裁判字號：臺灣彰化地方法院107年訴字第809號民事判決
裁判日期：民國108年01月31日
裁判案由：給付仲介費
臺灣彰化地方法院民事判決107年度訴字第809號原告 蔡萬助 訴訟代理人 白丞堯 律師被告 蔡瑞期 號訴訟代理人 張志隆 律師上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國108年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣二百零二萬三千七百五十元及自民國一○七年九月一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣六十七萬四千五百八十三元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣二百零二萬三千七百五十元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國106年10月25日簽立委託同意書（下稱系爭委託書），約定被告願將坐落彰化縣○○市○○段○○○○○○○○號土地，於106年10月20日至106年12月，以每坪新臺幣（下同）23萬元委託伊代為出售，並約定仲介佣金為成交總價百分之1.5。詎伊居間介紹聯紘開發建設公司（下稱聯紘公司）購買彰化縣○○市○○段○○○○號面積共1987.21平方公尺（約601.1坪，小數點後第2位四捨五入）之土地，以每坪23萬元計算，總價13,825萬元（萬以下取整數）（下稱系爭買賣），成交後，依上開約定之百分之1.5仲介費，扣除被告106年10月27日交付之5萬元，被告尚餘2,073,750元未交付予伊。爰依民法第568條第1項規定，提起本訴等語，並聲明：㈠被告應給付原告2,023,750元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地上尚有門牌號碼彰化縣○○市○○路○段○○○巷○○號RC結構3層樓建物，系爭買賣包含建物，扣除建物價金3000萬元後，系爭買賣之土地單價未達每坪23萬元，故系爭委託書之約定條件未成就，原告不得依該約定請求仲介費等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（本院卷第44頁反面）：㈠兩造於106年10月25日簽訂委託同意書（即系爭委託書）。
內容記載：「本人蔡瑞期願意將土地（房屋）坐落彰化縣彰化市○○段947、949小段等，每坪以新台幣23萬元整售出，仲介佣金以成交總價1.5%（稅金各付）。委託日期：106年10月20日至106年12月。」㈡原告於系爭委託書期間居間介紹聯紘公司購買系爭系爭房地
，被告與聯紘公司於106年10月27日就系爭房地簽訂買賣契約（下稱契約一），總價14,338萬元，聯紘公司當場交付500萬元訂金。
㈢被告於106年10月27日已給付原告5萬元仲介費。
㈣彰化縣○○市○○路○段○○○巷○○號建物面積1639.94平方公
尺，約496.08坪，係坐落系爭土地之947地號土地上，所有權狀登記為 蔡連錦 、 蔡連生 共有，應有部分各2分之1，建號為彰化市○○段○○○號。
㈤聯紘公司與被告及訴外人（即輔助人）蔡連錦、蔡連生於
000年0月00日重擬系爭買賣之契約（下稱契約二），同以總價14,338萬元成交，價金含系爭土地價金11,338萬元及蔡連錦、蔡連生所有門牌號碼彰化縣○○市○○路○段○○○巷○○號建物（下稱系爭建物）價金3,000萬元。
四、兩造爭執事項（本院卷第45頁）：㈠原告居間介紹買家聯紘公司予被告簽立之買賣契約單價是否
為每坪23萬元？買賣契約單價之計算是否應加計建物價值？若應再加計建物價值，是否未達委託同意書以每坪23萬元售出之條件？原告是否得依委託同意書請求仲介佣金？㈡倘若被告應依照委託同意書給付佣金者，是否應酌減金額？
五、得心證之理由：㈠本院依據前揭兩造之主張及答辯，整理本件爭執事項如上，
細譯前開爭執事項內容，可知本件之主要爭議應係原告居間促成被告與聯紘公司締結之契約一，是否符合系爭委託書所定得以請領仲介費之約定內容？再觀之系爭協議書記載「本人蔡瑞期願意將土地（房屋）坐落彰化縣彰化市○○段947、949小段等，每坪以新台幣23萬元整售出，仲介佣金以成交總價1.5%（稅金各付）。委託日期...」等語，前開爭議事項即能更進一步具體化為：所稱「每坪以23萬元整售出」之意旨，究係指系爭房地售出價金以土地每坪23萬元計算總價？或是以房、地總坪數以每坪23萬元計算價金？抑是以土地每坪23萬元計價外，尚需另加計房屋價值？若為前者，則原告即得向被告請求給付仲介費；反之，若屬中、後者，本件原告居間締結之契約一即不符合系爭委託書之委託內容，原告自無請求給付仲介費之權利。
㈡再審視系爭協議書雖載有「土地（房屋）」等語，顯然系爭
委託書委託出售之標的範圍包含系爭建物，此核與證人即代書 鄭嘉佩 到庭證稱：「（問：請提示本院卷第47~52頁土地買賣契約書，買賣範圍是包含建物還是只有土地？）總價是包含地上物，契約書第10條特約事項第7點有計載」等語相符（本院卷第65頁），並有契約一在卷可參。然而系爭委託書就委託出售系爭房地之約定銷售金額，僅有前揭「每坪以新台幣23萬元整售出」等語之約定，並未另外明確表示必須就房屋部分另行計價後計入房地委託出售總價，且未就房屋另行計價方式約定，若謂應再針對系爭建物另行計價，必然因為另行計價方式不明致生爭議，復本於誠信原則之意旨，顯然系爭委託書約定之真意，並未採取房地分別計價之委售價額計算方式，而係採用「約定每坪單價換算總價」之計價方法，易言之，系爭建物價值業已內含於以此方式計算之總價內。茲有疑義者，乃系爭委託書僅有記載每坪單價，至於總坪數之計算範圍為何？是否僅指土地部分面積，並且將房屋價值一併計入土地面積計出之總價中？或應將房屋坪數包含於總坪數中以計算委託銷售金額？則未見系爭委託書有所提及，此即系爭委託書契約產生疑義之處，且為本件主要爭點，自應透過解釋契約之方法，探求系爭委託書之契約雙方當事人真意，以明雙方合意之總價計價方式。
㈢按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而於文義上及論
理上詳為探求。當時之真意如何，又應斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為論斷；又探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（參照最高法院65年度台上字第2135號民事判決及74年度台上字第355號民事判決）。基此判決意旨，本件系爭協議書記載「每坪23萬元」所指涉之總坪數範圍為何？是否包含房屋坪數？抑或僅有原告所主張之土地坪數？應透過系爭土地及房屋之各別經濟價值差異，以及合併房地坪數或僅記入土地坪數計算而得之總價與成交價之關係等判準，予以認定。換言之，若本件每坪土地與每坪房屋均具有相同即相當於每坪23萬元之價值，則將房屋坪數與土地坪數一同計入每坪計價總坪數之中，在自由經濟市場中雖非絕無僅有，惟仍應再判斷因此計出之總價與成交價及市場行情間之差距，若差異甚巨，則強將房屋坪數計入總坪數之契約解釋結論，亦難謂合於交易常情及誠信原則。
㈣系爭委託書委託書出售之標的為「土地（房屋）坐落彰化縣
彰化市○○段947、949小段」等房地，被告最終以總價14,338萬元售出947、920地號土地及系爭建物，為兩造所不爭執，而上開總價14,338萬元，約係以出售之上開土地總坪數623.4坪（即）乘以每坪23萬元計算而得（計算式：623.4坪×23萬＝14,338.2萬元），而系爭建物係85年所建之鋼筋混凝土造建築，此有系爭建物之建物所有權狀在卷可按（本院卷第24頁），其每建坪是否有23萬元之價值，並非無疑，且若謂必須再計入建物面積即1,624.16平方公尺（約491.3坪），則系爭不動產之出售總價將高達25,638.1萬元，顯與成交價差距甚遠，再參以證人鄭嘉佩到庭證稱：「（問：請提示本院卷第53~57頁，最重要的變更原因？）兩份總價相同，主要變更本來房屋是交給買方拆除，後來賣方自己拆除。拆除費用是賣方負擔。」等語（本院卷第66頁反面~第67頁），核與契約二特約事項十約定：「...惟地上物（包括已保存登記之建號713門牌號碼彰化市○○路○段○○○巷○○號及...）賣方最遲應於拆除執照下達後30日內拆除及清除並辦理滅失登記，且拆除、清除及辦理滅失之費用由賣方負擔。」等情相符，並有契約書二影本1份附卷可稽（見本院卷第53頁至第57頁反面），足見從系爭建物對於買方聯紘公司而言，並無實質經濟利益，而與系爭土地之經濟價值差異甚具巨，自難認前開計價方式必須加計建物坪數。再審酌本件高總價之不動產交易，居間成交者必相對亦因而獲得高額報酬，衡之交易常情，原告實無可能在未達委託價格之情況下促成本件交易，顯見此亦為系爭委託書約定之總價計價方式，即委託出售價格係純以出售土地坪數乘以每坪23萬元之方式計價，由此益見，系爭房地出售總價應已達到被告委託原告出售之委託價格。
㈤雖然依據卷附被告與聯紘公司另行簽立之契約二所載，系爭
房地同以總價14,338萬元成交，惟買賣價金項目改為含土地價金11,338萬元及系爭建物價金3,000萬元，而與系爭委託書採取不同之計價方式，因此被告據而辯稱：原告居間締結之本件買賣，並未達到系爭委託書委託出售之每坪23萬元價格等語云云。惟查：被告此項答辯所述之計價方式，係將房屋價值3,000萬元扣除後，除以土地坪數計算得出土地每坪單價僅有約18.2萬元之價值，直言之，所計算而得之每坪
18.2萬元僅係「土地部分」價值（即不含房屋部分價值），而與前述系爭委託書係約定以每坪23萬元乘以土地總坪數（房價內含）計算「房地」總價，兩者之計價標的範圍明顯不同，自不得藉此採取不同計價方式之答辯，否定原告居間締結之買賣契約未達系爭委託書約定之委售價格。故前開契約二改變計價方式計算之總價，與前述系爭委託書約定所採之不同計價方式（系爭建物價值內含於土地每坪23萬元之價格內），兩者計算而得之房地出售總價相同。從而，原告既已居間締約達成被告委託出售之條件，自得依約向被告請求給付仲介費。
㈥至被告另辯稱原告僅協同被告前往訴外人即系爭房地買受人
聯紘公司處所，由訴外人聯紘公司與被告談妥條件並當天簽約，原告所費甚少，其本件請求之報酬過高，應依民法第572條規定酌減等語。惟不動產仲介並非僅買賣當日之交涉，事前之資料準備、買主覓尋、事後之點交後續，均屬不動產仲介需付出勞力、心力之範圍。復按不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1點規定，不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。查系爭委託書所訂仲介費為成交總價百分之1.5，僅前開規定法定上限4分之1，且系爭買賣成交價額逾億，相較於標的價值相對低廉之產品而言，本件買賣標的之可能買主較少且市場較小，衡情其買主之尋找、買賣雙方之磋合必須耗費相對的經驗及心力，被告亦必然因成交獲取相對高額之利益，則系爭委託書約定以成交總價百分之1.5計算出仲介費計2,073,750元（計算式），並無失其公平之處，本件即與民法第572條之要件不符，再斟酌契約嚴守原則及誠實信用原則之意旨，本院認為被告援引前開規定請求酌減報酬，應無理由，而為本院所不採。從而，原告依約請求被告給付仲介費2,023,750元（扣除被告業已給付之5萬元部分）及遲延利息，為有理由，均應准許。
六、綜上所述，原告依系爭委託書之契約法律關係，請求被告給付居間報酬2,023,750元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即
107年9月1日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，均為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年1月31日
民事第三庭法官林于人以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年1月31日
書記官魏嘉信