屋止，按月連帶給付原告7,000元；㈣
被告2人應自107年1月7日起至遷讓返還上開房屋止，按
月連帶給付原告35,000元；㈤願供擔保，請准宣告假執行。
核原告本件原請求係以其與被告陳芷姍間就系爭房屋所訂之
租賃契約為基礎，追加被告陳新穎為該租賃契約之連帶保證
人，則原告追加陳新穎為本件被告，與原訴訟請求之基礎事
實應屬同一；又原告補正其請求給付之金額後，核屬擴張應
受裁判事項之聲明，揆諸上開規定，原告所為訴之變更追加
，均應予准許。
二、原告主張：被告陳芷姍邀被告陳新穎為連帶保證人，於105
年1月30日與原告訂定房屋租賃契約書（下稱系爭租約），
承租原告所有門牌號碼為新北市○○區○○路○號7樓之22
之房屋（下稱系爭房屋），約定租期2年，自105年2月6
日起至107年1月6日止，每月租金7,000元，應於每月6
日前繳納，水費、電費、瓦斯費及管理費等均由被告2人自
行負擔。詎被2人告僅交付8個月租金及押租金14,000元，
其餘各期房租均未繳納，自105年11月6日起至107年1月
6日止，共積欠租金及管理費72,700元【包含105年11月6
日起至106年5月6日止、106年9月6日起至107年1月
6日止，每月租金7,000元，共積欠10個月；管理費每月90
0元，共積欠18個月，及另外欠款500元，扣除2個月押金
14,000元後，尚積欠72,700元（計算式：租金7,000元×10
個月＋管理費900元×18個月＋欠款500元－押租金14,000
元＝72,700元）】。嗣原告分別於106年4月12日以新店檳
榔路69號存證信函催及106年4月27日以新店檳榔路80號存
證信函催請被告2人給付上開欠款並主張終止租賃契約，然
被告2人均置之不理，僅給付部分租金。被告2人迄今仍無
權占用系爭房屋。從而，被告2人應連帶給付已到期租金、
管理費、按月連帶給付相當於租金之不當得利7,000元及租
金5倍即35,000元之違約金，爰依租賃契約與不當得利之法
律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠被告2人應將門牌號碼為
新北市○○區○○路○號7樓之22之房屋騰空返還予原告；
㈡被告2人應連帶給付原告72,700元，及自107年1月13日
起至清償日止按年息百分之5計算之利息；㈢被告2人應自
107年1月7日起至遷讓返還上開房屋止，按月連帶給付原
告7,000元；㈣被告2人應自107年1月7日起至遷讓返還
上開房屋止，按月連帶給付原告35,000元；㈤願供擔保，請
准宣告假執行。
三、被告部分：
㈠被告陳芷姍則答辯稱：房屋是由伊承租，亦由其居住，對租
金及管理費欠款總額沒有爭執。並聲明：㈠原告之訴駁回；
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
㈡被告陳新穎則答辯稱：租賃契約上簽名非其親簽，亦無蓋指
印，當時伊只有給原告看過其身分證，連帶保證人之簽名及
個人資訊均非伊所填寫等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡
如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
四、本院之判斷：
按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。承
租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第421條、43
9條第1項前段、455條前段分別定有明文。查原告主張被
告2人積欠租金及管理費並於系爭租約屆期後繼續無權占有
系爭房屋，業據提出系爭租約、存證信函等件為證（參見本
院卷第4至13頁），被告陳芷姍對於原告主張之租金及管理
費欠款總額不爭執，然為被告陳新穎則否認系爭租約之連帶
保證人簽名真正，故本院所應審究者即為：㈠原告終止系爭
租約是否合法？㈡原告是否有權請求被告陳芷姍遷讓返還系
爭房屋、給付欠繳之租金與管理費暨按月給付相當於租金之
不當得利及違約金？如有，就相當於租金之不當得利即為約
金可請求之金額為何？㈢原告是否有權請求被告陳新穎遷讓
返還系爭房屋暨連帶給付欠繳之租金及管理費並按月給付相
當於租金之不當得利及違約金？
㈠原告終止系爭租約是否合法部分：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，
民法第440條第1、2項分別定有明文。次按出租人非因承
租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不
得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。又按土地法
第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期
限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，
自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例參照）。
土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以
上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，
而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終
止之規定，又上開規定係法律上為保護經濟上之弱者即承租
人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹
保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之
強制規定，且於住屋與供營業用之房屋、定期及不定期之租
賃關係均一體適用。
⒉本件原告主張被告2人自105年11月6日起即未依約繳納租
金及管理費，經原告於106年4月12日及106年4月27日分
別以存證信函催告給付上開欠款並表示終止租約等情，業據
其提出房屋租賃契約書、新店檳榔路郵局第69號及第80號存
證信函等件為證（參見本院卷第4頁至第13頁），然觀諸原
告所提出之匯款明細，被告陳芷姍於106年5月5日曾匯款
至原告帳戶7,000元。另觀諸106年1月13日原告與被告陳
芷姍手機簡訊對話，原告稱：「收到3500，去年一年水費電
費1200請過年前先補上3500半個月房租及加1200共4700比較
好對帳，目前尚欠10半個月，11月，12月，1月3個半月，
及去年水電費1200。」（參見本院卷第78頁、第83頁），佐
以諸原告所主張租金欠款係由105年11月6日起至106年5
月6日止及106年9月6日起至107年1月6日止，可知原
告於上開2次存證信函表達終止租約之意思表示後，仍容任
被告陳芷姍續住其內並繳納租金，復於106年1月13日始明
確表示租金結算至該月，實係以107年1月6日為終止系爭
租約之意思表示，且為被告2人所不爭執，依前揭說明，扣
除押租金14,000元後，被告2人遲付租金總額已達2月以上
，則系爭租約已於107年1月6日合法終止。
㈡原告是否有權請求被告陳芷姍遷讓返還系爭房屋、給付欠繳
之租金與管理費暨按月給付相當於租金之不當得利及違約金
？如有，就相當於租金之不當得利即為約金可請求之金額為
何？
⒈關於騰空返還系爭房屋部分：
⑴按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第455條
前段定有明文。查，系爭租約已於107年1月6日合法終止
，已如前述，則被告陳芷姍即負有返還系爭房屋之義務，其
繼續占有系爭房屋即屬無權占有，則原告依上開規定請求被
告陳芷姍遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
⑵按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。查，兩造約定被告陳芷姍應於每月6日前支付租金7,
000元，此觀系爭租約第3條約定自明（參見本院卷第6頁
），原告主張被告陳芷姍應給付系爭租約終止前已到期之租
金（包含105年11月6日起至106年5月6日止及106年9
月6日起至107年1月6日止），及欠繳之18個月管理費，
及另外積欠500元，扣除2個月押金14,000元，總計72,700
元（計算式：租金7,000元×10個月＋管理費900元×18個
月＋欠款500元－押租金14,000元＝72,700元），為被告陳
芷姍所不爭執，堪信為真實，則原告依系爭租約請求被告陳
芷姍給付72,700元，為有理由，應予准許。
⒉關於被告陳芷姍返還系爭房屋之日前，原告得請求止按月給
付相當於租金之不當得利部分：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。無權占有他人房地，可能獲得
相當於租金之利益，亦有最高法院61年台上字第1695號判例
足資參照。承前所述，系爭租約已於107年1月6日合法終
止，則被告陳芷姍自原告終止租賃契約日之翌日（即107年
1月7日）起即已無占有使用系爭房屋之正當權源，而獲有
相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定，則
原告依民法第179條，請求被告陳芷姍賠償相當於租金之利
益，自屬有據。
⑵復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額年息百分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價
為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價
，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關
舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報
之地價，土地法第97條第1項、第148條分別定有明文。另
按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌
基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價
值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
⑶經查，系爭房屋所坐落新北市○○區○○段○○○段000000
000地號，本院審酌系爭房屋位於新北市○○區○○路○號
7樓之22，屋齡28年，原為翡翠皇宮飯店租借經營，各個房
屋皆為飯店套房模式，一層樓有十幾到二十幾個房間，皆以
數字編號，由各個屋主出租或自用，並設有管理員、警衛室
等；社區聘有24小時保全警衛，並設有室內外停車場、撞球
場、乒乓球桌、會議室、游泳池、投幣式快速烘乾機等；周
圍沒有賣場，惟有一些超商店家，距離約10分鐘路程；距離
新店捷運站約20分鐘車程，有公車可到達；附近交通為新店
客運燕子湖站及廣興路口公車站等節，有原告106年6月13
日民事補充理由狀詳述記載及兩造當庭陳述租屋附近狀況附
卷可憑（參見本院卷第27頁至第28頁、第90頁反面）。本院
審酌上情，則原告主張被告陳芷姍應返還之不當得利，按土
地及其建築物申報總價年息計算，並參酌系爭房屋及其所坐
落土地之不動產實價登錄之現況，認系爭房屋作為居家生活
具有一定水平，雖該處距離交通便捷、商業繁榮之處仍有相
當之距離，然兼衡被告陳芷姍無權占有系爭房屋使用之經濟
價值，且依系爭租約兩造亦就系爭房屋租金約定為7,000元
等一切情狀後，認原告主張以每月租金7,000元計算相當於
租金之不當得利，洵屬適當。準此，原告請求被告陳芷姍自
107年1月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原
告7,000元之相當於租金之不當得利損害賠償，即非無據，
應予准許。
⒊關於違約金部分：
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條著有明文。違約金之酌減是否相當須依一般客觀事實
、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而
債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額
（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號判例
意旨資照）。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此
規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得
核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人
訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照
）。經查，系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期
屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租
賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告），不得藉詞推
諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得
向乙方請求相當每日租金五倍懲罰性之違約金至遷讓完了之
日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」，係屬懲罰性違
約金，本院審酌原告因被告陳芷姍未依約返還房屋所受損害
應為其租金收益及利息損失，併參考民法第205條規定當事
人依法得請求之最高約定週年利率為20％及兩造之利益損害
等一切情狀，認原告因被告陳芷姍未如期返還系爭房屋可請
求被告陳芷姍每月給付之懲罰性違約金應按租金1倍計算始
為適當，原告請求按租金5倍計算之違約金即屬過高，應予
酌減。又本件系爭租約於107年1月6日終止，是原告請求
被告陳芷姍應自107年1月7日起至騰空返還系爭房屋之日
止，按月給付違約金7,000元（計算式：7,000元×1倍＝
7,000元）部分，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁
回。
⒋末按，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依
法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約
定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；給付無確定期
限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自
受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或
依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告
有同一之效力，民法第233條第1項、第203條、第229條
第2項分別定有明文。本件原告請求被告陳芷姍給付積欠租
金及管理費共72,700元（計算式：租金7,000元×10個月＋
管理費900元×18個月＋欠款500元－押租金14,000元＝72
,700元），此為以支付金錢為標的，原告自得請求被告陳芷
姍給付自107年1月13日起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息，併應准許。
㈢原告是否有權請求被告陳新穎遷讓返還系爭房屋暨連帶給付
欠繳之租金及管理費並按月給付相當於租金之不當得利及違
約金？
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原
告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證
，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令
不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（
最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。
⑵經查，系爭租約約定內容已如前述，且其上存有被告即連帶
保證人陳新穎之簽名，有系爭租約在卷可查（參見本院卷第
4頁至第9頁)，然被告陳新穎主張該簽名非真正，自應由
原告就契約上簽名為真正之有利事實負舉證責任，原告固提
出系爭租約為證，並稱「所有簽名及身分證字號皆由被告2
人於簽約當天交付身分證並同意代簽，否則本人如何知道對
方之身分證字號」云云（參見本院卷第76頁），惟此僅能證
明被告陳新穎於簽約當日陪同被告陳芷姍前往，並同意給原
告看其身分證之事實，尚無法證明被告陳新穎親為簽名且同
意為連帶保證人之事實；復參法務部調查局問題文書鑑識實
驗室鑑定書106年11月30日調科貳字第10603441450號函鑑
定結果認系爭房屋租賃契約之「陳新穎」筆跡，與被告陳新
穎當庭書寫之簽名、中國信託商業銀行委託書及印鑑卡、郵
政存簿儲金立帳申請書、遠傳行動電話暨網際網路服務申請
書、和信電訊股份有限公司行動電話申請書、台灣大哥大一
退一租/過戶申請書、臺灣銀行印鑑卡資料等筆跡，筆跡比
劃特徵不同，研判應非出於同一人手筆，有法務部調查局問
題文書鑑識實驗室鑑定書附卷可稽（見本院卷第70頁正反面
），且原告訴訟代理人於107年1月12日言詞辯論自承「陳
新穎上面那個名字是我寫的，如我補充說明狀所載」（參見
本院卷第90頁反面），足徵系爭契約非被告陳新穎親簽，原
告復未提出其他證據，證明被告陳新穎確有同意為連帶保證
人或同意出租人代為書寫連帶保證人之欄位之事，則被告陳
新穎前開所辯，應屬可採。原告既無法證明被告陳新穎有任
連帶保證人之意，則原告依系爭租約之法律關係，請求被告
陳新穎騰空遷讓系爭房屋、給付租金及管理費、相當於租金
之不當得利及違約金，均無理由。
五、從而，本件系爭租約既經原告合法終止，則原告依系爭租約
及不當得利法律關係，請求被告陳芷姍遷讓返還系爭房屋，
並給付積欠之租金及管理費共72,700元（計算式：租金7,00
0元×10個月＋管理費900元×18個月＋欠款500元－押租
金14,000元＝72,700元），及自107年1月13日起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息；及自107年1月7日起至
遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當
得利7,000元；暨自107年1月7日起至遷讓返還系爭房屋
之日止，按月給付原告違約金7,000元，為有理由，應予准
許。至原告逾此部份之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，
附此敘明。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依
職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部
分，假執行之聲請即失其附麗，應併予駁回。
八、本訴部分訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴
訟費用額，確定為第一審裁判費9,690元。
中華民國107年2月9日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官石蕙慈
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○
○路○段000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年2月9日
書記官陳尚鈺