臺灣雲林地方法院民事判決 95年度虎簡字第28號
原 告 日盛國際商業銀行股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丙○○
上列當事人間請求遷讓房屋事件，於中華民國95年4月3日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○路○○巷○○號一、二樓房屋遷
讓返還原告。
被告應給付原告新台幣叁仟元及自民國九十五年一月一日起至遷
讓房屋之日止，按月給付原告新台幣叁仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣伍仟肆佰元由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：系爭坐落於雲林縣○○鎮○○段○○○○號，
及其上建號569、門牌雲林縣○○鎮○○路○○巷○○號一、二
樓之建物，原為訴外人富欣建設股份有限公司（下稱富欣建
設公司）所有，經法院強制執行，由原告於民國93年10月13
日取得所有權。而被告以未辦理寺廟登記之振天宮管理人身
分與富欣建設公司簽訂租賃契約，租期自民國88年8月1日
起至118年7月31日止，共30年，每月租金新台幣（下同）
3,000元之租賃關係占有系爭不動產。嗣原告催告被告繳付
租金，經本院以94年度訴字第486號判決被告應繳付自93年
10月15日起至94年11月30日止之租金，共40,500元確定，又
於94年12月16日以臺北長安郵局存證信函第5466號再次催告
被告限期給付，逾期將依約終止租賃契約，被告於收受後竟
未予置理，系爭租金總額顯已遲延給付達二個月，系爭租賃
契約已合法終止，爰以本件起訴狀繕本之送達再次重申終止
租約之意旨，並請求遷讓返還系爭房屋、94年12月份租金及
租約終止後相當於租金之不當得利，暨依兩造租賃契約第6
條約定，於租期屆滿未即時遷讓房屋，應給付租金5倍之違
約金，即自終止租約之日（94年12月17日）起至返還系爭房
屋止，按月給付15,000元（含當月租金之不當利得），為方
便計算，則自95年1月1日起算違約金等語。並聲明：請求
遷讓返還系爭房屋、被告應給付原告3,000元，及自95年1
月1日起至遷讓房屋之日止按月給付15,000元，暨願供擔保
請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造無再簽訂租賃契約，伊不知道租金要給付給
誰等語資為抗辯，並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭租賃契約係以振天宮名義向富欣建設公司承租，而振天
宮未辦理寺廟登記，所以應以自然人為準，即振天宮之管理
人即被告為承租人。
㈡本院94年度訴字第486號民事判決訟爭兩造與本件訟爭兩造
相同，且被告看過並知悉該判決書內容，其為「被告丙○○
應給付原告日盛國際商業銀行股份有限公司40,500元（93
年10月15日至94年11月30日止）」。
四、法院之判斷：
㈠原告主張之事實，業據提出系爭不動產之雲林縣稅捐稽徵處
房屋稅單、土地及建物登記謄本、房屋租賃契約、本院94年
度訴字第486號民事判決、臺北長安郵局存證信函5466號及
中華郵政掛號郵件收件回執等影本為證，且為被告所不爭執
，堪認原告本於系爭不動產所有權人，催告終止系爭租約，
是為事實。惟兩造爭執在於系爭租賃契約是否移轉予原告？
原告可否本於出租人地位請求給付租金及遷讓房屋？
㈡按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租
賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，修正前（88年4月21日
修正公布、89年5月5日施行）民法第第425條定有明文，
雖修正後即目前之民法第425條第2項規定，未經公證之不
動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用前開「
買賣不破租賃」，惟參諸民法債編施行法第1條後段規定，
除另有規定外，對於修正施行前發生者，不適用修正施行後
之規定，而前開修正後民法第425條規定，並無溯及規定。
系爭租賃契約於88年8月1日簽訂，係成立在上開規定89年
5月5日修正施行前之租賃契約，依上開說明，自應適用修
正前民法第425條之規定，亦即被告與訴外人富欣建設公司
所簽訂之系爭租賃契約，於原告取得系爭不動產之所有權後
，當然對於受讓人（即原告）繼續存在，亦即系爭租賃契約
當然移轉予原告，由原告取得出租人地位，而繼受出租人所
有之權利與義務。系爭租賃契約既然由原告繼受，而被告於
本院94年度訴字第486號事件審理時亦已知悉原告取得系爭
不動產，並於該判決中命被告向原告為租金之給付，系爭租
金當然係向原告為給付，被告辯稱不知向何人為給付，顯係
推託之辭，自不足採。
㈢次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得
終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月
之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期
開始時支付者，並應於遲延給付二個月時，始得終止契約；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第
1、2項、第455條前段分別定有明文。本件原告以被告遲
付租金總額已達二個月之租額為由，對被告以臺北長安郵局
存證信函第5466號為定期催告，限其於5日內給付所欠租金
，逾期將終止租賃契約，詎被告於94年12月17日收受後竟未
予置理，原告乃於95年3月1日提起本件訴訟，並以起訴狀
繕本之送達再次重申終止租約之意旨，是兩造租賃關係已依
法終止，原告依上揭規定，本於兩造間之租賃關係，請求被
告遷讓及返還系爭房屋，並給付94年12月份當月所積欠之租
金3,000元（93年10月15日至94年11月30日之租金已經本院
以94年度訴字第486號判決確定），核屬正當。
㈣又按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質
不能返還，應償還其價額，同法第171條前段、第181條但
書亦有明文。被告自租期屆滿後，無法律上之原因，繼續占
有使用系爭房屋，致原告無法使用，因而受有損害，該「使
用利益」依其性質不能返還，而無權占用他人房屋，可能獲
得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因此，原告依不當
得利之規定，請求被告自95年1月1日起至遷讓返還房屋之
日止，按月給付原告相當於租金之利得3,000元，亦為法之
所許。
㈤至於原告主張依兩造租賃契約第6條約定，於租期屆滿未即
時遷讓房屋，應給付租金5倍之違約金，至返還系爭房屋之
日止。依兩造租賃契約第6條：「乙方（指承租人，即被告
）於租期屆滿時，除經甲方（指出租人，即原告）同意繼續
出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不
得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲
方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日
止，乙方決無異議。」之規定，依該條內容之「租期屆滿」
、「同意繼續出租」等用語，可知本條內容係指租期屆滿時
所為之違約金約定，又觀之系爭租賃契約之全部內容，亦無
準用提前終止租約有違約金罰則之約定，本件主張遷讓房屋
之事由係因遲延給付租金『經催告而終止』系爭租約，並非
『租期屆滿而終止』，故原告主張本件租約之終止有違約金
請求之適用，洵屬無據。而原告請求自95年1月1日至遷讓
房屋之日止，按月給付5倍違約金及租金，其中有1倍係指
當月租金，已准許如上述，故逾此相當於租金之利得3,000
元部分，是為違約金之請求，應予駁回。
㈥從而，原告起訴請求被告應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○路
○○巷○○號一、二樓房屋遷讓返還原告，並給付3,000元，及
自九十五年一月一日起至遷讓房屋之日止，按月給付相當於
租金之不當得利3,000元部分，均為有理由，應予准許。逾
此部分之違約金請求，為無理由，應予駁回。
五、原告違約金之請求雖為敗訴，但因利息違約金部分，原本即
不計徵訴訟費用，是以，本院認為全部訴訟費用額5,400元
元（裁判費）仍應由被告負擔。又本件係就民事訴訟法第42
7條第1項訴訟適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依
同法第389條第1項第3款之規定，爰依職權宣告假執行。
至於原告雖陳明願供擔保，請准予宣告假執行，惟此僅係促
請法院依職權宣告假執行，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 95 年 4 月 17 日
虎尾簡易庭
法官
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法院
虎尾簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 4 月 日
書記官蘇靜怡