豐原簡易庭93年度豐簡字第434號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十三年度豐簡字第四三四號
　　原　　　告　甲○○
　　兼　右一人
　　訴訟代理人　 張連峰
　　被　　　告　乙○○○住台中
　　訴訟代理人　 曾耀聰 　律師
右當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國九十三年十一月十九日辯論終結，判決
如左：
主文
被告應將坐落臺中縣○○鄉○○段七六四建號之建物遷讓返還原告，並應給付原告自
民國九十三年二月二十六日起至遷讓返還上開建物之日，按每月新臺幣伍仟元計算之
金額。
訴訟費用新臺幣伍仟陸佰貳拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣伍拾貳萬元為原告預供擔保後，得免為假
執行。
事實及理由
壹、原告訴之聲明：
一、如主文第一項所示。
二、訴訟費用由被告負擔。
貳、事實摘要：
一、原告起訴主張略稱：原告於民國(下同)九十三年二月二十六日經法院拍賣程序
，取得坐落臺中縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號二樓即臺中縣○○鄉○○段
七六四建號建物(下稱系爭建物)之所有權。惟系爭建物於原告取得所有權前即
為被告所承租占有，其租期迄至九十六年八月九日止，租金每月五千元。原告於
取得系爭建物所有權後，即向被告請求給付租金，被告均未給付，已積欠原告二
個月以上之租金，原告於九十三年八月二十日言詞辯論表示如被告未於受催告後
一星期內給付積欠之租金，即終止租約，並以言詞辯論筆錄繕本之送達為意思表
示，原告遂終止兩造之租約，因被告仍無權占有系爭建物，並受有相當於租金之
每月五千元之不當得利，為此本於租賃物返還請求權、給付租金請求權、所有物
返還請求權及不當得利返還請求權，求為判決如原告訴之聲明。
二、被告抗辯略稱：系爭建物原由先葳開發工程股份有限公司(下稱先葳公司)起造
，嗣因先葳公司發生財務困難，經協議後，系爭建物由訴外人 廖秀珍 接續建造，
惟漏未辦理系爭建物之起造人名義變更登記，致辦理系爭建物所有第一次登記時
，仍登記為先葳公司所有，然依據協議內，系爭建物既係由訴外人廖秀珍接續興
建完成，訴外人廖秀珍縱非系爭建物之所有權人，其對於系爭建物亦有使用、收
益、處分之權能。其後，訴外人廖秀珍將系爭建物交付訴外人 廖龍星 使用，訴外
人廖龍星復將系爭建物出租與被告使用，被告並已付清至租期屆滿時之租金。
參、法院之判斷：
一、原告主張：原告起訴主張略稱：原告於九十三年二月二十六日經法院拍賣程序，
取得系爭建物之所有權，惟系爭建物於原告取得所有權前即為被告所承租占有，
其租期迄至九十六年八月九日止，租金每月五千元之事實，業據原告提出建物登
記簿謄本、租賃契約書為證，復為被告所不爭執，應可信為真實。
二、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契
約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文。復按「民法
第四百二十五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第
三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定。」，最高法院八十
四年度臺上字第一六二號民事判例意旨可資參照。原告於取得系爭建物所有權前
，系爭建物係由訴外人廖龍星出租與被告，且為系爭建物之原所有權人所同意，
此參照被告所提出之協議書可知，復為原告所不爭執，應可信為真實。原告嗣後
取得系爭建物所有權，自應受被告與廖龍星所訂租賃契約之拘束，兩造亦不爭執
原告係繼受訴外人廖龍星之地位，而與被告存有租賃契約。
三、經查被告與訴外人廖龍星所訂之租賃契約內約明租期自九十一年八月十日起至九
十六年八月九日止，租金每月為五千元，於每月十日繳納，有租賃契約書附卷可
稽，足認屬實。因此，被告依約並無預付未到期前租金之義務，被告雖提出租金
收據，其收據載明被告於九十一年八月五日給付訴外人廖龍星二萬元、於九十一
年八月十五日給付訴外人廖龍星八萬元、於九十一年十月十日給付訴外人廖龍星
八萬元、於九十二年一月八日給付訴外人廖龍星八萬元、於九十二年三月五日給
付訴外人廖龍星四萬元等情，與被告之已到期之租金給付義務並不相切合，尚難
認被告係依上開租賃契約之約定給付租金，核應係被告在上開租賃契約之外，另
與訴外人廖龍星成立其他約定，本於上開租賃契約外之其他約定而給付款項與訴
外人廖龍星，並據以抵償租金給付債務。按「民法第四百二十五條所謂對於受讓
人繼續存在之租賃契約，係指同法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，
若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債權按月扣抵租金，屬別一
契約，且此契約對於因受讓租賃物而繼為出租人之受讓人並非繼續有效，承租人
無從以其對於前出租人之債權，主張按月扣抵應支付受讓人之租金。」，最高法
院九十二年度臺上字第二二九九號民事裁判意旨可資參照。因此，除固有意義之
租賃契約外，原出租人與承租人之其他契約，對於租賃物受讓人並無拘束力。被
告係在上開租賃契約之外，另與訴外人廖龍星成立其他約定，本於上開租賃契約
外之其他約定而給付款項與訴外人廖龍星，並據以抵償租金給付債務，已如前述
，而上開租賃契約以外之其他約定，原告不必繼受，被告據以抗辯，尚屬無據。
四、被告自原告取得系爭建物所有權後，未給付租金與原告，為被告所不爭執，堪信
屬實，原告主張：被告已積欠原告二個月以上之租金，原告於九十三年八月二十
日言詞辯論表示如被告未於受催告後一星期內給付積欠之租金，即終止租約，並
以言詞辯論筆錄繕本之送達為意思表示，自屬可採。從而，原告本於租賃物返還
請求權、給付租金請求權、所有物返還請求權及不當得利返還請求權，求為判決
如原告訴之聲明，係屬正當，應予准許。
五、本判決第一項所命之給付，係就原告本於民事訴訟法第四百二十七條第一項至第
四項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。又核本件有
准被告預供擔保免為假執行之必要，爰依職權酌定相當之擔保金額准許之。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第
三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條第二項、第七十八條，判決如主文
。
中　　　華　　　民　　　國　　　九十三　　　年　　　十二　　月　　三　　日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法官羅永安
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀(應附繕本)。
書記官
中　　　華　　　民　　　國　　　九十三　　　年　　　十二　　月　　三　　日