臺灣高等法院92年度重上更(二)字第9號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院92年重上更(二)字第9號民事判決

裁判日期：民國92年09月23日

裁判案由：返還價金

臺灣高等法院民事判決九十二年度重上更㈡字第九號
上訴人乙○○訴訟代理人 王勝彥 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 陳建勳 律師複代理人 陳素麗 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十七年十一月二十五日台灣台北地方法院八十七年重訴字第一三○三號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於九十二年九月九日言詞辯論終結，判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣參佰捌拾壹萬貳仟元，及其中新台幣壹佰陸拾萬元自民國八十七年七月十九日起、新台幣壹佰陸拾萬元自民國八十七年八月五日起、其餘新台幣陸拾壹萬貳仟元自民國八十七年十月三十一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、第二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔五分之三，餘由上訴人負擔。
本判決第二項於上訴人以新台幣壹佰貳拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被上訴人如於假執行程序實施前，以新台幣參佰捌拾壹萬貳仟元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應返還上訴人新台幣（下同）三百二十萬元及其中一百六十萬元自民國八十七年七月十九日起，其餘一百六十萬元自八十七年八月五日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）被上訴人應給付上訴人三百五十萬四千元，及自八十七年十月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（四）上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者，茲予引用外，補稱略以：
（一）上訴人以被上訴人未繳土地增值稅給付遲延，解除契約有無理由？
１、兩造就被上訴人繳納土地增值稅的時間有無約定？
⑴上訴人係於八十七年八月五日繳納備證用印款一百六十萬元，而依系爭不動產
買賣契約書約定條款第七條⑵規定「土地增值稅悉歸乙方（即被上訴人）負擔，乙方應於甲方（即上訴人）給付備證用印款之前決定其土地增值稅係按自用或按一般稅率申報」，足證八十七年八月五日前被上訴人即應決定土地增值稅係按自用或一般稅率申報。而被上訴人於第六九五四號存證信函已自認其原以一般稅率申報，即應依稅捐機關核發一般土地增值稅率去繳款。茍有再變更改按自用土地增值稅率者，被上訴人已構成違約。
⑵依不動產買賣契約書約定「完稅款為稅捐機關核發稅單後三日內金額為一百三
十萬元」，對照不動產買賣契約書約定條款第二條⑶規定「甲方（即上訴人）繳納契稅及給付完稅款同時，乙方（即被上訴人）應繳清土地增值稅」，足證被上訴人繳納土地增值稅係於稅捐機關核發稅單三日內繳納。
⑶台北市稅捐稽徵處內湖分處以⒏⒖北市稽內湖增字第八八○○○九九三○○
號函，通知本件應納土地增值稅額為七十三萬二千四百二十一元，而被上訴人自認於八十一年八月十七日收到稅單核發下來，則於該日三日內即應繳納土地增值稅款七十三萬二千四百二十一元。被上訴人所稱於八十七年九月二十三日始接獲該處函覆，乃係其事後違約再於八十七年八月十九日以第0000000000號申請函改按自用土地增值稅率再申請，台北市稅捐稽徵處內湖分處乃以⒐⒖北市稽內湖乙字第0000000000號函覆被上訴人，被上訴人故意誤導以八十七年九月二十三日始接獲該處覆函，掩飾違約事實，並不足採。添
２、上訴人繳納契稅及第三期價金之義務，與被上訴人繳納土地增值稅之義務，有無同時履行抗辯之適用？被上訴人就土地增值稅有無提出給付？
⑴證人 鍾博任 證稱：八十七年八月五日當時是說甲方繳交契稅同時乙方要繳交增
值稅，當時看契約書時溫代書並沒有特別說繳納土地增值稅是從第三期款留下扣除繳納增值稅等語，足證上開不動產買賣契約書約定條款第二條⑶之規定，係上訴人繳納完稅款即第三期款，被上訴人同時繳交土地增值稅之約定。況契約文義亦無約定土地增值稅款係從第三期款扣除，被上訴人仍有提出給付土地增值稅之義務，揆之被上訴人所呈六九五四號存證信函，被上訴人亦無提及土地增值稅係從完稅款中扣除繳納，益徵被上訴人確有提出繳納土地增值稅之義務。
⑵依最高法院先後發回意旨，亦認為依系爭契約第二條第三款之約定，上訴人繳
納契稅及第三期價款之義務，與被上訴人繳納土地增值稅之義務，應同時為之。此為法律上之判斷，下級審應受拘束。
３、系爭不動產買賣契約書約定條款第八條⑴之規定，被上訴人於上訴人繳納備證用印款一百六十萬元時決定以一般稅率申報，嗣又接獲稅捐機關繳納土地增值稅率通知，卻違約不繳，反而於八十七年八月十九日申請改按自用土地增值稅率時，即已違約，上訴人以存證信函催告後，被上訴人仍未給付，上訴人以被上訴人給付遲延，解除契約，自有理由。
（二）兩造約定之違約金有無過高？
１、本件應審酌被上訴人若如期履行繳納土地增值稅時，上訴人可得享受之利益及因被上訴人遲延未依規定繳納，被稅捐機關逕行註銷在案，無法將系爭房、地過戶之損害，以及曠時廢日造成上訴人定期存款解約利息之損害。依不動產買賣契約書約定條款第八條⑶之規定，上訴人主張三十八天之遲延違約損害賠償，係以八十七年八月十五日稅單核發後三日內繳納土地增值稅，即八月十八日為被上訴人繳納期限，自八十七年八月十九日起算被上訴人違約日期，至八月底有十三天，迄九月二十三日發解約存證信函，預計最慢二日到達被上訴人，即二十五日，共三十八天，每天依買賣總價款一千六百萬元每日千分之零點五計算違約金，一天違約金即有八千元（00000000元×0.5／1000＝8000元），有三十八天，總計三十萬四千元（8000元×38＝304000元）。
２、另外三百二十萬元違約金請求，係根據「乙方應於甲方通知解約日起十日內另交付原所收款項之一倍金額予甲方，以為違約損害賠償」，而上開懲罰性違約金依不動產買賣契約書約定條款第八條⑷之規定，並不妨礙損害賠償請求權之行使。
３、上訴人主張上開違約金及損害賠償共三百五十萬四千元，並無過高之情事。
三、證據：援用原審及發回前本院前審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）上訴駁回。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。添
二、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者，茲予引用外，補稱略以：
（一）上訴人以被上訴人未繳土地增值稅給付遲延，解除契約有無理由？
１、兩造就被上訴人繳納土地增值稅的時間有無約定？
⑴兩造並未約定被上訴人應於稅單核發三日內繳納土地增值稅：詳閱卷附不動產買賣契約書全文及其後附約定條款，並無任何關於賣方（即被
上訴人應於土地增值稅單核發後三日內繳納土地增值稅，其中約定有「稅捐機關核發稅單後三日內」文句之條文者，僅見於不動產買賣契約書本文第二頁之第四欄，依該欄之約定意旨，係指上訴人有於稅捐機關核發稅單，含土地增值稅單及契稅單後三日內，支付被上訴人第三期買賣價金，即完稅款一百三十萬元之義務。
⑵系爭不動產買賣契約書約定條款第二條第三款僅約定以上訴人繳納契稅及給付
完稅款之時間為被上訴人繳納土地增值稅之時期，此外並無其他特別約定，亦即兩造係約定以上訴人支付一百三十萬元買賣價金於被上訴人及完納契稅之時期，為被上訴人完納增值稅的時期，而上訴人迄未出面支付一百三十萬元買賣價金，既為上訴人所自認，被上訴人繳納土地增值稅之履行期即未屆至，被上訴人迄未履行，自無違約可言。則上訴人依系爭買賣契約約定條款第八條第一款之約定解除兩造間之買賣契約，更無理由。
２、上訴人繳納契稅及第三期價金之義務，與被上訴人繳納土地增值稅之義務，有無同時履行抗辯之適用？
⑴本件第三期買賣價金之支付義務，係本於系爭買賣契約而生之買方對於賣方所
負之債務；惟關於土地增值稅之繳納義務，則係土地所有人於土地有債權移轉時，對於國家應盡之公法上義務，兩者或有事實上之牽連關係，但在性質上迥不相牟，明顯非買賣雙方本於買賣關係所互負之對立債務。事實上繳付第三期價金，係由買方支付予賣方，而契稅、增值稅之繳納則係向稅捐機關或代收稅款之金融機關為之，既非互為履行，給付對象又不相同，自無準用或類推適用同時履行抗辯之可能。
⑵系爭不動產買賣契約書約定條款第二條第三款中所謂「同時」之真意，應係由
上訴人支付第三期買賣價金後，於同一日期、場合，再由買賣雙方分別將契稅金額、增值稅金額或逕由價金扣除之增值稅金交給承辦代書代繳，方符常情。
此亦有證人 李元鳳 、 溫獅雄 、 陳善厚 之證詞（見前審八十九年十一月十六日準備程序筆錄、九十年三月二十二日筆錄）可證。該條款並非針對買賣雙方互相對待給付之債務，所為之同時履行約款。
⑶退一步言，縱使本件有同時履行抗辯權之適用餘地，惟同時履行抗辯權之行使亦僅賦予於他方為對待給付前得拒絕自己給付之權利，並非謂其得以請求他方
應先為給付，是縱被上訴人未為繳納土地增值稅，依法亦僅生上訴人得拒絕自己支付價金及完納契稅之義務而已，上訴人卻執以限期請求被上訴人履行繳納土地增值稅之義務並主張給付遲延解除契約殊嫌無據。添
３、被上訴人就土地增值稅有無提出給付？
⑴被上訴人應納之增值稅款，原則上應由承辦代書於上訴人繳付被上訴人之第三期價金中逕予扣繳，被上訴人沒有自行準備增值稅款之義務。
⑵退一步言，縱認被上訴人有自行預備金錢繳納增值稅之義務。惟本件買賣第三
期款之支付及相關手續之辦理，尚須另經承辦代書進一步通知、訂定期日。而本件交易迄八十七年九月二十三日止，迄未經承辦代書以稅單業經核下確定為由，通知買賣雙方，並敲定日期辦理系爭不動產買賣契約書第二條第三款之相關事宜，亦為上訴人所自認，則被上訴人繳納增值稅之履行期，尚未屆至。
⑶本件土地增值稅單於八十七年八月中旬核發並經永慶房屋承辦代書溫獅雄代為
具領而發現稅捐機關係按「一般稅率」課徵，與兩造原於買賣契約約定儘可能享用自用住宅優惠稅率課徵增值稅之意旨有所出入時，溫獅雄仍努力爭取能享用自用住宅優惠稅率，顯見溫獅雄代書於增值稅單以一般稅率核下時，仍不認為斯時係契約約定繳納土地增值稅之時期，亦即繳納土地增值稅之約定履行期尚未屆至。
⑷被上訴人於八十七年九月十九日受上訴人通知後，隨即於九月二十三日分別自
本人帳戶、配偶 黃恕能 帳戶、婆婆 黃萬 含笑帳戶，提領湊足備繳土地增值稅款，已處於只要上訴人提出第三期價金及契稅款，被上訴人隨時可繳納土地增值稅款之狀態，惟因始終無法聯絡上訴人出面同時相應辦理支付一百三十萬元價金及完納契稅款，致使會合辦理之手續，始終無法進行。衡情被上訴人已就土地增值稅為給付之提出，並無給付遲延。
（二）兩造約定之違約金有無過高？
１、上訴人迄未完納契稅及給付第三期價金，既為兩造所不爭執，是退一步言，縱認被上訴人繳納土地增值稅之履行期業已屆至，上訴人率而請求被上訴人先行履行繳納土地增值稅之公法上義務，並於被上訴人未履行時，主張解除契約，請求損害賠償，即有可議，且與誠信原則有違。
２、縱本件被上訴人存在違約情節，而須支付違約金，爰請鈞院審酌上訴人亦並未為對待給付之同時履行，如得解約而取回全部價金時，除卻利息外，已無任何損害乙情，駁回本件損害賠償之請求。添
三、證據：除援用原審及發回前本院前審之立證方法外，補提甲○○中國信託綜合存款存摺、黃恕能萬通銀行存摺、黃萬含笑中國信託存摺影本為證，並聲請訊問證人李元鳳。
理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人委託訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）居間出賣其所有坐落台北市○○區○○段五小段一七三號土地及其上建物即門牌號碼台北市○○區○○路○○○巷○○弄○號、三一號（警衛亭）房屋予上訴人，約定房地總價款為一千六百萬元，上訴人已給付簽約款及備證用印款各一百六十萬元，共三百二十萬元。依兩造簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）約定條款第七條第二款之約定，被上訴人於上訴人給付備證用印款之前即應決定土地增值稅按自用或一般稅率申報，若無法適用自用稅率時，仍應依照一般稅率繳納，不得影響上訴人應有權益。嗣台北市稅捐稽徵處內湖分處以⒏⒖北市稽內湖增字第八八○○○九九三○○號函，通知本件應納土地增值稅額為七十三萬二千四百二十一元，惟被上訴人於土地增值稅單核發後，遲不依系爭買賣契約約定條款第二條第三款於上訴人給付完稅款即第三期款一百三十萬元之同時，繳清土地增值稅，經上訴人限期催告履行，仍未辦理完稅，上訴人乃於八十七年九月二十三日發函解除兩造間之買賣契約。依系爭買賣契約書約定條款第八條之約定，被上訴人除應返還已收之價金三百二十萬元外，並應給付違約金及賠償損害共三百五十萬四千元等情，爰求為命被上訴人給付六百七十萬四千元並加計法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則抗辯如左：
(一)系爭買賣契約約定條款第二條第三款，僅約定上訴人繳納契稅及給付完稅款之時間為被上訴人繳納土地增值稅之時期，兩造並未約定被上訴人應於稅單核發三日內繳納土地增值稅，而上訴人迄未依約支付一百三十萬元完稅款及繳納契稅，被上訴人繳納土地增值稅之履行期即未屆至，被上訴人自無違約可言。
(二)本件第三期價金之支付義務，係本於買賣契約而生之買方對於賣方所負之債務；惟關於土地增值稅之繳納義務，則係土地所有人於土地有償移轉時，對於國家應盡之公法上義務，二者在性質上迥不相牟，明顯非買賣雙方本於買賣關係所互負之對立債務，自無準用或類推適用同時履行抗辯之可能。而系爭買賣契約約定條款第二條第三款中所謂「同時」之真意，應係由上訴人支付第三期買賣價金後，於同一日期、場合，再由買賣雙方分別將契稅金額、增值稅金額或逕由價金扣除之增值稅金交給承辦代書代繳。
(三)退步言，縱認本件第三期價金之支付義務與土地增值稅之繳納義務，有同時履行抗辯之適用，惟同時履行抗辯權之行使亦僅賦予於他方為對待給付前得拒絕自己給付之權利，是縱被上訴人未繳納土地增值稅，依法亦僅生上訴人得拒絕自己支付價金及完納契稅之義務而已，上訴人執以限期請求被上訴人繳納土地增值稅並主張給付遲延解除契約，殊嫌無據。添
(四)被上訴人應納之增值稅款，原則上應由承辦代書於上訴人繳付被上訴人之第三期價金中逕予扣繳，縱認被上訴人有自行預備金錢繳納增值稅之義務，本件被上訴人繳納土地增值稅之履行期亦未屆至。況被上訴人於八十七年九月十九日受上訴人通知後，隨即於九月二十三日提領湊足備繳土地增值稅款，被上訴人已就土地增值稅為給付之提出，並無給付遲延。
(五)縱認被上訴人違約而須支付違約金，惟本件約定違約金過高，且上訴人亦未為對待給付之同時履行，其如得解約而取回全部價金時，除卻利息外，已無任何損害，其請求損害賠償亦無理由。
三、兩造不爭執之事實：被上訴人委託訴外人永慶公司居間出賣其所有坐落台北市○○區○○段五小段一七三號土地及其上建物即門牌號碼台北市○○區○○路○○○巷○○弄○號、三一號（警衛亭）房屋(下稱系爭房地)予上訴人，約定總價款為一千六百萬元，上訴人應於系爭買賣契約簽訂時給付一百六十萬元，於被上訴人備齊一切過戶證件資料時給付備證用印款一百六十萬元，於稅捐機關核發稅單後三日內給付完稅款一百三十萬元，於產權登記完畢七日內給付尾款一千一百五十萬元。系爭買賣契約約定條款第二條（價款給付）第三項並約定：「甲方（即上訴人）繳納契稅及給付完稅款同時，乙方（即被上訴人）應繳清土地增值稅」、第七條第二款則約定：「土地增值稅悉歸乙方（即被上訴人）負擔，乙方應於甲方（即上訴人）給付備證用印款之前決定其土地增值稅之稅率係按自用或按一般稅率申報。若甲方遲延不協辦致使土地增值稅負擔增加，其增加差額應歸甲方負擔。若無法適用自用稅率時，除契約另有約定外，仍應依照一般稅率繳納，不得影響甲方應有權益」。嗣上訴人已於簽約時給付簽約款一百六十萬元，於八十七年八月五日給付備證用印款一百六十萬元，共三百二十萬元等事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書暨約定條款(見原審外放證物)，自堪信為真實。
四、兩造之爭點及論斷：上訴人主張被上訴人於土地增值稅單核發後，遲不依系爭買賣契約約定條款第二條第三款於其給付完稅款即第三期款一百三十萬元之同時，繳清土地增值稅，經其於八十七年九月十八日限期催告履行，仍未辦理完稅，其乃於同月二十三日發函解除系爭買賣契約，則依系爭買賣契約約定條款第八條，被上訴人除應返還已收之價金三百二十萬元外，並應給付違約金及賠償損害共三百五十萬四千元等情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經兩造於本院整理並協議簡化爭點後，本件之爭點為：(一)上訴人以被上訴人未繳納土地增值稅給付遲延，主張解除契約，有無理由？１、兩造就被上訴人繳納土地增值稅的時間有無約定？
２、上訴人繳納契稅及第三期價金之義務，與被上訴人繳納土地增值稅之義務，有無同時履行抗辯之適用？３、被上訴人就土地增值稅有無提出給付？(二)兩造約定之違約金，有無過高？茲論述如左：
(一)關於上訴人以被上訴人未繳納土地增值稅給付遲延為由解除契約之爭點：
１、兩造就被上訴人繳納土地增值稅的時間有無約定？
(１)按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解(最高法院十七年上字第一一一八號判例參照）。系爭買賣契約本文第二頁關於上訴人應給付價款之約定，第三期價款即完稅款一百三十萬元應於稅捐機關核發稅單(含土地增值稅單及契稅單）後三日內給付之，為兩造所不爭執。而系爭買賣契約約定條款第二條（價款給付）第三項並約定：「上訴人繳納契稅及給付完稅款同時，被上訴人應繳清土地增值稅」。互核以觀，堪認兩造已於契約文字約明，於稅捐機關核發稅單後三日內，上訴人應繳納契稅及給付完稅款，同時被上訴人亦應繳納土地增值稅。至證人即代書 溫獅雄證 稱：一般是在契稅及增值稅單核發下來後，再由代書定期通知買賣雙方準備稅款而由代書代繳等語（見本院更一卷頁六六），核與上開契約文字約定內容未合，則被上訴人僅據上開證言主張當事人真意係須另經代書通知以定繳納稅款期日，尚不足採。
(２)又被上訴人應於上訴人給付備證用印款之前決定其土地增值稅之稅率係按自用或按一般稅率申報。若上訴人遲延不協辦致使土地增值稅負擔增加，其增加差額應歸被上訴人負擔。若無法適用自用稅率時，除契約另有約定外，仍應依照一般稅率繳納，不得影響上訴人權益，為系爭買賣契約第七條第二款所約明，而上訴人係於八十七年八月五日繳納備證用印款一百六十萬元，均如上述，準此，本件土地增值稅稅率應在上訴人給付備證用印款即八十七年八月五日之前予以決定，若無法適用自用住宅用地優惠稅率，被上訴人仍應依照一般稅率繳納。
(３)台北市稅捐稽徵處內湖分處於八十七年八月十五日以北市稽內湖增字第八八○○○九九三○○號書函，同時通知上訴人與被上訴人關於本件土地應納之土地增值稅額為七十三萬二千四百二十一元，此有該書函附卷可稽（見本院重上字卷頁四七），而被上訴人於八十七年八月十七日收到核發之稅單，為兩造所不爭執(見本院更一卷頁一六一），則依前所述，於其後三日內即八十七年八月二十日，被上訴人應繳納土地增值稅，同時上訴人應繳納契稅及給付完稅款。又上開稅額依一般稅率核稅乃本件買賣建物完成未滿一年，房屋現值不及所占基地現值十分之一致未能依自用住宅用地稅率核稅，為被上訴人所自陳，此有被上訴人八十七年九月二十三日台北郵局第六九五四號存證信函附卷可稽(見原審外放證物），是本件依一般稅率核定並無上述關於「上訴人遲延不協辦致使土地增值稅負擔增加，其增加差額應歸被上訴人負擔」之約定情形之適用。至被上訴人再於八十七年八月十九日以第0000000000號申請函，再申請改按自用住宅用地稅率核稅，及證人即代書溫獅雄所證：在收到上開台北市稅捐稽徵處內湖分處核稅書函後，於八十七年八月二十七日前賣方(即被上訴人)還在爭取優惠稅率等語(見本院更一卷頁七○、七一），既未經上訴人另行同意，核與前述系爭買賣契約第七條第二款之約定趣旨不合，尚不影響被上訴人應依一般稅率繳納土地增值稅之時間認定。是被上訴人以嗣於八十七年九月二十三日始收受台北市稅捐稽徵處內湖分處八十七年九月十五日北市稽內湖乙字第0000000000號函覆不准依自用住宅用地優惠稅率(見本院更一卷頁二００），而主張於八十七年九月二十三日之前不生遲延給付問題云云，並不足採。
２、上訴人繳納契稅及第三期價金之義務，與被上訴人繳納土地增值稅之義務，有無同時履行抗辯之適用？
(１)按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段定有明文，此即為同時履行抗辯權。又同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間，惟非具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其類推適用於同時履行抗辯之規定(最高法院七十八年度台上字第一六四五號、八十三年度台上字第一七一○號裁判要旨參照）。而不動產之買賣，買受人本於買賣契約有給付價金之私法上義務、依契稅條例第二條有申報繳納契約之公法上義務，出賣人依土地稅法第五條第一項第一款有繳納土地增值稅之公法上義務。前開買受人及出賣人應履行之義務，固有公私法依據之區別，惟買賣當事人間為達成不動產買賣契約之履行，本於契約自由原則，就實質上有牽連性之給付義務，尚非不得約定為雙務契約之對待給付關係。
(２)系爭買賣契約第二條第三款，係約定上訴人繳納契稅及給付完稅款（即第三期價款）同時，被上訴人應繳清土地增值稅，已如上述。申言之，上訴人繳納契稅及第三期價金之義務，與被上訴人繳納土地增值稅之義務，依此項約定應同時為之。且繳納土地增值稅，為出賣人即被上訴人履行對待給付即土地所有權移轉登記前，必須完成之前置行為，彼此之間為達成雙務契約之履行，難認無密切之牽連關係，兩造既合意為上開約定，基於法律公平原則，自應類推適用同時履行抗辯之規定。
(３)又本件兩造既已於契約文字表明上訴人繳納契稅及第三期價金之義務，與被上訴人繳納土地增值稅之義務，應同時為之，已如前述，則被上訴人主張上訴人負有先繳納契稅及第三期價金之義務，即難採信。至於證人即代書溫獅雄、永慶公司店長李元鳳雖分別證稱：實務上作業是由代書通知上訴人於指定期日繳付第三期價金，並由代書將買方的第三期款中留下要繳納增值稅的部分，除非「第三期買賣價金」不夠繳納增值稅，否則不會通知賣方準備增值稅款，而直接於買方繳付之第三期價金中扣留土地增值稅款等語（見本院更一卷頁六六至六九），參以證人即永慶公司人員鍾博任、代書陳善厚亦證稱：溫獅雄代書於簽約當時並未說明繳納土地增值稅是從第三期款留下扣除等語在卷(見本院更一卷頁一五四、一五六）。由此足見上開證人溫獅雄、李元鳳證詞乃就一般買賣實務情形而言，惟與前述系爭買賣契約約定條款第二條第三款之文義不符，亦即與本件買賣當事人締約之合意內容有違，則被上訴人以上開證詞主張其繳納土地增值稅之義務與上訴人繳納契稅及第三期價金之義務，無同時履行抗辯之適用云云，尚不足採。
３、被上訴人就土地增值稅有無提出給付？
(１)按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，固得拒絕自己之給付，惟他方之給付，並非自己給付之停止條件。又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院五十年台上字第一五五○號判例、九十一年度台上字第七四五號裁判要旨參照）。本件上訴人繳納契稅及第三期價金之義務，與被上訴人繳納土地增值稅之義務，應類推適用同時履行抗辯之規定，已如前述，則依上開說明，上訴人所負繳納契稅及給付第三期價金之義務，與被上訴人所負繳納土地增值稅之義務，應同時履行，在上訴人未履行上開義務前，其仍得請求被上訴人繳納土地增值稅，亦即被上訴人於上訴人請求其履行土地增值稅繳納義務時，固得行使同時履行抗辯權而拒絕自己之給付，惟在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題。上訴人以其未繳納土地增值稅，亦僅生上訴人得拒絕自己支付價金及完納契稅之義務而已云云，尚有誤認。
(２)系爭買賣契稅已於八十七年九月十八日繳納，有契稅繳款書附卷可稽（見本院重上字卷頁四六），而上訴人同日以台北南海郵局第一六二七號存證信函催告被上訴人於文到三日內履行繳納土地增值稅之義務，經被上訴人於八十七年九月十九日收受該函，此有上開存證信函及回執附卷可稽（見原審外放證物）。嗣被上訴人僅於八十七年九月二十三日回函表示「敬請台端於文到三日內至永慶房屋內湖店與本人協調辦理重新申請自用增值稅暨完稅相關事宜」等語，此有台北郵局第六九五四號存證信函附卷可稽（見原審外放證物），足見被上訴人於上訴人請求其履行土地增值稅繳納義務時，就上訴人未履行第三期價金之給付義務，並未行使同時履行抗辯權而拒絕自己之給付，則依前開說明，自仍發生給付遲延之責任。至被上訴人雖辯稱於八十七年九月十九日受上訴人通知後，已於九月二十三日提領湊足備繳土地增值稅款云云，惟其既未將準備給付之事情通知被上訴人，且證人李元鳳亦證稱：在催告的最後一天，被上訴人準備要繳增值稅，當時在銀行其對被上訴人說如果繳了錢，以後解約可能沒辦法退還，後來被上訴人聽其建議就沒有繳稅等語在卷（見本院卷頁八○）。況被上訴人就系爭土地增值稅未依規定繳納，已經稅捐機關註銷該申報案，亦有台北市稅捐稽徵處內湖分處八十九年十二月二十七日北市稽內湖丙字第八九○二七二九○○○號函在卷足憑(見本院更一卷頁一一四）。由此足認被上訴人並未依債務本旨為給付之提出或以準備給付之事情通知被上訴人以代提出（民法第二百三十五條參照），則其辯稱無遲延給付之責任云云，自不足採。
(３)系爭買賣契約約定條款第八條第一項前段約定：「甲乙雙方如其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」，而被上訴人經上訴人催告其履行土地增值稅繳納義務後，未行使同時履行抗辯權而仍未依約履行，已如前述，則上訴人嗣於八十七年九月二十三日再以郵局存證信函以被上訴人逾期未繳納土地增值稅違約為由，依系爭買賣契約約定條款第八條之約定向被上訴人表示解除系爭買賣契約（見原審外放證物），即屬有據，是系爭買賣契約於八十七年九月二十四日被上訴人收受上開存證信函時（見原審外放證物），即經上訴人合法解除。
４、綜此，系爭買賣契約既經上訴人合法解除，則上訴人依民法第二百五十九條第一款、第二款之規定，請求被上訴人返還所受領之價金三百二十萬元並附加自受領時起(即其中一百六十萬元自八十七年七月十九日起，其餘一百六十萬元自八十七年八月五日起)至清償日止之利息，即屬有據。
(二)兩造約定之違約金，有無過高？
１、按八十九年五月五日修正施行之民法第二百五十條第二項規定「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」，與修正前同條項規定「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償」，二者文字雖有不同，惟舊條文但書所稱之違約金，亦係給付遲延及不完全給付所生損害賠償額之預定，非違約罰之性質，新法為避免疑義並期明確，乃修正如上，此觀該條文修正理由自明，原不生新舊法律適用之問題(最高法院九十二年度台上字第一一七五號裁判要旨參照），先予敘明。又債務不履行包括給付不能、遲延給付及不完全給付之情形，債務人於何種情形應支付違約金，悉依當事人之約定定之；如為懲罰之性質者，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，尚得依民法第二百三十三條規定，請求遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息及賠償其他之損害，此觀同法第二百五十條第二項規定自明（最高法院九十年度台上字第八○九號、八十七年度台上字第三六一號裁判要旨參照）。
２、本件系爭買賣契約約定條款第八條第三項、第四項約定：「乙方(即被上訴人）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貨款、繳納稅費等，應賠償甲方(即上訴人）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項之一倍金額予甲方，以為違約損害賠償」、「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」。由此堪認上開違約金乃為確保債務之履行，約定債務人不履行契約時即應支付一定之懲罰性違約金，依前開說明，於被上訴人違約時，上訴人除得請求違約金外，尚得請求賠償其他之損害。
而前者於被上訴人遲延給付時即得獨立請求，依民法第二百六十條規定固不受契約已否合法解除之影響；後者則於系爭買賣契約經上訴人合法解除時始得請求。
３、次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用；而是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準（最高法院四十九年臺上字第八０七號判例、七十年度台上字第三七九六號裁判要旨參照）。本件因被上訴人遲延繳納土地增值稅而違約，已如上述，則上訴人依系爭買賣契約第八條第三項關於「被上訴人遲延給付應賠償上訴人自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至完全給付時為止」之約定計算，僅請求被上訴人給付因自被上訴人遲延違約時起至系爭契約解除時所生之違約損害（見本院卷頁一三二），即屬有據。惟斟酌被上訴人解除定期存款支付價金之利率為年息百分之五．九八二二，此有定期存款領息清單在卷可稽（見本院重上卷四八）及系爭買賣契約總價款數額、雙方履約程度、上訴人於被上訴人遲延給付後一個多月解除契約等情況，認上開遲延違約金以總價款每日千分之零點二核算，較為合理。又本件被上訴人應於八十七年八月二十日繳納土地增值稅，已如上述，故被上訴人於八十七年八月二十一日始生遲延違約情事，上訴人主張自八十七年八月十九日起算，尚不足採。則自八十七年八月二十一日算至上訴人合法解除系爭買賣契約之日即八十七年九月二十四日，共計三十五日，以此為準按買賣總價款每日千分之零點五計算，上訴人主張被上訴人遲延違約損害部分，以十一萬二千元為可採(00000000×0.2／1000×35＝112000)，逾此部分之主張，即屬無據。
４、本件因可歸責於被上訴人之事由致給付遲延，系爭買賣契約業經上訴人合法解除，已如前述，則上訴人依上述系爭買賣契約約定條款第八條第三項之約定，請求被上訴人加倍返還保證金三百二十萬元充作違約金，亦屬有據。惟審酌系爭買賣契約之房地總價為一千六百萬元，被上訴人未繳納土地增值稅，同時上訴人亦未給付第三期價金即完稅款，則被上訴人如能依約履行債務，上訴人須再支付一千二百八十萬元價款始得享受之買賣契約之利益，並衡以兩造訂約迄今已逾五年，其間上訴人就所付之價款受有不能使用之損失等觀事實，應認系爭買賣契約之違約金，應予酌減為五十萬元，始為允當。上訴人逾此部分之違約金主張，即屬過高而不足採。
５、綜此，上訴人請求被上訴人給付違約金及賠償損害，於六十一萬二千元之範圍內(000000＋500000＝612000)，為有理由，逾此部分之請求，即無理由。
五、綜上所述，上訴人依民法第二百五十九條、第二百六十條及系爭買賣契約第八條第三項之約定，請求被上訴人(一）返還價金三百二十萬元及其中一百六十萬元自八十七年七月十九日起，其餘一百六十萬元自八十七年八月五日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息；（二）給付違約金及賠償損害六十一萬二千元及自起訴狀繕本送達翌日即八十七年十月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院就此部分予以廢棄改判如主文第二項所示，並依兩造聲請分別酌定相當之擔保金額併為准予假執行及免為假執行之宣告。至於超過上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，經核並無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十二年九月二十三日
民事第十一庭
審判長法官吳景源
法官連正義法官鄭純惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十二年九月二十三日
書記官張淑華附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。