裁判字號：臺灣高雄地方法院93年訴字第2279號民事判決
裁判日期：民國94年08月11日
裁判案由：返還定金
臺灣高雄地方法院民事判決93年度訴字第2279號原告戊○○
乙○○共同 董明正 律師訴訟代理人 陳裕文 律師
侯勝昌 律師被告北京建設股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人丁○○當事人間返還定金事件，本院於民國94年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。本件原告起訴主張解除兩造間之買賣契約，依民法第259條第2款請求被告返還價金。起訴狀繕本送達被告後，於民國93年11月22日準備程序期日變更主張依買賣契約前文之約定，原告有任意解除權，經解除契約後，類推適用民法第259條請求返還價金，並追加依不當得利之法律關係請求返還。其請求之基礎事實皆為被告未給予契約審閱期間及買賣標的物有瑕疵等情，參諸前開規定，原告為訴之變更及追加，應屬合法。
二、原告主張：㈠伊二人為夫妻，93年9月20日前往被告位於高雄縣鳳山市○○路○段○○○號銷售處，參觀坐落高雄縣鳳山市○○○段第129地號上，門牌號碼為高雄縣鳳山市○○路○段○○○號建物，及坐落高雄縣鳳山市○○○段第129之1地號上，門牌號碼為高雄縣鳳山市○○路○段○○○巷○號建物（下爭系爭房地）。因被告之銷售人員甲○○表示當日下午另有人欲前來參觀系爭房地，故督促原告如有意購買，須儘速決定以免向隅。原告聽聞甲○○上開說詞後，未經詳細思索，即前往中國信託商業銀行提領新台幣（下同）100萬元，同時以該款項開立銀行本票取回被告銷售處，當場分別由原告戊○○、乙○○購買前開267號房地及前開265巷2號房地，簽訂房屋及土地賣賣契約（下稱系爭買賣契約），並分別繳交訂金及簽約金各70萬元、30萬元，並告知甲○○計畫將二戶打通，把267號建物作為中醫診所，265巷2號建物作為住家。㈡簽約翌日，伊等發現系爭房地之室內使用面積不符原告之需求，二戶之樓地板高度不同，落差約一公尺，打通後使用甚為不便。尤其是267號建物1樓無廁所，將來若有患者應診，會有如廁不便之困擾，原告始察悉此乃因未能詳細審酌契約內容，及被告未告知樓地板高度不同所致。查系爭房屋買賣契約前文約定：「本契約書及土地部分之契約書於簽約前，於現場銷售中心或公司業務部提供與甲方審閱即契約條文諮詢，若甲方認為有必要，得攜回契約書，於七日內審閱完畢，甲方並於后簽名以資確認」，賦予原告任意解除契約之權，因被告未將契約書交原告取回，原告遂於93年9月22日委託律師發函解約，請求返還定金及簽約金，然為被告所拒絕。系爭買賣契約經原告解除後，類推適用民法第259條，請求回復原狀，返還價金。㈢行政院公平交易委員會（下稱公平會）88年3月10日第383號委員會決議，認為建商收受訂金簽約前，未提供客戶至少5天之充分審閱期間，即可能構成公平交易法第24條之「顯失公平之行為」。又預售屋買賣屬消費者契約之一，買賣雙方對於契約內容之主觀認知常存有差異，故建築投資業者所提供之定型化契約應給予消費者合理期間，以了解契約之內容，此於消費者保護法第11條之1定有明文。本件被告並未給予合理之契約審閱期間，違反前開強行規定，故兩造之系爭買賣契約未成立，原告亦可依不當得利之法律關係請求被告返還定金及簽約金。㈣退步言，縱認原告解除契約無理由，然被告並無損害，自不得沒收已繳價金，且被告將已繳價金全部沒收作為違約金，亦顯過高，爰聲請酌減違約金等語；並聲明：㈠被告應分別給付原告戊○○、乙○○70萬元、30萬元，暨均自93年9月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠本件係完成屋而非預售屋買賣，原告爰用公平會88年3月10日之委員會就預售屋買賣所為之決議內容，已有誤解。被告提供之完成屋具體存在，原告既已入內參觀，依其身為中醫師之社會地位及辨識能力，自可於參觀時知悉二戶建物之樓地板高度有落差及267號建物1樓無廁所之事實。況原告於參觀後並非立即簽約，而係離開現場前往銀行申請銀行為發票人之本票，再回到現場逐條看過契約後，基於自由意識才簽約。被告已經明確揭露交易條件、資訊，兩造間之買賣契約已有效成立。㈡原告未依約定履行銀行對保手續，經被告於93年9月29日發函定期5日催告履行，原告未配合辦理，再經被告於93年10月11日發函解約，依系爭房屋買賣合約第18條及土地買賣合約第12條，被告自得沒收全部金額作為違約金，原告請求酌減違約金亦無理由等語，資為抗辯；並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項如下：
㈠、原告戊○○、乙○○於93年9月20日分別以1640萬元（包括房屋款492萬元、土地款1148萬元）、920萬元（包括房屋款276萬元、土地款644萬元）向被告購買高雄縣鳳山市○○路○段○○○號、同段265巷2號建物及坐落土地，分別已經支付房屋價款70萬元（包括訂金20萬元、簽約金50萬元）及30萬元（包括訂金10萬元、簽約金20萬元），依房屋買賣契約書價款分期付款表之記載，原告二人應分別於93年9月21日支付房屋用印款270萬元、190萬元，其餘房屋款及土地款另向銀行貸款支付。
㈡、上開建物屬完成屋。
㈢、原告於93年9月22日委任陳裕文律師以本院郵局第4716號存證信函，主張被告違反消費者保護法審閱期間之規定，解除契約，93年9月23日送達被告（被告否認生解除契約之效力）。
㈣、被告於93年9月29日以高雄67支郵局第300號存證信函催告原告5日內辦理對保手續，93年9月30日送達原告，原告未前往辦理（原告主張買賣契約已經解除，自無對保之問題）。
㈤、93年10月11日被告以高雄義民郵局存證信函通知原告解除契約，93年9月30日送達原告（原告否認生解除契約之效力）。
㈥、高雄縣鳳山市○○路○段○○○號建物1樓無廁所，2戶建物第1層樓地板高度相差約1公尺（267號樓地板較高）。
㈦、高雄縣鳳山市○○路○段○○○巷○號房地於93年11月13日出售予 林秋成 ，總價870萬元（包括房屋款261萬元、土地款
609萬元）。
㈧、系爭買賣契約並未交付原告攜回閱覽。
四、兩造爭執之事項為：㈠系爭房地買賣契約是否因被告未將契約書交付原告攜回審閱而不成立？原告得否主張被告取得價金為不當得利？㈡系爭買賣契約條文前文之7日審閱期間之約定，是否賦予原告任意解除權？㈢原告主張高雄縣鳳山市○○路○段○○○號1樓無廁所、2戶各樓樓地板高度不同，被告應否負瑕疵擔保責任？㈣被告解除契約有無理由？㈤原告請求酌減違約金有無理由？本院之判斷意見如下：
㈠、系爭房地買賣契約是否因被告未將契約書交付原告攜回閱覽而不成立？按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互為同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。查兩造就系爭房地於93年9月20日簽訂買賣契約，約定價金，原告分別支付70萬元及30萬元房屋價金等情，除有買賣契約附卷（見本院卷第11至48頁）可稽外，復為兩造所不爭執，堪信為真實，是兩造就買賣標的物及價金已互為同意，依上開規定，兩造間之買賣契約即為成立。而消費者保護法第11條之1第1、2項固規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前開規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」然上開規定僅係就定型化契約條款是否構成契約內容，賦予消費者選擇之權利，亦即原告僅取得任意刪除系爭買賣契約條款之權利（參見消費者保護法第11條之1之立法理由），並未規定契約未予合理之審閱期間，法律關係即不成立，故原告主張兩造間之買賣契約因被告未交付契約予原告攜回審閱，不生效力，尚難採信，被告基於買賣契約取得價金，自非無法律上之原因，原告依不當得利之法律關係，請求返還價金，為無理由，應予駁回。
㈡、系爭買賣契約條文前之7日審閱期間之約定，是否賦予原告任意解除權？⑴按解除權發生之原因，有為因以契約訂定者，學理上稱為「
約定解除權」；有為依法律規定者，學理上稱為「法定解除權」。換言之，「約定解除權」係指當事人間約定，一方或雙方得不經他方之同意，逕行解除契約。本件原告雖主張系爭買賣契約前文約定：「本契約書及土地部分之契約書於簽約前，於現場銷售中心或公司業務部提供與甲方審閱即契約條文諮詢，若甲方認為有必要，得攜回契約書，於七日內審閱完畢，甲方並於后簽名以資確認」之內容，為賦予契約當事人解除權之約定，然此為被告所否認，而上開約定僅係賦予原告認為必要時，得攜回契約書，於7日內審閱完畢，並無任何用語足以認定兩造確有約定得任意解除契約，故原告主張有任意解除權，系爭賣賣契約已經其解除，亦不可採。⑵本件之買賣標的物為完成屋，買賣標的物之面積、格局、配
置及樓高等，皆以現況為準，故系爭買賣契約附件1之一層平面圖，並未就267號1樓建物是否配置廁所特別列明，買賣契約亦未特別註明2戶建物之樓高各為若干。換言之，原告主張之上開瑕疵，皆與系爭買賣契約之條款無涉。因此，縱使原告未有合理之期間審閱契約，亦不因此受有其所主張未能審閱契約而受有之不利益，附此敘明。
⑶綜上，原告主張依約定解除權解除買賣契約，類推適用民法第259條，請求返還價金，為無理由，應予駁回。
㈢、原告主張267號1樓無廁所、2戶各樓樓地板高度不同，被告應否負瑕疵擔保責任？⑴證人即銷售人員甲○○證稱：伊先帶原告參觀267號樓上樓
下，每一層樓及屋內外都有看，也有到屋頂參觀，原告戊○○有表示2戶樓地板高度不同。另265巷2號不確定有無帶原告看內部，但有帶原告看實品屋，格局與265巷2號雷同。原告有提到可能要作為中醫診所，及將2戶打通。原告參觀的時候，被告公司經理告知原來要購買267號之人之阿姨已經來了，伊請原告考慮清楚再作決定，經過10分鐘後，原告決定要買。伊開車載原告乙○○去銀行提款，在前往銀行的路上，原告戊○○打電話給原告乙○○，提及2戶一樓頂板有高低差，原告乙○○說可以用裝潢修飾，並說就算原告戊○○不買，她2戶都會買等語（見本院卷第187至190頁）。是依證人甲○○所言，原告於簽約前已參觀過267號及與265巷2號格局雷同之樣品屋，且原告已知2戶樓地板高度不同等情。
⑵原告自承參觀過267號，計劃將之作為中醫診所之用，而該
戶1樓面積不大，進門後右方為樓梯、內部無隔間，進門數步後，朝左右兩望，可目及室內格局、陳設等，不需數分鐘即可參觀完畢，業經本院現場勘驗，並製有勘驗筆錄及照片
5張附卷（見本院卷第138至139、149至151頁）可稽。而上開建物係作為被告銷售之場所，兩造於93年9月20日在該處洽談買賣一段時間，為兩造不爭執，原告自有充裕時間觀察室內狀況。佐以原告戊○○為中醫師，依其智識能力及社會地位，其參觀過上開建物1樓，應可輕易發現並無廁所。且原告所購買之完成屋，267號靠近路口，總價1,640萬元，265巷2號位於巷內，總價920萬元，價格皆不斐。而買受人購買與否，除考慮價金外，建物之面積、格局、設施、樓層數、交通及環境等因素，亦為考慮之重點。買受人為了解建物格局、設施，除藉由銷售人員之解說外，通常會進入建物實際參觀，並隨時向銷售人員提出問題。又267號及
265巷2號建物分別為4層及5層、2戶頂樓陽台間之水泥牆僅及原告戊○○腰部之上，亦有建物所有權狀、照片附卷（見本院卷第17及36頁背面、第149頁）可稽，原告戊○○既不否認曾到過267號屋頂參觀，以其約180公分之身高站在267號屋頂望向265巷2號屋頂，輕易可見頂樓地板高度不同。
⑶而原告計畫購買上開2戶打通使用，縱然未曾參觀265巷2
號建物之內部，惟其透過參觀2戶屋頂陽台，即明建物樓高不同。且觀之系爭2建物之外觀，267號2樓之陽台高度明顯高於265巷2號2樓，有照片2張附卷（見本院卷第153、154頁）可稽，故甲○○上開證詞，堪予採信，則原告於簽約時既已了解上情，仍決定購買，被告自無瑕疵擔保責任可言，原告此部分之主張，同難採信。
㈣、被告解除契約有無理由？按當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行，得解除其契約。民法第254條定有明文。又「甲方（即原告）違反本契約書各條之一者，經乙方（即被告）催告限期履行仍不遵守時，乙方得沒收甲方既付全部金額，並得不經催告解除本契約。」、「甲方違反本契約各條之一者，乙方得沒收甲方既付全部金額，並得不經催告解除本契約。」系爭房屋買賣契約第18條、土地買賣契約第12條亦分別約定之。而系爭買賣契約有效成立，原告並無約定解除權，且系爭建物無原告所指之瑕疵等情，已如前述。而兩造相約於簽約翌日及93年9月21日辦理蓋用所有權移轉之印鑑資料、繳納用印款各270萬元及190萬元後，即辦理銀行對保貸款手續，惟原告未依約辦理，並表示不買了，拒絕辦理銀行對保手續，除有價款分期付款表、甲○○之證詞可證（見本院卷第13、32、189頁）外，亦為原告所不爭執，堪信為真實。原告拒絕履行後，被告再於93年
9月29日以存證信函通知原告5日內辦理銀行對保手續，上開存證信函於93年9月30日送達原告，惟原告仍未配合辦理；被告另於93年10月11日以存證信函通知原告解除系爭房地買賣契約，上開存證信函於93年10月12日送達原告，除有存證信函、回執各2份附卷（見本院卷第92至96頁）可稽外，復為原告所不爭執，亦堪信為真實。是原告違反買賣契約中價款分期付款表之約定，經被告定期催告履行，仍未履行後發函解除契約，參諸上開規定及約定，被告解除契約，應有理由。
㈤、原告請求酌減違約金有無理由？⑴按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；又約
定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第255條第1項、第252條分別定有明文。考其立法意旨，乃因基於契約自由原則，違約金雖許當事人自由約定，惟違約金約定之金額如屬過高，對債務人無寧為變相盤剝，不應無救濟管道，始為契約社會化之具體實現。故如契約當事人約定違約金有過高情事，法院即得依職權核減至相當之數額。
⑵次按衡量違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀
況及當事人所受損害等情形，以為酌定標準；而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額；又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院49年台上字第
807號判例、51年度台上字第19號判例參照）。再按民法第
252條既明定於民法債編通則，依照體系解釋之法律解釋方法，在判斷違約金是否過高時，除應審酌契約當事人之締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形外，亦不能將契約自由原則棄之不顧，過度干預契約當事人私經濟生活之安排，以致影響當事人於締約當時之風險損益評估。
⑶查系爭267號及265巷2號之價金分別為1,640萬元、920
萬元，原告戊○○、乙○○分別已付價金70萬元、30萬元，分別約佔總價金4.3%、3.3%，被告將265巷2號房地另以87
0萬元售予訴外人林秋成，價差損失50萬元，除有房屋及土地買賣合約各3份附卷（見本院卷第11至48頁、第140至14
8頁）可稽外，復為兩造所不爭執，堪信為真實。。是審酌財政部核定之92年度之同業利潤標準中，不動產投資興建之淨利率為10%，此有不動產經營業同業利潤標準表節錄本在卷（見本院卷第192至193頁）可稽，並參酌上開買賣價金數額、原告已付價金數額、買賣價金與已付價金數額之比例、被告另售265巷2號房地所受價差之損害、因原告履約被告所受之預期利益及社會經濟情況等，本件被告沒收之違約金分別為70萬元及30萬元，核非原告於締約時無法承受之風險等情，應認被告沒收之違約金數額尚非過高，原告請求酌減違約金為無理由，應予駁回。
㈥、綜上，原告依不當得利、解除契約之回復原狀請求權及請求酌減違約金提起本件訴訟，均無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，於結果之判斷，均不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國94年8月11日
民事第五庭審判長法官陳嘉惠
法官郭慧珊法官方錦源以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年8月11日
書記官邱靜銘