裁判字號：臺灣新北地方法院103年訴字第944號民事判決
裁判日期：民國103年06月17日
裁判案由：履行契約等
臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第944號原告厚生化學工業股份有限公司法定代理人 徐正青 訴訟代理人 劉韋廷 律師
江皇樺 律師被告仲量聯行股份有限公司法定代理人 馮建強 訴訟代理人 姚宗樸 律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於103年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣玖拾叁萬貳仟肆佰元，及自民國一百零三年三月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾壹萬壹仟元供擔保後，得假執行，但被告以新台幣玖拾叁萬貳仟肆佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由原告起訴主張：兩造於民國（下同）101年2月9日簽定原證1委
託備忘錄（系爭備忘錄），原告委託被告就原告所有坐落於新北市○○區○○路0段000號廠房（下稱系爭廠房）出租，服務報酬為原告出租系爭廠房取得之0.7個月租金計算，原告應於與承租戶簽訂正式合約並收取押租金後，給付40%報酬給被告，完成交屋後給付30%，承租戶正式開幕原告收取第一個月租金後，再給付30%。被告公司依約定覓得台灣優衣庫有限公司（下稱優衣庫公司）承租系爭廠房，並促成原告與優衣庫公司於101年8月31日締結原證2之租賃合約書（下稱系爭租賃契約），租金新台幣（下同）333萬元，原告收取優衣庫公司給付之押租金後，依約先給付93萬2400元（333萬元×0.7×40%＝932,400），原告開始與優衣庫公司就系爭廠房為裝潢施工並申請變更使用執照等情事。然系爭廠房於向新北市政府申辦時程之故，未能於101年12月1日租賃期間開始前通過新北市政府核准辦理變更使用執照，優衣庫公司於102年2月5日通知原告終止系爭租賃契約，原告於102年8月返還優衣庫公司押租金666萬5000元，依據兩造系爭備忘錄第6條第3項約定：被告所招商成功之承租戶若於簽約後開幕前終止合約，被告應負責完成該櫃位招商，不另計算招商服務報酬，原告委請律師於102年9月9日寄發原證3之律師函，請求被告繼續履行系爭廠房之招商事宜，否則應返還已收取之服務報酬，被告於102年9月26日函覆原告，逕稱不可歸責被告，拒絕依據系爭備忘錄另外進行無償招商或返還報酬，爰依據系爭備忘錄、民法第254條、第259條第2款之約定，提起本訴，並聲明：被告應返還原告93萬2,400元，及自102年9月26日起依週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
被告則以：
㈠系爭備忘錄為委任契約，民法之委任契約規定受任人應將委任
事務進行狀況報告之義務，在系爭備忘錄第3條，兩造確實有規定報告義務，兩造間應屬委任契約，因兩造約定報酬金額係繫於承租戶之租金計算，是約定原告與承租戶簽訂正式合約時，原告始需給付報酬。
㈡系爭備忘錄第4條約定，原告提供委託之系爭廠房有出租之權
利且產權清楚，可申請合法之營業使用執照，是被告才居間原告與優衣庫公司締結系爭租賃契約，原告嗣後無法取得營業使用執照，致使系爭租賃契約遭優衣庫公司解約，為可歸責原告之事由，被告難認有任何過失，是被告不負給付不能或給付遲延之責，且依法得受領報酬。
㈢況依系爭備忘錄第6條第3項之約定，被告招商成功之承租戶於
簽約後開幕前終止合約，被告應負責完成櫃位招商且不另計算招商服務報酬。本件系爭租賃契約，係因原告無法依照系爭備忘錄完成營業執照，優衣庫公司以可歸責原告之事由，與原告解除系爭租賃契約，並非終止之，是顯與系爭備忘錄之規定不符，原告之請求應無理由。
㈣且依據系爭備忘錄之委任期間為100年7月5日至101年12月30日
，然原告請求被告繼續招商之時間為102年9月9日，該請求之時點已超過雙方所訂之委任期間，被告對此亦無繼續代為招商之義務。
㈤聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
兩造不爭執之事項（103年5月28日筆錄，本院卷第100頁）：
㈠兩造於101年2月9日簽定系爭備忘錄，委託期間從100年7月5日
至101年12月31日，原告委託被告對外招租，服務報酬為原告出租廠房取得之0.7個租金，被告覓得優衣庫公司承租，租金333萬元，租賃契約如原證2所示，原告已依約支付服務報酬93萬2400元。
㈡原告與訴外人優衣庫公司於101年8月31日簽訂租賃合約書，因
優衣庫公司於102年2月5日因原告未依據租賃合約書第1條之約定，取得行政機關機關同意，交付符合契約目的之租賃物，依據民法第256條之規定，解除契約，有原告提出原證2之租賃契約、被告提出被證1之租賃契約書可按（見本院卷第17-28、74頁）。
㈢原告於102年9月9日以原證3之律師函函知被告應依據系爭備忘
錄約定繼續履行廠房招商之義務或返還仲介報酬93萬2400元，被告收受前開函文後，於102年9月26日以原證4之函文，係被告已完成履行招商事宜，且因可歸責於原告之事由，即原告無法於約定時間內提供行政機關同意租賃標的物為一般零售業使用，致原告與訴外人優衣庫公司解除契約，不可歸責於被告之事由，被告受領服務報酬合法有據，函覆原告，有原告提出原證3、4之函文可按（見本院卷第29-35頁）。
本件爭點及本院判斷
原告起訴主張兩造簽定系爭備忘錄，被告居間告與訴外人優衣庫公司訂定系爭租賃契約，然因原告無法提供合法之營業執照，是優衣庫公司解除與原告之系爭租賃契約，按兩造間之系爭備忘錄，被告應繼續替原告招商，又因被告拒絕繼續替原告招商，是被告應返還已領取之報酬，爰依據系爭備忘錄、民法第254條、第259條第2款之約定，請求如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此，本件爭點㈠原告依據系爭備忘錄第6條第3項之規定，請求被告繼續完成櫃位招商，是否有理由？㈡原告依據民法第254條、第259條第2款之規定，請求解除契約回復原狀
為由，請求被告給付原告已支付之服務報酬93萬4200元，是否有理由？茲分述如下：
㈠原告依據系爭備忘錄第6條第3項之規定，請求被告繼續完成櫃
位招商，是否有理由？⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。
「民法第五百二十九條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言（民法第五百六十五條）。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者（一）居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。（二）居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。（三）所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第五百六十八條），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用，最高法院79年度台上字第579號民事裁判意旨參照）。原告委託被告為其報告訂立租約之機會，由原告給付報酬，被告負有代理原告與承租方交涉相關條件，並須每周將交涉狀況告知原告，並協助原告與承租戶簽訂租賃合約並協助點交場地，有系爭備忘錄第3條、第6條第2項可按，因此，系爭備忘錄應適用居間之相關規定，先為敘明。原告主張系爭備忘錄應為承攬契約云云，被告抗辯為委任契約云云，均非可取。
⒉原告依據系爭備忘錄第6條第3項之約定，被告招商成功之承租
戶若於簽約後，開幕前終止合約，被告應負責完成該櫃位招商，請求被告繼續為原告招商，被告則以前詞置辯。經查，⑴契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與
從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，債權人得依民法第二百二十七條不完全給付之規定行使其權利（最高法院98年度台上字第78號民事裁判意旨參照）查契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第二百二十七條第一項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序（最高法院100年度台上字第2號民事裁判意旨參照）。附隨義務雖非債之關係所固有及必備之基本義務，惟其如係為達一定附從目的而擔保債之效果完全實現所為之約定，倘債務人不為履行，致影響債權人契約利益及目的之完成，債權人非不得依民法關於債務不履行之規定解除契約（最高法院91年度台上字第2380號民事裁判要旨參照）。
⑵解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之
文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號民事判例意旨參照。被告之工作內容即主契約義務包括代理原告與承租方交涉相關條件，須每周將交涉狀況告知原告，協助原告與承租戶簽訂租賃合約，協助點交場地，服務報酬則以承租戶與原告簽訂正式合約並收取押租金後，支付全額服務費之40%，完成交屋後，再交付全額服務費之30%，俟承租戶開幕後，並收到承租戶第一個月租金時，原告再將全額服務費之30%之餘額付清於被告，如被告所招商成功之承租戶，若於簽約後開幕前前終止合約，被告應負責完成該櫃位之招商，不另計算招商服務報酬，有系爭備忘錄第3條、第6條第2項、第3項可按。原告係依據被告處理居間事務之進行進度，按照一定之比例給付服務報酬予被告，被告所招商之承租戶如於簽約後，開幕前終止合約，被告應為原告繼續招商，自應為被告之從契約義務或附隨義務，可堪認定。參以上開契約文義，並未明確既載區分承租戶終止合約之原因為何，參諸上開契約之真意，既未區分是否可歸責於原告或被告，或承租戶之事由，因此，被告招商成功之承租戶既有終止合約之事由，被告即有於承租戶終止合約後，為原告完成招商之從契約義務或附隨義務，先為敘明。
⑶系爭租賃契約因原告未能依據系爭租賃契約書，取得行政機關
同意，交付合於契約使用目的之租賃物，致遭承租戶即優依庫公司解除契約等情，有被告提出之被證1租賃契約書解除通知書可按（見本院卷第74頁），且為兩造所不爭，參以前開契約文義，雖以承租戶終止合約為被告為原告繼續招商之條件，然查，窺之當事人真意，應指承租戶無意繼續承租之事實，被告即有為原告繼續招商之義務，然承租戶解除契約，係租賃契約自始失效，參之前開文義，等同於承租戶無意承租，則被告為原告招商承租之契約義務並未完成，況被告已受領達於簽約進度服務報酬，自有原告繼續完成招商義務，因此，原告依據前開約定請求被告為原告繼續招商，自屬有據。從而，被告抗辯本件係因可歸責於原告之事由，致遭優依庫公司解除契約，拒絕履行其招商之契約義務，並無依據。
⒊被告雖以系爭備忘錄之居間期限為100年7月5日起至101年12月
31日止，原告卻於102年9月9日始以原證3之存證信函請求被告完成招商，已逾契約居間期限，被告自無為原告招商之義務云云。然查，兩造雖約定委託期間為100年7月5日起至101年12月31日止，然參以系爭備忘錄第1條約定「合約期間係原告同意由被告全權獨家招租，如於委託期間內已確認承租戶之配合條件則委託期限自動延長至承租戶簽訂正式合約止」，準此，上開合約期間為被告為原告獨家居間之服務期間，如有承租戶承租，則合約期限自動延長至承租戶簽訂正式合約止。被告既同意於原招商之承租戶簽約後開幕前終止合約時，原告既已受領部分服務費者，則免費為原告繼續招商，則依據契約文意，上開合約期間則應自動延長至被告所招商之承租戶簽訂正式合約止，被告既已受領原告交付之服務報酬，卻未為原告繼續招商，則兩造之居間期限則應尚未屆滿，原告請求被告完成繼續招商之從契約義務，應屬有據。從而，被告前開抗辯自無可採。㈡原告依據民法第254條、第259條第2款之規定，請求解除契約
回復原狀為由，請求被告給付原告已支付之服務報酬93萬4200元，是否有理由？⒈給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給
付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。再契約當事人之一方遲延給付者，他方得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條、第254條分別定有明文。
契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，此觀民法第259條之規定自明。
⒉原告於102年9月9日以原證3之律師函請求被告依據前開約定繼
續為原告招商，然被告收受後，於102年9月26日以原證4之函文，以原告違反系爭備忘錄第4條第1項之規定，可歸責於原告之事由，拒絕為原告繼續招商等情，並有原證3、4之函文可按（見本院卷第29-35頁）。原告既已請求被告履行招商之契約義務，則被告拒絕履行，揆之前開規定，原告依據民法第259條第2款之規定，以起訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示，原告請求被告將受領之報酬93萬4200元，返還於原告，為有理由，應予准許。
⒊被告以不可歸責於債務人之事由，致給付不能，債務人免給付
義務，可歸責於他方之事由，致不能給付，得請求對待給付，不可歸責於債務人之事由，致未為給付，債務人不負遲延之責，本件因可歸責於原告之事由，亦即未能取得行政機關之同意，致遭優依庫公司終止系爭租賃契約，被告仍得請求服務報酬云云。然查，兩造間之契約義務為被告為原告完成繼續招商之義務，並無給付不能之事由，被告引用上開規定，自有誤會。至於原告未依據系爭租賃契約第1條約定之期限內取得行政機關同意，為原告與優依庫公司間約定解除契約之條件，亦非原告有給付不能之事由，附此敘明。
㈢給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給
付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條、第203條分別定有明文。原告雖於102年9月9日以原證3存證信函請求被告返還報酬，然原告於斯時尚未為解除契約之意思表示，為原告自認，因此，原告遲至起訴時始以起訴狀繕本為解除契約之意思表示，自應自起訴狀繕本之送達為始負給付遲延之責。本件被告於103年3月18日收受起訴狀繕本，有卷附之送達證書可按（見本院卷第51頁），因此，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即103年3月19日起至清償日，按年息百分之五計算之利息，應屬有據，逾此部分，應予駁回。
綜上述，原告依據民法第259條第2款之規定，請求被告給付93
萬2400元元及起訴狀繕本送達翌日即103年3月19日至清償日止按年息百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告
勝訴部分，爰依據前開規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第
79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國103年6月17日
民事第三庭
法官徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年6月17日
書記官余承佳