臺灣橋頭地方法院111年度簡上字第89號民事判決

裁判字號：臺灣橋頭地方法院111年簡上字第89號民事判決

裁判日期：民國111年07月27日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣橋頭地方法院民事判決111年度簡上字第89號上訴人 劉鳳英 訴訟代理人 鄭淑貞 律師被上訴人 許琮和 訴訟代理人 曾婉禎 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國111年2月24日本院110年度橋簡字第1119號第一審簡易判決不服，提起上訴，本院於民國111年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋），簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自民國108年9月30日起至109年9月29日止，為期1年，租金每月新台幣（下同）3萬2,000元。伊擬於期滿後收回房屋，除多次以口頭向被上訴人表示不再出租外，並迭於109年5月15日、同年8月7日以存證信函向被上訴人催繳租金時告知。詎被上訴人於系爭租約期滿後仍拒不搬遷，無權占有系爭房屋，並受有相當於租金之不當得利。爰依民法第445條、第767條規定，請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定，請求被上訴人給付系爭租約終止後相當於租金之不當得利等語。於原審聲明：㈠被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人。㈡被上訴人應自111年3月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付上訴人3萬2,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊於租期屆滿後，仍繼續使用系爭房屋並繳納租金，經上訴人向被上訴人及配偶即訴外人謝 嘉姍 明白表示得為續租，甚至於110年6月28日主動向伊表示可擇日至公證單位重訂租約，故兩造於系爭租約期滿後，即以不定期限繼續租約。上訴人曾於109年11月30日，向 謝嘉姍 表示欲出賣房屋，可見欲收回系爭房屋非為自住，不符合土地法第100條得收回房屋之要件。兩造間既有不定期租賃關係，且伊均按月給付租金，自非無權占用或受有何不當得利等語置辯。於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審經審理結果，認定兩造於110年1月1日後，就系爭房屋成立不定期租賃關係，且上訴人為收回出售，不符合土地法第100條要件，而判決駁回上訴人之請求。上訴人不服，提起上訴，除引用於原審陳述外，於本院補述：伊於109年
9月29日租期屆滿前已言明到期不續租，不能因被上訴人於到期後繼續匯款而擬制兩造間有不定期租賃關係，伊欲收回房屋給重病之父母居住，縱認伊同意被上訴人於到期後繼續使用，亦係體諒被上訴人有4名幼子需要照顧，乃附有預付一季租金之條件而給予搬遷寬限期，然被上訴人於110年6月30日未再預付次季租金，兩造亦未再簽約，故至遲於110年
7月1日起已無租賃關係，不能因被上訴人自行匯款至上訴人帳戶而認有不定期租賃關係存在等語。於本院聲明：㈠原判決駁回後開第㈡、㈢項部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋遷讓交還予上訴人。㈢被上訴人應自111年8月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付上訴人3萬2,000元（於原審請求111年4月至6月不當得利部分，因未上訴而已確定）。
被上訴人亦引用於原審陳述外，並於本院補述：上訴人向伊與謝嘉姍表示同意繼續出租、須預付租金，伊亦按時繳納租金，可見成立不定期租賃關係，且上訴人委託仲介刊登廣告欲出售系爭房屋，可見非為收回自住等語置辯。於本院聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第63至64頁）：㈠兩造簽訂系爭租約，租期為108年9月30日起至109年9月29日。
㈡上訴人於109年5月15日、同年8月7日以存證信函通知被上訴人屆期不再出租。
㈢被上訴人現仍使用系爭房屋。
㈣上訴人於109年9月6日、109年11月30日、110年3月2日有傳訊給被上訴人之配偶謝嘉姍。
㈤被上訴人於109年9月30日、110年1月1日、110年4月1日付清一季9萬5,000元之租金。
㈥上訴人於110年6月28日傳送訊息予被上訴人，請其匯第三季房租，及同年7月約時間可到公證單位重新訂租約。
㈦自110年7月1日起至111年4月止，被上訴人給付上訴人
共32萬元，及於111年5月、6月、7月，均有按月各轉帳3萬2,000元至上訴人之帳戶。
㈧上訴人於110年7月19日發存證信函，請被上訴人於110年7月31日前返還房屋。
五、本件爭點整理如下（見本院卷第64頁）：㈠兩造間就系爭房屋於109年9月29日租期屆滿後，是否成立
不定期租賃契約？㈡上訴人主張收回系爭房屋，是否符合土地法第100條規定？㈢兩造間租約是否繼續存在為不定期租賃契約，或更新為被上
訴人須付清一季租金後才續約一季？㈣被上訴人是否因110年7月1日以後未預付一季租金，故租
賃關係終止？㈤上訴人是否得依民法第455條、第767條第1項規定，請求
被上訴人遷讓返還系爭房屋？㈥上訴人是否得依民法第179條規定，請求被上訴人自111年8
月1日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付3萬2,000元？
六、本院得心證之理由：㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。按定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要（最高法院107年度台上字第2127號判決意旨參照）。租賃契約依民法第451條規定更新為不定期限租賃關係後，未經合法終止契約，租賃關係自仍存續。而不定期限之房屋租賃，非有土地法第100條所定各款情形之一者，出租人不得終止租賃契約，收回房屋（最高法院109年度台上字第109號判決意旨參照）。查系爭租約約定租期為108年9月30日起至109年9月29日，及上訴人於109年5月15日、109年8月7日寄發存證信函催繳遲延租金時，同時表示期滿不再續租等情，為兩造所不爭執（見本院卷第63頁），復有系爭租約、左營新庄仔郵局461號存證信函、高雄凹仔底郵局327號存證信函可考（見原審卷第13至24頁），固堪信為真。惟被上訴人之配偶謝嘉姍於109年7月6日，即系爭租約原訂租期屆滿前，先以通訊軟體LINE聯繫上訴人，表示已經轉帳同年5月至7月之租金每月3萬2,000元，並詢問「請問您是否已經確定房子另有用途，所以無法繼續租給我們？」、「我們是很想繼續租下去，也不想再給您添那麼大的困擾，希望您能考慮考慮」等語（見原審卷第67頁），上訴人即回覆表示會再跟家裡的人商量看看等語（見原審卷第67頁），旋於109年9月6日租期，向謝嘉姍表示「如果要續租至少三個月的金額$95,000要在月底前匯入，暫時只能這樣先方便您們到年底！」等語（見原審卷第68頁），足見上訴人於系爭租約原定租期屆滿前，同意被上訴人於租期屆滿後仍可繼續承租使用系爭房屋，已未為反對被上訴人繼續承租使用之意思。嗣於109年11月30日前，上訴人復傳送訊息予 謝嘉珊 ，表示「嘉姍好，如果要續租至少要先匯入三個月$95,000，在12月中前匯入喔！」等語，及於110年3月2日向謝嘉姍表示「租金到這個月如果有要續租的話，就要提前準備囉……如果不租的話要提前跟我說！謝謝您們」等語，謝嘉姍即於同月28日表示會續租等語（見原審卷第69至73頁），足見上訴人亦同意被上訴人繼續承租，並允被上訴人決定是否要繼續承租，兩造間未有何更新為以3個月為定期租約之意思表示。再者，上訴人於110年6月28日復傳送訊息予被上訴人，表示「許先生好，就是6月30號匯第三季房租過來之後，我們7月來約個時間到公證單位重新訂租約」等語（見原審卷第74頁），足見上訴人於110年6月間，仍未反對被上訴人繼續租用系爭房屋，反而提醒被上訴人繳交租金，甚至表示願意與被上訴人至公證單位重新簽訂書面租約。綜上，足見兩造間就不定期租賃已達成意思表示合致，依民法第451條規定，應認兩造於109年9月29日後已就系爭房屋成立不定期租賃關係。上訴人辯稱無不定期租賃之法律關係或更新為被上訴人須付清一季租金後才續約一季之租約云云，均無可採。
㈡按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人
收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」土地法第100條定有明文。土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言（最高法院80年度台上字第212號判決意旨參照）。所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內，且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者內（最高法院83年度台上字第1942號判決意旨參照）。上訴人雖主張因雙親年邁、重病，欲收回系爭房屋整理後自住云云（見原審卷第90頁、本院卷第67頁）。惟觀諸上訴人曾於通訊軟體對話中，109年11月30日表示「家裡的人就是要賣這一間房子，而且許多房仲想帶看，機會都一直錯過，我實在很為難」等語（見原審卷第69頁），且系爭房屋甚至已由仲介刊登出售系爭房屋之廣告乙情，有「591房屋交易網」列印畫面可考（見本院卷第86至91頁），上訴人以係父母擅自為之云云置辯（見本院卷第94頁），委無可採，是難認上訴人主張收回系爭房屋符合土地法第100條第1款規定。
㈢兩造間就系爭房屋既有不定期租賃關係繼續存在，且被上訴
人已於109年9月30日、110年1月1日、110年4月1日付清一季9萬5,000元之租金，與自110年7月1日起至111
年4月止，給付上訴人共32萬元，及於111年5月、6月、7月各轉帳3萬2,000元至上訴人之帳戶乙情，為兩造所不爭執（見本院卷第63頁），堪信為真，足見被上訴人均按時繳納租金。上訴人主張被上訴人因110年7月1日以後未預付一季租金，故租賃關係於110年6月30日屆滿而終止云云（見本院卷第68、102頁），亦無可採。
㈣從而，上訴人主張兩造間無租賃關係，依民法第455條、第7
67條第1項規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定，請求被上訴人至遷讓交還房屋之日止，按月給付3萬2,000元，均屬無據。
七、綜上所述，兩造間就系爭房屋仍存在不定期租賃之法律關係，原審判決駁回上訴人之請求，核無違誤。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防禦方法，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不再一一贅述，附此敘明。
九、據上論結，本件兩造上訴均為無理由，判決如主文。中華民國111年7月27日
民事第三庭審判長法官張維君
法官王碩禧法官李俊霖以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中華民國111年7月28日
書記官黃莉君