臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
110年度中簡字第3446號
原告 鄧靖桓
被告 楊裕真
上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國111年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣106,241元，及自民國110年5月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,440元，由被告負擔新臺幣1,057元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣106,241元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴聲明請求被告給付新臺幣（下同）132,241元，及自民國110年3月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息，嗣於111年6月21日言詞辯論期日當庭更正聲明為：被告應給付原告132,241元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。核原告前開訴之聲明之變更，符合前揭規定，自應准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠兩造於105年10月20日簽立房屋租賃契約，約定原告將所有門牌號碼臺中市○區○○路○段000號11樓之3號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自105年11月1日起至108年11月1日止，每月租金25,000元，應於每月1日前繳納，約定每月管理費3,200元由被告負擔，被告並交付押租金50,000元予原告（下稱系爭租約）。嗣上開租期屆滿後，被告仍繼續居住系爭房屋並陸續繳納租金，直至110年1月19日始退租點交房屋，惟至110年1月19日止被告尚積欠8個月又19天之房租共215,833元，及同年月1日至19日共計19天之管理費2,027元未為繳付，扣除押租金50,000元及被告嗣後補繳之70,000元後，至今仍積欠97,860元未給付。又同日經原告點交現場，卻見屋內損壞，發現沙發破損，且窗紗、紗窗、辦公椅、水龍頭、馬桶沖洗器等多項家俱設備遺失，原告因而支出34,381元重新購置與維修上開家俱。爰依系爭租約及租賃之法律關係，提起本件訴訟，請求被告給付上開所積欠之租金、管理費，及賠償原告因家俱設備損壞與遺失所支出之費用。並聲明：被告應給付原告132,241元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈡對被告抗辯之陳述：被告於110年1月向原告通知要退租，110年1月19日始點交房屋為兩造所不爭之事實，此前被告自有繳付租金及管理費之義務，被告所辯自無理由。另被告雖稱依民法第423條之規定，出租人有保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，然被告於租賃期間並無告知原告設備傢俱有損壞情事，原告自無從履行出租人維持租賃物之責進行修繕。又系爭房屋之租賃期間均由被告之夫 楊鑫玄 代為與原告聯絡租賃事宜，且依民法第1003條之規定：夫妻於日常家務，互為代理人。而被告之夫楊鑫玄在點交當場以及退租後之簡訊中，皆承認上述家具設備之損壞與遺失，並承諾願賠償購買與維修費用予原告，被告自應負損害賠償責任。
二、被告則以：系爭租約到期時，因被告一時找不到適合之租屋處，遂與原告溝通將該租約轉為不定期租約，嗣因被告到新住處並搬入新租屋處，兩造不定期租約係於109年11月30日終止，被告亦於109年11月30日遷出，是以，被告僅積欠原告7個月之租金，超過7個月之租金及管理費，被告均否認之。另系爭房屋之管理費係採季繳制，109年9月時，被告即一次繳交3個月之管理費(即109年10月至12月)，每月3,200元，因被告109年11月30日即遷出，故同年12月份之管理費亦應由原告負擔，是以，由被告代繳之管理費3,200元，爰依民法第334條規定主張抵銷。故原告之請求，僅於7個月之租金部份有理由，扣除押租金50,000元及雙方於點交當天已給付之70,000元，被告應僅積欠原告55,000元租金，再扣除109年12月份由被告代繳之管理費3,200元，應僅餘51,800元【計算式:(25000×0)-00000-00000=55000；00000-0000=51800】，原告超過此部分之請求，並無理由。另原告主張被告損害系爭房屋內之傢俱，惟被告並未破壞原告傢俱，原告應先舉證，且縱有些微破損，亦屬自然耗損，依民法第423條之規定，自應由出租人即原告負擔。並聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
㈠原告主張兩造於105年10月20日簽立系爭租約，約定原告將系爭房屋出租予被告，租期自105年11月1日起至108年11月1日止，每月租金25,000元，應於每月1日前繳納，約定每月管理費3,200元由被告負擔，被告並交付押租金50,000元予原告，嗣上開租期屆滿後，被告仍繼續居住系爭房屋並陸續繳納租金，惟被告目前已退租等情，業據原告提出房屋租賃契約書、房租繳款紀錄為證（見本院卷第25至49），且為被告所不爭執，應堪認為真實。原告另主張被告直至110年1月19日始退租點交房屋，惟至110年1月19日止原告尚積欠8個月又19天之房租共215,833元，及同年月1日至19日共計19天之管理費2,027元未為繳付，扣除押租金50,000元及原告嗣後補繳之70,000元後，至今仍積欠97,860元未給付。又同日經原告點交現場，卻見屋內損壞，發現沙發破損，且窗紗、紗窗、辦公椅、水龍頭、馬桶沖洗器等多項家俱設備遺失，原告因而支出34,381元重新購置與維修上開家俱則為被告所否認，被告並辯稱被告係於109年11月30日終止租約並遷出，是以，被告僅積欠原告7個月之租金，超過7個月之租金及管理費，被告均否認之。另系爭房屋之管理費係採季繳制，109年9月時，被告即一次繳交3個月之管理費(即109年10月至12月)，每月3,200元，因被告109年11月30日即遷出，故同年12月份之管理費亦應由原告負擔，是以，由被告代繳之管理費3,200元，爰依民法第334條規定主張抵銷。故原告之請求，僅於7個月之租金部份有理由，扣除押租金50,000元及雙方於點交當天已給付之70,000元，被告應僅積欠原告55,000元租金，再扣除109年12月份由被告代繳之管理費3,200元，應僅餘51,800元，原告超過此部分之請求，並無理由。另原告主張被告損害系爭房屋內之傢俱，惟被告並未破壞原告傢俱，原告應先舉證，且縱有些微破損，亦屬自然耗損，依民法第423條之規定，自應由出租人即原告負擔等語詞置辯。是本件首應審究者厥為：①系爭租約係何時終止？②原告請求被告給付租金97,860元，是否有理？③原告請求被告給付家具設備之損壞與遺失修復之金額34,381元，是否有理？
㈡原告主張系爭租約係於110年1月19日終止，業據原告提出租金繳款紀錄、LINE對話紀錄（見本院卷第25、51頁）為證，且證人 鄧昭冠 於本院言詞辯論時結證稱：「（對於原告與被告間房屋出租間的事情，你清楚嗎？）我沒有非常清楚，我只有部分的內容有見聞。我的哥哥他在110年1月19日說他們要做退租的手續，他有提到房租積欠的問題，請我當天晚上去現場作見證。所以我當天晚上有陪同去見證他們退租房屋的情況。」、「（當天退租的程序你看到了什麼？）我看到他們在點交房屋以及家具設備，並且當天交鑰匙交還我哥哥。然後他們雙方開始逐項的清點他們房租繳費的項目，也確認的確還有超過八個月的房租沒有繳清。接著雙方對於家具損害賠償的問題，像是客廳的沙發破損，主臥室的窗紗破損，主臥室的紗窗遺失這幾樣比較明顯毀損的事項。最後楊先生親口曾認有房租積欠的情況和家具損壞的情況，也承諾會負責賠償的責任。但他希望分為三期來償還，這是我當天所看到的情況。」等語。依證人鄧昭冠所證述之內容觀及參酌上開LINE對話紀錄之，兩造確實於110年1月19日始進行系爭房屋之點交。被告雖辯稱系爭租約於租約係於109年11月30日終止，被告亦於109年11月30日遷出等語，並提出公證書為證（見本院卷第225至236頁）。然查，被告提出之上開公證書，其承租人為訴外人 楊廷暐 並非被告，已難認為被告所提之公證書得證明被告於109年11月30日確實終止系爭租約並遷離系爭房屋，況且縱認被告確實於訴外人楊廷暐109年12月1日租賃該公證書所附租賃契約之房屋時，亦入住該房屋，在兩造就系爭租賃房屋尚未完成點交前，仍屬被告占有使用中，原告並無法使用系爭房屋，仍難解免被告依系爭租約應給付租金之義務。而被告迄於109年11月30日尚積欠原告7個月之租金，為被告所自認，加計109年12月1日至110年1月19日，被告尚未繳納之租金應為8月又19日合計215,833元。另被告自陳系爭房屋之管理費已繳納至110年12月31日，此為兩造所不爭執，則原告主張被告110年月1日至19日共計19天之管理費2,027元未為繳付，應屬有據。是原告主張扣除押租金50,000元及被告嗣後補繳之70,000元後，至今仍積欠97,860元未給付（計算式：215,833+2,027-50,000-70,000＝97,860），應屬有據。
㈢原告另主張原告點交現場，卻見屋內損壞，發現沙發破損，且窗紗、紗窗、辦公椅、水龍頭、馬桶沖洗器等多項家俱設備遺失，原告因而支出34,381元重新購置與維修上開家俱等情，業據原告提出LINE對話紀錄、照片報價單、發票等為證（見本院卷第51至65頁），然為被告所否認，並以前詞置辯。經查，依原告提出之照片、LINE對話紀錄，應可認為系爭房屋於點交時，確有窗紗、紗窗、辦公椅、水龍頭、馬桶沖洗器等多項家俱設備遺失之情形，且依照片之內容觀之，應非自然使用損壞，原告請求被告賠償窗紗、紗窗、辦公椅、水龍頭、馬桶沖洗器之修復費用8,381元，自屬有據。原告另主張沙發破損之修復費用26,000元部分，固據原告提出照片（見本院卷第55頁）、報價單（見本院卷第61頁）為證。然依上開沙發之照片觀之，其細微接縫處及扶手處有損壞之情形，參酌兩造間之系爭租約迄於終止前，長達5年2月餘，而沙發作為家具使用，自有自然耗損之可能，且依該照片觀之，並無人為破壞之跡象，應屬長期使用而自然耗損。是原告請求被告賠償沙發修復部分，尚難認為有據。是原告得請求被告給付之金額應為106,241元（計算式：97,860元+8,381元＝106,241元）。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查原告對被告之上開債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起本件民事訴訟，且起訴狀繕本於110年5月5日合法送達被告（送達證書見本院卷第171頁），則原告請求被告自起訴狀繕本送達被告之翌日即110年5月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，核無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約及租賃之法律關係，請求被告給付106,241元，及自110年5月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。又被告 陳明 願供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 111 年 7 月 26 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 張清洲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 26 日
書記官陳慧津