裁判字號：臺灣高等法院103年重上字第580號民事判決
裁判日期：民國104年10月27日
裁判案由：返還土地等
臺灣高等法院民事判決103年度重上字第580號上訴人中華民國經濟部法定代理人 鄧振中 訴訟代理人 王敏誠 複代理人 陳丁章 律師
李子聿 律師被上訴人峰毅光電科技股份有限公司法定代理人 黃德金 上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國103年5月20日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第480號第一審判決提起上訴，本院於104年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人應返還臺南市○○區○○段○○○○號土地予上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹仟壹佰零肆萬壹仟陸佰貳拾柒元，及自民國一０二年四月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人法定代理人原為 張家祝 ，嗣於民國（下同）103年8月11日變更為 杜紫軍 、103年12月8日變更為鄧振中，分別有上訴人全球資訊網網頁在卷可憑（見本院卷第28、39頁），並分別經其等以書狀聲明承受訴訟（見本院卷第24、35頁），核無不合，應予准許。又被上訴人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件上訴人主張：伊於95年9月5日以經濟部工業局台南科技工業區服務中心為行政權責代表，與被上訴人就臺南市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自95年9月5日至115年9月4日止共計20年，被上訴人並應依約繳付租金。然被上訴人自100年12月5日起短繳租金，經伊依系爭租約第7條第2項約定自101年4月5日終止系爭租約；依系爭租約第15條第2項、第3項前段約定，被上訴人應於系爭租約終止後1個月內返還系爭土地，但被上訴人於系爭土地上蓋有建物，迄今仍占用系爭土地，未將系爭土地返還予伊，故依上開約定，請求被上訴人返還系爭土地，並依系爭租約第15條第3項後段約定，請求被上訴人給付按日租金3倍計算自101年5月5日起至102年2月28日期間之違約金予伊等語，聲明求為命被上訴人應將系爭土地返還予上訴人，及給付上訴人新臺幣（下同）1,104萬1,627元並加計法定遲延利息之判決（上訴人未主張依民法第767條規定請求返還系爭土地，原判決關於此部分之記載，應屬誤載，附此敘明）。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應返還系爭土地予上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人1,104萬1,627元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被上訴人經合法通知，未到庭或以書狀為聲明或陳述，其於原審曾提書狀抗辯略以：伊租用系爭土地係為興建廠房使用，雖伊自100年12月5日起短繳租金，然依系爭租約第6條約定，伊已繳納6個月租金同額之擔保金255萬2,826元，扣除伊之後所積欠租金總額未達2年，與民法第440條第3項不符，上訴人不得依系爭租約第7條第2項約定，於101年4月5日終止租約。又伊未放棄承租，而系爭租約之租期亦未屆滿，並不符合系爭租約第15條第2項、第3項約定，上訴人自不得請求返還系爭土地及給付違約金。縱認上訴人得合法終止系爭租約，惟系爭土地已設定地上權，而伊積欠租金未達2年之總額，上訴人不得依民法第836條第1項前段規定終止地上權，伊對系爭土地仍為有權占有，上訴人仍不得請求伊返還系爭土地。退步言，倘認上訴人得終止系爭租約，惟依系爭租約第15條第3項之文義，其約定名為賠償金，應屬損害賠償總額預定之性質，而上訴人倘非將系爭土地出租予伊，原未供其他利用，上訴人因伊未返還土地所受損害應屬輕微，至多僅為上訴人將系爭土地另租他人所獲租金之損失，而依經濟部工業局所實施之「工業區土地租金優惠調整措施之租金優惠方案」（下稱006688租金優惠措施），上訴人縱將系爭土地出租他人，其出租前2年亦無法收取任何租金，甚至第3、4年僅收6折租金、第5、6年僅收取8折租金，故上訴人所受之損害遠低於系爭租約約定之租金額，上訴人依系爭租約約定之日租金3倍計算賠償金，顯屬過高，應予酌減等語。
四、查系爭土地為中華民國所有，管理者為上訴人，兩造於95年9月5日簽訂系爭租約，約定租期自95年9月5日起至115年9月4日止，並設定同期限之地上權予被上訴人，惟被上訴人自100年12月5日起未繳付租金，經上訴人於101年4月5日終止系爭租約，然系爭土地目前仍為被上訴人占有使用中等情，有上訴人提出土地租賃契約書，被上訴人提出系爭土地建物查詢資料為證（見本院卷第102至113頁、原審卷第33頁及背面），復為被上訴人所不爭執（見原審卷第31至32頁），均堪信為真實。
五、上訴人主張被上訴人積欠租金，業經伊終止系爭租約，被上訴人應依系爭租約約定返還系爭土地予伊等語，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，經查：
㈠按租用建築房屋之基地，承租人遲付租金之總額，以擔保現
金抵償後達2年之租額時，出租人始得終止契約，民法第440條第3項、土地法第103條第4款分別定有明文。上開規定之立法意旨，乃在於保護經濟上弱勢之承租人，避免其僅因一時無力繳付租金即遭出租人片面終止契約，而招致更大之損害，因此限制出租人任意終止契約之權利，惟並非禁止租用基地建築房屋之契約，未違反上開立法目的而附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約。經查，系爭契約第9條、第10條分別約定被上訴人興建、設置建築物及工廠應遵守之使用限制及相關規定，顯見被上訴人租用系爭土地之目的係在於興建設置建築物，核屬民法第440條第3項、土地法第103條規定之「租用建築房屋之基地」之情形。又系爭契約適用經濟部工業局實施之006688租金優惠措施，故於訂約後，承租人即被上訴人於第1、2年均免繳租金，第3、4年應繳納原定租金之6成，第5、6年實際應繳納租金為原定租金之8成之事實，為兩造所不爭執（見原審卷第32頁、本院卷第47、48頁），準此，系爭租約訂立後之2年內，上訴人須交付系爭土地供被上訴人使用，而被上訴人完全無需繳付任何租金，即得享有利用系爭土地之利益。衡之被上訴人無需支付租金已獲得2年期間之使用利益，與上訴人於該2年期間無從以欠租為由主張終止租約所受損失，堪認對於承租人之保障已優於上開法律之規定。
㈡況按本條例施行前，依原獎勵投資條例或原促進產業升級條
例編定之工業用地或工業區，其土地之取得、租售、使用及管理，適用本條例之規定。中央主管機關或直轄市、縣（市）主管機關開發之產業園區內土地、建築物及設施，由各該主管機關依本條例之規定使用、收益、管理及處分，不受土地法第25條、國有財產法及地方政府公產管理法令規定之限制。前項以出租方式辦理者，其租金及擔保金之計算，不受土地法第97條、第99條第1項及第105條規定之限制；其終止租約或收回，不受民法第440條第2項、第3項及土地法第100條、第103條規定之限制；以設定地上權方式辦理者，不受民法第836條第1項撤銷地上權需積欠地租達2年總額規定之限制，產業創新條例第68條、第45條分別定有明文。查系爭土地位於臺南科技工業區內，屬經濟部工業局臺南科技工業區服務中心所編定之工業區，且依兩造簽訂系爭租約第25條第2款亦約定：「本租約有未盡事宜，悉依促進產業升級條例暨其施行細則、工業區土地或建築物租售辦法、臺南科技工業區土地出租要點及其他相關法令規定辦理。」等語（見本院卷第111頁），可知系爭土地為前開條文所稱之「中央主管機關開發之產業園區內土地」，系爭租約即有產業創新條例第45條、第68條等相關規定之適用，而不受民法第440條第3項及土地法第103條規定之限制。則兩造於系爭租約第7條第2項所定「乙方（即被上訴人，下同）逾期4個月以上仍不繳付租金者，甲方（即上訴人，下同）除追繳其使用期間租金及按未繳各月租金金額加收15%之違約金外，並得終止契約。」之約定終止權，應認並未違反民法第440條第3項及土地法第103條第4款規定有關保護承租人避免因一時無力付租即遭出租人片面終止契約之立法意旨，而有拘束兩造之效力。
㈢又押租金（即系爭契約所稱擔保金）係為擔保承租人租賃債
務之履行，於租賃關係終了、租賃物已返還、承租人無債務不履行情事，始得請求返還（最高法院81年度台上字第1907號判決意旨參照），故於租賃關係消滅前，出租人於承租人有違約或損害承租房屋之情事發生時，固可主動動用押租金予以抵償，無須得承租人之同意，惟非謂於承租人積欠租金情形，出租人必先就押租金抵償不足，承租人積欠總額仍達一定總額後，出租人方得終止租賃契約，且系爭租約有產業創新條例第45條、第68條等相關規定之適用，而不受民法第440條第3項及土地法第103條規定之限制，已經本院認定如前，是系爭租約第6條約定：「乙方不得主張以擔保金抵繳租金」等語（見本院卷第103頁），亦未違反該擔保金作為押租金之性質及上開法令規定，被上訴人抗辯伊得以已繳付相當於6個月租金之擔保金抵付積欠租金，故積欠租額未逾4個月，上訴人尚不得終止系爭租約云云，核與系爭租約約定不符，亦無可取。
㈣查被上訴人自95年9月5日向上訴人租用系爭土地，於第1、2
年免繳租金、第3、4條減免租金4成及第5年減免租金2成之優惠期滿後，自第6年之100年12月5日起迄101年4月5日止期間均未再繳交任何租金等情，為兩造所不爭執，則上訴人以被上訴人逾期4個月以上仍不繳付租金為由，依系爭契約第7條第2項之約定於101年4月5日終止兩造間租賃關係，自屬合法有效。而系爭租約既經上訴人合法終止，上訴人依系爭租約第15條第2項：「於租期屆滿前放棄承租或經甲方終止租約或租期屆滿不再續約時，乙方應回復原狀」及第3項前段約定：「乙方於租期屆滿前放棄承租或經甲方終止租約或租期屆滿時不再續約，應於租約終止或租期屆滿之日起1個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀。」等語（見本院卷第109頁），請求被上訴人返還系爭土地，即屬有據。被上訴人雖抗辯伊於系爭土地上設定有地上權，而伊欠租未達2年，上訴人不得依民法第836條第1項前段規定終止地上權，亦不得請求伊返還系爭土地云云，惟按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力。如直接前手為真正權利人，於第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人非不得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷（最高法院102年度台上字第1577號判決意旨參照）。換言之，不動產物權登記之效力，登記名義人僅得執以對抗其直接前手之真正權利人以外其他第三人，尚不得援以對抗真正權利人。查被上訴人係因簽訂系爭租約，向上訴人租用系爭土地興建廠房，而於系爭土地設定取得地上權等情，有系爭租約第9條第4項約定：「土地設定地上權者，乙方若欲將地上物之全部或一部讓與或設定負擔於第三人時，該地上權一併讓與或設定。」等語（見本院卷第104頁），及被上訴人提出系爭土地建物查詢資料可稽（見原審卷第33頁及背面），且為被上訴人所不爭執（見原審卷第31頁、32頁），可認上訴人設定地上權予被上訴人之目的係為強化系爭租約之履行，故上訴人僅於地上權人即被上訴人合於設定目的範圍內之使用，始有容忍之義務，而被上訴人取得地上權原因之系爭租約既經上訴人合法終止，已經本院認定如前，該地上權所欲強化保障之租賃關係已不存在，雖被上訴人仍登記為地上權名義人，然揆諸前揭說明，尚不得以地上權人之地位對抗真正權利人即上訴人。從而，上訴人依系爭租約之法律關係，請求被上訴人返還系爭土地，為有理由，應予准許。
六、上訴人另依系爭租約第15條第3項後段約定，請求被上訴人給付按日租金3倍計算之違約金等語，亦為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，然查：
㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院51年台上字第19號、49年台上字第807號判例參照）。且民法第252條之規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分擔，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
㈡經查，依系爭契約第15條第3項後段約定，系爭租約經上訴
人終止，被上訴人未於1個月內返還租賃標的物並回復原狀者，每逾1日被上訴人應支付按日租金3倍計算之賠償金予上訴人（見本院卷第109頁），為兩造所不爭執。而系爭租約已經上訴人合法終止，被上訴人並應依系爭租約第15條第2項、第3項前段約定，於租約終止後1個月內返還租賃標的物，亦如上述，惟被上訴人迄未返還系爭土地，則上訴人依上開約定請求被上訴人給付違約金，即非無據。上訴人雖抗辯系爭租約第15條第3項約定之違約金金額過高云云，惟本院審酌被上訴人自100年12月5日起未繳付租金，經上訴人終止系爭租約後，迄今仍違約不交還系爭土地，而受有使用系爭土地作廠房之用之利益，上訴人則受有無法利用土地之損害，依系爭契約第4條第1項關於租金計算方式之約定，系爭土地月租金係以系爭土地簽約時之土地售價每平方公尺2萬818元，按年租率5%計算，月租金價格為每平方公尺86.7元（20,818元5%12月＝86.7元），以系爭土地面積4,907.39平方公尺計算，被上訴人承租系爭土地時約定月租金為42萬5,471元（86.7元4,907.39㎡＝42萬5,471元），因被上訴人逾期未返還系爭土地予上訴人，自被上訴人於系爭租約終止應返還土地之101年5月5日起，計至本件訴訟事實審言詞辯論終結日止，上訴人受有短少收益租金之損失為1,728萬9,276元（101年5月5日至104年9月22日期間計3年又141日：42萬5,471元12月（3+141/365）＝1,728萬9,276元），已遠逾上訴人所請求違約金總額，且以兩造簽訂系爭租約時約定日租金為2.89元（86.7元/30日＝2.89元），上訴人起訴主張計算逾期違約金之日租金為每平方公尺2.5元（見臺灣臺南地方法院102年度南簡補字第18號卷第5頁），加計3倍約為系爭契約簽訂時原約定日租金之2.5倍，較之坊間一般定型化租賃契約約定如有逾期未搬遷者，按約定租金2倍計算之違約金約定，尚無過高之情，參以被上訴人承租系爭土地係為興建廠房，產製太陽能光電板、太陽能燈具、交通標誌之營業使用，亦有上訴人提出工業區土地或建築物租售審查小組第367次審查會議決議為證（見本院卷第115頁），茲參酌兩造經濟、地位等情，認為上訴人主張按每日租金3倍計算至102年2月28日之違約金，而請求被上訴人給付違約金1,104萬1,627元，難認有過高之不公平情事。被上訴人雖抗辯上訴人即使再將系爭土地出租，仍須依經濟部工業局實施之006688租金優惠措施予第三人優惠租金，故上訴人另行出租可獲租金，遠低於系爭租約約定每月租金，違約金約定金額自屬過高云云，惟查，上訴人出租系爭土地所以同意被上訴人減免租金，乃源於經濟部為促進廠商投資設廠，並考量廠商建廠及試運轉期間並無營收，故自91年5月起至99年12月底止，陸續向行政院中長期貸款600億元、300億元、200億元、90億元，方得實施上開租金優惠調整措施，有上訴人提出上開工業區土地租金優惠調整措施簡介為證（見本院卷第50至53頁），可認上訴人雖基於公共政策而減免租金，惟此減免租金仍造成上訴人成本損失，尚難以上訴人另行出租租金金額亦有減免，遽認上訴人所受無法利用土地之損害即因此減少，此外，被上訴人復未提出其他證據以供本院調查審認系爭違約金之約定有何過高情事，故被上訴人所為之上開抗辯，難認有據。從而，上訴人依系爭契約第15條第3項約定，請求被上訴人給付違約金1,104萬1,627元（自101年5月5日計至102年2月28日，期間為300日，以日租金2.5元3倍300日4,907.39㎡＝1,104萬1,627元），核屬有據，亦應准許。
七、綜上所述，上訴人以被上訴人逾期4個月以上不繳付租金，而依系爭契約第7條第2項之約定終止系爭租約，並依系爭租約第15條第2項、第3項之約定，請求被上訴人返還系爭土地，及給付逾期違約金1,104萬1,627元，暨自起訴狀繕本送達翌日即102年4月22日（於102年4月11日寄存送達於被上訴人，見臺灣臺南地方法院102年度重訴字第89號卷第9頁之送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二、三項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中華民國104年10月27日
民事第二十一庭
審判長法官翁昭蓉
法官鍾素鳳法官管靜怡正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年10月28日
書記官洪秋帆附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。