裁判字號：臺灣桃園地方法院93年訴字第695號民事判決
裁判日期：民國93年08月26日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣桃園地方法院民事判決九十三年度訴字第六九五號
原告乙○○○訴訟代理人 邱國旺 律師
林建平 律師被告甲○○原名楊訴訟代理人 廖美智 律師右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國九十三年八月十日辯論終結，判決如左：
主文被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○號，面積：一千三百六十三點四六平方公尺，應有部分三十分之四之土地，及同段六三地號，面積：二千二百四十三點四六平方公尺，應有部分十二分之一之土地所有權均移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、被告為坐落桃園縣八德市○○段○○○號土地（重測前為小大湳段四七七之六地號），面積：一千三百六十三點四六平方公尺，應有部分三十分之四，同段六三地號土地（重測前為小大湳段四七七之九地號），面積：二千二百四十三點四六平方公尺，應有部分十二分之一（下稱系爭土地）之所有權人，上開土地經被告與其他人共有人約定分管使用，被告於其分管之土地上搭建鋼架石綿瓦廠房（下稱系爭廠房），原告與訴外人 李碧蓮 遂於民國七十二年九月十四日向被告購買系爭廠房及系爭土地，約定買賣價金為新臺幣（下同）一百二十萬元，頭期款六十萬元已交付被告親收，尾款六十萬元則約定於所有權移轉登記完畢三十日內付清，又因系爭土地為農地，故雙方另約定俟政府政令許可之下會同辦理所有權移轉登記，並簽訂不動產買賣契約書，嗣後訴外人李碧蓮於七十四年三月七日將其於系爭買賣契約對被告所成立之債權讓與原告，原告除以口頭告知被告外，另以存證信函通知被告。嗣後，土地法刪除第三十條之規定，開放農地得移轉予非自耕農身分之人，依系爭買賣契約之約定，被告移轉系爭土地所有權予原告之履行期限屆至，被告雖然前已交付系爭廠房及土地予原告使用，但原告屢次向被告請求將系爭土地之所有權移轉登記予原告，被告卻拒絕辦理。本件買賣契約係因兩造均為不懂法律之人，所以在系爭買賣契約書上記載買賣之標的物為：○○○鄉○○○段四七七之六地號、四七七之九地號（現為八德市○○段六二、六三地號）位置內，由被告分割一百二十坪所有權全部出售予原告如附圖所示，詳細面積依桃園地政事務所測量分割為準」，但是兩造之真意應為買賣系爭廠房所占用土地面積相同比例之應有部分，並非買賣特定部分之土地，縱使鈞院認為系爭買賣契約係約定買賣土地之特定部分，原告仍得請求被告移轉按特定部分比例計算之應有部分予原告，故原告爰依系爭買賣契約法律關係，請求被告將坐落桃園縣八德市○○段○○○號，面積：一千三百六十三點四六平方公尺，應有部分三十分之四之土地，及同段六三地號，面積：二千二百四十三點四六平方公尺，應有部分十二分之一之土地所有權移轉登記予原告。
二、對被告抗辯所為陳述：按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。原告與被告所簽訂之系爭買賣契約已明示買賣標的物為被告所有之不動產，而被告所有之不動產於系爭契約成立時，即為坐落桃園縣八德市○○段○○○號土地，應有部分三十分之四，及同段六三地號土地，應有部分十二分之一之土地，雖系爭買賣契約另標明「由被告分割約一百二十坪所有權全部出售予原告，詳細面積依桃園地政事務所測量分割為準」，但兩造並非約定以「分割後的土地」為系爭買賣契約之標的物，且兩造間並未約定以分割為停止條件，故兩造之真意，應為土地之應有部分並非分割後之特定部分，故被告抗辯稱系爭買賣契約係以分割為停止條件，並拒絕將系爭土地移轉登記予原告並無理由。
參、證據：提出下列證據為證。原證一：土地登記謄本二份。
原證二：不動產買賣契約書影本一份。
原證三：現場照片二張。
原證四：存證信函影本四份。
原證五：桃園縣政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書一紙。
原證六：地籍圖謄本一紙。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、原告對本件土地使用權及廠房，應無條件歸還被告管業。
貳、陳述：
一、被告已於九十三年七月二十三日以存證信函向原告為解除系爭買賣契約之意思表示，原告已於九十三年七月二十六收受該存證信函，故系爭買賣契約已於九十三年七月二十六日解除，原告不得再依該買賣契約主張權利。
二、縱使鈞院認為系爭買賣契約尚未解除，因該買賣契約係於七十二年九月十四日簽定，迄今已逾二十年以上，依民法第一百二十五條之規定，原告所有權移轉登記請求權應已罹於十五年之消滅時效。
三、系爭買賣契約既約定買賣之標的物為「坐○○○鄉○○段四七七之六地號及同段四七七之九地號內由被告分割約一百二十坪所有權全部出售予原告如附圖所示，詳細面積依桃園地政事務所測量分割為準」，從而，本件買賣契約係以分割後之土地為買賣標的，係以土地分割為停止條件之買賣契約，而系爭土地地目為「田」及「旱」，被告係因繼承取得系爭土地，依農業發展條例第十六條第一項規定不得分割，且縱使將來得以分割，因共有人間並無分管或分割契約，分割結果被告未必分得如系爭買賣契約所約定之特定部分，故系爭買賣契約之停止條件尚未成就，原告起訴請求被告移轉系爭土地，於法無據。
四、系爭買賣契約雖有約定：雙方同意俟政府政令許可之下會同辦理產權移轉登記等語，然依農業發展條例第十六條第一項之規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割」，而系爭買賣契約之標的約為一百二十坪之土地，經換算後只有三百九十六點六九平方公尺，依農業發展條例之上開規定，坐落桃園縣八德市○○段六二、六三地號土地不得分割出面積為三百九十六點六九平方公尺之部分予原告，故系爭買賣契約之停止條件尚未成就，原告起訴請求被告移轉系爭土地，於法無據。
參、證據：提出下列證據為證，並聲請訊問證人 邱光輝 。被證一：公司基本資料查詢一份。
被證二：存證信函及掛號郵件收件回執影本各一紙。
理由
壹、原告起訴主張：被告為系爭土地之所有權人，坐落桃園縣八德市○○段六二、六三地號土地經被告與其他人共有人約定分管使用，被告於其分管之土地上搭建系爭廠房，原告與訴外人李碧蓮遂於七十二年九月十四日向被告購買系爭廠房及系爭土地，約定買賣價金為一百二十萬元，頭期款六十萬元已交付被告親收，尾款六十萬元則約定於所有權移轉登記完畢三十日內付清，又因系爭土地為農地，故雙方另約定俟政府政令許可之下會同辦理所有權移轉登記，並簽訂不動產買賣契約書，嗣後訴外人李碧蓮於七十四年三月七日將其於系爭買賣契約對被告所成立之債權讓與原告，原告除以口頭告知被告外，另以存證信函通知被告。嗣後，土地法刪除第三十條之規定，開放農地得移轉予非自耕農身分之人，依系爭買賣契約之約定，被告移轉系爭土地所有權予原告之履行期限屆至，被告雖然前已交付系爭廠房及土地予原告使用，但原告屢次向被告請求將系爭土地之所有權移轉登記予原告，被告卻拒絕辦理。本件買賣契約係因兩造均為不懂法律之人，所以在系爭買賣契約書上記載買賣之標的物為：○○○鄉○○○段四七七之六地號、四七七之九地號（現為八德市○○段六二、六三地號）位置內，由被告分割一百二十坪所有權全部出售予原告如附圖所示，詳細面積依桃園地政事務所測量分割為準」，但是兩造之真意應為買賣系爭廠房所占用土地面積相同比例之應有部分，並非買賣特定部分之土地，縱使鈞院認為系爭買賣契約係約定買賣土地之特定部分，原告仍得請求被告移轉按特定部分比例計算之應有部分予原告，故原告爰依系爭買賣契約法律關係，請求被告將坐落桃園縣八德市○○段○○○號，面積：一千三百六十三點四六平方公尺，應有部分三十分之四之土地，及同段六三地號，面積：二千二百四十三點四六平方公尺，應有部分十二分之一之土地所有權移轉登記予原告等語。被告則以：被告已於九十三年七月二十三日以存證信函向原告為解除系爭買賣契約之意思表示，原告已於九十三年七月二十六收受該存證信函，故系爭買賣契約已於九十三年七月二十六日解除，原告不得再依該買賣契約主張權利。又縱使鈞院認為系爭買賣契約尚未解除，因該買賣契約係於七十二年九月十四日簽定，迄今已逾二十年以上，依民法第一百二十五條之規定，原告所有權移轉登記請求權應已罹於十五年之消滅時效。再者，系爭買賣契約既約定買賣之標的物為「坐○○○鄉○○段四七七之六地號及同段四七七之九地號內由被告分割約一百二十坪所有權全部出售予原告如附圖所示，詳細面積依桃園地政事務所測量分割為準」，從而，本件買賣契約係以分割後之土地為買賣標的，係以土地分割為停止條件之買賣契約，該等土地係農地，被告因繼承而取得系爭土地之所有權，依據農業發展條例第十六條第一項規定，該等土地應不得分割，且系爭買賣契約原告所買受土地之面積為一百二十坪，亦不符合農業發展條例第十六條第一項分割後面積必須達到零點二五公頃之規定，故該等土地目前尚不得分割，縱使將來得以分割，因共有人間並無分管或分割契約，分割結果被告未必分得如系爭買賣契約所約定之特定部分，故系爭買賣契約之停止條件尚未成就，原告起訴請求被告移轉系爭土地之應有部分，於法無據等語，資為抗辯。
貳、本件被告為系爭土地之所有權人，原告與訴外人李碧蓮於七十二年九月十四日，與被告簽定有系爭買賣契約，約定買賣價金為一百二十萬元，頭期款六十萬元原告已交付被告收受，尾款六十萬元則約定於所有權移轉登記完畢三十日內付清，訴外人李碧蓮嗣後將其於系爭買賣契約中對於被告之債權讓與原告，並已將債權讓與之事實通知被告，被告拒絕將系爭土地所有權移轉登記予原告等事實，為兩造所不爭執，且據原告提出被告不爭執真正之不動產買賣契約書、存證信函（均為影本）各一份、土地登記謄本二份附卷可證，故此部分之事實應堪信為真實。兩造爭執要旨則為：㈠系爭買賣契約是否已解除？㈡原告基於系爭買賣契約之所有權移轉登記請求權是否罹於時效？㈢系爭買賣契約所約定買賣之標的物究竟為坐落桃園縣八德市○○段六二、六三地號土地之特定部分或應有部分？如兩造係約定買賣上開土地之特定部分，原告得否請求被告將其所有上開土地之應有部分移轉登記予原告？茲論述如下：
一、按契約一經成立，雙方均應受其拘束，除有合法原因外，不能任意解除。本件系爭買賣契約已告成立，為兩造所不爭執，被告雖抗辯稱：伊已將解除系爭買買契約之意思表示以存證信函通知原告，系爭買賣契約應已解除云云，惟查，本件原告並未同意與被告解除系爭買賣契約，而觀諸被告提出之存證信函，被告係以原告拒絕與被告修改業已成立之系爭買賣契約，而主張解除契約，足見被告並非以合法之原因主張解除契約，本件系爭買賣契約既已成立，兩造均應受其拘束，被告又未以合法之原因，任意主張解除契約，並不生解除契約之效力，從而，被告抗辯已解除買賣契約云云，並不可採。
二、按請求權，因十五年間不行使而消滅；又按消滅時效，自請求權可行使時起算，民法第一百二十五條前段、第一百二十八條前段分別定有明文。本件兩造雖於七十二年九月十四日簽訂系爭買賣契約書，然系爭土地為農地，而原告未具自耕農之身分，土地法第三十條第一項於八十九年一月二十六日修正刪除前原規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有」，兩造又於系爭買賣契約書第十一條第二項約定：「雙方同意俟政府政令許可之下會同辦理所有權移轉登記」，故原告於八十九年一月二十六日土地法第三十條修正刪除前，並不得向被告行使系爭土地所有權移轉登記請求權，自不得起算該請求權之時效期間，該請求權之時效期間應自八十九年一月二十六日原告得行使其請求權之日起算，而原告係於九十三年五月二十五日提起本件訴訟，故原告基於系爭買賣契約之所有權移轉登記請求權並未罹於消滅時效，被告抗辯稱原告之所有權移轉登記請求權係自該契約訂立之七十二年九月十四日起算，迄今業已罹於消滅時效云云，顯非可採。
三、按共有人將共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之處分，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效力，然受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求使其就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追償定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有人繼續共有之關係（最高法院五十五年度台上字第三二六七號判例意旨參照）。本件系爭買賣契約書第二條約定之買賣標的物為：○○○鄉○○段四七七之六地號、四七七之九地號位置內由被告分割約一百二十坪所有權全部出售予原告如附圖所示，詳細面積依桃園地政事務所測量分割為準」等語，而系爭買賣契約書之附圖則係在地籍圖謄本上標示一塊斜線之特定部分，有原告提出之不動產買賣契約書、地籍圖謄本（均為影本）各一份附卷可稽，而證人即為兩造書立系爭買賣契約書之代書邱光輝到庭證稱：兩造不是買賣土地之持分，而是買一百二十坪之特定部分等語（見本院九十三年七月二日準備程序筆錄第二頁至第三頁），由系爭買賣契約書所記載之文義、該契約附圖繪製之內容及證人邱光輝上開證言以觀，足見系爭買賣契約應屬特定土地之買賣，而非應有部分之買賣，故原告主張兩造係買賣土地之應有部分一節，並不可採，被告抗辯稱兩造係買賣土地之特定部分為可採。揆諸前開判例意旨，本件兩造雖約定買賣特定部分土地，但被告係與其他共有人共有坐落桃園縣八德市○○段六二、六三地號土地，被告尚未取得特定部分土地前，原告仍得請求被告移轉按該特定部分比例計算之應有部分，由原告與他共有人繼續共有之關係。被告雖抗辯稱：系爭買賣契約係以分割土地為停止條件，共有人間並無分管或分割契約，日後被告未必能分得如系爭買賣契約所約定之特定部分，故停止條件尚未成就云云，經本院詳閱系爭買賣契約書之內容，兩造並未約定以分割土地為停止條件，故被告此部分之抗辯，應屬無據。被告另抗辯稱：系爭土地係農地，伊因繼承而取得系爭土地，依農業發展條例第十六條第一項規定該土地不得分割，且系爭買賣契約所約定特定部分之土地面積未達農業發展條例第十六條第一項規定之零點二五公頃，不得分割，故系爭買賣契約停止條件未成就云云，因系爭買賣契約之標的雖為土地之特定部分，但原告仍得請求被告移轉登記按該特定部分比例計算之應有部分，本件既無庸分割該等土地，即無違反農業發展條例第十六條規定之問題，故被告之前開抗辯亦無理由。而被告就坐落桃園縣八德市○○段○○○號土地（面積為一千三百六十三點四六平方公尺）應有部分為三十分之四，就坐落同段六三地號土地（面積為二千二百四十三點四六平方公尺）應有部分為十二分之一，依上開應有部分核算被告可分得桃園縣八德市○○段六二、六三地號土地之面積，共計三百六十八點七五平方公尺【計算式：（1363.46×4/30）＋（2243.46×1/12）＝368.75】，即一百一十一點五五坪【計算式：368.75×0.3025＝111.55】，而系爭買賣契約係約定被告應移轉登記上開土地一百二十坪予原告，被告於上開二筆土地應有部分核算之面積並未逾原告基於系爭買賣契約所得請求之範圍，而原告又已交付被告頭期款六十萬元（尾款六十萬元兩造約定於辦理移轉登記後三十日內給付），從而，原告依據系爭買賣契約法律關係，請求被告將坐落桃園縣八德市○○段○○○號土地應有部分為三十分之四，及坐落同段六三地號土地應有部分為十二分之一，移轉登記予原告，為有理由，應予准許。至於被告於答辯聲明中記載：原告對本件土地使用權及廠房，應無條件歸還被告管業等語，經本院於九十三年八月十日言詞辯論期日中，依據民事訴訟法第一百九十九條第二項向被告行使闡明權，詢以：答辯聲明中記載原告對本件土地使用權及廠房，應無條件歸還被告管業等語所指為何？被告則稱：請鈞院依法處理（見本院九十三年八月十日言詞辯論筆錄第二頁至第三頁），因被告於答辯聲明中並不得提出該等請求，故被告此部分答辯之聲明本院不予審酌，附此敘明。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
肆、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十三年八月二十六日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B審判長法官邱瑞祥~B法官林雯娟~B法官張明儀上正本係照原本作成如對於本判決上訴須於送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年八月二十六日