裁判字號：臺灣新北地方法院106年訴字第2006號民事判決
裁判日期：民國107年03月16日
裁判案由：回復原狀等
臺灣新北地方法院民事判決106年度訴字第2006號原告 周育鼎 訴訟代理人 張育嘉 律師複代理人 邱晨宜 被告森築開發有限公司法定代理人 魏夢麟 訴訟代理人 莊志成 律師上列當事人間請求回復原狀等事件，經本院於民國107年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國102年9月5日向被告購買坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號基地之「上河園」建案房屋（建造執照字號：100股建字第00677號，下稱677號建照）之A6棟第18樓房屋（下稱系爭房屋）及地下室肆層第99、100號之法定停車位，暨上開房屋及停車位坐落之基地（下合稱系爭房地），兩造簽訂房屋土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），伊已給付價金合計新臺幣（下同）406萬元。伊於系爭房屋105年底即將完工之際，始發現系爭建案棟距與當時簽約之廣告、文宣等明顯不同，空間明顯壓縮，棟距變小。經伊查證結果，發現系爭買賣契約所依據之677號建照建造戶數為335戶，惟伊簽訂系爭買賣契約後，被告申請變更系爭建案之使用執照（100股建字第00677之1號，下稱677之1號建照），使完工後之戶數為539戶，被告建造系爭建案之基地並未變大，但戶數多出接近兩倍，足以降低伊購買系爭房地價值，伊自得依民法第359條前段規定，解除系爭買賣契約，請求被告返還伊已給付之價金406萬元。為此，爰依法提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告406萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償止日，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊自始即以建物一幢、棟數5棟、總銷售戶數為539戶、地下共4層汽車停車位（含法定車位及自設車位）對外銷售，此據系爭買賣契約及附件平面圖說記載明確，且原告自102年7月間攜回系爭買賣契約書（含附件平面圖）審閱近60日始決定買受系爭房地，對於上情自無不知之理，是原告據此解除系爭買賣契約，並請求返還價金，為無理由等語，資為置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於102年9月5日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，原告已給付價金406萬元。有系爭買賣契約書置於卷外可稽。
㈡依系爭買賣契約書第2條及附件六所附建造執照為677號建照
，上載層棟戶數為：「地上19層、地下3層、3幢、7棟、335戶」。而系爭建案實際係依102年8月30日經核准變更設計之677之1號建照，建築完成為「地上19層、地下4層、1幢、5棟、539戶」之建築物。有系爭買賣契約、677號建照及第1次變更設計申請書、系爭建案之使用執照為證（見系爭買賣契約第1、47頁、本院卷㈠第124至132頁、卷㈡第105頁）。
㈢上開事實，為兩造所不爭執，復有上開證據可佐，是此部分事實堪以認定，合先敘明。
四、原告主張：被告於銷售系爭房地時，並未表示系爭建案之建造執照正在變更，而係依677號建照所示建物戶數共335戶銷售，惟嗣卻建造677之1號建照所示建物共539戶，則被告就其出售之系爭房地即具有瑕疵，伊自得依民法第359條規定解除系爭買賣契約，請求被告返還價金406萬元本息等語，為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者在於：兩造簽訂系爭買賣契約時，被告銷售系爭建案所示建物，究係為何？爰析述如下：
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；民法第354條定有明文。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條亦著有規定。是則解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例意旨參照）。
㈡經查，原告於102年7月14日至系爭建案處看屋，並於102年7
月27日向被告表明欲購買系爭房地及同為系爭建案之B2棟第19樓，經繳納訂金及簽約金後，原告遂於系爭買賣契約書上簽名、用印，嗣被告於系爭買賣契約署明簽立日期為102年9月5日及蓋印後，交由原告友人攜回等節，業經被告 陳明 在卷（見本院卷㈡第22至23頁），且為原告所不爭執（見本院卷㈠第13、23頁）。原告於起訴狀已敘明兩造於102年9月5日成立系爭買賣契約（見本院卷㈠第13頁），且依原告與其友人之LINE簡訊對話內容（見本院卷㈡第，可知原告於102年9月6日取回系爭買賣契約至明，是原告嗣雖改稱伊於102年9月3日即取得系爭買賣契約云云（見本院卷㈡第23頁），實屬無理。
㈢次查，證人即承辦系爭房地銷售人員 薛麗婕 於本院106年度
訴字第1793號民事案件證稱：伊為代銷公司人員；原告於102年7、8月間來看系爭建案，伊公司會在1樓介紹系爭建案模型，並在2樓看樣品屋，表明系爭建案總戶數為500多戶，模型也是按500多戶製作；因系爭建案很暢銷，很多人想要卡位付訂選購房子，原告也是來卡位，所以當時就付訂金，伊有向原告表示不知道什麼建照變更完成，並表明等建照變更下來就可以用印，給客人合約書，契約才生效；一開始原告寫訂單時，有拿契約回去審閱，隔了一段時間才來簽約等語（見本院卷㈡第122至124頁）。 佐以 原告自陳並依系爭買賣契約第1條敘明：「本契約於102年7月14日經買方（即原告）攜回審閱」等語（見本院卷㈠第13頁、系爭買賣契約第1頁）。準此，原告於102年7月14日即至系爭建案看屋，攜回系爭買賣契約審閱本後，於102年7月27日簽立系爭買賣契約，並於102年9月6日經被告蓋印後取得系爭買賣契約乙節，應堪認定。
㈣又查，細繹系爭買賣契約系爭買賣契約第9條第1項、第29條
第1項第8款，已約明系爭建案房屋地下室共4層、地下1層共規劃539位機車位（見系爭買賣契約第9、31頁），復由系爭買賣契約所附全區基地管理範圍示意圖、三至五樓約定專用管理範圍規劃示意圖、地下一至四層平面及停車位空間尺寸圖（即附件2之1、2之2、2之3、2之4、附件4之1至4之4，見本院卷㈠第63至72頁）觀之，系爭建案建物為5棟建物、一、三、四、五樓分別為20、19、20、32戶，以5至19樓戶數相同情形下，則系爭建案戶數合計為539戶（即：20＋19＋20＋32×15＝539），地下為4層樓，地下1層，並載明法定車位為編號1至539，自設車位為編號540至597，亦即法定車位有539位、自設車位有58位，均核與系爭買賣契約附件六所示之677號建照所示「地上19層、地下3層、3幢、7棟、335戶、法定停車輛數為335輛、自設停車輛數為116輛、合計停車輛數451輛、機車輛數為343輛」（見不爭執事項㈡）截然不同，原告已於102年7月14日將系爭買賣契約攜回審閱，迄至102年7月27日簽立系爭買賣契約時，當已知悉677號建照所示建物與系爭買賣契約附件所示平面圖不同之處。再者，被告102年7月間向原告銷售系爭房地時所執之銷售廣告圖（此為兩造不爭執，見本院卷㈠第146頁、卷㈡第24頁）所繪製系爭建案為5棟建築物，而原告看屋時，被告銷售人員製作之模型亦係500多戶房屋（參證人薛麗婕證述，見上開
四、㈢），此均與677號建照所示7棟、335戶建物不同；況且，原告購買系爭房地之法定停車位，係位在地下4樓，原告之付款明細表，亦載明「地下室四層底板完成時交付9萬元」等語（見系爭買賣契約第2、34頁），倘原告認被告係銷售677號建照所示建物，焉會不知677號建照所示建物與系爭買賣契約及廣告文宣、模型不同之處，且未提出質疑之理？則原告主張被告銷售系爭房地時，係依677號建照所示之335戶銷售乙節，已非無疑。由前述系爭買賣契約內文及平面圖所示之地下層數、地下1層機車位、系爭建案之棟數、戶數等節，均與677之1號建照所示建物相合，有第1次變更設計書可稽（見本院卷㈠第132頁），足證原告於購買系爭房地及簽立系爭買賣契約時，透過銷售人員置放之模型及廣告文宣，並經由銷售人員告知，即已知悉系爭建案係依677之1號建照建築，且原告事後亦依約並在103年9月23日匯付地下四層底板完成價款9萬元（見本院卷㈠第96頁），雖系爭買賣契約及其附件六雖記載憑以建造之建造執照為677號建照，惟探究兩造簽立系爭買賣契約之真意，原告於102年7月27日、9月5日系爭買賣契約簽立及生效時，其所購買之系爭房地所屬建案係依677之1號建照建築完成之「地上19層、地下4層、1幢、5棟、539戶、539位法定停車位」建物，至為明確。原告主張：被告之銷售人員並未告知系爭建案係依677之1號建照建築云云，實屬無稽，尚難憑信。又被告已依677之1號建照完成建築，經新北市政府106年1月4日核發使用執照（見本院卷㈡第105頁）。則原告於簽立系爭買賣契約逾4年、系爭建案業已完工，始以系爭房地非依677號建照建築完成而有瑕疵為由，依民法第359條解除系爭買賣契約，自屬無據。
五、從而，原告依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並請求被告返還價金406萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國107年3月16日
民事第四庭法官陳心婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年3月23日
書記官黃炎煌