宣 示 判 決 筆 錄
原 告
即反訴被告 丙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 謝易達 律師
複代理人 莊士郎 律師
被 告
即反訴原告 乙○○○
訴訟代理人 周璨雄 律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，於中華民國九十
五年四月四日言詞辯論終結，同年月十八日下午四時在本院臺北
簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 黃明發
書記官 呂美慧
通 譯 陳秋玉
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由之要領
記載於下：
主 文：
被告應給付原告丙○○新臺幣拾玖萬貳仟肆佰拾肆元，及自民國
九十四年五月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
被告應給付原告甲○○新臺幣貳拾萬參仟柒佰零參元，及自民國
九十四年五月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分各得假執行。但被告如於執行標的物拍定、
變賣或物之交付前，分別以新臺幣拾玖萬貳仟肆佰拾肆元為原告
丙○○供擔保，以貳拾萬參仟柒佰零參元為原告甲○○供擔保，
各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告丙○○應給付反訴原告新臺幣拾萬柒仟陸佰柒拾肆元，
及自民國九十四年六月十四日起至清償日止，按年息百分之五計
算之利息。
反訴被告甲○○應給付反訴原告新臺幣拾萬壹仟貳佰拾陸元，及
自民國九十四年六月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息。
其餘反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告丙○○負擔百分之十一，反訴被告甲○
○負擔百分之十，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行。如於執行標的物拍定、變賣
或物之交付前，反訴被告丙○○以新臺幣拾萬柒仟陸佰柒拾肆元
為反訴原告供擔保，反訴被告甲○○以新臺幣拾萬壹仟貳佰拾陸
元為反訴原告供擔保，各得免為假執行。
事實及理由要領：
壹、本訴部分：
一、原告主張略以：原告丙○○、甲○○分別於民國九十三年
七月九日、同年六月十一日，向原告承租坐落於臺北市○
○路○○○巷○○號一樓Ａ室、同樓Ｂ室房屋各一間（以
下簡稱系爭Ａ屋、Ｂ屋），面積各約五十四平方公尺、六
十四平方公尺，分別作為小吃店、飲料販售店使用，約定
租期各為九十三年七月二十日至九十四年七月十九日、九
十三年六月二十日至九十四年六月十九日，均為一年，租
金各為新臺幣（下同）五萬元、五萬三千元。原告二人並
於締約時各給付押租金十五萬元予被告。詎被告所交付原
告使用之系爭Ａ、Ｂ屋範圍內之後側，各有約十三平方公
尺之違章加蓋建物，業經臺北市政府通知定於九十三年十
一月十二日強制拆除，因該部分乃原告作為廚房及廁所使
用，約各占系爭Ａ、Ｂ屋面積百分之二十四、百分之二十
，如經拆除，原告勢必無法利用所餘範圍繼續經營租約所
定之小吃店、飲料店使用，遂分別於九十三年十一月十日
向被告終止系爭Ａ、Ｂ屋之租賃契約。因被告未能於租賃
關係存續中保持系爭租賃物合於約定使用狀態，自應依民
法關於債務不履行規定，賠償原告之損害。原告丙○○、
甲○○承租系爭Ａ、Ｂ屋作小吃店、飲料店使用，分別支
出如附件一所示之開辦費用八十三萬一千二百二十九元、
附件二所示之加盟金一百萬元。嗣原告甲○○於租約終止
後，將加盟所得之營業器具出售，得款十萬元。上開支出
扣除售出營業器財之差額，為原告所受之損害。另原告丙
○○並受有每月五萬元之預期盈餘損失，以終止租約迄原
訂租期屆滿尚有八個月之營業日核計，為四十萬元；原告
甲○○亦受有每月五萬元之預期盈餘損失，以終止租約迄
原訂租契屆滿尚有七個月之營業日核計，為三十五萬元。
被告均應賠償。又系爭租賃契約既經終止，被告另應返還
原告各十五萬元押租金。總計被告應給付原告丙○○損害
賠償金及押租金共一百三十八萬一千二百二十九元，給付
原告甲○○損害賠償金及押租金共一百四十萬元。惟經催
討為被告所拒，為此提起本訴，聲明請求被告分別如數給
付予原告，並均加付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息百分之五計算之法定遲延利息，暨准原告供擔保
宣告假執行等情。
二、被告辯稱略以：系爭租賃物之違章應拆除部分，僅為租賃
物後方採光罩及防火巷部分，總面積約為十八平方公尺，
平均每戶約僅九平方公尺，雖經臺北市政府要求拆除，但
在九十四年二月二十四日原告將租賃物交還被告前，並無
遭拆除，均保持合於約定使用收益之狀態，被告自無債務
不履行情事。而被告將空屋現狀出租予原告，原告承租後
如何設置廚房，乃其使用規劃，被告無置喙餘地，如該廚
房因違建而遭拆除，本不可過責於被告，且原告在此違建
範圍內之設施，僅供清洗杯盤之用，縱將此部分違建拆除
，亦不致影響租賃物之主要用益，況在拆除之後，尚可以
伸縮活動之棚架代之，對於實際用以營業之店面，應無影
響；至於廁所部分，經拆除後仍可移置室內，因所占面積
不大，應不影響其租賃目的，如不另行設置，亦可使用地
下室之廁所。是系爭違建部分縱經拆除，並不使契約目的
不能達成，原告自不能終止租約。況兩造所訂租約附圖已
標明系爭Ａ、Ｂ屋後方為「150cm防火間隔」，且防火巷
上採光罩係以鋼架舖透明塑膠板製成，一望即知該部分係
屬違章，原告承租時當知其為違建，其仍為承租，自不得
以此為由終止系爭租約。至於原告主張之損害額部分，依
原告丙○○所提據以主張為其開辦費用之單據所載，採購
期間多在九十三年八月之後，甚至有遲至同年十月者，其
是否為「開辦費用」，尚有可疑，且其中多為生財器具，
並非一般耗材，其堪用期限，應非短短數月，原告將其視
為全損，要求被告賠償，顯非合理。至於原告甲○○部分
，其所提「加盟金收入」之統一發票，既無買受人，自無
從證明該原告已受有該發票所載之損失；而此加盟金是否
只限於原告在系爭租賃物之加盟店，亦有可疑。另原告以
開辦費用及每月租金為基準，推算其預期營業利益，亦不
足為憑。此外，原告雖片面終止租約，於九十四年二月二
十四日返還租賃物，但租約並不當然終止，系爭租賃關係
迄未終了，原告並無押租金返還請求權。退萬步言，縱認
此項返還請求權已發生，然原告僅付租金至九十三年九月
十九日，迄九十四年二月二十四日遷讓返還房屋日止，所
欠被告之租金，原告丙○○為二十六萬八千六百七十七元
，原告甲○○為二十七萬三千八百三十三元；另依租約第
四條約定，原告應各分擔每月四百元之大樓管理費，自九
十三年九月二十日至九十四年二月二十四日止，原告尚各
欠管理費二千四百五十三元；又依租約第十八條約定，水
費及電費亦由原告負擔，水費部分，自九十三年七月十五
日起至九十四年二月二十四日止，原告丙○○尚欠二千四
百九十七元，原告甲○○尚欠四千零三十六元；電費部分
，原告丙○○自九十三年八月十六日至九十四年二月十八
日止，尚欠一萬四千三百二十四元，原告甲○○自九十三
年十月十五日起至九十四年二月十八日止，尚欠四千六百
二十七元。總計原告所欠租金、管理費、水電費，丙○○
共欠二十八萬七千九百五十一元；甲○○共欠二十八萬四
千九百四十九元，與押租金各十五萬元抵銷，原告仍無押
租金餘額可供請求等語。
三、經查，原告丙○○、甲○○分別於九十三年七月十二日、
同年六月十一日，向原告承租系爭Ａ、Ｂ屋，面積各約五
十四平方公尺、六十四平方公尺，分別作為小吃店、飲料
販售店使用，約定租期各為九十三年七月二十日至九十四
年七月十九日、九十三年六月二十日至九十四年六月十九
日，均為一年，租金含稅各為新臺幣（下同）五萬二千元
、五萬三千元。原告二人於締約時各給付被告押租金十五
萬元。系爭Ａ、Ｂ屋範圍內之後側，各有約九平方公尺之
違章加蓋建物（下稱系爭應拆除部分），經臺北市政府通
知應予拆除。原告均於九十三年十一月十日，以系爭Ａ、
Ｂ屋有部分屬於違建，一經拆除即不能營業為由，向被告
終止系爭Ａ、Ｂ屋之租賃契約，並均於九十四年二月二十
四日將房屋返還被告等事實，有兩造分別提出之店屋租賃
契約書、借據、臺北市政府工務局函、存證信函暨收件回
執等件為證，且為兩造所不爭。原告所陳與上述情節稍有
出入，顯出於誤認，應以上開事實為本件裁判之基礎。次
查，系爭應拆除部分，於原告終止租約前，雖未遭實際拆
除，惟該部分係屬法定空地與防火間隔，此有原告所提出
建物平面圖可稽，並載明於卷附之臺北市政府工務局函，
依法不得供作營業範圍使用。是此部分租賃物縱未經拆除
，仍屬受公法禁止使用之違章建物，即應認具有權利之瑕
疵。按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人
不得主張任何權利；出賣人不履行上開義務者，買受人得
依關於債務不履行之規定，行使其權利，為民法第三百四
十九條、第三百五十三條所明定，此關於買賣契約權利瑕
疵擔保責任之規定，依同法第三百四十七條前段規定，於
有償之租賃契約亦有準用。據此規定，被告所交付之租賃
物既有權利瑕疵存在，原告自得依債務不履行之相關規定
，對原告行使權利。而所謂「依債務不履行之規定行使權
利」，係指準用債務不履行規定之法律效果。又民法關於
債務不履行，於一部給付不能之情形，其第二百二十六條
、第二百五十六條規定：因可歸責於債務人之事由，致給
付不能者，債權人得解除契約，並請求賠償損害。前項情
形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利
益時，債權人得拒絕該部之給付，解除契約並請求全部不
履行之損害賠償。經查系爭Ａ、Ｂ屋之面積，僅各約五十
四、六十四平方公尺，原即狹窄，經扣除禁止使用之上開
應拆除部分後，所餘得使用之範圍僅約四十五、五十五平
方公尺而已。原告承租系爭Ａ、Ｂ屋後，已為固定式裝潢
，此經本院現場勘驗明確。而上開應拆除部分，原經原告
充作廚房及廁所使用，為兩造所是認。該部分受使用之禁
止，原告如欲繼續承租，勢必變更原有裝潢，將原設於應
拆除部分之廚房、廁所移置原供顧客使用之店面內。然系
爭租約並無約定原告遇租賃物面積減縮時應配合變更裝潢
規劃，本不能課予此項協力義務，且該店面經設置廚房、
廁所後，面積勢必再度減縮，則其所能容納顧客之面積更
形狹隘，能否再充作店面使用，顯非無疑。準此以觀，自
應寬認原告得依上開民法規定，對被告終止系爭Ａ、Ｂ屋
之租賃契約，請求全部不履行之損害賠償。是原告主張其
得依債務不履行之規定，終止系爭租賃契約，請求被告賠
償損害，尚無不合。至於被告雖辯稱系爭應拆除部分，在
九十四年二月二十四日原告將租賃物交還被告前，未遭拆
除，均保持合於約定使用收益之狀態，被告無債務不履行
情事；被告將空屋現狀出租予原告，原告承租後如何設置
廚房，被告不能干涉，該廚房因違建遭拆除，不可過責被
告；原告在此範圍僅設置清洗杯盤用途之設施，縱將此部
分拆除，亦不影響租賃物之主要用益；在拆除之後，尚可
以伸縮活動之棚架代之，對於實際用以營業之店面，應無
影響；廁所部分，經拆除後仍可移置室內，因其所占面積
不大，應不影響其租賃目的，如不另行設置，亦可使用地
下室之廁所等語。因認系爭違建部分縱經拆除，並不使契
約目的不能達成，原告不能終止租約。然查，原告終止系
爭租約前，系爭應拆除部分縱未實際動工拆除，亦屬存有
權利上之瑕疵，且該部分受公法禁止使用，與經拆除實無
二致。而被告應負瑕疵擔保責任已如前述，又瑕疵擔保責
任之成立，不以可歸責事由存在為必要，是系爭應拆除部
分之不能使用，縱不可歸責被告，被告仍應負瑕疵擔保之
責。被告以其無債務不履行情事，無可歸責事由為詞，辯
稱原告不得終止租約，尚不可取。又系爭應拆除部分係原
告作為廚房、廁所之用，該部分不能使用，原告如欲繼續
承租，客觀上須變更原有裝潢，減縮原供顧客使用之店面
，亦如前述。而兩造所訂租約並無規範原告應如何規劃使
用租賃房屋，原告將系爭應拆除範圍規劃為廚房使用，與
民法第四百三十二條第二項所稱「依約定之方法或依物之
性質而定之方法為使用、收益」尚無不合，被告就此本有
保持義務，反之，原告則無變更裝潢以為配合之協力義務
，自不能棄置被告之保持義務不論，反要求原告容忍廚房
屋頂拆除後以伸縮活動棚架代之，或配合於廁所拆除後移
置室內，或使用地下室廁所。被告以有如上替代方案為由
，認系爭應拆除部分縱經拆除，亦不使契約目的不能達成
，據以辯稱原告不能終止租約云云，亦非可採。至於被告
另辯稱兩造所訂租約附圖已標明系爭Ａ、Ｂ屋後方為「15
0cm防火間隔」，且防火巷上採光罩係以鋼架舖透明塑膠
板製成，一望即知該部分係屬違章，原告承租時當知其為
違建，其仍為承租，自不得以此為由終止系爭租約一節，
則為原告所否認，並主張締約時不知系爭應拆除部分為違
章建物。經查，依兩造所各提出之系爭租約，其附圖所載
文字本即模糊不易辨識，經仔細觀察雖有「150cm防火間
隔」之記載，惟此項記載究為建築圖說，一般無特別知識
經驗之人，非必均得就該記載得知坐落其上之建物即屬違
章建築，本件尚無事證可認原告就此有特別知識經驗足以
判讀此項記載之涵義，自不得僅憑系爭租約附圖有該記載
，即認原告締約時已知該部分為違章建物。而系爭應拆除
部分於本件起訴時業經被告自行拆除，其原狀已不復存在
，據原告所提拆除前之原貌照片觀之，該部分屋頂應係Ｃ
型鋼架覆蓋不透明面板，被告指為「以鋼架舖透明塑膠板
製成」，尚不能認為屬實。則被告據之辯稱原告一望即知
系爭應拆除部分為違章建物云云，亦不足採。是被告以前
詞辯稱原告不得終止系爭租約，尚無可取。原告依債務不
履行之規定請求被告賠償損害，並無不合。次按損害賠償
，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所
受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、
設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，
為民法第二百十六條所明定。查原告丙○○、甲○○主張
其承租系爭Ａ、Ｂ屋後，已各支出如附件一、二所載之營
業費用八十三萬一千二百二十九元、一百萬元，並各提出
相關統一發票及加盟金收入統一發票等件為證。被告雖辯
稱依原告丙○○所提上開單據所載，採購期間多在九十三
年八月之後，甚至有遲至同年十月者，是否為開辦費用尚
有可疑；另原告甲○○所提加盟金收入之統一發票，既無
買受人，亦無從證明其已受有該發票所載之損失等語。惟
查營業人於開張之後陸續添購所需營業器具材料，乃屬常
見，且原告丙○○購置營業用品，縱有部分係於九十三年
十月間為之，亦屬系爭租約有效期間內所為，尚不能以其
購置營業用品時間在承租系爭Ａ屋之時間點後，即認其所
主張之營業費用支出有所不實。至於原告丙○○確已支出
加盟金一百萬元以購置店面裝潢及營業設備一節，亦經證
人即加盟企業南極食品股份有限公司會計 林美伶 到庭結證
屬實，並有其提出之匯款存摺影本為證。被告以前詞置辯
，尚不足取。惟原告上述營業費用，固屬信賴系爭租約能
圓滿履行所為之支出，但審究原告二人支出如附件一、二
所載之營業費用，所購置之商店裝潢及營業設備，應非短
暫時間即予用罄，參酌財政部公告之固定資產耐用年數表
所定，關於商店簡單裝備及簡單隔間之耐用年數為三年等
情，勘認原告購置之裝潢及營業設備，至少有三年之耐用
年數。而系爭租約之租期僅定一年，於租期屆滿後，上開
裝潢及營業設備本不能繼續在系爭Ａ、Ｂ屋內使用，是原
告購置上開裝潢及營業設備，於租期屆滿後之殘餘價值損
失，本應由原告自行負擔，不能責由被告賠償，此部分即
不能認係原告之損害。另原告丙○○、甲○○自承租系爭
Ａ、Ｂ屋至終止租約為止，亦已使用上開裝潢及營業設備
，此部分亦不能認係原告所受損害。準此，原告所能請求
被告賠償上開營業費用支出之損害，應按其不能於系爭租
賃物使用該營業設備之期間所占該營業設備耐用年數之比
例計算之。而原告丙○○、甲○○自系爭租約終止時即九
十三年十一月十日起，迄原定租期屆滿之日即九十四年七
月十九日、九十四年六月十九日止，各有八個月又十日、
七個月又十日。據此核算，原告丙○○、甲○○所得請求
被告賠償營業費用之損害，依序應為十九萬二千四百十四
元（8÷36×831,229＋10÷30÷36×831,229＝192,414）
、二十萬三千七百零三元（7÷36×1,000,000＋10÷30÷
36×1,000,000＝203,703）。逾此部分之營業費用，應由
原告自行吸收，不能向被告請求賠償。又原告另主張各受
有每月五萬元之盈餘損失等語，為被告所否認。經查，原
告為此部分主張，無非係以「丙○○支出每月租金五萬元
，及八十三萬一千二百二十九元開辦費用，平均每月約十
二萬元費用觀之，每月應有五萬元之預期利益；甲○○支
出每月租金五萬三千元，及一百萬元開辦費用，平均每月
約十三萬元費用觀之，每月應有五萬元之預期利益」，為
其論據。惟營利事業可否獲取盈餘，關涉商品市場、經營
方式、顧客反應、經濟景氣等等諸多因素，非必支出營業
費用，即可獲取盈餘，是原告逕以其有支出上開營業費用
據以主張必可獲取盈餘，自非可採。至於原告另引民事訴
訟法第二百二十二條第二項「當事人已證明受有損害而不
能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情
況，依所得心證定其數額」規定，主張由本院定其營利損
失之數額。惟適用此項規定之前提，須原告已證明受有損
害。然原告迄未證明依通常情形其營業必獲有盈餘，因系
爭租約之終止，致損失該項盈餘，自屬不能證明受有損害
。則本院當無從依上開規定依所得心證定其數額。是原告
請求被告賠償其每月營利損失五萬元部分，尚屬無據。則
綜上所述，原告丙○○、甲○○因被告應負瑕疵擔保責任
，所得請求被告賠償之金額，依序各為十九萬二千四百十
四元、二十萬三千七百零三元。
四、又原告另主張系爭租約既經終止，被告即應返還原告各十
五萬元押租金，亦為被告所拒，並以原告不能終止系爭租
約，亦未依約負其回復原狀之義務，即不能請求返還該押
租金，縱原告得請求返還，亦因其尚積欠原告租金、管理
費、水電費未還，經與該押租金抵銷，原告仍無押租金餘
額可供請求等語置辯。經查，原告於締約時各給付被告十
五萬元押租金之事實，固為被告所不否認，惟依原告交付
押租金時，由被告所立具之「借據」所載意旨，該押租金
應於「租約期滿照原狀完整遷還」系爭Ａ、Ｂ屋後，無息
退還。又押租金旨在擔保承租人租金之給付及租賃債務之
履行，須租賃關係消滅，且承租人無租賃債務不履行之情
事，始許其請求出租人返還押租金（最高法院八十三年臺
上字第二一０八號判例意旨參照）。再兩造所訂租約第十
一條約定，原告如有改裝系爭Ａ、Ｂ屋，於交還房屋時應
回復原狀。而被告陳稱原告於承租後均已改變系爭Ａ、Ｂ
屋原有室內裝潢，為原告所不爭，且經本院堪驗屬實。準
此以觀，原告於系爭租約終止後，自須先將系爭Ａ、Ｂ屋
回復至改裝前之原狀，始得請求被告返還押租金。然原告
並不否認迄未將系爭Ａ、Ｂ屋之室內裝潢回復至改裝前之
原狀，則其不能逕行請求被告返還押租金至明。是被告以
原告未回復租賃物之原狀為由，拒絕返還押租金，自非無
據。原告各請求被告給付押租金十五萬元，尚有未合。
五、綜前所述，原告丙○○、甲○○所得請求被告給付之金額
，各為十九萬二千四百十四元、二十萬三千七百零三元。
末按因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給
利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據
者，週年利率為百分之五，民法第二百十三條第二項、第
二百零三條定有明文。從而，原告丙○○訴請被告給付十
九萬二千四百十四元，甲○○訴請被告給付二十萬三千七
百零三元，並均加付自起訴狀繕本送達翌日即九十四年五
月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分
，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應
予駁回。
六、原告勝訴部分，係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第
一項第三款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第三百
九十二條第二項規定，依職權宣告被告如於執行標的物拍
定、變賣或物之交付前預供擔保後，得免為假執行。至於
原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張反訴被告雖片面終止本訴部分所指之系爭租
約，於九十四年二月二十四日返還租賃物，惟租約並不當
然終止，租賃關係迄未終了，而反訴被告僅付租金至九十
三年九月十九日，迄九十四年二月二十四日交還租賃房屋
日止，所欠反訴原告之租金，反訴被告丙○○為二十六萬
八千六百七十七元，反訴被告甲○○為二十七萬三千八百
三十三元；另依兩造所訂租約第四條約定，反訴被告應各
分擔每月四百元之大樓管理費，自九十三年九月二十日至
九十四年二月二十四日止，反訴被告尚各欠管理費二千四
百五十三元；又依租約第十八條約定，水費及電費亦由反
訴被告負擔，水費部分，自九十三年七月十五日起至九十
四年二月二十四日止，反訴被告丙○○尚欠二千四百九十
七元，反訴被告甲○○尚欠四千零三十六元；電費部分，
反訴被告丙○○自九十三年八月十六日至九十四年二月十
八日止，尚欠一萬四千三百二十四元，反訴被告甲○○自
九十三年十月十五日起至九十四年二月十八日止，尚欠四
千六百二十七元。總計反訴被告所欠租金、管理費、水電
費，丙○○共欠二十八萬七千九百五十一元；甲○○共欠
二十八萬四千九百四十九元，與押租金各十五萬元抵銷後
，反訴被告丙○○、甲○○尚應各給付反訴原告十三萬七
千九百五十一元、十三萬四千九百四十九元。又反訴被告
於九十四年二月二十四日交還系爭Ａ、Ｂ屋時，並未依租
約約定將租賃物回復至承租時之原狀，經反訴原告委請訴
外人國王營造股份有限公司估價，系爭Ａ、Ｂ屋之回復原
狀費用，各為三十四萬一千五百五十元、二十三萬零五百
七十五元，反訴被告自應分別賠償此項回復原狀費用。另
反訴被告於約定之租期屆滿前，提前片面終止租約，應依
租約第九條約定，各補償反訴原告一個月租金，即反訴被
告丙○○應補償五萬二千元，反訴被告甲○○應補償五萬
三千元。總計反訴被告丙○○、甲○○應分別給付反訴原
告五十三萬一千五百零一元、四十一萬八千五百二十四元
。惟反訴被告迄不給付，為此提起反訴，聲明請求反訴被
告分別如數給付，並均加付自反訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息等情。
二、反訴被告則辯稱其因反訴原告通知將於九十三年十一月五
日拆除本訴部分所指系爭應拆除部分，而於九十三年十一
月四日停止營業，乃可歸責於反訴原告之原因致反訴被告
無法使用租賃物，反訴原告自不得請求反訴被告給付租金
。況反訴被告已於九十三年十一月十日終止租約，其後即
無應給付租金及水電費、管理費之問題。縱認反訴被告仍
應給付九十三年十一月九日前之租金，惟系爭應拆除部分
既隨時有遭取締拆除之危險，反訴被告非不得主張減少租
金，爰主張減少半數，並以訴狀繕本之送達代通知。另反
訴原告並未僱工將系爭Ａ、Ｂ屋回復至出租時之原狀，本
無損害可言，況其將系爭Ａ、Ｂ屋併同反訴被告施作之裝
潢再出租予第三人，顯已拋棄請求回復原狀之權利，且屬
可歸責於反訴原告之事由致反訴被告給付不能，反訴被告
自無回復原狀之義務。而反訴原告併同反訴被告施作之裝
潢出租予第三人，亦有增加租金收益之不當得利情事，豈
可反謂其受有損害。反訴原告請求反訴被告給付回復原狀
費用顯無理由。至於兩造所訂租約第九條固有提前終止租
約應補償一個月租金之約定，惟此為兩造於期滿前合意終
止租約始有適用。本件既係因反訴原告債務不履行而終止
租約，反訴原告自不得依該約定請求反訴被告補償一個月
之租金等語。
三、經查，兩造所訂租約均於九十三年十一月十日合法終止之
事實，已敘明於本訴部分。則於租約終止前，兩造租賃關
係尚屬存在，反訴被告即有給付租金之契約義務。又反訴
被告均不爭執自九十三年九月二十日起即未付租金。則反
訴原告請求反訴被告給付自九十三年九月二十日起至同年
十一月九日止之租金部分，尚無不合。反訴被告雖辯稱所
承租之房屋因可歸責於反訴原告之事由致無法使用，或有
隨時遭拆除之危險，反訴原告不得請求租金，反訴被告亦
得主張減少租金為原定數額之半數云云。惟查系爭Ａ、Ｂ
屋在反訴被告終止租約前，系爭應拆除部分雖受公法禁止
使用，但並未遭實際拆除，且反訴被告事實上亦將該部分
充作廚房、廁所使用，於其使用收益並無減損。則反訴被
告以該部分「無法使用」據以拒付租金或主張應減少租金
，顯違誠信，自不足採。反訴被告應如數給付此期間之租
金。則以反訴被告丙○○、甲○○每月應付租金五萬二千
元、五萬三千元，按上開期間計算，其二人應付此期間租
金數額，反訴被告丙○○為八萬八千四百元（52,000×1
＋21÷30×52,000＝88,400），反訴被告甲○○為九萬零
一百元（53,000×1＋21÷30×53,000＝90,100）。至於
九十三年十一月十日系爭租約終止後，迄九十四年二月二
十四日反訴被告交還租賃物前，兩造雖無租賃契約關係，
反訴被告無給付租金義務可言，惟反訴原告請求此段期間
之租金，其真意無非在請求反訴被告給付占有使用系爭Ａ
、Ｂ屋之對價。而本件行簡易訴訟程序，徵諸民事訴訟法
第四百二十八條第一項規定，原告於起訴時得僅表明請求
之原因事實，無庸表明訴訟標的之意旨，應認於原告已表
明請求原因事實之場合，法院即得依職權適用法律以判斷
其法律效果。是反訴原告既指陳反訴被告於系爭租約終止
後迄九十四年二月二十四日前，尚占有系爭Ａ、Ｂ屋之原
因事實，並據以請求給付占有房屋之對價，依上開說明，
本院即得逕予適用相關法律以為准駁。按無法律上之原因
而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之
性質或其他情形，不能返還者，應償還其價額，為民法第
一百七十九條前段、第一百八十一條但書所明定。反訴被
告並不否認於九十三年十一月十日租約終止後，迄九十四
年二月二十四日，始將系爭Ａ、Ｂ屋交還反訴原告。而此
段期間反訴被告並無占有使用該租賃物之合法權源，則其
無權占有該房屋，排斥反訴原告對該房屋之使用收益權能
，核係無法律上原因受有使用房屋之利益，致反訴原告受
損害，自應依上開不當得利之規定，返還其利益予反訴原
告。此項利益依社會通念應係相當於使用房屋之對價即租
金，則反訴原告自得請求反訴被告分別返還相當於租金之
利益。惟反訴被告於租約終止後，並未繼續於系爭Ａ、Ｂ
屋內營業，為反訴原告所不爭，且該建物內尚有如本訴部
分所述之應拆除部分受公法禁止使用，本院斟酌上情，暨
系爭Ａ、Ｂ屋坐落位置、交通情形、市場利益及兩造原定
租金數額等一切情狀，認反訴原告請求反訴被告按原定租
金數額給付，尚屬過高，應各以每月二萬五千元計算為適
當。據此核算，反訴被告自九十三年十一月十日起至九十
四年二月二十三日止，應各給付反訴原告八萬八千零三十
六元（21÷30 ×25,000＋2×25,000＋23÷28×25,000
＝88,036）。又關於反訴原告另主張反訴被告各欠上開管
理費、水電費未付一節，經查，反訴被告並不否認依租約
約定，其應負擔租賃物之管理費及水電費。雖辯稱租約終
止後，其無須再負擔等語。惟兩造之租約固於九十三年十
一月十日終止，但反訴被告迄九十四年二月二十四日始將
租賃物交還，在此之前，系爭租賃物既在反訴被告占有中
，因該租賃物所生之管理費、水電費，自亦應由反訴被告
負擔。是反訴原告請求反訴被告分別給付管理費及水電費
，尚無不合。又反訴被告並不爭執反訴原告所主張之管理
費、水電費數額，則反訴被告丙○○自應給付反訴原告管
理費二千四百五十三元、水費二千四百九十七元、電費一
萬四千三百二十四元。連同其應給付反訴原告之租金及不
當得利金額，合計為十萬七千六百七十四元；反訴被告甲
○○則應給付反訴原告管理費二千四百五十三元、水費四
千零三十六元、電費四千六百二十七元。連同其應給付反
訴原告之租金及不當得利金額，合計為十萬一千二百十六
元。雖反訴原告另主張以上開債權與反訴被告之押租金債
權抵銷，並就餘額請求給付。惟反訴被告押租金債權尚未
發生，業於本訴部分敘明，則反訴原告之上開債權與該押
租金債權欠缺抵銷適狀，自不生抵銷效果，然上開反訴被
告應負給付義務之金額，究在反訴原告請求給付之範圍內
，仍應認反訴被告應給付上開金額予反訴原告。再關於反
訴原告另主張反訴被告應賠償系爭租賃物之回復原狀費用
一節，乃為反訴被告所否認。經查，兩造所訂租約固於第
十一條明定租賃物如經改裝設施，於交還時承租人應負回
復原狀之責。且反訴被告亦不爭執於九十四年二月二十四
日返還系爭Ａ、Ｂ屋時，並未將租賃物回復至承租時之原
狀。惟此項回復原狀義務，乃兩造租約所定之給付內容，
反訴被告縱有未盡履行義務，反訴原告亦僅得依此債之本
旨請求反訴被告履行，申言之，反訴原告僅得請求反訴被
告履行「回復原狀」義務，尚不得片面變更債之本旨而請
求給付回復原狀之「費用」。雖反訴原告指稱：依民法第
二百十三條第三項規定，於債務人應負回復原狀責任之情
形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復
原狀。其立法理由謂民法損害賠償之方法，以回復原狀為
原則，金錢賠償為例外。然回復原狀，若必由債務人為之
，對被害人有時可能緩不濟急，或不能符合被害人之意願
。為期合乎實際需要，並使被害人獲得更周密之保障，爰
增設第三項，使被害人得請求支付回復原狀所必要之費用
，以代回復原狀。本件反訴被告應負回復原狀責任，反訴
原告請求其支付回復原狀所必要之費用，自有所據等語。
惟按民法第二百十三條第三項所定，係就損害賠償之債而
為之規範，與反訴被告依約應負回復原狀義務，為契約所
定之給付內容，屬於契約給付請求權之性質，尚屬有間，
自難比附援引。反訴原告以該規定遽行請求反訴被告給付
回復原狀費用，應有誤會。是反訴原告請求反訴被告給付
系爭租賃物之回復原狀費用，尚非有據。此外，關於反訴
原告以反訴被告提前終止契約為由，請求反訴被告各賠償
一個月租金額之補償金一節，亦為反訴被告所不認。經查
，兩造所訂租約固均於第九條約定：「契約期間內雙方若
擬提前解約時，應於壹個月前正式書面通知對方．．．但
應補償壹個月租金額與對方」。惟此項契約條款，係兩造
預就租期屆滿前單方終止租賃契約所為之約定，旨在規範
「約定終止權」之行使。然反訴被告終止系爭租約，乃基
於反訴原告應負權利瑕疵擔保之法定原因，尚非行使上開
契約所定之約定終止權。準此，反訴原告即不能依上開契
約條款，請求反訴被告補償一個月租金額。是反訴原告此
部分請求，亦屬無據。是綜上所述，反訴原告僅得請求反
訴被告丙○○給付租金、不當得利價額、管理費及水電費
計十萬七千六百七十四元；請求反訴被告甲○○給付租金
、不當得利價額、管理費及水電費計十萬一千二百十六元
。末按不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因，應
將受領時所得之利益，附加利息，一併償還；又給付無確
定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未
為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而
送達訴狀，與催告有同一之效力；再遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息
；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，
週年利率為百分之五，民法第一百八十二條第二項、二百
二十九條第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零
三條定有明文。反訴被告經原告起訴請求給付上開金額而
未給付，反訴原告自得依上規定請求反訴被告加付利息。
四、從而，反訴原告請求反訴被告丙○○、甲○○各給付十萬
七千六百七十四元、十萬一千二百十六元，及均自反訴狀
繕本送達翌日即九十四年六月十四日起至清償日止，按年
息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此
範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告勝訴部分，係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第
一項第三款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第三百
九十二條第二項規定，依職權宣告被告如於執行標的物拍
定、變賣或物之交付前預供擔保後，得免為假執行。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 95 年 4 月 27 日
書記官 呂美慧