裁判字號：臺灣新竹地方法院99年竹簡字第358號民事判決
裁判日期：民國99年09月17日
裁判案由：給付租金
臺灣新竹地方法院民事簡易判決99年度竹簡字第358號原告 魏王 娗英 訴訟代理人丁○○被告甲○○○○○法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○上列當事人間給付租金事件，本院於民國99年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣捌拾萬元。
訴訟費用新臺幣肆仟玖佰元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣捌拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告向原告承租新竹市○○路○段454、456號房屋，租期自民國（下同）94年2月1日起至99年1月31日止共計5年。嗣租賃契約期滿，被告未與原告續訂租約，卻擅與無處分權之訴外人 魏趨然 續訂租約，致損害原告之權益。
（二）被告於系爭房屋租賃期間，皆按時繳納房租予原告，故原告於系爭房屋租期屆滿之時，仍有與被告續訂租約之意，雖未主動與被告聯絡租賃事宜，但亦予被告續續使用系爭房屋；詎被告卻以無法確認出租人為由，自99年2月起拒付租金迄今，令原告權益受損甚鉅。
（三）按民法第451條規定，「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，同法第421條第1項亦規定，「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。」。本件原告未授權予訴外人魏趨然與被告續訂租約，亦未親與被告續定租約，但依民法第451條之規定，原告未表示反對被告繼續使用、收益系爭房屋，即視為原告與被告間有不定期限繼續契約存在，被告即應依原租約之約定支付租金與原告（64年台上字第1549號判例參照），爰依民法第421條第1項之規定請求被告給付自99年2月起至9月止計8個月租金共新臺幣（下同）80萬元等語，並聲明：如主文所示。
二、被告則以：
（一）緣被告於88年11月間向原告承租坐落新竹市○○路○段○○○號房屋一棟及其建物基地，被告依約拆除原有建物，並出資重新興建鐵皮屋（房屋門牌：新竹市○○路○段454、456號），並以原告名義申報房屋稅籍，租期至94年1月31日，且租賃雙方於94年1月13日續約，約定租期至99年1月31日止，歷年來被告均本誠信依約如期繳交租金及房屋稅。
（二）詎被告於98年間續約時，依原告之子之魏趨然之要求，增加承租魏趨然所使用之一間辦公室（月租金8,000元），並由魏趨然代理原告與被告共同簽定房屋租賃契約書，租賃期間自99年2月1日至102年1月31日止，月租金10萬8000元（含魏趨然之月租金8,000元）。被告於確認續約時，已投入大筆資金重新修繕裝璜本租賃房屋，然原告未為表示反對之意思，且毫無異議。孰料，被告於99年1月間，突然接獲原告之子魏趨然之存證信函，函示本租賃房屋之基地所有權人 魏早 賜已去逝，魏 王娗英 、丁○○、 魏清澤 、魏趨然第4人係繼承人 魏早賜 之合法繼承人，魏趨然以公同共有人之身分主張本租賃租金之分配請求權，若未經全體共有人同意不得給付租金予原告，且應將租金提存法院，另未經本人同意不得非法侵入本租賃房屋等語。被告得知後即以口頭及存證信函通知原告，告知有第三人就本租賃物主張權利，希原告與繼承人間就遺產繼承等紛爭自行協商，但原告均置之不理，且屢次以口頭或存證信函逼迫被告給付租金予原告，或以原告名義提存法院，否則依民法第440條第2項之規定，終止租賃契約等語。
（三）實被告非常願意依約給付租金，且多次好言相勸，希原告與繼承人間共同商議，以確認租金給付之相對人與給付方式，並且盡速至本店收取租金，惟原告與繼承人間始終無法達成共識且相互提告。又原告與丁○○、魏清澤、魏趨然等人，屢次以口頭或存證信函阻擾被告給付租金之方式，且若未依原告等人所主張之方式或提存法院予指定之相對人時，將對被告提告，致被告陷於兩難，不勝其擾，不知如何給付租金亦不知如何提存法院，然原告與繼承人間之紛爭，加諸於被告之難題，被告實感困擾與無奈，故被告已向鈞院聲請調解在案（99年度竹調字第119號），並於99年6月30日已開庭調解，惟原告與繼承人間仍未能達成共識調解不成。原告主張雙方租賃關係存在，此為不爭執事實，惟被告至今未給付5個月租金予原告，並非被告蓄意拖欠，實被告非常願意依約如期給付租金，然係因可歸責於原告之因素，致被告不知如何給付租金亦不知如何提存，原告本末倒置之行為，實令被告深感困擾與無奈，且若因而致被告受有損害時，原告等人應負損害賠償之責等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實
（一）被告丙○○即甲○○○○○於88年11月間向原告 魏王娗英 承租落新竹市○○路○段○○○號房屋一棟及其建物基地（下稱第一份租約），租期自89年2月1日起至94年1月31日止，於91年1月31日前，每月租金10萬元，91年2月1日起至94年1月31日每月租金10萬5,000元，被告並依約拆除原有建物，出資興建鐵皮屋（門牌號碼新竹市○○路○段454、456號），約定房屋稅由被告負擔，地價稅由原告負擔，如租期屆滿或不續租時，房屋歸原告所有；94年1月13日，兩造續簽租約（下稱第二份租約），租期5年，自94年2月1日起至99年1月31日止，租金每月10萬8,000元，有租賃契約書二件附卷可稽（見卷第9至12頁、19至22頁）。
（二）系爭房地之出租事宜向由訴外人即原告之夫魏早賜處理，亦即由魏早賜以原告之名義與被告簽訂系爭租約，租金亦由魏早賜收取。嗣魏早賜於97年10月29日死亡，因訴外人即原告之子魏趨然爭執其就系爭土地及租金有一半繼承權，並於99年1月間以新竹市三姓橋郵局第7號存證信函、桃園福林郵局第26號存證信函要求被告不得逕付租金予原告而須提存法院，被告遂自99年2月起未再給付租金，嗣原告於99年5月17日以新竹民生路郵局第103號存證信函催告被告給付租金，有存證信函三件附卷可稽（見卷第40-1至45頁）。
四、原告主張第二份租約期滿，被告未與原告續訂租約，卻擅與無處分權之訴外人魏趨然續訂租約（下稱系爭租約），原告並未授權魏趨然與被告訂約，第三份租約應屬無效，惟依民法第451條之規定，原告未表示反對被告繼續使用、收益系爭房屋，即視為原告與被告間有不定期租約存在，被告即應依原租約之約定支付租金與原告等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者厥為：系爭租約是否合法成立生效？原告得否以出租人地位請求被告給付租金？被告以訴外人魏趨然之存證信函為由拒付租金有無理由？經查：
（一）系爭租約之租賃標的雖載為「新竹市○○路○段454、456號（含魏趨然前辦公室使用權）」，惟兩造均不爭執系爭租約係延續第一、二份租約而來，而第一份租約之租賃標的則載為新竹市○○路○段○○○號，並約定由承租人即被告將原有建物拆除，另出資興建臨時鐵皮屋（即門牌號碼新竹市○○路○段454、456號），是原有建物已因拆除而滅失，被告所承租使用者實為454、456號房屋坐落之土地（下稱系爭土地）及原由魏趨然所使用之辦公室建物部分，而前者租金為每月10萬元，後者租金為每月8,000元，核先敘明。
（二）又證人魏趨然到庭證稱：「（租賃契約是否你與被告所簽訂的契約？《提示99年2月1日租賃契約》）是，在97年1、2月間被告因屋頂漏水修繕並同時裝潢，花了100多萬，當時契約還未到期，被告股東詢問希望可以將契約延長至5年，所以才另外簽約，這份契約是97年1、2月簽約，直接將原來的契約從約滿之日起再簽3年」、「（被告是與你們租地建屋，土地是何人所有？）是，土地部分我父親有520坪，我母親有100坪，總共有3筆土地，魏早賜部分為地號616-1、616，魏王娗英部分地號我忘記了」、「（簽上開契約有與你母親講？）當時是我父親作主，我直接跟我父親講，沒有跟我母親講」、「（89年開始將地租給被告都是由你父親作主？）是」、「（為何這份契約多了你為承租人？）92年時我有一間辦公室租給被告，所以租金為10萬8千元，本來租金為10萬元，原本我是希望另外寫合約，但是被告代理人說寫在一起，後來在寫上開合約時，我覺得不當，所以把我加進去」、「（10萬8千元有8千元為你的租金？）是的」、「（你父親魏早賜之前租給被告一向是以魏王娗英為出租人名義？你母親知道這件事嗎？）是，我母親應該是知道，因為已經有10年」等語（見卷第61頁反面、62頁正面），核與被告法定代理人丙○○陳稱第一、二份租約都是由魏早賜、魏趨然以魏王娗英名義與其簽約，系爭租約則由魏趨然與被告甲○○○○○經理乙○○洽簽等情及證人乙○○證稱：「（最後一份房屋租賃契約是與魏趨然訂立的？何時訂？）是，是在第二份契約到期前大約2年簽的，約在97年農曆5月左右，因為我們要整修賣場，需要再花一筆資金，但契約只剩2年，老闆怕契約時間太短，所以要我跟房東再訂立契約，將契約延長至5年。當時我跟魏趨然說，因為魏趨然住在賣場旁，他說要回去問，他說如果可以就會跟我們簽契約。之後隔了幾天魏趨然就跟我們簽訂這份契約」等語相符（見卷第49頁正面）。原告亦不否認其夫魏早賜在世時，土地出租、租金收取等事宜均由其夫處理，其夫亦從未將所收租金交予原告等情（見卷第62頁反面）。查魏早賜係於97年10月29日系爭租約簽訂後方死亡，有個人除戶資料查詢結果附卷可稽，魏早賜在世時，系爭土地出租均由其作主，並由其與魏趨然以原告名義與被告洽簽契約，業據被告法定代理人丙○○及證人魏趨然、乙○○陳證如前。而系爭土地自89年出租迄今已歷時十年，原告就魏早賜或魏趨然以其名義出租系爭土地實難諉為不知，惟原告從未為反對之表示，自應認原告有默視同意魏早賜及魏趨然以其名義為出租人。原告嗣因租金糾紛而否認其有授權魏趨然與被告續訂租約，難謂可採，應認系爭租約係合法成立生效。
（三）按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439條前段定有明文。又基地之出租人，並不以基地之所有權人為必要，本件系爭土地雖非全部為原告所有，惟原告既為系爭租約之出租人，自得本於出租人之地位向被告收取租金；至系爭土地中屬於魏早賜名下部分，雖因魏早賜死亡而成為原告與魏趨然等繼承人公同共有之遺產，惟此乃魏趨然或其他公同共有人得否本於公同共有之法律關係另向原告請求租金之問題，亦即魏趨然等繼承人既非繼承前揭租賃關係，自不得逕要求被告向全體公同共有人給付租金。是被告以訴外人魏趨然之存證信函為由拒付租金，難認有理。又系爭租約出租人有二，其中原告出租者為系爭土地部分，每月租金10萬元，訴外人魏趨然出租者為辦公室建物，每月租金8,000元，已如前述，而被告自承其自99年2月起未再給付租金，從而，原告本於出租人之地位，請求被告給付自99年2月起至同年9月止8個月租金合計80萬元，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌於本判決不生影響，爰不逐一論述。
六、本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。被告 陳明 願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，酌定相當之擔保金額宣告之。另於判決中確定本件訴訟費用為4,900元。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年9月17日
新竹簡易庭法官楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年9月17日
書記官林欣宜