臺灣士林地方法院簡易民事判決 104年度士簡字第671號
原 告 楊成俊
被 告 富義實業有限公司
法定代理人 陳恆毅
訴訟代理人 洪宇均 律師
上列當事人間104年度士簡字第671號終止租約等事件，於中華
民國104年9月9日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文：
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由：
一、原告主張：原告前向被告承租門牌號碼新北市○○區000
000000號建物（下稱系爭租屋），被告基於出租人對於系
爭租屋結構與安危需對承租人給予公平交易，依據兩造訂立
系爭租約第20條第1、3款約定，系爭租屋損害而有修繕部
分，應由出租人負責修繕，經承租人訂相當期間催告後，仍
未修繕完畢，以及房屋有危及承租人或其同居人之安全或健
康之瑕疵時等情形，承租人得終止租約，原告於民國104年
6月17日，通知被告系爭租屋應速派專業技師檢測建物安全
，並維修各處龜裂與樑柱斷裂部分，以免因地震等造成生命
財產損失，並限期於7日內完成修護，否則由原告依系爭租
約第20條終止系爭租約，然被告並未於上開期限履行修復義
務，故由原告終止系爭租約（原告並主張終止日期訂於104
年9月30日），又原告於承租系爭租屋後，就系爭租屋為整
理修繕，共計花費材料費、工資等建設經費1百萬餘元，故
請求被告賠償原告支付於修繕系爭租屋費用新台幣（下同）
60萬元，另請求被告就給予原告搬遷所需回復原狀時間60
日，期間不能收取租金，並於原告回復原狀後，退還原告依
約給付之押租金4萬元等情，乃依兩造系爭租約及不當得利
請求，並聲明：
（一）被告應給付原告60萬元。（二）被告應給予原告60日
搬遷及回復原狀，期間不收租金。（三）被告應於原告回復
原狀後退還租押金4萬元。
二、被告則以：原告於97年7月1日起即向被告承租系爭租屋，
歷年均有訂契約，最後1次租約租期自103年7月1日起至
104年6月30日止，被告於104年5月28日即通知原告系爭
租約到期不續租，兩造租約業於104年6月30日屆至終止，
且被告不續租之緣由，係因原告於系爭租約終止前，已積欠
被告18萬元租金未清償之故，依兩造系爭租約第10條，兩造
於承租、換約之初，業已約定系爭租屋修繕及裝潢均由原告
負擔，其後原告亦有就系爭租屋裝修、動工，而原告主張系
爭租屋現況毀損之照片並無顯示日期，已無法證明原告主張
有危害承租人或同居人安全，再者依系爭租約第10條，系爭
租屋修繕義務係由承租人負擔，承租人得經出租人同意自行
改裝屋內設施，承租人於返還房屋時，除經出租人同意外，
應將房屋負責回復原狀，可知原告自承租系爭租屋起，無論
在承租期間內如何改裝系爭租屋，花費成本為何，以及日後
租約期滿將該租屋回復原狀返還出租人所需開銷費用為何，
均為原告得預見、估算，且明瞭上開費用開支風險係由原告
自行負擔，因兩造以明訂租約事項如上，難認被告有何不當
得利情事，再者，兩造租約租期屆至終止後，依系爭租約約
定，原告尚有將承租之房屋回復原狀或現況返還予原告之選
擇權利，原告確定以系爭租屋現況返還被告情形，或有任被
告坐享原告裝修租屋之成果，然而相對於原告言，其亦可省
卻將系爭租屋回復原狀之不必要開支。可知上開租約事項對
兩造經濟面上皆有考量其利益平衡。是原告自不得遽以片面
辯稱被告單獨享有租屋受原告進行裝修之利益，發生租賃不
正義情事，被告應補貼原告裝修費。否則，無意放任原告免
於將系爭租屋回復原狀開銷，同時另可獲得被告補償相關裝
潢之雙重利益，顯不合理。另有關原告請求被告返還租押金
4萬元部分，原告於系爭租約終止前，尚積欠被告租金18萬
元未清償，故被告自得以上開租金債權對原告所有上開租押
金債權行使抵銷權，經抵銷後，被告已對原告無負租押金4
萬元債務，原告主張均無理由，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：原告於97年起即向被告承租系爭租屋，歷
年均訂有定期租賃合約，最後1次兩造訂立系爭租約租期自
103年7月1日起至104年6月30日止。
四、本院得心證之理由：按民事訴訟如係由原告主張權利者，應
先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張
之為真實，則被告就其抗辯即不能舉證，或其所舉證據尚有
疵累，亦應駁回原告之請求，民事訴訟法第277條之規定自
明。
（一）原告主張系爭租約因系爭租屋結構毀損，經原告限期被告
修繕未果，且有危及承租人及同居人安全，主張依系爭租
約第20條第1款、第3款由原告一方訂於104年9月30日
終止，被告應給付原告於租賃期間裝修系爭租屋之材料費
、工資等費用60萬元及給予原告60日搬遷回復原狀期間不
得收租金部分：
（1）原告主張系爭租屋有結構毀損，經其限期催請被告修繕未
果，危及承租人及同居人安全，經其依系爭租約第20條第
1、3項終止等情，雖有提出系爭租屋建築結構損害現場
照片10張、104年6月17日、同年月25日存證信函即被告
回執各2份為據，然經被告否認，並以系爭租約係104年
6月30日租期屆至而終止，另兩造於系爭租約第10條約定
修繕及終止後回復原狀等義務，原告請求無依據等置辯。
原告主張系爭租約經其以上開事由其一方於104年9月30
日終止一節，雖提出上開系爭租屋損害照片10張在卷，然
上開照片並未標示拍攝日期，已無從證明系爭租屋毀損狀
況發生日期及事由，再者，依系爭租約第10條「修繕及改
裝」於第1項、第2項、第3項約定：「房屋損害而有修
繕之必要時，應由承租人負責修繕」、「房屋有改裝設施
之必要，經出租人同意，承租人得依相關法令自行裝設」
、「前項情形承租人返還房屋時，應負責回負原狀，但如
經出租人同意，得可不需恢復」等內容，可知兩造就系爭
房屋損害時，係約定由承租人即原告負修繕義務，故原告
主張系爭房屋有上開損害應修繕經其向被告定期催請修繕
未果其得依系爭租約第20條第1款行使終止權，已難認有
據；況查，系爭租屋依約於104年6月30日即屆期終止，
而被告業於104年5月28日通知原告不再續租等情，亦有
被告提出通知書及原告回執各1份在卷，顯見原告係在被
告通知系爭租屋屆期不續租後，於租期屆滿前不到2個星
期，始向被告提出系爭租屋有結構毀損請其7日內修繕之
通知，所為亦與常情有違；再者，縱令系爭租屋有結構毀
損危及承租人及同居人安全，原告依系爭租約第20條之條
款所得行使者，僅係承租人提前終止權，並非延後終止延
長租約之權利，故原告主張系爭租約經其依系爭租約第20
條第1、3款一方於104年9月30日終止等情，舉證不足
，亦無所據；故被告辯以系爭租約業於104年6月30日租
約屆至終止一節，堪認可採。乃原告以上開租約終止事由
主張系爭租約於104年9月30日始終止，被告應給予其60
日搬遷回復原狀期間且不得收租金等請求，顯乏所據，為
無理由。
（2）至原告請求被告給付其租賃期間裝修系爭租屋支出費用之
60萬元部分，雖有提出系爭租屋修繕前後照片數張及系爭
租屋建設資金費用、費用結報明細表及發票等件為據，然
查，按承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價
值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係
終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。民法
第431條第1項固定有明文。再民法第431條第1項之規
定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其
特約辦理。最高法院亦著有29年上字笫1542號判例可資參
照。經查：依兩造系爭租約第10條有關修繕及改裝約定如
上，明白約定就系爭租屋損害而有修繕必要，應由承租人
負責修繕，且於租約屆期後，承租人返還房屋時，原則應
負回復原狀交還出租人之責，僅於經出租人同意之情形下
，可不需恢復，顯見兩造就系爭租屋有關承租人修繕部分
已有特約，自無民法第431條第1項有益費用償還債權之
適用，又原告若選擇不回復原狀現況交付被告，被告因此
受有原告裝修系爭租屋利益部分，亦係基於兩造租約約定
，自難認無法律上之原因，故被告辯以依約其無給付原告
修繕系爭租屋之費用義務，應屬有據，原告此部分請求，
亦無所據，為無理由，應予駁回。
（二）原告請求被告返還租押金4萬元部分，被告雖不爭執系爭
租約終止後，其尚未返還原告上開租押金4萬元，然以原
告於系爭租約終止時，尚積欠其租金18萬元未清償，其以
上開對原告租金債權行使抵銷，故已無給付租押金義務置
辯。按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期
者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之
性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。
民法第334條第1項訂有明文。經查，原告於系爭租約終
止時，尚有積欠被告租金18萬元未清償一節，為原告到庭
所不爭執，並有被告提出系爭租約第32條載明在卷，堪認
屬實，乃被告以上開租金債權行使抵銷權，尚非無據，故
原告上開租押金債權經被告以上開租金債權行使抵銷後，
即不存在，故原告此部分請求，亦無所據，應予駁回。
五、綜上，本案原告主張依兩造系爭租約及不當得利法律關係請
求權向被告請求給付60萬元及延長租期60日予原告搬遷及回
復原狀不收租金，並返還租押金4萬元，舉證不足，亦乏所
據，為無理由，均應予駁回。
六、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之
必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判
決如主文。
中華民國104年9月30日
臺灣士林地方法院士林簡易庭
法官張嘉芬
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段○號）
提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國104年9月30日
書記官張葵衢