裁判字號：臺灣臺北地方法院96年重訴字第1126號民事判決
裁判日期：民國97年01月11日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決96年度重訴字第1126號原告甲○○訴訟代理人 陳舜銘 律師被告宏普建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 方文君 律師
杜英達 律師複代理人 范翔智 律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國96年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣玖佰叁拾叁萬陸仟元，及自民國九十六年五月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二；餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，以新臺幣叁佰壹拾壹萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣玖佰叁拾叁萬陸仟元為原告預供擔保，而免為假執行。
其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國94年3月18日購買由信義房屋仲介股份有限公司代銷被告興建坐落臺北市○○區○○段3小段36－
8號及36－9號地號，建案名稱為「智尊」編號B2棟22樓房地及編號B1-119停車位（下稱系爭房地），面積約57.89坪，總價新臺幣（下同）3333萬元，雙方簽立不動產預定買賣契約書，並依約給付土地及房屋預收款共267萬元（含定金
100萬元及簽約金167萬元），依系爭契約第9條約定，建築工程預定於94年5月1日之前開工，自開工日起990個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，雙方同意以建築主管機關核准之使用執照為本社區完工日期之認定依據及標準。詎被告違約未遵期開工，並變更設計，將系爭房地由大坪數變更為小坪數之設計，建案名稱也改為「新‧川普」，顯係可歸責被告事由致給付不能，乃以起訴狀繕本為解除契約之意思表示，被告除應返還簽約金167萬元外，應加倍返還定金200萬元，並給付系爭房地總價百分之二十之違約金計666萬6000元，另被告變更產品設計致每坪單價為84.3萬元，如欲購得原契約約定坪數房地需花費4880萬1270元，溢出原價達1547萬1270元，為可預期利益之損失，爰依民法第226條第1項、第249條第3款、第250條第1項、第256條請求被告如數賠償等語。併聲明：㈠被告應給付2580萬7270元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地當時推案名稱為「智尊」，嗣經主管機關核准變更設計，將建案改為「新‧川普」，對於原告依約解除系爭契約，並無意見。惟系爭契約之違約金條款，係屬損害賠償額預定性質之違約金，故原告主張預期利益損害賠償達1547萬1270元云云，即屬無據；且原告僅給付267萬元，佔系爭買賣總價百分之八，如逕依契約總價百分之二十核定違約金，顯有過高情形，應予酌減；又原告繳納之定金已作為系爭契約給付之一部，失其原先定金之性質，自無返還定金問題等語置辯。併聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於94年3月18日向被告購買系爭大廈（建案名稱：智尊
）B2棟22樓及B1-119車位，面積共57.89坪，總價3333萬元，約定應於94年5月1日前開工，並自開工日起990日曆天完成使用執照所定必要設施。
㈡被告於95年2月13日函知原告，系爭大廈將辦理建築執照變
更設計，由原先之22層改為19層，並將原大坪數設計變更為小坪數之設計，建案名稱改為「新‧川普」。
㈢原告以起訴狀繕本送達代解除契約意思表示，經被告於96年
5月14日收受。
四、查原告主張系爭房地係可歸責於被告事由致給付不能，並依法解除契約等情，為被告所不爭執（見本院卷第55頁反面），應信為真實。惟原告主張被告應賠償2580萬7270元，則為被告所否認，並以上開情詞置辯，則本件兩造爭點厥為：㈠本件違約金應否酌減？㈡原告請求預期利益損害賠償是否有據？㈢原告交付定金應否加倍返還？
五、法院之判斷：㈠本件違約金應否酌減？⒈按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法
第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。而約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院82年度台上字第2476號判決意旨參照）。依系爭契約第18條第2項：「乙方（指被告）…若有增加價款之要求或違約不賣，或可歸責乙方之事由或違反本約其他規定者，甲方（指原告）除有權要求乙方依約履行外，並得定期催告乙方限期改善，乙方逾期仍未改善者，甲方得解除契約。契約解除時，乙方除應將甲方已繳付價款退還甲方外，並賠償本約買賣總價百分之二十計算之金額予甲方」（見本院卷第14頁反面），參諸民法第250條第2項前段規定：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」，兩造既未約定上開違約金係懲罰性違約金，而係就發生債務不履行情事，債權人不待舉證其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付，自屬損害賠償額預定性之違約金。
⒉被告雖辯稱：上開違約金過高，應予酌減云云。惟查：被告
原擬興建地上22層、地下3層大廈，共規劃84戶，嗣變更設計興建地上19層、地下4層大廈，總戶數318戶，為兩造所不爭執，且有系爭契約及被告為出售新建案「新‧川普」所製作之不動產預定買賣契約書可參（見本院卷第61頁）；又本件原告訂購系爭房地每坪單價原約為52.27萬元【計算式：（3333萬－290萬）÷57.89≒52.27】，而被告於另案與 許玉嬌 間就同一建案相同性質糾紛所生返還價金事件，欲以每坪70萬元優惠價格與許玉嬌協議，有本院95年度重訴字第1408號判決書可稽，可見系爭房地經變更設計後每坪單價至少提高17.73萬元，原告因被告違約變更設計致無從取得系爭房地，倘原告欲在同地段再購得相同坪數房地，至少要額外支出1026萬餘元（計算式：17.73×57.89≒1026.34），則原告請求百分之二十之違約金，實無過高可言；遑論上開判決亦認定兩造約定以總價百分之二十作為違約金尚屬適當，法院未准酌減違約金，被告復未爭執而告確定，為被告訴訟代理人供承在卷（見本院卷第76頁），亦難謂兩造約定上開違約金有何過高；況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。微論系爭契約係被告預定於同類契約之條款而制訂之定型化契約，被告既決定變更原大坪數設計改為小坪數並增加銷售戶數，應已權衡自己違約時所能承受原客戶之損害賠償及變更設計後所預期獲利，自不容被告事後任意指摘原約定違約金額過高而要求酌減；被告雖提出內政部編印成屋買賣契約書範本所載違約金係以房地總價金百分之十五為準（見本院卷第69至71頁），惟上開契約書範本僅係供一般締約者作為參考，非有拘束法院之效力，且本院斟酌上開事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，認為本件兩造約定違約金為系爭房屋總價之百分之二十並無過高，是被告空言酌減違約金云云，並無足採。是原告主張被告應依上開約定給付系爭房地（含停車位）總價百分之二十即666萬6000元之違約金，應屬可取。
㈡原告請求預期利益損害賠償是否有據？⒈按民法第260條規定，契約雖經解除，其原依契約所生之損
害賠償請求權，則不失其存在，是在契約解除前已發生之違約金請求權，亦不因契約解除而隨同消滅（參照最高法院61年台上字第2922號判例參照）。本件係因可歸責於被告事由致給付不能，則原告依民法第256條：「債權人於有第226條之情形時，得解除契約」規定，以起訴狀繕本送達以代解除契約意思表示，即屬合法。又違約金，有屬於損害賠償約定之性質者，有屬於懲罰性之性質者，倘屬前者，違約金既視為因不履行債務而生損害之賠償總額，即不得於請求給付違約金外，又請求損害賠償（最高法院80年度台上字第1457號判決意旨參照）。
⒉本件原告主張：被告變更產品設計致每坪單價為84.3萬元，
如欲購得原契約約定坪數房地需花費4880萬1270元，溢出原價達1547萬1270元，為可預期利益之損失，被告應依民法第226條第1項規定賠償云云，惟被告所否認，並以上開情詞置辯。查系爭契約第18條第2項，係就發生債務不履行情事，債權人不待舉證其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付，核屬損害賠償額預定性之違約金，本院並准原告請求系爭房地價款百分之二十之損害賠償額預定性質之違約金666萬6000元，業如前述，揆諸前開說明，原告即不得於請求給付上開違約金外，更行請求損害賠償，是原告主張被告應賠償上述預期利益損害云云，尚無可取。
㈢原告交付定金應否加倍返還？⒈按民法第249條第3款規定之加倍返還定金，以契約因可歸
責於受定金當事人之事由致不能履行為其前提，與民法第
259條第2款規定之附加利息償還所受領之金額，須以解除契約為前提者不同，兩者不能同時併存。倘被上訴人合法行使法定解除權，主張兩造間系爭買賣契約已經解除，則除依民法第259條規定請求回復原狀，若有其他損害，並得依同法第260條規定請求損害賠償外，自難併依民法第249條第
3款規定請求上訴人加倍返還定金（91年台上字第2027號判決意旨參照）。又上訴人如與主債務人確已解除契約，則上訴人請求加倍返還定金雖屬不當，但法院可不受當事人法律上主張之拘束，應適用民法第259條之規定，認主債務人有返還原付定金，回復原狀之義務（最高法院43年台上字第
607號判例參照）。⒉查兩造於上開時間訂定系爭契約，約定系爭房地總價3333萬
元，原告並給付簽約金167萬元及定金100萬元等情，為兩造所不爭執，且有付款期別明細表可考（見本院卷第17頁反面），應信為真。系爭契約既已成立，原告交付之定金100萬元已屬於價金之一部，嗣因可歸責於被告之事由，原告業已解除系爭契約，為被告所不爭執，揆諸前開判決意旨，對被告原受領之金錢，應依民法第259條回復原狀規定請求返還，故原告主張被告應依民法第249條第3款加倍返還其所受之定金，亦無理由。
⒊又契約解除時，按契約解除時，由他方受領之給付為金錢者，依民法第259條第2款規定，應附加自受領時起之利息。
兩造締結系爭契約後，被告自原告受領267萬元（計算式：
100萬+167萬＝267萬），系爭契約既經合法解除，則被告自應返還267萬元。
六、綜上所述，原告主張被告違約，經原告解除契約，請求被告給付違約金666萬6000元、並返還所受領之267萬元，合計
933萬6000元（計算式：666萬6000元+267萬元＝933萬6000元），及自起訴狀繕本送達翌日即96年5月15日（見本院卷第30頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，為無憑據，應予駁回。本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院經審核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年1月11日
民事第五庭法官胡宏文以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年1月11日
書記官曾寶生