裁判字號：臺灣桃園地方法院91年訴字第148號民事判決
裁判日期：民國92年01月03日
裁判案由：履行契約等
臺灣桃園地方法院民事判決九十一年度訴字第一四八號
原告駿翰建設股份有限公司法定代理人乙○○
丙○○被告甲○○
己○○丁○○複代理人戊○○右當事人間請求履行契約等事件，本院判決如左：
主文被告甲○○應給付原告新台幣貳拾陸萬參仟玖佰參拾參元；被告己○○應給付原告新台幣貳拾柒萬貳仟伍佰貳拾柒元；被告丁○○應給付原告新台幣壹拾玖萬參仟肆佰柒拾參元，及均自民國九十一年一月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告甲○○、丁○○應分別將坐落桃園縣○○鄉○○○段五二三四建號，面積三六九四‧六九平方公尺應有部分壹萬分之十九移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告分別以新台幣玖萬元、壹拾萬元、柒萬元供擔保後，得假執行。
但被告甲○○、己○○、丁○○如於假執行程序實施前分別以新台幣貳拾陸萬參仟玖佰參拾參元、貳拾柒萬貳仟伍佰貳拾柒元、壹拾玖萬參仟肆佰柒拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：除供擔保之金額外，如主文所示。
貳、陳述：
一、緣被告甲○○於民國（下同）八十一年間向原告購買龍潭「天龍一五五社區」Ｒ棟六樓房地暨地下室停車位一戶，即坐落桃園縣○○鄉○○○段二五一之一○七地號土地（權利範圍為一萬分之四七）及其上建號為同段第○五一○三號（建物共同使用部分同段第五一一六建號及五二三四建號）及地下室車位乙位，有土地及建物登記簿謄本、預定房屋買賣契約書、預定土地買賣契約書、地下室車位預定買賣合約書暨室內裝潢契約書各乙份可稽，被告己○○於八十一年間向原告購買龍潭「天龍一五五社區」第Ｙ棟五樓房地，即坐落桃園縣○○鄉○○○段二五一之一○七地號土地（權利範圍為一萬分之三十六）及其上建號為同段第五一四三號（共同使用部分為同段第五一四六建號及五二三四建號），有土地建物登記簿謄本、預定房屋買賣契約書、預定土地買賣契約書及室內裝潢契約書各乙份可稽，另被告丁○○於八十一年間亦向原告購買坐落龍潭「天龍一五五社區」第Ｅ棟二樓房地及地下室停車位乙位，即坐落桃園縣○○鄉○○○段二五一之一○七地號土地（權利範圍為一萬分之四十五），其上建號為同段第五一八四號（共同使用部分為同段五二○四建號及五二三四建號）及地下室停車位乙位，此亦有土地建物登記簿謄本、預定房屋買賣契約書、預定土地買賣契約書、室內裝潢契約書及地下室車位預定買賣合約書各乙份可稽，原告將上開房地暨停車位之所有權移轉予被告等，並於八十三年十二月間分別點交房地與被告等使用完畢。惟原告就系爭房屋及車位之所有權移轉辦理移轉登記予被告顯有逾越契約所定之數額，被告自應負返還之責，爰陳其詳情如左：
二、被告甲○○、己○○、丁○○均應依兩造房地買賣契約之約定補齊房屋價款之差額：
（一）甲○○部分：
１、兩造於八十二年十二月二十四日所簽立之預定房屋買賣契約書第一條第一款約定為買賣標的房屋之建坪為二十四坪（包括室內面積、附屬建物、法定公共設施等部分）。
２、依前開買賣契約書第一條第二、三款約定：「同意本戶房屋所有權狀記載之面積，加上陽（平、花）台、雨庇及法定公共設施分攤之坪數，即等於本約所載之面積，若有增減而其差額未達到買賣面積百分之二以上，雙方均無異議，但若增減差額超過百分之二，則就該超出或不足部份，依本戶買賣時之房屋單價核實計算，相互無息補償之。又前項法定公共設施係本社區全部法定公共設施面積之總和，依各戶之私有面積之比例計算，由全體所有權人持分共有。」原告移轉登記予被告之房地面積果有超過二四坪，超過之部分即應由被告依約補齊價款。
３、原告移轉登記予被告之房屋面積（即主建物五一○三建號及公共設施五二三四建號、五一一六建號）已達二六‧六二坪，較原契約約定之坪數多出二‧六二坪，扣除契約中容許誤差百分之二即零點四八坪後，被告顯然多取得二‧一四坪。
４、系爭房地之總價款新台幣（下同）三百四十四萬元（因稅負問題故分開簽約成三份契約）扣除車位款四十八萬元後即為房屋單價，共計二百九十六萬元，買賣契約書中以二十四坪計算此價款，每坪即為十二萬三千三百三十三元，是被告前揭多受領之二‧一四坪房地即價值二十六萬三千九百三十三元。
（二）己○○部分：
１、兩造於八十一年十二月一日所簽立之預定房屋買賣契約書第一條第一款約定為買賣標的房屋之建坪為十八‧二坪（包括室內面積、附屬建物、法定公共設施等部分）。
２、依前開買賣契約書第一條第二、三款約定：「同意本戶房屋所有權狀記載之面積，加上陽（平、花）台、雨庇及法定公共設施分攤之坪數，即等於本約所載之面積，若有增減而其差額未達到買賣面積百分之二以上，雙方均無異議，但若增減差額超過百分之二，則就該超出或不足部份，依本戶買賣時之房屋單價核實計算，相互無息補償之。又前項法定公共設施係本社區全部法定公共設施面積之總和，依各戶之私有面積之比例計算，由全體所有權人持分共有。「原告移轉登記予被告之房地面積果有超過十八‧二坪，超過之部分即應由被告依約補齊價款。
３、原告移轉登記予被告之房屋面積（即主建物五一四三建號及公共設施五二三四建號、五一四六建號）已達二一‧○四坪，較原契約約定之坪數多出三‧○二坪，扣除契約中容許誤差百分之二即○‧三六坪後，被告顯然多取得二‧四八坪。
４、系爭房地之總價款二百萬元（因稅負問題故分開簽約成三份契約），買賣契約書中以十八‧二坪計算此價款，每坪即為十萬九千八百九十元，是被告前揭多受領之二‧四八坪房地即價值二十七萬二千五百二十七元。
（三）丁○○部分：
１、兩造於八十一年十二月二十九日所簽立之預定房屋買賣契約書第一條第一款約定為買賣標的房屋之建坪為二十二‧六坪（包括室內面積、附屬建物、法定公共設施等部分）。
２、依前開買賣契約書第一條第二、三款約定：「同意本戶房屋所有權狀記載之面積，加上陽（平、花）台、雨庇及法定公共設施分攤之坪數，即等於本約所載之面積，若有增減而其差額未達到買賣面積百分之二以上，雙方均無異議，但若增減差額超過百分之二，則就該超出或不足部份，依本戶買賣時之房屋單價核實計算，相互無息補償之。又前項法定公共設施係本社區全部法定公共設施面積之總和，依各戶之私有面積之比例計算，由全體所有權人持分共有。」原告移轉登記予被告之房地面積果有超過二十二‧六坪，超過之部分即應由被告依約補齊價款。
３、原告移轉登記予被告之房屋面積（即主建物五一八四建號及公共設施五二三四建號、五二○四建號）已達二四‧六四坪，較原契約約定之坪數多出二‧○四坪，扣除契約中容許誤差百分之二即零點四五坪後，被告顯然多取得一‧五九坪。
４、系爭房地之總價款三百十五萬元（因稅負問題故分開簽約成三份契約）扣除車位款四十萬元後即為房屋單價，共計二百七十五萬元，買賣契約書中以二十二‧六坪計算此價款，每坪即為十二萬一千六百八十一元，是被告前揭多受領之一‧五九坪房地即價值十九萬三千四百七十三元。
三、被告甲○○及丁○○二人因向原告購買停車位所多受移轉之應有部分應負返還原告之責：
（一）原告將坐落桃園縣龍潭鄉天龍一巷一號地下室建號五二三四號之停車場部分及五一一七建號規劃成一百三十四個車位出售，依原告與甲○○及丁○○二人所簽立地下室車位預定買賣合約書第六條均有約明：「車位產權係持分，持分方法為：地下一樓之【停車位總面積】乘以車位個數占總車位個數之比。」被告與其他購買車位者擁有系爭五二三四建號之應有部分除與各未購車位之區分所有權人持分共有之法定公共設施面積即持分萬分之二十八（或萬分之二十九）外，尚有以前揭經測繪出法定停車空間面積除以車位個數（一百三十四個車位）比之面積所換算出來之應有部分，每車位所占應有部分所有權現有登記面積為前開五二三四建號之萬分之四十五（一萬分之七十三減一萬分之二十八等於萬分之四十五），換算成實際面積應為三九六四‧六九乘一萬分之四十五等於八十四㎡，依土地登記簿謄本觀之，有購買車位者，擁有五二三四建號持分之比例則在萬分之七十三以上，此類共有人僅七十七位，依現在謄本所載（以七十七個車位計），有買車位者，持分一萬分之七十三；未買車位者，持分一萬分之二十八。是以，單一車位之持分高達一萬分之四十五（一萬分之七十三減一萬分之二十八），依此計算全部車位之總面積為一二八○‧二平方公尺（３
６９４．６９Ｘ４５／１００００＝１２８０．２）。然實際情形停車場之總面積，應分配之車位應有一三四個（以一三四個計算），以車位總面積計算，單一車位面積應為九‧五平方公尺（１２８０．２÷１３４＝９．５），單一車位正確之持分應為一萬分之二十六（９．５÷３６９４．６９＝２６／１００００），以此計算五二三四建號共有人持分應為：未買車位者，持分一萬分之二十八；有買車位者，持分一萬分之五十四（一萬分之二十八加一萬分之二十六），被告甲○○、丁○○現依謄本載為一萬分之七十三，顯然多取得持分一萬分之十九（一萬分之七十三減一萬分之五十四），係屬不當得利，應返還予原告。
（二）惟此乃因土地代書於辦理保存登記時作業錯誤所致，蓋原告本來係規劃一百三十四個停車位，但辦理保存登記時已出售七十七個車位，土地代書即誤將建號五二三四之地下室車位之總面積除以七十七個車位換算成現有之車位登記面積，此容有錯誤，事實上應係除以一百三十四才對，是以每個車位之面積應為（三九六四‧六九乘一萬分之四十五除七十七乘一三四等於一○‧二五㎡）換言之，每一車位之所有人即因土地代書之作業失誤而多得七‧五九平方公尺面積，占建號五二三四建號一萬分之一九，此部分被告二人因原告當初物權行為移轉錯誤而取得所有權，核屬無法律上原因，自應將該部分移轉登記返還予原告取得。
四、按「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」民法第三百六十七條第一項、第一百七十九條前段均有明文，被告依房屋買賣契約所取得之房屋面積既較原契約約定為多，依約自應找補價金，又被告甲○○及丁○○購買車位部分既因土地代書作業失誤而多受移轉建號五二三四建號應有部分一萬分之一九，核屬無法律上原因之不當得利，應依民法第一百七十九條第一項規定，自應負返還之責。
參、證據：提出土地及建物登記簿謄本三份、房屋預定買賣契約書三份、土地預定買賣契約書三份、室內裝潢契約書三份、停車位買賣契約書二份、車位預定買賣契約書二份、建物第一次登記申請書節本乙份（以上均影本）。
乙、被告方面：被告己○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據先前之聲明及陳述與被告甲○○、丁○○同如左：
壹、聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利益之判決，願供擔保宣告免為假執行。
貳、陳述：
（一）本件原告依民法第三百六十七條請求如訴之聲明第一項金額，然被告甲○○、己○○、丁○○業已依房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書分別交付總價款二百九十萬元、一百九十四萬元、二百六十九萬元取得前開房地，並無未交付價金情事。原告依民法第三百六十七條請求，顯無理由。
（二）查本件預定買賣契約書第一條第一款約定「房屋座落於桃園縣○○鄉○○○段二五一之一○七地號土地上，興建之「天龍一五五」（以下簡稱本社區）第Ｒ棟第陸樓房屋乙戶，建坪『約』二十四坪．．．。」可明購買之單位係『約』二十四坪，而非二十四坪。既是約二十四坪，原告竟計算精確甲○○多得二．一四坪及己○○多得二‧四八坪及丁○○多得一．五九坪，其計算單位非無疑義。
（三）依預定買賣契約第四條約定房屋價款為一百四十五萬元，非原告所稱二百九十六萬元。又依前開契約第四條約定亦可明本件買賣計算價額非以坪數計算，係以第Ｒ棟第陸樓房屋乙戶為單位，建坪『約』二十四坪僅係標明使用標的非計算買賣價金之單位。且依預定房屋買賣契約書第一條第二款約定「雙方同意本戶房屋所有權狀記載之面積，加上陽（平、花）台、雨庇及法定公共設施分攤之坪數，即等於本約所載之面積」亦可明本件係以房屋乙戶總價為一百四十五萬元為買賣單位之計算標準。被告既依約交付買賣契約約定之價金，原告自無依本件買賣契約另行要求價金。
（四）縱房屋預定買賣契約第一條第二款後段規定「若有增減而其差額未達到買賣面積百分之二以上，雙方均無異議，但若增減差額超過百分之二，則就該超出或不足部分，依本戶買賣時之房屋單價核實計算，相互無息補償之。」然查，本件買賣非以坪數為計算單位，業如前開說明，上開互補約定，視為無約定。又縱以坪數為計算單位，然本件約定建坪為『約』二十四坪，亦無法標準計算前開互補之依據。前開規定因尚欠明確以此為請求計算標準，不足採信。
（五）末按行使權利履行義務應依誠實及信用方法，此為民法第一百四十八條第二項定有明文。經查本件標的室內面積、陽台、花台、小公、大公等使用面積係由原告自行規劃登載，原告未能詳盡規劃登載，且被告於實質上又未因此而蒙受利益，嗣原告再以未盡前開義務稱被告甲○○多得二．一四坪及己○○多得二‧四八坪及丁○○多得一．五九坪，原告有強迫得利之嫌，行使權利有違誠實及信用自不得請求。原告之訴顯無理由。
（六）就不當得利部分：
１、按兩造間預定房屋買賣契約書第一條第三款規定公共設施（即五二三四建號）係以本社區全部法定公共設施面積之總和，依各戶之私有面積之比例計算，由全體所有權人持分共有。且由原告自行規劃，並無錯誤情事，另原告又未舉證說明被告依前開約定，就建號五二三四應有部分為多少，分配依據為何，竟要求被告移轉如訴之聲明所示應有部分，亦顯無理由。
２、縱退一步言，本件有原告所主張錯誤之情事，然本件業於八十三年九月間移轉登記，迄今已逾民法九十二條一年除斥期間規定。且本件原告起訴聲明第一項已請求金額，另又再請求第二項第三項之聲明，更無理由。
參、證據：兩造主張對造表乙份為證物。理由
壹、本件被告己○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、本件原告起訴主張：被告甲○○、己○○、丁○○分別向原告購買龍潭「天龍一五五社區」Ｒ棟六樓房地暨地下室停車位乙位、同社區Ｙ棟五樓房地、同社區Ｅ棟二樓房地及地下室停車位乙位，並分別訂有買賣契約，又原告業將前開房地暨停車位之所有權移轉於被告等，並於八十三年十二月間分別點交房地與被告等使用完畢。惟被告等所取得之房屋面積較原契約約定為多，依約應給付差額價金；另被告甲○○及丁○○購買車位部分因土地代書作業失誤而多受移轉五二三四建號應有部分一萬分之一九，核屬無法律上原因而受有利益，致他人受損害，應依民法第一百七十九條返還其所得不當利益。爰依民法第三百六十七條第一項、第一百七十九條前段規定請求如聲明所示等語。被告則以其業依約交付價金完畢，原告依民法第三百六十七條請求顯無理由且有違誠信，又原告計算被告等多得面積及價款之基準非無疑義，另建號五二三四由原告自行規劃，並無錯誤情事，縱有錯誤亦已逾除斥期間不得主張等語，資為抗辯。
參、經查：
一、就給付差額之部分：
（一）被告甲○○部分：
１、兩造於八十二年十二月二十四日所簽立之預定房屋買賣契約書第一條第一款約定為買賣標的房屋之建坪為二十四坪（包括室內面積、附屬建物、法定公共設施等部分）。另依買賣契約書第一條第二、三款約定：「同意本戶房屋所有權狀記載之面積，加上陽（平、花）台、雨庇及法定公共設施分攤之坪數，即等於本約所載之面積，若有增減而其差額未達到買賣面積百分之二以上，雙方均無異議，但若增減差額超過百分之二，則就該超出或不足部份，依本戶買賣時之房屋單價核實計算，相互無息補償之。又前項法定公共設施係本社區全部法定公共設施面積之總和，依各戶之私有面積之比例計算，由全體所有權人持分共有。」原告移轉登記予被告之房地面積果有超過二四坪，超過之部分即應由被告依約補齊價款，此有契約書在卷可稽，亦為被告所不爭執，堪信原告主張為真實。
２、原告移轉登記予被告之房屋面積（即主建物【包括陽台、花台】五一○三建號共六十五點九五平方公尺；共同使用部分包括五一一六建號二五四點九二平方公尺之萬分之四五四【約十一點五七平方公尺】及五二三四建號三七四四點三一平方公尺之萬分之二八【約十點四八平方公尺】，共約二十六點六二坪，此有建物登記謄本在卷可稽，被告亦不爭執，扣除契約中容許誤差百分之二即零點四八坪後，被告顯然多取得二‧一四坪。
３、系爭房地之總價款三百四十四萬元（因稅負問題故分開簽約成三份契約）扣除車位款四十八萬元後即為房屋單價，共計二百九十六萬元，買賣契約書中以二十四坪計算此價款，每坪即為十二萬三千三百三十三元，被告主張應將土地、建物、裝潢之費用分開計算，衡諸常情，顯非依此方式計算價金，應以原告主張較為可採，是被告前揭多受領之二‧一四坪房地即價值二十六萬三千九百三十三元。
（二）被告己○○部分：
１、兩造於八十一年十二月一日所簽立之預定房屋買賣契約書第一條第一款約定為買賣標的房屋之建坪為十八‧二坪（包括室內面積、附屬建物、法定公共設施等部分）。另依買賣契約書第一條第二、三款約定：「同意本戶房屋所有權狀記載之面積，加上陽（平、花）台、雨庇及法定公共設施分攤之坪數，即等於本約所載之面積，若有增減而其差額未達到買賣面積百分之二以上，雙方均無異議，但若增減差額超過百分之二，則就該超出或不足部份，依本戶買賣時之房屋單價核實計算，相互無息補償之。又前項法定公共設施係本社區全部法定公共設施面積之總和，依各戶之私有面積之比例計算，由全體所有權人持分共有。」原告移轉登記予被告之房地面積果有超過十八‧二坪，超過之部分即應由被告依約補齊價款，此有契約書在卷可稽，亦為被告所不爭執，堪信原告主張為真實。
２、原告移轉登記予被告之房屋面積（即主建物五一四三建號【包括陽台、花台】共計五一點二九平方公尺；共同使用部分包括五一四六建號二二二點一六平方公尺之萬分之三五八【約七點九五平方公尺】及五二三四建號三七四四點三一平方公尺之萬分之二八【約十點四八平方公尺】，共約二十一點零四坪，此有建物登記謄本在卷可稽，被告亦不爭執，扣除契約中容許誤差百分之二即零點三六坪後，被告顯然多取得二‧四八坪。
３、系爭房地之總價款二百萬元（因稅負問題故分開簽約成三份契約），買賣契約書中以十八‧二坪計算此價款，每坪即為十萬九千八百九十元，被告主張應將土地、建物、裝潢之費用分開計算，衡諸常情，顯非依此方式計算價金，應以原告主張較為可採，是被告前揭多受領之二‧四八坪房地即價值二十七萬二千五百二十七元。
（三）被告丁○○部分：
１、兩造於八十一年十二月二十九日所簽立之預定房屋買賣契約書第一條第一款約定為買賣標的房屋之建坪為二十二‧六坪（包括室內面積、附屬建物、法定公共設施等部分）。另依買賣契約書第一條第二、三款約定：「同意本戶房屋所有權狀記載之面積，加上陽（平、花）台、兩庇及法定公共設施分攤之坪數，即等於本約所載之面積，若有增減而其差額未達到買賣面積百分之二以上，雙方均無異議，但若增減差額超過百分之二，則就該超出或不足部份，依本戶買賣時之房屋單價核實計算，相互無息補償之。又前項法定公共設施係本社區全部法定公共設施面積之總和，依各戶之私有面積之比例計算，由全體所有權人持分共有。」原告移轉登記予被告之房地面積果有超過二十二‧六坪，超過之部分即應由被告依約補齊價款，此有契約書在卷可稽，亦為被告所不爭執，堪信原告主張為真實。
２、原告移轉登記予被告之房屋面積（即主建物五一八四建號【包括陽台】共計六一點五二平方公尺；共同使用部分包括五二０四建號二六九點六九平方公尺之萬分之三五六【約九點六平方公尺】及五二三四建號三七四四點三一平方公尺之萬分之二八【約十點四八平方公尺】，共約二十四點六四坪，此有建物登記謄本在卷可稽，被告亦不爭執，堪信為真實，扣除契約中容許誤差百分之二即零點四五坪後，被告顯然多取得一‧五九坪。
３、系爭房地之總價款三百十五萬元（因稅負問題故分開簽約成三份契約）扣除車位款四十萬元後即為房屋單價，共計二百七十五萬元，買賣契約書中以二十二‧六坪計算此價款，每坪即為十二萬一千六百八十一元，是被告前揭多受領之一‧五九坪房地即價值十九萬三千四百七十三元。
綜上所述，由於雙方在訂定買賣契約時，無法就買賣之建物實際面積確定，因此容許誤差，然在誤差值外時雙方依照契約即有給付價金之義務，原告移轉予被告三人之建物，既然較容許之誤差外，被告三人即有給付之義務。故原告本於買賣契約關係請求被告甲○○給付二十六萬三千九百三十三元、被告己○○給付二十七萬二千五百二十七元、被告丁○○十九萬三千四百七十三元及均自起訴狀繕本送達之翌日（即九十一年一月二十九日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均為有理由，應予准許。
二、就不當得利部分：
（一）地下室停車位依設置其目的，共有三種，即法定停車位、自行增設停車位及奬勵停車位。所謂法定停車位，乃指大廈按其總樓地板面積，依建築法第一百零二條之一規定，建築物應附建防空避難設備或停車空間。依建築技術規則第五十一條規定，建築物新建、改建變更用途或增設部分，應依法設置停車空間。法定停車位其產權登記方式，內政部於八十年九月十八日以八十台內營第0000000號函謂：「依建築法第一百零二條之一規定，建築法依規定應附建防空避難設備及停車空間，按其性應依土地登記規則第七十二條（現第七十五條）規定辦理所有權登記，但為考量社會實際發展需要，依左列規定辦理：區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建物分離，應為該區分所有人所共有或合意由部分所有建築物區分有所有權人所共有。前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車位所有權登記，參照土地登記規則第七十二條規定辦理。區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」亦即，在八十年九月十八日以前，依內政部台營字第一四二三五二號函及六十八年十一月二十六日台內營字第五０四九六號函之解釋，在使用執照核發後得向戶政機關申請核發「該號門牌地下室證明」（即防空避難所在地址證明書），並在依使用執照記載「非屬共同使用性質」，或由使用執照的起造人依照民法規定「合意」協議分配並「具結」確屬非共同使用性質後，得就該「防空避難室」或「停車場」或「防空避難室兼停車場」，視同一般區分所有建物另編建號，准為辦理所有權第一次登記，在八十年九月十八日以後，只能以公共設施登記為全體住戶所共有（即大公情形），或另編建號單獨登記為全部或部分住戶所共有，准其隨同主建物移轉登記於同一人，不可分割或外賣給非住戶。而以大公方式登記，因買車位者與未買車位者共有共同使用部分（同一建號），而發生所有權與使用權衝突。蓋共同使用部分依民法第七百九十九條為區分所有人分別共有，各共有人對該共有部分，可依共有部分之經濟目的，使用該共有部分。故若出賣人（通常為建商）在銷售此種地下室停車位時，於個別買賣契約中約定，由購得地下室停車位之區分所有權人使用，即屬使用權的保留，有所有權而無使用權，而對買受停車位者而言，因該使用權涉及共用部分之使用方法約定，屬共有物之管理，應依全體共有人之同意，故買受停車者並非直接從出賣人處獲得使用權，而是從未買受車位者之使用保留，被認為已對使用方法默示同意，而取得停車位之使用權。故依公寓大廈管理條例第四十五條第二項規定「公寓大廈之起造人或建築業者得將停車空間（增設及奬勵停車位不受本條限制），設定專用使用權於區分所有權人之用語，係就上述結果而論，非有法律之邏輯性。因此公寓大廈區分所有建物（或起造人）與承購戶定明停車位之使用權，當可解釋為係一種共有物之分管契約」（最高法院八十年上字第一０六０號判決可資參照），有拘束所有當事人之效力。而以小公方式登記者，此種停車位之銷售方式，係將停車位單獨登記為一部分區分所有建物之共同使用部分，而成一建號，並以車位數平均分算持分給該部分所有建物共有，為一種較為合適之方式，亦即停車位使用者，均為此小公之共有人。在內政部八十年九月十八日解釋之前，停車位之使用人非必須為公寓大廈之區分所有權人，非區分所有人而有使用該車位者，實基於區分所有人合意其使用之債權契約（此分管契約，應稱為使用權同意契約），雖其支付價金於車位之出賣人（如建商），然其既獲區分所有人同意，而此同意通常立於建商與各區分所有人之買賣契約中，該同意之區分所有人即不得於非區分所有權人支付價金之後，片面解除該使用權同意契約，否則有損害該非區分所有人使用停車位之權利。
（二）而所謂自行增設停車位，指除應留設的法定停車位數目外，以剩餘樓地板面積或法定空地並符合停車空間規定自行設置之停車位。故增設之停車位亦是合法之停車位，與自行劃設停車位格，自行超賣停車位者不同。自行增設停車位的產權登記，如果可以與法定避難室兼停車場獨立區隔者，可依土地登記規則第七十六條規定辦理所有權第一次登記，取得獨立之產權者，可以自由買賣給社區內外住戶（即不限賣與社區內住戶）；或登記全體或部分社區所有權人共有，所有權須隨主建物所有權而移轉。
（三）「按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區所有人不需使用該共同部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一款、第二款（修正後為第七十五條第一款、第八十條）之規定自明。因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤其顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改良物登記簿就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有所差異，而無依民法第七百九十九條規定『推定』為各區分所有人共有之餘地。申言之，公寓大廈地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人；如區分所有人買受停車位後，又因故不需停車位者，依上述不需使用共同部分者，得予除外之規定，亦得單獨移轉於同一公寓大廈之其他區分所有人。」（參照最高法院八十六年台上字第一六五五號判例），睽諸上揭判例，原告出售停車位之對象係區分所有權人，且購買停車位因此增加共同使用部分之持分（即建號五一一七及五二三四），與未購買停車位之住戶其持分即有差異；又契約已載明停車位產權及使用權歸原告及向原告購買車位之人所有（參見雙方所簽定之地下室車位預定買賣合約書），職是按上開判例及買賣契約書之約定，系爭停車位之產權自當歸屬於原告及購買車位者所有，實無疑義。
（四）系爭社區停車位雖分為法定停車位及獎勵停車位，但其共同分布於建號五二三四及五一一七號上，因此購買停車位者，就兩筆建號之建物均有持分。就五一一七建號有買停車位者每人擁有該建號所有權為一三四之一；但就五二三四建號部分，被告與其他購買車位者擁有系爭五二三四建號之應有部分除與各未購車位之區分所有權人持分共有之法定公共設施面積即持分萬分之二十八（或萬分之二十九）外，尚有以前揭經測繪出法定停車空間面積除以車位個數（一百三十四個車位）比之面積所換算出來之應有部分，每車位所占應有部分所有權現有登記面積為前開五二三四建號之萬分之四十五（一萬分之七十三減一萬分之二十八等於萬分之四十五），有購買車位者，擁有五二三四建號持分之比例則在萬分之七十三以上，此類共有人僅七十七位，依現在謄本所載（以七十七個車位計），有買車位者，持分一萬分之七十三；未買車位者，持分一萬分之二十八。是以，單一車位之持分高達一萬分之四十五（一萬分之七十三減一萬分之二十八），依此計算全部車位之總面積為一二八○‧二平方公尺（３６９
４．６９Ｘ４５／１００００＝１２８０．２）。然實際情形停車場之總面積，應分配之車位應有一三四個（以一三四個計算），以車位總面積計算，單一車位面積應為九‧五平方公尺（１２８０．２÷１３４＝９．５），單一車位正確之持分應為一萬分之二十六（９．５÷３６９４．６９＝２６／１００００），以此計算五二三四建號共有人持分應為：未買車位者，持分一萬分之二十八；有買車位者，持分一萬分之五十四（一萬分之二十八加一萬分之二十六），被告甲○○、丁○○現依謄本載為一萬分之七十三，顯然多取得持分一萬分之十九（一萬分之七十三減一萬分之五十四），故五二三四建號部分卻以七十七個停車位來計算，顯有錯誤，導致被告甲○○、丁○○就建號五二三四部分多一萬分之十九。
（五）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文，被告二人就建號五二三四部分應持有萬分之五十四，但卻登記為萬分之七十三，導致原告無法登記予其他購買車位者受有損害，符合不當得利，因此被告甲○○、丁○○應分別將坐落桃園縣○○鄉○○○段五二三四建號，面積三六九四‧六九平方公尺應有部分權利持分壹萬分之十九之不當得利部分移轉登記予原告。故原告之請求顯有理由，應予准許。
參、從而，原告本於買賣契約關係請求被告甲○○給付二十六萬三千九百三十三元、被告己○○給付二十七萬二千五百二十七元、被告丁○○給付十九萬三千四百七十三元及均自起訴狀繕本送達之翌日（即九十一年一月二十九日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及基於不當得利之法律關係請求被告甲○○、丁○○分別應將坐落桃園縣○○鄉○○○段五二三四建號，面積三六九四‧六九平方公尺應有部分權利持分壹萬分之十九移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
肆、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
伍、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項前段，第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十二年一月三日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官張益銘右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年一月三日~B法院書記官卓清和